【初めてでも安心】失敗しない老人ホーム経営の基礎知識。始め方もしっかり解説

老人ホーム経営は、長期安定的な土地活用を検討する土地オーナーに注目されている方法の一つです。駅から離れた土地でもできる、地域貢献度の高い土地活用ができるといった点も魅力といえるでしょう。

そこで本記事では、土地活用の選択肢として老人ホーム経営を検討中の方向けに基礎知識、費用、始め方を分かりやすく解説します。メリット・デメリットのほか、他の土地活用との特徴の違いなど、網羅性のある内容です。

始める前に知っておきたいポイントを押さえておくことで、スムーズで収益性のある経営につなげられる可能性が高まります。

1.老人ホーム経営で土地活用とは

老人ホーム経営についての基礎知識を固めます。確認するのは以下の4点です。

• どのように収益を得るのか
• 老人ホームの経営方法
• 老人ホームは倒産しにくいのか
• 他の土地活用と異なる特徴

1-1.老人ホーム経営とは

老人ホームを経営する場合、収益は賃料を得ることによって形成されます。介護事業者と土地や建物の賃貸契約をして収入を得る仕組みです。一種のテナント経営ともいえるでしょう。

老人ホームは基本的に介護事業者が運営します。そのため、介護事業者が入居者からの賃料や介護サービスに対する報酬などを管理して収益を上げ、土地オーナーは運営にノータッチで介護事業者から「テナント料」だけを受け取るという流れです。

1-2.老人ホーム経営の方法は2つ

老人ホーム経営での土地活用で収益を得る方法には、2種類あります。

土地だけを貸す場合、借主である介護事業者はフレキシブルな使い勝手を求めるため広い敷地を求めていることも多く、土地の広さが必要です。

一方、施設を建設して貸す場合、土地の規模にあった施設を設置することで土地賃料にプラスして施設利用料も上乗せでき、安定的に高い設定の賃料を得られます。

1-3.ニーズは増えていて倒産もしにくい？

老人ホームの施設数と倒産件数の推移は下図の通りです。

老人ホームの施設数は微増傾向にあります。
それに伴い、倒産件数も長期的に見ると増加傾向です。

これは、介護施設・サービスの需要の高まりから参入する零細企業も増えたことによって、門戸外の経営に失敗するケースなどが考えられます。

ただし、倒産率は0.1％未満です。
老人ホームの倒産率は非常に低く、安心して課すことができる土地活用であることがわかります。

1-4.老人ホーム経営が他の土地活用と異なる特徴

老人ホーム経営での土地活用は以下のような特徴があります。

• ターゲットによって経営する形態（設備）が変わる
• 社会貢献度の高い土地活用
• 長期貸しになる

老人ホームにはいくつかの形態があります。種類は後述（2-1.老人ホームの種類）しますが、土地の規模に合った施設、土地柄のニーズに合った施設の設置を選べます。

また、設備が特殊なものも多いことから一度介護事業者と契約を結べば、長期的に安定した収入を得られることも特徴です。

そのほか、高齢化社会のニーズを満たす施設として社会貢献度の高い土地活用という点もポイントといえるでしょう。地域のニーズがあれば、市街化調整区域でも建てやすいという特徴もあります。

2.老人ホームの種類と補助金を受けられる施設

老人ホームなど、高齢者施設には民間施設と公的施設があります。土地活用で検討することのある高齢者施設は一般的に民間施設です。この章では、老人ホームの種類と建築時に受けられる補助金について確認します。

2-1.老人ホームの種類

ひと口に老人ホームといっても様々な種類のものが存在します。土地活用として老人ホーム経営を検討する際、対象となる種類は下表の通りです。

老人ホームは、民間施設と公共施設の2種類に大別されます。個人の方が土地活用として行う老人ホームは基本的には民間施設のものが対象です。

老人ホームと名が付く施設には、「介護付き有料老人ホーム」「住宅型有料老人ホーム」「健康型有料老人ホーム」の3つがあります。

「介護付き有料老人ホーム」と「住宅型有料老人ホーム」は、建てる建物の内容については基本的にほとんど同じになります。

ただし、介護付き有料老人ホームは総量規制と呼ばれる施設数の規制がかかっており、建設するには自治体から認可を受けることが必要です。

介護付き有料老人ホームは施設内で介護サービスを受けられることになっています。

一方で、住宅型有料老人ホームは建前上、施設内で介護サービスを受けることはできません。しかし、住宅型有料老人ホームは介護サービスの施設が併設されていることが一般的です。介護が必要となった場合は併設されている介護サービスの施設で介護を受けることができるようになっています。

介護付き有料老人ホームも、住宅型有料老人ホームもほとんど同じ建物であるため、建築費については特に大きな差は生じないという点がポイントです。

尚、利用者にとっては住宅型有料老人ホームの場合、介護サービスを利用するほど利用料が高くなってしまうため、介護度が高い人には住宅型有料老人ホームは割高となります。

そのため、入居者には住宅型有料老人ホームよりも介護付き有料老人ホームの方が利用者の需要が高く経営は安定しやすく、選べるのであれば介護付き有料老人ホームを選択した方が良いです。

2-2.建設費の補助金制度や税制優遇があるのはサ高住

社会貢献度の高い土地活用である老人ホームだけに自治体や国が補助金を設置しているのではと考える方も多いのではないでしょうか。老人ホームは介護福祉施設であるため、在宅介護にシフトさせる国の方針を反映して補助金制度や税制優遇などは存在しません。（2021年12月現在）

一方、老人ホーム同様、高齢者向けの住空間を提供する高齢者施設にサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）があります。サ高住では新築時や改修時に受けられる自治体単位の補助金制度があるだけでなく固定資産税や不動産取得税の軽減措置もあり、土地オーナーにとって大きなメリットとなるでしょう。

国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅」

サ高住経営についてはこちらの記事でも解説しています。

3.老人ホーム経営の初期費用はどのくらい？

ここでは土地オーナーが老人ホームを建設して貸す場合の初期費用について解説します。広い土地が必要な老人ホームは、建設費用だけでも高額になる可能性があります。費用を抑えるコツを考えることも重要です。

3-1.老人ホームの建設にかかる費用

老人ホームを建設するとなると、廊下の幅を広めにとって手すりを設置したり、段差をなくしたりとバリアフリー化が必須です。そのため、アパートやマンションの建設費用よりも少し割高になることは念頭に置かなければなりません。

老人ホームの構造は延床面積が600坪の老人ホームを建設するとなると5億円程度かかることもあります。構造は鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造の3パターンが多く、それぞれの坪単価も変わってきます。ただし、木造の場合は不燃材料を用いるなど、使用する建材に費用がかかることに注意が必要です。

3-2.その他にかかる費用

建設費用のほかにもかかる初期費用には手続きにかかる費用、保険料のほか、設備・備品費用などがあります。合計は、建設費用の10％程度を見積もっておくとよいでしょう。

更地に老人ホームを建設する場合は、水道管を引き込む必要もあります。その際自治体に負担するのは水道分担金です。規模が大きくなると500万円にもなることがあります。

4.老人ホーム経営の利回りはどれくらい？

施設を建設して貸す場合の老人ホーム経営は、初期費用がアパート・マンションよりも高額になることと、一棟貸しが基本であるため、利回りという点では若干見劣りします。6～10％の期待利回りを設定しているのが一般的です。

土地活用で老人ホームを経営している場合、不動産（施設）の借主は介護事業者です。そのため、施設の入居に欠員が出ても収益に影響はありません。

他の土地活用の利回りについても知りたい方はこちらをご覧ください。

5.老人ホーム経営のメリット

老人ホーム経営のメリットは、以下の3点です。

1. (1)比較的条件の悪い立地でも可能
2. (2)管理の手間がほとんどかからない
3. (3)相続税対策になる

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.比較的条件の悪い立地でも可能

老人ホーム経営のメリットは、比較的条件の悪い立地でも可能という点です。
アパートの賃貸需要がないようなエリアでも介護事業者の出店意向があり、賃貸経営ができます。

駅からは遠くて良いものの、最低限の交通手段としてバス停から徒歩5分程度の利便性は求められます。

近くにバス停があり、300坪近くの土地の広さがある場合には、ぜひ老人ホームを検討してみてください。

5-2.管理の手間がほとんどかからない

老人ホームは介護事業者への一棟貸しであるため、管理の手間がほとんどかからない点もメリットです。

介護事業者は建物全体を借上げてくれるため、建物所有者は基本的にやることはほとんどありません。

各戸の入居者の募集や退去時の対応は全て介護事業者が行います。
介護事業者から建物所有者に支払われる賃料は、空室の状況に関わらず一定です。

また、日常的な小修繕に関しては、介護事業者の費用負担で行うという契約も多いため、建物所有者は日常的な小修繕も不要となります。

日常的な小修繕を借主負担とすることには、介護事業者にもメリットがあります。
例えば、ガラスが割れてしまったときも介護事業者の判断で迅速に修繕対応ができますので、入居者の怪我や事故を最小限に抑えることができます。

日常的な小修繕にいちいち建物所有者の了解を取っていたら老人ホーム経営に支障をきたすことから、小修繕は借主負担を応諾する介護事業者は多いのです。

日常的な小修繕を不要とするケースでは、建物所有者が負担すべき費用は基本的に「土地と建物の固定資産税および都市計画税」と「建物の損害保険料」のみとなります。

尚、日常的な小修繕を借主負担とした場合でも、大規模修繕に関しては貸主負担のままとすることが一般的です。

5-3.相続税対策になる

老人ホーム経営は、相続税対策になるという点がメリットです。
不動産はアパートのような賃貸物件にすると、相続税評価額が大きく下がるため、相続税を節税することができます。

老人ホームも介護事業者へ一棟貸しをする賃貸物件ですので、アパートと同様に相続税の節税効果があります。

土地は更地のままにしておくよりも、アパートや老人ホームといった賃貸物件を建てた方が相続税を節税することができます。

例えば駅から離れた広い物件など、アパートが難しい土地をお持ちの方は老人ホームがおススメです。
広い土地は元々の更地の相続税評価額も大きいため、老人ホームを建てると相続税を大きく節税することができます。

老人ホームは、管理の手間もほとんどかからないことから、残された家族も安心して賃貸経営を続けることができます。

6.老人ホーム経営のデメリット

老人ホーム経営のデメリットは、以下の3点です。

1. (1)退去時に収入がゼロ円になる
2. (2)賃料が減額される可能性がある
3. (3)投資額が大きい

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.退去時に収入がゼロ円になる

老人ホームは一棟貸しの土地活用であるため、退去時に収入がゼロ円になる点がデメリットです。

退去リスクを下げるには、賃料の高さだけで介護事業者を決定するのではなく、介護事業者の老人ホームの営業実績を十分に勘案して決めることがポイントとなります。
老人ホーム経営の営業歴が長く、実績棟数も多い介護事業者ほど信用力は高いといえます。

高い賃料を提示してくる介護事業者は無理している可能性があるため、実績を慎重に見極めることが必要です。

また、老人ホームの建築で融資を受ける場合、銀行も介護事業者の信用力をある程度教えてくれます。

介護事業者を選定する際は、銀行の意見なども参考にすると退去リスクを抑えることができます。

6-2.賃料が減額される可能性がある

老人ホーム経営では、介護事業者の賃料が減額される可能性がある点もデメリットです。
長期の賃貸借契約期間の中では、介護事業者の老人ホーム経営が悪化することも想定されます。

老人ホーム経営が悪化した際、介護事業者から建物所有者に対して賃料減額の申入れがあることが多いです。

老人ホームは一棟貸しですので、介護事業者から減額要請を受けてしまうと非常に断りにくいのが正直なところとなります。

もし強硬に断って退去されてしまうと、賃料収入が完全にゼロ円になってしまいます。 借入金の返済が終わっていない状態で退去されてしまえば大きな損害です。

一棟貸しでは賃料の減額要請を断りにくいとうことは、ある程度想定しておくことが適切といえます。

6-3.投資額が大きい

老人ホーム経営では、投資額が大きい点もデメリットです。
建物としてはアパートよりも大きく、小規模マンション程度の建物を建てるため、建築費も相応に高くなります。

建築費が高ければ、必然的に借入金も増えてしまい、借入金返済リスクも高まります。
借入金の返済額が大きいと、賃料の減額が生じた場合に借入金を返済できなくなってしまうこともあります。

借入金返済リスクを抑えるには、可能な限り自己資金を用意することがコツです。

7.失敗しない老人ホーム経営の始め方

老人ホーム経営をするにはアパートなど賃貸住宅経営とは異なる点もあります。おおまかな流れは以下の通りです。

7-1.土地活用関連の会社へ相談する

老人ホーム経営を視野に入れて土地活用を検討しているなら、相談先としてはハウスメーカーを選ぶのが適切です。

特に、介護施設建設の実績が豊富なメーカーであれば経営の知識があるだけでなく、貸す相手となる介護事業者との橋渡しも可能な場合もあります。そのため、相談を持ち掛けるときには老人ホーム経営も検討している旨を伝えて相談に入るとスムーズです。

老人ホーム建設の相談をすると、ハウスメーカーは自治体に建設が可能かどうかなどの調査をしてくれます。これは総量管理といって地域の利用定員総数と既存施設の定員の状況を鑑みて新設する施設が必要かどうかを確認するものです。

役所調査の結果を受け、ハウスメーカーはつてのある介護事業者に老人ホームの出店打診を行います。介護事業者の出店意向があれば、それを前提に設計プランが作成され、土地所有者に対して提案がなされます。

ハウスメーカーから提案される設計図面は出店する介護事業者の意向を反映したものであり、建築費や竣工後の収支シミュレーションの提案も受けることができます。

ここでポイントとなるのは、「条件の良い老人ホームを建てるには、複数のハウスメーカーから提案を受けるべき」という点です。

1社のハウスメーカーは基本的に1社の介護事業者を連れてくるため、他の介護事業者の提案を知るには別のハウスメーカーに声をかける必要があります。

例えば、5社くらいの介護事業者を比較したいということであれば、5社のハウスメーカーに土地活用相談をする必要があるということです。

複数のハウスメーカーに打診をするのは手間に感じますが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば簡単に複数のハウスメーカーから提案を受けることができるようになります。

最大10社のハウスメーカーから無料で提案を受けることができるサービスとなっており、複数案の中から最も良い条件の老人ホームプランを選ぶことができます。

また、複数のハウスメーカーを比較することで、建築コストも抑えることができます。

7-2.資金の調達を検討

老人ホームの建設には、高齢者施設向けローンなどの利用が可能です。返済期間は30年程度を期限としているのが一般的です。

老人ホーム建設は規模が大きくなることもあり、すべてをローンで賄おうとするのは無理があります。自己資金をある程度用意してローンを組み、節税対策もしながらローンを組むのがおススメです。

ローンを組む場合、提携の長期火災保険に加入することが条件となっているものがほとんどです。

7-3.プラン決定と設置届け出

老人ホーム建設は、土地オーナー、ハウスメーカー、介護事業者との綿密な打ち合わせのもとで進められます。プランが3者の合意を得られたら、建築プランをもとに自治体に設置の届け出をする流れです。建築確認申請を経て、建築確認が済んだ後にすみやかに自治体に届け出ます。

設置届け出は自治体によって竣工後になる場合もあります。

7-4.契約と着工

ハウスメーカーと介護事業者との契約を結びます。

介護事業者を決定したら、着工前に予約契約を締結します。予約契約とは、介護事業者に契約を反故にさせないことを目的とした契約書のことです。

老人ホームのような一棟貸しは、出店する介護事業者のために投資をします。

着工してから竣工するまでの間に、仮に介護事業者に「やっぱり出店は取り止めます」といわれてしまうと、土地オーナーは大きな損失を被ります。

契約が済んだら、いよいよ着工です。構造によって施工期間は異なりますが、老人ホーム建設には、4か月～半年程度かかるのが一般的です。

7-5.竣工と運用開始

完成したら、介護事業者が事業開始の届け出を自治体に行います。契約に基づき運用が開始される流れです。

竣工後は借主である介護事業者に全てお任せすることになります。

8.老人ホーム経営を始めるときはここに注意！

他の賃貸経営での土地活用に比べ、老人ホーム経営は計画時の綿密なやりとりが重要になってきます。ここでは、老人ホーム経営を始める際、気を付けておきたいポイントを3つ紹介します。ポイントを押さえて実行していけば、老人ホーム経営の第一歩をスムーズに踏み出せるでしょう。

8-1.介護事業者の実績を見極める

老人ホーム経営に当たる場合、借主である介護事業者の見極めも重要なポイントです。運営実績が豊富な事業者に委託するのが望ましいでしょう。

専門的な知識と資格が必要な老人ホーム運営は、実績がものを言います。制度の改定も多く、そのたびに適正な対処が求められるでしょう。問題が発生して運営が行き詰っては、長期契約が基本である老人ホーム経営はうまくいきません。

同じような規模の事業所を運営している、人材がしっかりしているなど、実績とともに背景にも注目するのがポイントです。

8-2.自治体や介護事業者との情報共有は密に

老人ホーム建設には自治体の基準に基づく許可が必要です。また、建物にも規定がある場合もあるため、自治体や介護事業者とは連絡を密にする必要があります。

自治体とのやりとりでは多くの場合でハウスメーカーが担ってくれますが、契約内容にもかかわることのため、内容はしっかり理解しつつ状況を把握しておくのがおススメです。のちのトラブルに発展しないよう、情報共有は密にする体制を整えておきます。

8-3.施工会社の実績を見極める

老人ホーム建設実績のあるハウスメーカーであれば、多くの場合で介護事業者とのつながりがあります。土地オーナーが老人ホーム経営の方針を示せば、紹介とともにその事業者の意向も加味したプランの提示をしてくれます。

ここでポイントとなるのは、「条件の良い老人ホームを建てるには、複数のハウスメーカーから提案を受けるべき」という点です。

1社のハウスメーカーは基本的に1社の介護事業者を連れてくるため、他の介護事業者の提案を知るには別のハウスメーカーに声をかける必要があります。

複数のハウスメーカーに打診をするのは手間に感じますが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば簡単に複数のハウスメーカーから提案を受けることができるようになります。

また、複数のハウスメーカーを比較することで、建築コストも抑えることができます。

まとめ

いかがでしたか。
「老人ホーム経営」について解説してきました。

土地活用として老人ホームを経営するには以下の賃貸方法があります。

• 土地を介護事業者に定期借地で貸し出す
• 土地に建物を建設した上で介護事業者に貸し出す

また、個人が土地活用で行う老人ホームは、主に「介護付き有料老人ホーム」または「住宅型有料老人ホーム」のいずれかであることが一般的ですが、どんな種類にするか、事業者をどうするかを決めるに際しては、「HOME4U 土地活用」で複数社から提案を受けた上で比較検討するのがベストです。

老人ホーム経営では計画段階から注意点が多い一方、長期安定的な経営ができます。この記事で紹介した他の賃貸経営との相違点を理解して、収益性の高い的確な老人ホーム経営を目指してください。。