駐車場の賃料には地域の相場があります。儲かりたいからといって、極端に周辺より高い賃料を設定したところで、利用してくれる人がいなければ収益はあがりません。
そのため、駐車場経営できちんと利益を出すには、賃料と土地価格や初期費用とのバランスが計れる「利回り」についての知識があるととても役に立ちます。
そこでこの記事では、利回りに関する基礎知識と収益最大化を目指した考え方を、わかりやすく解説していきます。ぜひ駐車場経営を成功させる第一歩として、活用してください。
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1. 「利回り」って何？表面利回りと実質利回りについて知ろう
駐車場経営を考えたときに、毎月の収入がいくら多くても初期投資がかさんでいたら、いつまで経っても初期投資分を回収することができません。
逆に、毎月の収入が少なくても初期投資がほとんどかかっていなければ少しずつ貯えができるでしょう。
その点では、相続などですでに土地を所有している人の方が土地を取得するための費用がかからない分、収益をあげやすい状況にあります。
では初期投資と収入がどのような関係になれば、駐車場経営はうまく行くのでしょうか。
このようなとき、「利回り」が重要な指標となります。
利回りとは、駐車場の収益性を表した数値です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という2種類の表現があります。まずはこの2つの利回りについて確認しましょう。
1-1. シンプルなのは「表面利回り」！その特徴や使い方を理解しよう！
利回りのひとつに「表面利回り（グロス利回り）」があります。駐車場経営の収入は賃料です。月極駐車場やコインパーキングなど駐車場にも様々な種類がありますが、月額（年額）の賃料が収入となります。表面利回りは、これらの賃料（満車時）と土地価格を使って求めます。
表面利回り（％）＝年間賃料（満車時）÷土地価格✕100
次に紹介する「実質利回り」よりもシンプルに計算できるため、すぐに利回りを知りたいときに便利です。
1-2. 徐々に覚えよう！「実質利回り」の特徴や使い方
もうひとつの利回りである「実質利回り（ネット利回り）」について解説します。
実質利回りでは、実際に受け取る賃料と土地価格のほかに、固定資産税等や管理委託料などの「初期費用」と「ランニングコスト」も計算に入れます。
「初期費用」は、月極にするかコインパーキングにするかにより必要な設備も異なるため変わってきます。「ランニングコスト」は”管理をどこまで業者に委託するのか”や設備のメンテナンス費用によっても差が出ます。
主な「初期費用」と「ランニングコスト」は下記のようなものです。
- 初期費用
-
- 設備費用（フラップ板やアスファルト塗装、精算機など）
- 機械設置工事費
- 不動産取得税、登録免許税 ※土地を購入した場合
- ランニングコスト
-
このような様々な経費を考慮した上で出される利回りが「実質利回り」となり、計算式は次のようになります。
実質利回り（％）＝（年間賃料－ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）✕100
ランニングコストや初期費用は、駐車場経営専門業者などに問い合わせれば、プランを出してもらうことができるので、それをもとに実質利回りを算出することができます。
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2. 事例を使って「表面利回り」と「実質利回り」を計算！
2-1. 式さえ覚えれば簡単！「表面利回り」を求めてみよう
それでは、事例を使って実際に計算してみます。土地を購入して駐車場経営を始める例となっていますが、相続などですでに土地を持っている場合には、土地価格は0円ということになります。
- 駐車スペース：10台（１台25㎡）
- 月額賃料：2万円
- 土地価格:4000万円
「年間賃料（満車時）」が「月額賃料2万円✕10台✕12ヵ月＝240万円」なので、これを
表面利回り（％）＝年間賃料（満車時）÷土地価格✕100の式にあてはめると、
表面利回り 240万円÷4000万円✕100＝6.0％
つまり、この場合の表面利回りは6.0％となります。インターネット上で投資物件情報を見ると、どこかに利回りに関する記載がありますので、確認してみてください。
2-2. よりリアルなシミュレーションを！「実質利回り」を求めてみよう
続いて、賃料と土地価格は同条件のまま、「実質利回り」を計算してみます。
- 駐車スペース：10台（１台25㎡）※満車
- 月額賃料：2万円
- ランニングコスト
管理委託料：賃料の5％（年6万円）
固定資産税等：40万円（年）
- 土地価格：4000万円
（相続で土地の購入費用がかかっていない場合には、土地価格は0円ということになります。）
- 初期費用（アスファルト舗装工事等）：180万円
（相続で土地を入手した場合には、相続に際して生じた費用も初期費用に含めてください。）
今回は4000万円の更地を購入し、アスファルト舗装工事を行ったケースです。アスファルト舗装工事の場合、工事面積により平米単価が異なります。広いほど単価は下がりますが、今回は約250㎡の広さで6000円／㎡の平米単価だったとして、180万円を要したものと想定した例です。また駐車場の管理は管理会社に委託します。
- 年間賃料－ランニングコスト
240万円－6万円－40万円＝194万円
- 土地価格＋初期費用
4000万円＋180万円＝4180万円
実質利回り 194万円÷4180万円✕100≒4.6％
ランニングコストでは、収入が増えれば所得税や住民税がかかってきます。
初期費用は、アスファルト舗装だけであればおさえられますが、コインパーキングのような精算機を導入すると２００～３００万円かかります。
また、カメラ付きの精算機のように、より性能の高い設備を導入すればさらに初期費用が多くなります。他にも駐車場までの入り口や道路を拡張したりする必要がある場合は追加で費用がかかることを理解しておきましょう。
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3. 大切なのは収益最大化へ向けたこだわり
3-1. いつ初期費用を回収できるか考えておこう！
先ほどの実質利回りは4.6％で、毎年のランニングコストを除いた収入が194万円、初期費用が4180万円でした。駐車場経営を始める前のこの段階で考えておきたいのは、初期費用がいつ回収できるかです。
4180万円÷194万円≒21.5（年）
初期費用を収入で割ると21.5年かかることがわかります。この時、駐車場経営をしていく上で、21年が長いのであれば初期費用のより安い設備を検討すればよいでしょう。
ただ、相続で入手済みの土地で駐車場経営をする場合には、土地購入の費用は発生していませんので、上記の計算よりも、もっと早い年数で初期費用を回収できます。
3-2. 収益最大化を目指して、駐車場の形態を考えよう
「何年で初期費用が回収できるのか」は「どのような駐車場にすればいいのか」にかかってきます。もし「早く回収しよう」と思って駐車スペースを10台あるいは20台分確保したくても、今所有している土地が狭ければ、期待通りの駐車スペースが取れないケースもありますよね。
そんな場合には、「立体駐車場にすることで駐車スペースが確保できないか」「そうすれば収益性があがるのではないか」と考えることになります。
ただ、立体駐車場だと用途地域の規制を受ける場合があります。用途地域は土地の使い方や建物の建て方について定めており、高さ制限や容積率の影響を受けますので、所有する土地がどの用途地域に位置するか調べる必要があります。利回りを見ながら収益を最大化するための駐車場形態を考えつつ、それが実現可能かどうかを確認するようにしましょう。
もちろん、駐車場の専門業者に相談すれば、立地や自己資金など総合的に鑑みながら、なるべく早く初期費用が回収でき、収益を最大化するような駐車場の形態やプランを提案してもらえます。初めて駐車場経営をする人は、プロの力もしっかり活用してください。
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まとめ
いかがでしたか？
駐車場経営できちんと収益をあげるためには、「実質利回り」を考えることが大切でした。とはいえ、初めての駐車場経営で一から自力で利回りを考えるのは、大変ですし、不安もありますよね？
収益の最大化を目指すなら、自分一人で考えず、きちんと駐車場の専門業者に相談し、プロの提案を受けるのがおススメです。
ここで紹介した利回りの基礎知識があれば、プロから受ける提案も理解しやすくなっているはず！
ぜひ今回解説した基礎知識を活かして、駐車場経営を成功させてくださいね。
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この記事の編集者
「土地活用お役立ちガイド」編集部
アパート経営などの土地活用専門情報メディア「土地活用お役立ちガイド」編集部です。土地活用をこれから始める方に向けて、アパート建築費、税金・費用、土地活用の流れなどの情報をわかりやすくお伝えします。掲載記事は不動産鑑定士・宅地建物取引士などの不動産専門家による執筆、監修を行っています。
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