「儲かる駐車場」にする5つの策！後悔する前に知るべき知識

駐車場経営を始めようか検討中の方の中には、「でも本当に儲かるのだろうか？」と気になっている方もいらっしゃることでしょう。

結論を端的に言えば、駐車場経営は「儲かる場所で行ったら儲かる商売」です。
駐車場は様々ある土地活用の方法の中でも、元々の収益性が低いため、儲からない場所で行ったら赤字になることもあります。

駐車場経営で後悔しないためには、「儲かる駐車場にする方法」と「基礎知識」をしっかり押さえた上で、運営開始を検討することが重要です。

そこでこの記事では、「儲かる駐車場にするための方法」と「最低限知っておくと良い基礎知識」について、簡潔にわかりやすく解説していきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、失敗しない駐車場経営の実現へ向けてお役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.儲かる駐車場にする5つの方法

儲かる駐車場にする方法は、ズバリ以下の5点です。

(1)駐車場運営会社を比較する
(2)需要が高い場所で行う
(3)固定資産税の安いところで行う
(4)無駄が生じない土地で行う
(5)価格設定をこまめに見直す

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.駐車場運営会社を比較する

儲かる駐車場を経営するには、最初に駐車場運営会社を比較することが鉄則です。
各方式について詳しくは4章で説明しますが、「一括借り上げ方式」または「管理委託方式」のいずれの経営方式を選択しても、儲かるかどうかは駐車場運営会社によって決まります。

一括借り上げ方式の場合、駐車場運営会社が固定の賃料を支払いますので、賃料の高い駐車場運営会社を選択することで、どれだけ儲けられるかが決まります。

また、管理委託方式でも、売上の想定シミュレーションや管理委託料が異なりますので、収益性は駐車場運営会社によっても異なることになります。

特に、管理委託方式の場合、駐車場運営会社によってレイアウト等の提案内容が異なることもありますので、比較がとても重要です。

例えば、優れた駐車場運営会社であれば、デッドスペースになってしまう部分にバイク置場や自動販売機の設置を提案してくるため、他社の提案よりも収益性が高くなることがあります。

1社だけの話を聞くよりも、複数社から話を聞いた方が儲かる駐車場ができる確率が上がりますので、必ず比較検討することがポイントです。

ただ、そうは言っても、自分の土地に対して提案してくれる運営会社を探すのは、意外と手間がかかります。
そこで便利なのが、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

運営元であるNTTデータグループにより、優良かつ実績豊富な駐車場運営会社が厳選されて登録されており、土地の所在地や広さなどの簡単な項目を入力するだけで、瞬時に信頼できる運営会社を見つけることができます。
自分で駐車場運営会社の実績等を調べなくても、しっかり審査を受けた企業だけが登録されているため、安心して使えるメリットがあります。

駐車場経営を検討している方は、まずは「HOME4U 土地活用」で複数の優良企業から提案を受け、初期費や収益性などを十分に比較することから始めてみてください。

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1-2.需要が高い場所で行う

儲かる駐車場を行うなら、需要が高い場所で行うのが鉄則です。

時間貸し駐車場の需要は、人が集まる場所の周辺に多く発生します。
駐車場の需要が高いエリアとしては、以下のような場所が挙げられます。

駐車場需要は必ずしも都市部に限られるわけではありません。
郊外の駅周辺にも多くの時間貸し駐車場のニーズがあります。

車が必須な地域では、駅まで車で出かけて、そこから電車に乗って移動するといった駐車場ニーズがあります。
また、周辺に観光名称がある場所でも駐車場ニーズはあります。
最近ではSNSで突如として話題となった観光地などは、元々の駐車場が少ないため、駐車場不足となってしまうことが多いです。

一方で、都市部でも住宅街の中にある土地は時間貸し駐車場のニーズが少なくなります。
住宅街のような「外からの人の流入がないエリア」では、駐車場のニーズが低く、儲からないことが多いです。

よって、都内の住宅街で駐車場を行うよりも、郊外の駅周辺で行った方が儲かる駐車場となります。
持っている土地で経営した方が良いのか、それとも持っている土地は売って、別の場所で経営した方が良いのか、きちんとリサーチすることをおススメします。

1-3.固定資産税の安いところで行う

儲かる駐車場経営とするには、固定資産税の安いところで行うことがとても重要です。
駐車場の最大の費用は固定資産税ですので、固定資産税が安い場所で行えば利益率が高くなります。

固定資産税は、場所が近くても少し裏通りや細い道に入るだけでかなり低くなります。
例えば、以下に東京都のJR北千住駅周辺の固定資産税評価額を示します。

出典：全国地価マップ

駅からのメイン通りには、固定資産税評価額の単価が「1,110,000円」という場所があります。
その一本南側の細い通りでは、固定資産税評価額の単価が「224,000円」です。

固定資産税評価額は約5倍差があるため、表通りと裏通りでは固定資産税がほぼ5倍も違うことになります。

一方で、当該エリアの駐車場利用料は、表通りも裏通りもほぼ同じです。
利用料は同じなのに、固定資産税は5倍も違うため、固定資産税の安い土地で行った方が儲かることになります。

また、駐車場は表通りで行うよりも裏通りで行った方が利用率は高まる傾向にあります。
理由としては、裏通りの方が車は徐行しやすく、停めやすいからです。
表通りだと、車がそれなりのスピードを出して走るため、過ぎ去られてしまうことがよくあります。

例えば、駅周辺で駐車場を行う場合でも、表口よりも裏口の方が儲かることがあります。
裏口は、交通量も少なく、ドライバーが落ち着いて駐車場を探しやすいのです。

裏口の駐車場も、良く利用するヘビーユーザーに認識されればリピーターになってもらえるので、収益も安定し儲かるようになります。

1-4.無駄が生じない土地で行う

儲かる駐車場とするには、無駄が生じない土地で行うこともポイントです。
駐車場は、同じ面積の土地でも間口や奥行き、形状によってレイアウトできる台数が決まってしまいます。

上図の右の土地は間口が広いため、3台の車を綺麗にレイアウトすることができます。
一方で、左の土地は間口が狭いため、2台の車しかレイアウトすることができません。
左の土地で車が停められない部分はデッドスペースとなります。

同じ面積の土地であっても、間口の狭い土地よりも間口の広い土地の方が無駄は省けることが多く、儲かる傾向にあります。

これから土地を探して駐車場を経営する場合には、必ずレイアウトを行って無駄の発生しにくい土地で行うことがポイントです。

1-5.価格設定をこまめに見直す

駐車場経営を開始した後も、価格設定をこまめに見直すことで収益改善が図れます。

駐車場ビジネスは参入障壁が低いため、周辺にすぐ競合の駐車場ができてしまうことがよくあります。

駐車場経営では、知らない間に売上が落ちてしまうことがありますが、ほとんどの場合、周辺に競合駐車場ができたことが原因となっていることが多いのです。

売上を挽回するには、価格設定を見直すことがコツとなります。
価格設定の見直しといっても、決して料金を下げてはいけません。
料金を下げるのではなく、まずは表現を変えることがポイントです。

例えば、今までは「1時間400円」と表現していたものを、「30分200円」と変更します。
「1時間400円」も「30分200円」も時間単価は同じです。

スピードを出しているドライバーからすると、一瞬、「30分200円」の方が安く感じます。
そのため、「1時間400円」から「30分200円」へと見直すと、利用率が回復することがあります。

同様に、最大利用料金や深夜の長時間料金も定期的に見直していくことがコツです。
駐車場は差別化が難しいビジネスであるため、他の駐車場と差別化するには価格設定が大きなポイントとなります。

2.駐車場の経営方式

本章では、知っておきたい基礎知識として、「経営方式」について解説していきます。

駐車場の経営方式には、主に以下のようなものがあります。

上記のうち、月極駐車場以外は全て時間貸し駐車場(コインパーキング)となります。

（1）月極駐車場

月極駐車場とは、月額の固定賃料で駐車場代を契約する経営方式のことです。
近隣住民向けや店舗や診療所等のお客様駐車場として多く利用されます。

月極駐車場は、未舗装の砂利敷きで、トラロープによって区画するだけで経営することができます。
トラロープとは工事作業用の黄色と黒の配色のロープのことです。

月極駐車場は、初期費用は安いですが、収益性は最も低くなります。

（2）一括借り上げ方式(土地貸し)

一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に一括で土地を貸す時間貸し駐車場のことです。
一括借り上げ方式では、駐車場運営会社から毎月固定の賃料を受領します。

土地所有者がアスファルト舗装をせず未舗装の状態で貸すパターンを「土地貸し」と呼びます。

土地貸しは初期費用がゼロ円で始めることが可能です。
ただし、駐車場運営会社がアスファルト舗装費用を負担することになるため、収益は一括借り上げ方式の「施設貸し」よりも低くなります。

（3）一括借り上げ方式(施設貸し)

「施設貸し」とは、土地所有者がアスファルト舗装を行った上で駐車場運営会社に土地を貸し出す方式です。

精算機や看板、ロック板等の駐車場設備は駐車場運営会社が持ち込むことになります。
駐車場運営会社にアスファルト舗装費用の負担がなくなるため、土地貸しよりは賃料が高くなります。

（4）管理委託方式

管理委託方式とは、駐車場運営会社に管理だけを委託する方式です。
管理とは、精算機の釣り銭管理や清掃、夜間の緊急対応等のことを指します。

土地所有者は、アスファルト舗装だけでなく、ロック板や精算機、看板、照明等を全て負担します。
いわゆる「自営」の駐車場と呼ばれるものが管理委託方式です。

ユーザーが支払う駐車場利用料が直接の収入となるため、駐車場は管理委託方式が最も儲かります。

この記事は、儲かる駐車場がテーマですので、この後は最も儲かる「管理委託方式」と2番目に儲かる「一括借り上げ方式(施設貸し)」の2つを中心に解説します。

3.駐車場のシミュレーション

第3章と第4章では、以下の駐車場をモデルとして「一括借り上げ方式(施設貸し)」と「管理委託方式」の収支シミュレーションと初期費用について解説します。

駐車場は1台あたり縦5m横2.5mの面積を要します。
また、場内に走路を設ける場合は、5mの幅を確保することが一般的です。

上記のような、間口が15m、奥行きが7.5mの土地(約34坪)の場合、走路と精算機のスペースを考慮すると5台をレイアウトできることになります。

3-1.一括借り上げ方式(施設貸し)

一括借り上げ方式(施設貸し)は、駐車場運営会社から固定の賃料が支払われます。
費用に関しては、固定資産税及び都市計画税のみとなります。

例えば、月額賃料が10万円、年間の固定資産税および都市計画税が60万円となる土地の場合、収支は以下のようになります。

3-2.管理委託方式

管理委託方式は、ユーザーの支払う利用料が収入となります。
費用に関しては、駐車場運営会社に支払う管理委託料と土地の固定資産税及び都市計画税が発生します。

管理委託方式では、収入をシミュレーションする際、稼働率を想定します。
稼働率は大手の駐車場会社では50％弱です。

個人が行う駐車場は認知度も低くなるため、稼働率も下がります。
ここでは、時間単価300円の駐車場で、稼働率を30％とした場合の収入を計算します。

(収入)

次に支出を考慮します。
管理委託料は駐車場運営会社によっても異なります。
ここでは、管理委託料の中に保険料や電気代等も全て含むタイプとして、管理委託料は駐車場収入の10％で想定します。

(費用)

年間収入と年間費用を考慮すると、収支は以下の通りです。

(収支)

4.駐車場の初期費用

この章では、「駐車場の初期費用」について解説します。

4-1.一括借り上げ方式(施設貸し)

一括借り上げ方式(施設貸し)では、初期費用はアスファルト舗装のみが発生します。
アスファルト舗装の相場は「1.7万円／坪」程度です。

34坪の例で示すと、初期費用は以下のようになります。

4-2.管理委託方式

管理委託方式では、以下のような費用が発生します。

34坪の敷地で5台の駐車場を行う場合の初期費用は以下の通りです。

初期費用や収益のシミュレーションもしっかり行った上で、適切な方式の駐車場経営を行うようにしてください。

まとめ

駐車場経営方式には、主に「一括借り上げ方式」と「管理委託方式」の2種類があります。

儲かる駐車場にするには、「駐車場運営会社を比較する」、「需要が高い場所で行う」、「固定資産税の安いところで行う」、「無駄が生じない土地で行う」、「価格設定をこまめに見直す」を励行するようにしてください。

駐車場経営をご検討の方は、まずは「HOME4U 土地活用」を使って優良な複数の駐車場運営会社から提案を受け、収益性をしっかり比べることから始めることをおススメします。

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