事業用定期借地権で土地活用。特徴と起こりうるトラブルを徹底解説

土地活用の一つに「事業用定期借地権」があります。
事業用定期借地権は、借地事業の中でも比較的地代が高いため、おススメの土地活用です。

地主は建物投資も不要であり、建物所有者ではないことから、将来、大規模修繕等を行う必要もありません。
事業者の撤退リスクも基本的に低いため、長期安定的に収益を稼ぐことができます。

事業用定期借地権は、良い土地でないとなかなか話がありませんが、もし話があれば前向きに検討することをおススメします。

この記事では、「事業用定期借地権」における特徴・制約・トラブルなどについて解説していきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、有益な土地活用を実現するための一助としてください。

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1.「事業用定期借地権」とは

「事業用定期借地権」とは、「専ら事業の用に供する建物の所有を目的とした定期借地権」のことを指します。

ポイントは2つで、「専ら事業の用に供する建物」と「定期借地権」という部分です。
専ら事業の用に供する建物とは、例えば店舗や事務所、工場、ホテル、倉庫といった建物が該当します。
アパートや賃貸マンション、戸建て賃貸等は居住用であり、事業用建物からは除かれます。

また、定期借地権とは契約期間満了時に更新ができない契約のことです。
借地権には、「普通借地権」と「定期借地権」の2つに大別されます。
普通借地権とは更新ができる契約で、定期借地権とは更新ができない契約です。

普通借地権では、契約満了時に貸主が更新拒絶をするには正当事由と立ち退き料が必要となります。
正当事由とは、土地の賃貸借契約の解除が認められるに相当する正当な理由のことです。

正当事由があったとしても、借地人(借主)は地主に対し、土地上に存在する建物を時価での買取を請求することが可能です。
借地人が地主に対して建物の買取を請求する権利のことを「建物買取請求権」と呼びます。

建物買取請求権は、発動されると地主の同意がなくても契約が成立してしまうという強力な権利です。

普通借地権では、借主の土地の借りる権利が強く守られており、一旦土地を貸し出してしまうと半永久的に土地が戻ってこないような状態となります。

一方で、定期借地権とは、更新という概念がなく、契約満了時に借地契約が確実に終了する契約です。
契約を終了するにあたり、地主には正当事由も立ち退き料も不要となります。

定期借地権には、「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があります。
事業用定期借地権は、定期借地権の中の1つです。

一般定期借地権とは、建物譲渡特約付借地権または事業用定期借地権以外の定期借地権になります。

建物譲渡特約付借地権とは、借地権設定後30年以上経過した日に地主が建物を買い取ることで消滅する借地権のことです。

それぞれの借地権の種類の特徴をまとめると、下表のようになります。

2.事業用定期借地権の期間

事業用定期借地権の期間は、10年以上50年未満であることが必要です。
借地借家法では、契約期間を「10年以上30年未満」と、「30年以上50年未満」の2種類に分けています。

一般的に、「10年以上30年未満」の事業用定期借地権を「2項事業用定期借地権」、「30年以上50年未満」の事業用定期借地権を「1項事業用定期借地権」と呼びます。

2項事業用定期借地権では、以下の規定が適用されない点がポイントです。

【2項事業用定期借地権(10年以上30年未満)で適用されない内容】

一方で、1項事業用定期借地権は普通借地権の変形バージョンとなっており、以下の特約が有効になるという契約となっています。

【1項事業用定期借地権(30年以上50年未満)で有効になる特約内容】

少し分かりにくいですが、2項事業用定期借地権では特に何も特約を締結しなくても、「契約が更新されないこと」や「借地人が建物買取請求権を行使しないこと」ができる契約になります。

それに対して、1項事業用定期借地権では、契約書内に特約を明記しておかないと、「契約が更新されないこと」や「借地人が建物買取請求権を行使しないこと」ができる契約にはならないということです。

よって、1項事業用定期借地権を締結する場合には、「更新不可」と「建物再築に伴う存続期間の延長不可」、「建物買取請求は不可」の3つについて契約書の中にしっかりと明記することが必要となります。

3.設定契約は公正証書としなければならない理由

事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で締結しなければならないことが条文で明確に定められており、必ず公正証書で締結することが必要です。

事業用定期借地権を規定している借地借家法第23条3項では、以下のように定められています。

【借地借家法第23条3項】

事業用定期借地権が公正証書でなければならない理由は、定期借地制度の濫用(むやみやたらにの意)を防止するためです。

同じ定期借地権でも、一般定期借地権は条文で公正証書「等」と表現されており、公正証書でなくても構わないとされています。
また、建物譲渡特約付定期借地権は、法律上は書面がなくても良いことになっています。

借地の契約期間は、一般定期借地権が50年以上、建物譲渡特約付定期借地権が30年以上となっており、10年以上から契約できる事業用定期借地権は他の定期借地に比べると契約期間が短いです。

よって、借地人保護の観点から、地主がむやみやたらに事業用定期借地権を利用させないためにも、契約書は公正証書とするという一定のハードルを設けています。

仮に公正証書以外による契約書で締結しても、事業用定期借地権の効力は生じないこととなっています。

4.事業用定期借地権の地代相場

事業用定期借地権の地代相場は、相当地代と呼ばれる地代を払うことが通常です。
相当地代とは、本来であればその程度の地代を払うことが相当と解される地代のことであり、地代の定価のようなイメージとなります。

相当地代は、年額地代が更地価格の6％程度が一般的です。
更地価格とは、一応、その土地の時価とされていますが、実勢価格や公示価格、相続税路線価の価格等、何らかの指標を用いて決めれば構わないとされています。

実務上は、相続税路線価を用いて更地価格を求めることが簡便であるため、相続税路線価を用いることも多いです。

相当地代は、普通借地権で支払われる地代と比べると、かなり高くなります。
普通借地権の地代は相当地代ではなく、「低廉な地代」とされています。
低廉な地代の相場は、年額で固定資産税の3倍程度です。

普通借地権は、半永久的に土地を借りることができるため、普通借地権を設定する際は借地人が地主に対して権利金を差し入れることになっています。
権利金は、借地契約が終了しても地主からは戻ってこないお金です。

権利金は、土地価格の60～80％程度の価格であることから、かなり高額であり、半分土地を購入質得るようなイメージになります。
普通借地権は、権利金がかなり高いため、地代が低廉で割安となっています。

一方で、事業用定期借地権は契約設定時に権利金を差し入れる習慣はありません。
権利金を差し入れない代わりに、地代が高くなっています。

尚、事業用定期借地権は、契約設定時に保証金を差し入れるケースが多いです。
保証金は義務ではありませんが、事業用定期借地権で保証金の授受を行うケースがよくみられます。

保証金は、契約終了時に地主から借地人に返還される金銭です。
返還されない権利金とは、性質が異なる一時金となります。

事後湯用定期借地権と普通借地権の違いを示すと下表の通りです。

5.事業用定期借地権の中途解約

事業用定期借地権の中途解約は、地主と借地人(借主)でルールが異なります。

まず、地主からはどのような形でも中途解約はできないことになっています。
地主側に中途解約権を認めると、地主の勝手な都合で契約期間を一方的に短くされてしまうこともあり、借地人が著しく不利になってしまうことが理由です。

一方で、借地人からも中途解約は原則としてできません。
ただし、例外的に契約書の中で借地人からの中途解約ができるという特約が締結されていれば、借地人からの中途解約はできます。

よって、借地人から中途解約を申し出る可能性がある場合には、事業用定期借地契約にてあらかじめ中途解約条項を入れ込んでおくことが必要です。

6.更新ではなく再契約となる

事業用定期借地権は、更新という概念がそもそもないため、更新はできません。
更新と似たようなことをするには、「再契約」をすることが必要です。

再契約とは、新しい契約を締結することであるため、双方が合意しなければ締結できない契約になります。
地主側が契約を続けたくないと思えば、再契約はせず、借地関係はそのまま終了です。

再契約をする場合は、新規の事業用定期借地権となるため、再度、公正証書で締結することが必要となります。

また、事業用定期借地権は10年以上50年未満であれば有効であるため、例えば契約期間が30年の事業用定期借地権を40年とすることは可能です。
このような変更は、更新でも再契約でもなく、「期間の延長」という条件変更となります。

条件変更の場合、公正証書の必要性は法律で定められていませんが、実務上は、後日の争いを防ぐ目的で公正証書によって締結すべきとされています。

7.登記は義務ではない

事業用定期借地権は、登記は義務ではないため、結論からすると登記をしてもしなくても、どちらでも構いません。

まず、借地人(借主)側の立場に立つと、借地権は借地上の建物を登記することで第三者への対抗が可能です。
対抗とは、第三者に対して権利を主張することを指します。

つまり、借地人は自分で建てた建物の登記をしておけば、借地権の対抗要件を満たすため、土地に事業用定期借地権の登記をする必要性は低いです。
対抗要件とは、第三者に権利を主張するために必要な条件のことを指します。

一方で、地主側の立場に立っても、借地上の建物が登記されていれば借地権が存在することは明らかであることから、地主も土地に事業用定期借地権の登記をする必要性は低いです。

ただし、土地に事業用定期借地権の登記をしておけば、その借地権が事業用定期借地権であることが明らかになるメリットがあります。

通常、普通借地権が設定されている土地は、土地が戻ってくる可能性が著しく低いため、低廉な価格で取引されることが一般的です。

一方で、借地権が事業用定期借地権であれば、将来、土地が戻ってくることが明らかであることから、第三者に対して土地の売買が行いやすくなります。

特に強いメリットではありませんが、事業用定期借地権の登記をしておくことで、借地権が事業用定期借地権であることが一層明確になり、売買や将来の更地返還請求が行いやすくなるという側面はあります。
登記をするデメリットも特段なく、登記費用が発生する程度です。

仮に事業者が事業用定期借地権の登記を求めてきた場合には、地主は登記に応諾しても構わないといえます。

8.事業用定期借地権のトラブル

事業用定期借地権には、主に以下の3種類のトラブルがあります。
事前にしっかり念頭に置くようにしてください。

1. 資産区分と原状回復が不明瞭なまま契約してしまう
2. 事業者が破たんすると建物が残ってしまう
3. 多額の保証金を預かり過ぎて返還できなくなる

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

8-1.資産区分と原状回復が不明瞭なまま契約してしまう

事業用定期借地権では、資産区分と原状回復が不明瞭なまま契約してしまうというトラブルがあります。

事業用定期借地権は、基本的に地主は更地の状態で貸し出すことから、土地上に地主が所有する資産はないのが原則です。

ただし、事業者によっては、アスファルト舗装までは地主、アスファルト舗装以外の建物建築は事業者(借主)というような条件を付けて出店する事業者もいます。

アスファルト舗装を地主の費用負担で行ってしまうと、アスファルト舗装の所有者は地主です。

将来、アスファルト舗装を補修しなければならなくなった場合、その費用負担者は地主となってしまいます。

また、事業用定期借地権は、建物を取り壊して更地返還することが基本ですが、地主がアスファルト舗装をやってしまうと、契約終了時にアスファルト舗装が残ってしまいます。
このようなケースでは、アスファルト舗装を剥がす工事は、地主が行うことが必要です。

事業用定期借地権では、事業者があまり説明をしないまま、地主に一部の工事を負わせるケースが存在します。

地主が工事を行えば、その所有区分は地主のものです。
地主の所有物となれば、修繕負担は地主になりますし、原状回復の対象から外れることになります。

事業用定期借地権では、事業者が初期投資の負担を軽くするために、一部の工事を地主に負担させるような例がありますので、工事を要求されたら、修繕区分と原状回復の扱いを確認することがポイントです。

修繕を行うことは一切望んでおらず、将来、完全な更地の状態での返還を希望する場合には、工事は全て事業者に行わせることが必要となります。

8-2.事業者が破たんすると建物が残ってしまう

事業用定期借地権では、事業者が破たんすると建物が残ってしまうというトラブルがあります。

建物は借地人(借主)の所有物であるため、地主が取り壊すことはできません。
建物を壊すには、まず契約を解除する裁判を起こす必要があります。

裁判によって契約解除が認められれば、借地人が建物を壊さなければならなくなります。
ただし、破たんしているような借地人には建物の取り壊しが期待できないため、代替執行という形で裁判所が建物の撤去を行います。

代替執行は、地主が費用を建て替えることが多いですが、建て替え費用を借地人から回収するのは難しいのが実態です。
そのため、最悪の場合は、地主が建物取り壊し費用を負担せざる得ないことがあります。

尚、事業者が破たんするようなケースでは、例えば地代の支払が滞る等の前兆が見られることが多いです。

一定期間以上の地代の滞納が生じたら、事業者の余力があるうちに、契約解除を申し出ることがベターです。

早めの対策を取れば、事業者の負担で建物を取り壊し、更地で返還される可能性が高くなります。

8-3.多額の保証金を預かり過ぎて返還できなくなる

事業用定期借地権では、多額の保証金を預かり過ぎて返還できなくなるというトラブルもあります。

前節で紹介したトラブルを鑑みると、万が一、事業者が破たんした場合、最悪地主が取り壊し費用を負担しなければならないため、事業者から建物取り壊し費用相当額を預かっていた方が良いような気がします。

しかしながら、多額の保証金を預かり過ぎると、契約期間中に相続が発生した場合、契約満了時に相続人が保証金を返還できなくなるようなトラブルがあります。

事業用定期借地権は長期の契約であることから、地主が個人の場合、契約期間中に相続が発生することが多いです。
相続が発生した場合、保証金の返還義務は相続人に引き継がれます。

親は契約設定時に事業者から保証金を実際に預かって現金を持っていますが、引き継いだ子は事業者から直接現金を預かったわけではないため、返せる現金を持っているとは限りません。

子に十分な現金がない状態で契約が終了してしまえば、子が保証金を返せなくなってしまいます。

借地契約は借家契約とは異なり契約期間が長いことから、その間に相続が発生し保証金を預かる人と返す人が違うという問題が発生しやすいです。

このようなトラブルを避けるには、「保証金を預かり過ぎないこと」と「与信(経済的な信用のこと)の高い事業者を借主に選ぶこと」の2つが対策となります。

事業用定期借地権の保証金は6ヶ月分くらいが多いので、地代の6ヶ月分が一つの目安です。
また、与信の高い事業者を選定すれば、破たんリスクは低くなります。

9.事業用定期借地権の評価額

事業用定期借地権が設定された底地には、一定の相続税対策効果があります。
底地とは、借地権が設定された土地の所有権のことです。

事業用定期借地権の底地の相続税評価額の求め方は、一般的に以下の計算方法を用います。

自用地の価額とは、更地としての評価額です。
減額割合は、残存期間によって異なり、以下の割合を用います。

減額割合は残存期間が短いほど小さくなり、更地の価格に近付いていくという点がポイントです。

まとめ

事業用定期借地権とは、専ら事業のように供する建物の所有を目的とした定期借地権のことです。
事業用定期借地権の契約期間は、10年以上50年未満となります。

事業用定期借地権では、「事業者が破たんすると建物が残ってしまう」や「多額の保証金を預かり過ぎて返還できなくなる」等のトラブルもありえますので、本記事の情報をもとに判断や対応を誤らないようご注意ください。

ただ、事業用定期借地権は良い土地でないとなかなか締結できない契約であるため、もし話があるようであれば前向きに検討してみると良いでしょう。

皆さんの土地活用がうまく行くことをお祈りしています。