【詳しく解説】80坪で土地活用の決定版！儲かる80坪土地の活用法

80坪の土地は一般の住宅を建てるには少し広すぎる感覚で、アパート経営など集合住宅建築には向いている広さです。80坪を平米で換算すると約264.4平米で、この広さにアパート1棟を建てるとワンルーム10室程度は確保できます。

80坪は土地を有効活用するのに最適な広さです。さまざまな選択肢が考えられます。そこで本記事では、80坪に本当におすすめの土地活用方法を紹介します。

最適な土地活用が何か簡単に知りたい方は、以下のボタンから土地活用の相談ができますので、ぜひご利用ください。

1.【80坪の土地】王道活用方法と事業規模

80坪でできる土地活用の中から7つを厳選し、メリット・デメリットを一覧表にまとめました。それぞれの事業規模の目安も比較できます。

2.【80坪の土地活用】厳選7種

80坪の広さがあれば、収益性も十分確保できる土地活用ができます。ここでは、80坪の土地活用として特に最適な方法7つを収益シミュレーションも含めて解説します。

2-1.アパート・マンション経営

80坪の土地はアパート経営で比較的高い収益が期待できる広さです。駅から徒歩圏、生活利便施設が近隣にあるような場所が経営に向いています。立地が駅に近い、容積率が高いなどの条件によっては、中層程度のマンション経営も可能です。

80坪でのマンション経営の規模と収益をシミュレーションしてみます。

アパート・マンション経営の詳しい収益シミュレーションが知りたい方は「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご利用ください。最大10社から無料で収支プランを含む経営プランが手に入れられます。

2-2.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は自宅の一部に賃貸住宅を設けるかたちの賃貸住宅経営です。賃貸併用住宅の最大の特徴は、資金の調達に住宅ローンを利用できるケースがあることです。住宅ローンを利用するには、賃貸部分を建物全体の50％未満に留めなければなりません。

以下の事例とシミュレーションは収益性を高め、住宅ローンを活用しないタイプです。

2-3.駐車場経営

駐車場経営は建物を建てる必要がない分、手軽に始められる土地活用です。
しかし、節税効果は賃貸住宅経営に比べると期待できず、収益性も高くありません。80坪のまとまった土地であれば、観光地、ビジネス街などの駐車場の時間借りニーズの高いエリアに限っては収益性も期待できるでしょう。

駐車場の経営方法はコインパーキングなどの2つの方法があり、向いている立地はそれぞれ以下の通りです。

• コインパーキング：駅近の土地、繁華街、商業施設、観光地
• 月極駐車場：住宅地、工場地帯

80坪の駐車場経営の規模と収益をシミュレーションします。

駐車場経営の方法をご検討中の方は「HOME4U 土地活用」をご活用ください。複数のプランを一度に取り寄せ、最適プランはどれか検討できます。

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2-4.テナント・オフィスビル経営

テナントやオフィスなど、企業向けにスペースを賃貸するテナント・オフィスビル経営は非常に収益性が高い土地活用方法です。
立地が商業地や繁華街、ビジネス街であれば需要が見込めるため、第一に考えたい方法といってよいでしょう。

ただし、企業相手の賃貸経営ということもあり、景気の影響を最も受けやすい土地活用であることに注意が必要です。

テナント・事務所の複合ビル経営で規模と収益をシミュレーションします。

2-5.トランクルーム経営

トランクルーム経営の方法は、土地にトランクルームを整備したうえで管理のみ委託する方法と更地でトランクルーム専門企業に貸し出す方法とあります。収益性は、管理委託方式のほうが高くなる傾向です。

トランクルームは日照などの問題で住宅地としては向かない環境でも収益性を出せることがあります。
また、大規模マンションが近隣にあるなどの立地では小規模のトランクルームの需要が期待できます。幹線道路沿いなども集客に向いている立地です。

トランクルーム経営の規模と収益をシミュレーションしました。

2-6.高齢者施設

80坪の広さがあれば、老人ホームなど高齢者施設向けの賃貸業として土地活用が考えられます。経営方式は、施設をオーナーが用意するケースと更地のまま貸して事業者が施設を建築するケースの2通りです。

施設を建築するとなった場合、建築前にハウスメーカーから福祉事業者の紹介を受け、契約を結んだうえで施工するのが一般的な流れになります。

80坪の土地でできる高齢者施設の一例です。

• 軽費老人ホーム（ケアハウス）
• グループホーム
• サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
• 居宅サービス系の介護施設

駅から徒歩県ではなくてもバス便があるなどの立地で可能な土地活用です。ただし、地域によっては新規の施設新築に制限がかかっていることもあります。

2-7.定期借地

定期借地は、期間をあらかじめ決めて土地を貸す土地活用方法です。
定期借地権は借地借家法で決められた権利で、従来の借地権とは違い、更新はない期間契約の借地の方法です。定期借地権にはいくつかの種類があります。土地活用として多くとられるのは事業用定期借地権で、最も期間を短くできるなど多くのメリットがあります。

最適な土地活用は立地によってさまざまです。上記の中でも複数検討したいときにも「HOME4U 土地活用」を使えば、各ジャンルの専門企業最大10社から土地活用プランを取り寄せることができます。

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3.土地80坪は広すぎる？土地活用別敷地の使い方

80坪のまとまった土地は、戸建てを1棟建てるには少し広すぎるといえるでしょう。ここでは、土地活用方法別の土地の使い方・配置、建物の規模を考えます。

3-1.アパートの敷地

80坪の広さがある土地は、アパートの建築敷地として最適な広さといえるでしょう。特に理想的な配置は東西に長い長方形の土地です。
賃貸住宅は日当たりのよい物件が人気となりやすいため、南面を最大限とるように配置します。

＜設定条件＞

• 敷地面積：82坪（建ぺい率80％、容積率200％）
• 建物建坪：65坪

3-2.マンションの敷地

4～5階建てを想定するマンションを80坪の土地に建設するとなると、300％ほどの容積率が望ましいでしょう。
建物は日照の確保を重視した配置とします。最も効率的に、コストを最小限にして建てるには、ようかん型と呼ばれる長方形を積み重ねた形にします。

＜設定条件＞

• 敷地面積：88坪（建ぺい率80％、容積率300％）
• 建物建坪：65坪

3-3.戸建て賃貸の敷地

80坪規模の敷地で戸建て賃貸ニーズが高いと判断した場合、敷地に2～3棟建てて賃貸経営するかたちをとります。戸建て賃貸の場合、駐車スペースの確保は敷地内でしておくのがベストです。

＜設定条件＞

• 敷地面積：80坪
• 建物建坪：18坪×２棟、駐車スペース2台×２棟分

3-4.賃貸併用住宅の敷地

賃貸併用住宅は同一建物内にオーナーの自宅が入るため、配置のポイントはプライバシーの確保になります。玄関を同じ面に配さないなどの措置をとるのが一般的です。

＜設定条件＞

• 敷地面積：85坪（建ぺい率80坪、容積率200％）
• 建物建坪：55坪（自宅部分１階、賃貸部分２階３階）

賃貸併用住宅の間取りや建築費が気になる方は「HOME4U 土地活用」を使えば、最大10社から無料で賃貸併用住宅の建築プランが手に入れられます。

最適な間取りや建築費はいくら？

3-5.賃店舗の敷地

ロードサイドにある敷地の場合、コンビニなどの駐車場を有した貸店舗需要があります。利用者の多くは車での来店を想定した店舗のため、車で入店しやすい配置は必須です。

＜設定条件＞

• 敷地面積：88坪（建ぺい率60％、容積率100％）
• 店舗建坪：48坪

4.広さ80坪の土地活用で成功するポイント

80坪の土地の活用方法では、ある程度の収益性が見込めるため、立地に合った土地活用を選ぶことが重要です。ここでは、80坪の土地活用の成功の秘訣を５つの観点から解説します。

4-1.立地のニーズを確認

80坪の土地活用で高収益が期待できるのはビル経営やアパート・マンション経営です。しかし、これらの建物を建築して始める土地活用は初期費用負担が重くなります。長期にわたって返済をしつつ経営を安定させるには、土地活用方法がニーズとマッチしているかを考えなければなりません。

まずは、どのような賃貸需要があるのかを探ります。その上で、周辺エリアに開発計画などがないかを確認できると安心です。
ただし、ニーズの調査は難しいため、土地活用会社やハウスメーカーに相談するとよいでしょう。

4-2.節税目的の土地活用の注意点

土地活用は節税対策に有効という話を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。具体的には、固定資産税・都市計画税、相続税で節税の効果が期待できます。ここでは、それぞれの税目での節税対策として土地活用する場合の注意点を解説します。

4-2-1.固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、不動産を所有しているだけで毎年発生する税金です。評価額の高いエリアの８０坪規模ともなると重い税負担に頭を抱えているオーナーもいるでしょう。

土地は使い方、状態によって固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられます。
住宅用地の特例は、住居として使用する土地に対して評価額を減額することで税額を軽減させる措置です。アパートや戸建て賃貸も適用され、固定資産税で６分の１、都市計画税で３分の１の評価額として計算されます。

ただし、住宅用地の特例は1戸当たり200平米まであり、80坪規模の土地では適用の範囲を超える場合があります。集合住宅などを建てて戸数を増やすことで敷地全域での特例措置適用になります。
参考：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）

4-2-2.相続税

土地活用の中でもアパート・マンション経営などの集合住宅の賃貸事業を行っている土地は、相続税の節税効果が非常に高くなります。
アパートなどの建物も財産となるため課税対象になりますが、時価より３～５割安い評価額となるのが一般的です。

土地は評価額そのものが時価より2～3割低く評価されるだけでなく、借地事業や賃貸経営をしていると評価額はさらに低くなります。

相続対策として土地活用する場合に注意すべきことは、借入金を増やしすぎないことです。相続税はマイナスの財産も計算に組み込むため、土地活用のために多く借り入れて事業を大きくして始めるケースが見られます。
しかし、借入金は返済しなければなりません。借入の段階で実現可能な返済プランをつくっておく必要があります。
アパート経営の相続税対策についてはこちらで詳しく解説しています。

4-3.経営の認識をしっかりもつ

土地活用の目的はさまざまです。節税対策であったり、管理・維持していくための活用だったりすることもあるでしょう。
こうしたいわゆる消極的な動機による土地活用の場合、利益を追求しない分だけ失敗する可能性が高まります。

土地活用は多くの場合で、賃貸することによって事業を行う経営です。賃貸経営は長期で「もとをとる」ことを想定しており、長期的かつ安定的な収益性が不可欠です。

賃貸経営に伴うリスクにも適切に対応できるよう、管理のプロに任せるなどの対策をとるとよいでしょう。

4-4.アパートローンの借り入れ対策

土地活用は多額の資金を投じて始めるものほど、収益性が高いという特徴があります。そのため、長期安定的な経営を維持するために初期費用の一部をアパートローンで賄うのが一般的です。

アパートローンは事業系ローンであるため、事業計画も審査の対象になります。
事業計画提出で審査突破に不安がある場合は、ハウスメーカーや土地活用会社が提携するアパートローンを活用するのもひとつの手です。

4-5.複数の会社にプラン請求する

土地活用は事前のニーズの調査が重要です。さまざまな可能性から土地活用方法を絞り込んでいく作業は、プロのサポートがあったほうが的確な判断ができるでしょう。

所有地の土地活用を成功させる早道は、一括プラン請求です。一括プラン請求サービスを利用すると、請求した企業側には比較対象となっていることが伝わります。土地活用会社やハウスメーカーはそれぞれの得意ジャンルを生かした最高のプランを提示してくれるでしょう。

取り寄せたプランをもとにどの会社が目的とあっているかなどを比較検討します。比較することで思いもよらなかったアイデアを得ることも、どこのプランのどこが良いかもわかりやすくなるでしょう。

土地活用プランの比較には実績豊富な大手企業が多く参画する「HOME4U 土地活用」をご活用ください。実績に基づく安心のプランを多く取り寄せられます。

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