【詳しく解説】「儲かる駐車場」にするコツと利回りシミュレーション事例

駐車場経営はどの程度儲かるのでしょうか？
最初に、駐車場経営の収支の例を、管理委託方式の場合と一括借り上げ方式の場合に分けて紹介します。

【管理委託方式の収益シミュレーション】
時間単価300円、台数5台の駐車場で、稼働率を30％とした場合の事例です。

【一括借り上げ方式（施設貸し）の収益シミュレーション】
月額賃料が10万円、年間の固定資産税および都市計画税が60万円となる土地で、一括借り上げ方式（施設貸し）で駐車場を経営する場合の事例です。

駐車場経営では、一番儲かりやすい経営方式が管理委託方式、二番目に儲かりやすいのが一括借り上げ方式（施設貸し）というのが定説です。

選択する経営方式によっても、収益の規模は変わります。
この記事では、利回りが上がりやすい立地条件や、経営のコツ、シミュレーションの事例などを詳しく解説します。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.駐車場経営が儲かる理由

手軽に始めやすい土地活用として人気の駐車場経営。
お持ちの土地を駐車場にすれば、駐車料金として定期的に収入が入ってきます。この章では、駐車場経営が儲かる4つの理由を見ていきましょう。

1-1.少ない費用で始められる

アパートやマンション経営のように建物を建築する必要のない駐車場経営は、初期費用の低さが魅力です。

また、管理費や修繕費といったランニングコストも、賃貸物件に比べると安く済ませられます。
低コストで始められるので、駐車場経営は土地活用初心者の方にもおすすめできます。

1-2.転用しやすい

駐車場経営では、土地に建物を建てるわけではないため、ほかの土地活用法に切り替えるときも少ない手間と費用で転用することができます。

例えば、一度賃貸住宅の経営を始めてしまうと、収益性が低く撤退したいと考えたとしても建て替えや解体に時間とお金がかかります。
その点、駐車場なら建物を建てるわけではないので、転用がしやすい点がメリットとなります。

1-3.土地を選ばない

狭い土地や複雑な形の土地など、活用の方法に困ってしまう土地をお持ちの場合でも駐車場経営なら始めやすいでしょう。

狭小地やいびつな土地でも、車を2～3台停められる広さがあれば、駐車場経営を始めるには十分といえます。
あまり土地を選ばずに収益をあげられる点も、駐車場が儲かる理由のひとつです。

1-4.短期間で営業開始できる

駐車場は完成までに1～2週間がかかりますが、これは土地活用の準備期間としては、かなりの短期です。

例えば、アパートの工期の目安は「階数プラス1ヶ月」とされています。
また、プラン検討やハウスメーカーの選定などで結局は半年～1年程度かかるケースが多いのが現実です。

低コスト、低リスク、短期間で手軽に始められる駐車場経営は、初心者でも儲けやすい土地活用です。

駐車場経営の基本について知りたい方は、こちらをご覧ください

2.儲かる駐車場にする5つの方法

儲かる駐車場にする方法は、ズバリ以下の5点です。

2-1.駐車場運営会社を比較する

儲かる駐車場を経営するには、最初に駐車場運営会社を比較することが鉄則です。

各方式について詳しくは後述しますが、「一括借り上げ方式」または「管理委託方式」のいずれの経営方式を選択しても、儲かるかどうかは駐車場運営会社によって決まります。

一括借り上げ方式の場合、駐車場運営会社が固定の賃料を支払いますので、賃料の高い駐車場運営会社を選択することで、どれだけ儲けられるかが決まります。

また、管理委託方式でも、売上の想定シミュレーションや管理委託料が異なりますので、収益性は駐車場運営会社によっても異なることになります。
特に管理委託方式の場合、駐車場運営会社によってレイアウト等の提案内容が異なることもありますので、比較がとても重要です。無料でコインパーキング・駐車場経営の相談をしてみる

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2-2.需要が高い場所で行う

儲かる駐車場を行うなら、需要が高い場所で行うのが鉄則です。
時間貸し駐車場の需要は、人が集まる場所の周辺に多く発生します。

駐車場の需要が高いエリアとしては、以下のような場所が挙げられます。

駐車場需要の高いエリア一覧

• ターミナル駅周辺
• 郊外の駅の周辺
• 百貨店やショッピングセンターの周辺
• 観光名称または観光施設の周辺
• 大きな病院の周辺

駐車場需要は必ずしも都市部に限られるわけではありません。
郊外の駅周辺にも多くの時間貸し駐車場のニーズがあります。
また、周辺に観光名称がある場所でも駐車場ニーズはあります。

一方で、都市部でも住宅街の中にある土地は時間貸し駐車場のニーズが少なくなります。
住宅街のような「外からの人の流入がないエリア」では、駐車場のニーズが低く儲からないことが多いです。
よって、都内の住宅街で駐車場を行うよりも、郊外の駅周辺で行った方が儲かる駐車場となります。

持っている土地は駐車場に向いているのか、きちんとリサーチすることをおススメします。

2-3.固定資産税の安いところで行う

儲かる駐車場経営とするには、固定資産税の安いところで行うことがとても重要です。

駐車場の最大の費用は固定資産税ですので、固定資産税が安い場所で行えば利益率が高くなります。
固定資産税は、場所が近くても少し裏通りや細い道に入るだけでかなり低くなります。

例えば、以下に東京都のJR北千住駅周辺の固定資産税評価額を示します。

出典：全国地価マップ

駅からのメイン通りには、固定資産税評価額の単価が「1,110,000円」という場所があります。
その一本南側の細い通りでは、固定資産税評価額の単価が「224,000円」です。
固定資産税評価額は約5倍差があるため、表通りと裏通りでは固定資産税がほぼ5倍も違うことになります。
一方で、当該エリアの駐車場利用料は表通りも裏通りもほぼ同じです。
利用料は同じなのに、固定資産税は5倍も違うため、固定資産税の安い土地で行った方が儲かることになります。

駐車場の経営でかかる税金については、こちらの記事もご確認ください。

また、駐車場は表通りで行うよりも裏通りで行った方が利用率は高まる傾向にあります。
理由としては、裏通りの方が車は徐行しやすく停めやすいからです。
表通りだと車がそれなりのスピードを出して走るため、過ぎ去られてしまうことがよくあります。

例えば、駅周辺で駐車場を行う場合でも、表口よりも裏口の方が儲かることがあります。
裏口は交通量も少なく、ドライバーが落ち着いて駐車場を探しやすいのです。

2-4.無駄が生じない土地で行う

儲かる駐車場とするには、無駄が生じない土地で行うこともポイントです。
駐車場は、同じ面積の土地でも間口や奥行き、形状によってレイアウトできる台数が決まってしまいます。

駐車場は、1台あたり縦5m横2.5mの広さを要します。

例えば、以下のような縦7.5m横5mの2つの土地があったとします。

上図の右の土地は間口が広いため、3台の車を綺麗にレイアウトすることができます。
一方で左の土地は間口が狭いため、2台の車しかレイアウトすることができません。左の土地で車が停められない部分はデッドスペースとなります。

同じ面積の土地であっても、間口の狭い土地よりも間口の広い土地の方が無駄は省けることが多く、儲かる傾向にあります。

2-5.価格設定をこまめに見直す

駐車場経営を開始した後も、価格設定をこまめに見直すことで収益改善が図れます。

駐車場ビジネスは参入障壁が低いため、周辺にすぐ競合の駐車場ができてしまうことがよくあります。そうするとそれに気づかない間に売上が落ちてしまうことがよくあります。

売上を挽回するには、価格設定を見直すことがコツとなります。
すぐに料金を下げるのではなく、まずは表現を変えることがポイントです。

例えば、今までは「1時間400円」と表現していたものを、「30分200円」と変更します。
「1時間400円」も「30分200円」も時間単価は同じです。
しかしスピードを出しているドライバーからすると、一瞬、「30分200円」の方が安く感じます。
そのため、「1時間400円」から「30分200円」へと見直すと、利用率が回復することがあります。

同様に、最大利用料金や深夜の長時間料金も定期的に見直していくことがコツです。
駐車場は差別化が難しいビジネスであるため、他の駐車場と差別化するには価格設定が大きなポイントとなります。

3.駐車場の経営方式

駐車場の経営方式には、主に以下のようなものがあります。

上記のうち、月極駐車場以外は全て時間貸し駐車場(コインパーキング)となります。

3-1.月極駐車場

月極駐車場とは、月額の固定賃料で駐車場代を契約する経営方式のことです。

近隣住民向けや店舗や診療所等のお客様駐車場として多く利用されます。
月極駐車場は、未舗装の砂利敷きでトラロープによって区画するだけで経営することができます。
トラロープとは工事作業用の黄色と黒の配色のロープのことです。

月極駐車場は初期費用は安いですが、収益性は最も低くなります。

なお、駐車場経営において月極駐車場と双璧をなすのがコインパーキングです。
月極駐車場とコインパーキングの特徴の違いについては、こちらの記事で解説しています。

3-2.一括借り上げ方式(土地貸し)

一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社に一括で土地を貸す時間貸し駐車場のことです。
一括借り上げ方式では、駐車場運営会社から毎月固定の賃料を受領します。

土地所有者がアスファルト舗装をせず未舗装の状態で貸すパターンを「土地貸し」と呼びます。
土地貸しは初期費用がゼロ円で始めることが可能です。
ただし、駐車場運営会社がアスファルト舗装費用を負担することになるため、収益は、次で紹介する一括借り上げ方式の「施設貸し」よりも低くなります。

3-3.一括借り上げ方式(施設貸し)

「施設貸し」とは、土地所有者がアスファルト舗装を行った上で駐車場運営会社に土地を貸し出す方式です。

精算機や看板、ロック板等の駐車場設備は駐車場運営会社が持ち込むことになります。
駐車場運営会社にアスファルト舗装費用の負担がなくなるため、土地貸しよりは賃料が高くなります。

3-4.管理委託方式

管理委託方式とは、駐車場運営会社に管理だけを委託する方式です。
管理とは、精算機の釣り銭管理や清掃、夜間の緊急対応等のことを指します。

土地所有者は、アスファルト舗装だけでなく、ロック板や精算機、看板、照明等を全て負担します。
いわゆる「自営」の駐車場と呼ばれるものが管理委託方式です。
ユーザーが支払う駐車場利用料が直接の収入となるため、駐車場は管理委託方式が最も儲かります。

ここからは、最も儲かる「管理委託方式」と、2番目に儲かる「一括借り上げ方式(施設貸し)」の2つを中心に解説します。

4.駐車場のシミュレーション

ここでは、以下の図の駐車場をモデルとして、「一括借り上げ方式(施設貸し)」と「管理委託方式」の収支シミュレーションと初期費用について解説します。

駐車場は、1台あたり縦5m横2.5mの面積を要します。
また、場内に走路を設ける場合は、5mの幅を確保することが一般的です。

上記のような、間口が15m、奥行きが7.5mの土地(約34坪)の場合、走路と精算機のスペースを考慮すると5台をレイアウトできることになります。

一括借り上げ方式(施設貸し)

一括借り上げ方式(施設貸し)は、駐車場運営会社から固定の賃料が支払われます。

費用に関しては、固定資産税及び都市計画税のみとなります。

例えば、月額賃料が10万円、年間の固定資産税および都市計画税が60万円となる土地の場合、収支は以下のようになります。

一括借り上げ方式(施設貸し)駐車場　収益シミュレーション

• 年間収入：120万円(月額10万円×12ヶ月分)
• 年間費用：60万円(固定資産税および都市計画税)
• 年間収支：60万円

管理委託方式

管理委託方式は、ユーザーの支払う利用料が収入となります。
費用に関しては、駐車場運営会社に支払う管理委託料と土地の固定資産税及び都市計画税が発生します。

管理委託方式では収入をシミュレーションする際、稼働率を想定します。
稼働率は大手の駐車場会社では50％弱です。
個人が行う駐車場は認知度も低くなるため、稼働率も下がります。

ここでは、時間単価300円の駐車場で稼働率を30％とした場合の収入を計算します。

管理委託方式駐車場　収益シミュレーション

(収入)

1日当たりの収入／台　＝　時間単価　×　24時間　×　稼働率
　　　　　　　　　　　＝　300円／時　×　24時間　×　30％

　　　　　　　　　　　＝　2,160円

年間収入／台　＝　1日当たりの収入　×　365日
　　　　　　　＝　788,400円

駐車場収入　＝　年間収入／台　×　台数
　　　　　　＝　788,400円　×　5台
　　　　　　＝　394.2万円

次に支出を考慮します。管理委託料は駐車場運営会社によっても異なります。
ここでは、管理委託料の中に保険料や電気代等も全て含むタイプとして、管理委託料は駐車場収入の10％で想定します。

(費用)

管理委託料　＝　駐車場収入　×　管理料率
　　　　　　＝　394.2万円　×　10％
　　　　　　＝　39.4万円

固定資産税及び都市計画税　＝　60万円

費用合計　＝　管理委託料　＋　固定資産税及び都市計画税
　　　　　＝　39.4万円　＋　60万円
　　　　　＝　99.4万円

年間収入と年間費用を考慮すると、収支は以下の通りです。

(収支)

収支　＝　年間収入　－　年間費用
　　　＝　394.2万円　－　99.4万円
　　　＝　294.8万円

4-1.駐車場の表面利回りシミュレーション

ここでは、駐車場の表面利回りをシミュレーションします。
表面利回りは以下の式で計算します。

以下の条件で新たに土地を購入して、駐車場にした場合の表面利回りを計算します。

駐車場の表面利回りシュミレーション　前提条件

• 駐車スペース：10台（１台25㎡）
• 月額賃料：2万円
• 土地価格:4000万円

「年間賃料（満車時）」が「月額賃料2万円✕10台✕12ヵ月＝240万円」なので、これを「表面利回り（％）＝年間賃料（満車時）÷土地価格✕100」の式にあてはめると、次のようになります。

つまり、この場合の表面利回りは6.0％となります。

4-2.駐車場の実質利回りシミュレーション

続いて、「実質利回り」を計算してみます。
公式は以下の通りです。

実質利回りでは、ランニングコストも利回り計算に含めるため、よりリアルな収益シミュレーションになります。

駐車場の表面利回りシュミレーション　前提条件

• 駐車スペース：10台（１台25㎡）※満車
• 月額賃料：2万円
• ランニングコスト
  ✓管理委託料：賃料の5％（年6万円）
  ✓固定資産税等：40万円（年）
• 土地価格：4000万円
• 初期費用（アスファルト舗装工事等）：180万円

この条件を利回りの計算式に当てはめると、年間賃料－ランニングコスト＝194万円、土地価格＋初期費用＝4180万円となり、実質利回りは次のようになります。

条件によって、ランニングコストや初期費用、もちろん収入の金額も変動します。
土地活用のプランに相談し、相場に即した利回りシミュレーションを確認してください。

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5.駐車場の初期費用

この章では、「駐車場の初期費用」について解説します。

5-1.一括借り上げ方式(施設貸し)

一括借り上げ方式(施設貸し)では、初期費用はアスファルト舗装のみが発生します。
アスファルト舗装の相場は「1.7万円／坪」程度です。

34坪の例で示すと、初期費用は以下のようになります。

5-2.管理委託方式

管理委託方式では、以下のような費用が発生します。

34坪の敷地で5台の駐車場を行う場合の初期費用は以下の通りです。

初期費用や収益のシミュレーションもしっかり行った上で、適切な方式の駐車場経営を行うようにしてください。

6.儲かる駐車場の相談先の選び方

儲かる駐車場にするには、その土地の特徴に合わせて、最適な経営方式・設備・価格設定等を行う必要があります。

そういった駐車場経営のノウハウがある事と併せて、初期段階では、駐車場以外の活用方法も含めて、お持ちの土地に適した活用方法を提案してくれる会社を選ぶのがおすすめです。

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