【詳しく解説】戸建て経営とアパート経営のメリット・デメリットを比較

賃貸経営と一口に言っても、アパート、マンション、戸建て、テナントビルとさまざまな形態があります。
特に、同じ賃貸住宅の中でもアパート、マンションとメリットが異なるのが戸建て賃貸経営です。

賃貸経営には以下のようなメリットがあります。

• 需要は多いが供給量が少ない
• 立地に左右されにくい
• 入居期間が長期間になる傾向
• 入居者に売却できる可能性がある

本記事では、他の活用法とはまた違ったメリットがある「戸建て賃貸経営」について、「アパート・マンション経営」と徹底的に比較します。メリット・デメリットの違いだけでなく、収益性でも比較できるので、どの賃貸経営を選ぶべきかの判断ができます。

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1.戸建て賃貸経営とアパート・マンション経営の違いとは？

「戸建て賃貸経営」と「アパート・マンション経営」は同じ賃貸物件の経営ではありますが、さまざまな違いがあります。大きな違いは3つです。

1-1.保有戸数が違う！

賃貸用として戸建て物件を所有する場合、5戸、10戸と複数の戸数を持つ方はあまり多くありません。反対に、賃貸用アパート・マンションを1棟経営する場合、総戸数が5戸以上あることは珍しくないことです。
土地の広さに対しての戸数も戸建て賃貸は少なく、結果管理しなければならない入居者の数が少ないことになるので、管理工数はアパート・マンションに比べて少な目になります。

1-2.供給量が違う！

賃貸用の戸建ては、賃貸用アパート・マンションほど供給量は多くありません。総務省の「平成15年住宅・土地統計調査」のデータによると、戸建て賃貸住宅の供給は民間借家全体の15.3%にとどまっています。

参考：総務省「平成15年住宅・土地統計調査」

アパート・マンションは不動産投資目的で所有する方も多くいます。しかし、戸建てはアパートに比べて、不動産投資目的で保有されることが少ないことから、供給が少なくなりがちです。

1-3.建築コストが違う！

戸建てを1棟建築する費用は、アパート・マンションの1棟にかかる費用より安く抑えられます。
これは、各戸に水回り設備を設ける必要があることや構造の違いがもたらす差です。

また、マンション・アパートは建築する際に、ある程度広い土地が必要です。しかし、戸建ては狭い土地や地形が悪い場所に建てることもできます。
広い土地を購入・整地する必要もないため、それだけコストを下げることが可能です。

2.戸建て賃貸経営とアパート・マンション経営のメリット・デメリット比較表

ここでは、「安定性」「初期費用」「空室リスク」「立地の汎用性」「出口戦略」の項目別に特徴を表にまとめました。
表からメリットとなるかデメリットになるかを比較してみます。

長期的に安定した収益を得たい方は戸建て経営を検討するとよいでしょう。
一方、坪当たりの収益性を上げたい場合はアパート・マンション経営を検討する方が大半です。

3.戸建て賃貸経営の4つのメリット

戸建て賃貸経営のメリットを以下の4つの観点から詳しくご紹介します。

• 需要が多いが供給量が少ない
• 立地に左右されにくい
• 入居期間が長期間になる傾向がある
• 入居者に売却できる可能性がある

3-1.需要が多いが供給量が少ない

戸建て賃貸の供給量はマンションなどに比べ少ないのが現状です。戸建て賃貸は、主に以下のような要望を持つ方からの需要があります。

• 子どもがいるため騒音を出すのが心配
• ペットを飼いたい
• 庭のある家に住みたい
• 楽器の演奏が趣味だが音漏れが不安
• 車を複数台駐車できる駐車場が欲しい

戸建て住宅に求められるのは、生活音などに気を使わないといけないアパート・マンションよりも居住時の制限が少なく、自由度が高いことが考えられます。そのため、ファミリー層などに需要が高いといえるでしょう。

3-2.立地に左右されにくい

賃貸マンションの場合、「会社に行きやすい地域」「駅から近い物件」など、立地の良さを求める入居者は多い傾向です。
しかし、戸建て賃貸では「騒音が気にならないか」「家族が過ごしやすいか」「治安がいいか」といった住み心地や周辺環境の良さを優先させた結果、選ばれています。
そのため、立地条件の良さは、そこまで重視されません。戸建て賃貸は、住みよい環境、および物件であれば、入居者は入りやすい傾向です。

3-3.入居期間が長期間になる傾向がある

ワンルームのように部屋数が少ないマンションやアパートは、単身者が住むことも多いため、入居期間が短くなりがちです。
入居者の退居が多くなると、空室が生じ、家賃収入が入らないだけではなく、退居後のクリーニングやリフォーム代も都度かかるため、コスト面からもあまりいいとはいえません。

反対に、ファミリー向けでもある戸建て賃貸物件は、以下のような理由で入居期間が長くなりやすい傾向です。

• 初めから子どもの成長を前提に物件を探していた入居者が多い
• 住環境重視で物件を決めているため、環境が大きく変わることがない限り退去を考える必要がない

3-4.入居者に売却できる可能性がある

戸建て賃貸物件に長く住む入居者が、住環境を気に入り「今住んでいる家を売って欲しい」と申し出てくることもあります。
売買が成立すれば、売却金を得て新たな賃貸物件経営に着手することも期待できます。

4.戸建て賃貸経営の3つのデメリット

戸建て賃貸経営も不動産投資の一種であり、デメリットが存在するものです。以下の戸建て賃貸経営の3つのデメリットについて詳しく解説します。

• 空室リスクがある
• リフォーム費用がかかる
• 家賃の高さがネックになる場合もある

4-1.空室リスクがある

戸建て賃貸の需要が大きいといっても、すぐに入居者が見つかるとは限りません。
複数戸を運用するアパート経営であれば、1戸の空室があっても他の部屋からの家賃収入が期待できます。しかし、1戸のみの戸建て賃貸経営の場合は、空室になってしまうと家賃収入がゼロになってしまうリスクがある点には留意してください。

もし、空室状態が続くならば、宣伝広告にかかる費用の負担が生じます。また、空室をきれいな状態に保つために定期的な清掃やメンテナンスを行うことも必要です。費用もその分かかってしまいます。
ちなみに、3月など年度末のようにファミリー層が引っ越ししやすい時期に入居者を逃してしまうと、新たな入居者を見つけるのはなかなか難しくなるかもしれません。

4-2.リフォーム費用がかかる

戸建て賃貸経営でも、マンション・アパート経営と同様に入居者が退居したタイミングで清掃やメンテナンスをしないといけません。
特に、部屋数が多く庭が付いていることも多い戸建ての場合は、ワンルームマンションなどよりもメンテナンス費用が余計にかかります。

4-3.家賃の高さがネックになる場合も

面積が広く庭も付いている戸建ては、同じような部屋数のマンション・アパートに比べて家賃が高くなります。
家賃をなるべく低く抑えたい借主からは、避けられる恐れがある点はデメリットです。

ただし、「家賃が高くても戸建てに住みたい」という方は、「経済的に余裕がある方が多い」という考え方もできます。家賃が高くても入居してくれる方は、「家賃滞納の心配が少ない」という点はメリットでもあるのです。

5.【土地の広さ別】戸建て賃貸経営とアパート・マンション経営の収益性比較

賃貸経営は土地の広さによっても向いている形態が異なるのが一般的です。
ここでは、40坪、100坪、150坪の3つの広さで、戸建て賃貸とアパート・マンションの収益性を地域別に比較します。
ただし、数字に出てくるのは一面でしかないことに注意が必要です。

5-1.40坪の土地の場合

40坪となると、アパート用地としては狭く感じるかもしれませんが、都市部などではよく見られます。
都市部を想定した戸建て経営とアパート経営の規模と収益の試算は以下の通りです。

郊外になると、同じ戸建て、アパートでも向いている間取りや建て方が変わってきます。

また以下で郊外を想定して試算しました。

土地は場所によって用途や建ぺい率が定められているので、建てられる住宅の延べ床面積などはおのずと違ってきます。
広くない土地の場合は特に土地の建築条件を確認して建てられる規模を知ることが重要です。
また、地域によってニーズのある間取りも異なるため、プロに相談してニーズを探ってみてください。

5-2.100坪の土地の場合

100坪の土地は、戸建てには十分すぎるものの、マンションを建てるほどではないという印象が強いのではないでしょうか。
100坪ではマンションも視野に入れて考えてみます。

また郊外の場合、マンション経営では需要を見てもファミリータイプを設定するのが一般的です。以下で試算します。

100坪になると、戸建てとマンションの収益性に大きな開きが出てきます。
この広さで決断のポイントとして収益性以外に押さえておきたいのは需要や競争相手の有無といえるでしょう。

5-3.150坪の土地の場合

150坪の土地の場合は特に、戸建て賃貸を視野に入れるべきなのは相続税対策で土地活用をする場合です。
この土地の規模で1棟しか建てられないアパート・マンションと違い、戸建てを数棟建てておけばのちの相続時に分割しやすくなります。

また郊外の場合を確認します。150坪あれば、マンションでも駐車スペースの設置がしやすくなります。
戸建てでも郊外では駐車台数を2台確保できると人気が高まります。

土地が広くなれば、駐車スペースを設けるなど付加価値をつけた物件にできるだけでなく、建築プランにも自由度が増すため、アパート・マンション経営で差別化がしやすくなります。

6.戸建て賃貸の経営をどうやって始める？

戸建て賃貸の経営は、どうやって始めればいいのでしょうか。
ここでは、次の2通りの始め方についてご紹介します。自分に合った方法を見つけてください。

• 持ち家をそのまま利用する
• 賃貸用に新築する

6-1.持ち家をそのまま利用する方法

「現在保有する家をそのまま利用する」という方法です。
この方法であれば、建築コストがかからず、初期費用もそれほどかからない点はメリットとなります。

ただし、以下の3点には気を付けてください。

・賃貸物件を管理する管理会社を探す必要がある

「賃貸契約時の手続き」「設備が故障した」「家賃の滞納がある」といった場合、貸主が自ら対応するのはなかなか難しい部分があります。
そのため、物件の管理だけでなくトラブルにも対応してくれる管理会社を見つけないといけません。管理手数料についても要確認です。

・間取りや設備が新しくない場合、空室リスクがある

ある程度の築年数が経過した物件の場合、間取りや設備の古さから入居希望者に避けられる恐れもあります。
もし、間取りや設備が古い場合は、リフォームをして賃貸に出すことを検討してください。
ただし、間取りも変更するレベルのリフォームの場合、費用をかけても収益を得られるか管理会社に相談してみましょう。

・将来自分が住む家である場合は、原状を確認してから賃貸に出す

転勤などで住めなくなった家を数年間だけ賃貸に出したい場合は、建物の状態をしっかりと確認してから賃貸に出すようにしてください。
なぜなら、借り主が退去するときに「傷を付けられた」「汚れがひどくなった」などの余計なトラブルが生じる可能性もあるからです。

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6-2.賃貸用に新築する方法

新築して家を貸す場合、きれいな家を賃貸に出すため入居者が入りやすいメリットがありますが、以下のような注意点もあります。

・初期費用が高額になる

新築物件を賃貸にする場合、主に以下の費用がかかります。

• 建築費用
• ローン関連費用（ローン事務手数料、保証料など）
• 火災保険料・地震保険料

特に、建築費用は家のデザインや間取り、設備のランクによって大きく変わってくるところです。ランクを下げすぎると、入居希望者に嫌われる原因ともなるため、「どの程度にすべきか」についてよく考えてから建てるようにしてください。
また、間取りや設備は時代によって流行が大きく変わります。シンプルなつくりにして、将来のリフォームコストを下げることを意識するのもいいかもしれません。
さらに、ローン関連費用や保険関係の費用がかかることも考慮に入れておく必要があります。

・賃貸経営中もコストがかかる

戸建て賃貸経営中には以下のようなお金がかかります。

• 将来のための修繕費積み立て
• 保険料（前払いにしていない場合）
• 管理会社へ支払う管理手数料
• 固定資産税・都市計画税
• 事業税（賃貸経営が事業とみなされる場合）

ローンを返済しながら、これらのお金を支払う余力があるかをよく検討してください。まずは収益プランの検討をすることが大切です。

7.安定した戸建て賃貸経営をしっかり相談できるハウスメーカーの選び方

戸建て賃貸経営は、アパート・マンション経営に比べると、「空室リスクが少ない」「長期間入居する傾向がある」「物件を入居者に売却できる可能性がある」というメリットがあります。

しかし、コスト面については独特の意識が必要です。賃貸用の戸建ての場合、建築コストを抑えつつニーズに応えられる設備や間取りにするという絶妙なさじ加減が求められます。

初めて戸建て賃貸経営を始めるに際して、安定的な経営を実現するための戦略や将来的な不安も含めて相談できるハウスメーカーを選ぶ基準はずばり

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