マンション経営で節税できる仕組みと注意点【シミュレーション付き】

マンション経営が富裕層に人気な理由は、不労所得が得られるだけでなく、相続税の節税効果が高いからです。
また、相続税だけでなく、所得税・住民税や固定資産税・都市計画税も節税できる場合があります。

ご自身の所有する土地に新築マンションを建てる方法だけでなく、区分所有マンション（分譲マンション）の一室を購入したり、中古のマンション一棟を購入する方法も節税効果が期待できます。
予算や目的に応じて、自分に合った投資対象を見つけることが大切です。

相続税対策の成功の秘訣は、早めに対策をスタートすること。
これは、相続発生の3年以内にマンションを取得した場合、「小規模宅地等の特例」が利用できないように法改正されたためです。

また、亡くなる直前に高額な賃貸マンションを購入して相続直後に売却した場合などは、路線価等による相続税評価が税務署から否認されて争うケースもあるので、極端な節税対策には注意が必要です。

この記事では、マンション経営による節税の仕組みや、注意すべきリスクについても詳しくご紹介します。
マンション経営による節税効果と資産形成の一石二鳥を狙っていくために、ぜひご参考にしてください。

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1.マンション経営で「相続税」を節税できる仕組み

マンション経営は相続税の節税対策に大きな効果があります。その仕組みを詳しく解説します。

1-1.相続税を節税できる人は？

現金や不動産などの財産から借入額を差し引いたときに「基礎控除額」を超える方は、マンション経営によって相続税を節税できる可能性があります。
基礎控除額の計算式は以下の通りです。

• 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

1-2.相続税が節税できる仕組み

相続税は財産の額が多くなると税率が高くなっていく仕組みなので、相続財産の評価額を下げることが節税につながります。
多額の現金や預金を保有しているよりも、分譲マンションを購入したり、所有している土地にマンションを建てることで、相続税評価額を下げることができます。
なぜかというと、現金を相続する場合とマンションを相続する場合では、評価方法に違いがあるからです。

(1)現金を相続→その金額がそのまま相続税課税金額になる

現金や預貯金は額面通りにそのまま相続税評価されます。

(2)保有している土地にマンションを建てる→土地と建物の両方で有利な評価

土地や建物は時価よりも相続税評価額が低くなりやすいので、相続税対策に有効です。
土地の相続税評価額は「相続税路線価」をもとにして評価されますが、路線価は時価の8割程度の評価額になるケースが多いです。
ここからさらに、賃貸マンションが建っている土地は、「貸家建付地」の評価になるため、借地権割合と借家権割合を用いて評価することで減額されます。
建物については固定資産税評価額が相続税の評価額となるのですが、新築時でも建築費の50～70％程度の評価です。
ここから賃貸に出している分が減額されるので、実際の相続税評価額は取得価額よりもかなり下がります。

(3)区分所有マンションを購入→時価よりも相続税評価額が低いことが多い

区分所有マンションの場合、実勢価格（時価）よりも相続税評価額が低くなるケースが多いです。
立地の良い区分所有マンションは流動性が高く現金化しやすいので、納税資金がスムーズに準備できるというメリットもあります。

(4)小規模宅地等の特例を使えばさらに土地の評価額が下がる

「小規模宅地等の特例」はマンションの敷地のうち200平米までの評価額が50％減額される特例です。
【参照：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）】

申告期限まで賃貸事業を営むなどの要件を満たせば、相続税の節税効果が非常に大きくなります。
一棟マンションを保有している場合でも、区分所有マンションを一戸保有している場合でも使うことができます。
ただし、マンション経営を始めてから3年以内に相続が発生すると「小規模宅地等の特例」が使えないので節税効果が弱まってしまいます。
相続直前にあわててマンションを建てるのではなく、余裕を持って対策することが重要です。

(5)借入金は相続財産から差し引ける

マンション購入または建築のための借入金があれば、相続発生時点での残債を相続税評価額から差し引くことができます。
ただしローンに団体信用生命保険（団信）が付いている場合には保険金で相殺されてしまうので、債務控除ができなくなります。

1-3.相続税の節税効果シミュレーション

相続税のシミュレーションをご紹介します。
結論から言うと、現金で相続する場合に比べて、時価が同程度のマンションを相続すると半分以下の相続税評価額になるケースもあります。

＜預金1億円を相続する場合＞
相続税評価額は額面通りに1億円です。

＜土地の時価5000万円、建築費5000万円の賃貸マンションを相続する場合＞

（借地権割合は60％、賃貸割合100％と想定。計算をわかりやすくするため、建物の築年数経過による価値の下落は考慮外としています。）

上の結果を比較してみると、1億円の現金を保有しているよりも、マンションの相続税評価額は4割から5割程度に圧縮できたことになります。

なお区分所有マンションの場合も、土地と建物に分けて評価額を計算します。
土地部分は「マンションの敷地全体の評価額×持分割合（敷地権割合）」で評価額を算出し、建物部分は固定資産税評価額を使います。
賃貸している場合は、上記と同様に借地権割合や借家権割合を使って評価額が減額されます。

2.マンション経営で「所得税・住民税」を節税できる仕組み

マンション経営を行うと、所得税や住民税も節税できることがあります。

2-1.所得税・住民税を節税できる人は？

マンション経営によって所得税・住民税を節税できる可能性があるのは、マンション経営以外に収入がある会社員・公務員や経営者などです。
マンション経営が一定の条件を満たした場合、マンション経営以外の収入に対して課税されている所得税等を節税できます。

2-2.所得税・住民税の節税の仕組み

マンション経営が「赤字」になったときには、「損益通算」によって給与所得などに課税される税金を節税することができます。
損益通算とは、赤字分を黒字の所得から引いて相殺することです。
給与所得から所得税が源泉徴収されている方の場合、賃貸経営による損失分を給与所得から控除すれば、徴収済みの所得税が還付されます。
その結果、翌年の住民税の節税にもなります。

「でもマンション経営が赤字では意味がないのでは」と思うかもしれませんが、マンション経営が帳簿上の赤字であれば損益通算できると言う点がポイントです。
マンション経営の収支は、賃料収入から必要経費を差し引いて計算しますが、「会計上の赤字」になる場合でも手取りの収入（キャッシュフロー）はプラスになるというケースもあります。
その理由は「減価償却」の仕組みがあるからです。

減価償却とは、マンションの建物取得費について、毎年の経費に計上できる仕組みです。
マンションは経年劣化により価値が減っていくと考えて、一度に経費計上するのではなく、法定耐用年数で分割して経費として計上します。
「減価償却費」は会計上の必要経費として計上できますが、２年目以降は実際に現金が減らない「帳簿上の経費」のため、その分の現金が手元に残って節税になります。
ただしマンションの法定耐用年数は鉄筋コンクリート造なら47年、鉄骨造（厚さ4ミリ超）は34年と長いです。
木造アパートの法定耐用年数は22年と短いので減価償却額は大きくなり、損益通算による節税の面ではマンションよりアパートのほうが有利な場合があります。

2-3.節税効果を最大限にするため知っておきたい会計処理

マンション経営の節税効果を最大にするためには、経費になるものをもれなく計上することが大切です。
必要経費には、以下のようなものがあります。

• 減価償却費
• ローン利息
• 管理手数料
• 登記費用や租税公課
• 修繕費
• 火災保険料

その他にも、物件の確認のため現地に行くときの交通費や宿泊費、不動産経営の勉強を目的としたセミナー代、書籍代、コンサルティング費用なども経費として計上することができます。

アパート・マンション経営の経費についてはこちらの記事をご覧ください。

マンション経営の節税効果を最大にするためには、青色申告を行うと有利です。
ワンルームマンション一戸の経営でも青色申告を行うことができます。
青色申告には記帳の義務があるので、こまめな会計記録が必要になりますが、特別控除額があるため節税の効果が高くなります。

さらに、保有物件が増えてきたら検討したいのが、マンション経営を法人化する方法です。
資産管理会社を設立して法人化すれば、管理料を支払って経費に計上できます。
他にも、経費として認められる幅が広がったり、マンション経営を手伝ってくれる家族に給与を支払うことができるなど節税メリットがあります。
法人化についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

3.マンション経営による固定資産税の節税の仕組み

マンション経営を始めることで固定資産税・都市計画税を節税できる可能性があるのは、更地を持っている人です。
駐車場などの建物の建っていない土地にマンションなどを建てると土地の固定資産税等が下がります。
住宅の敷地については「小規模住宅用地」の軽減措置が適用され、住宅の戸数×200平米まで固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1になるからです。
ただし、マンションを建設することで建物部分の固定資産税が増えることになります。
地価が高いエリアに土地を保有しており、有効活用していないのに高額な固定資産税を負担し続けているような場合は大きなメリットを感じられるはずです。

4.節税のためにマンション経営をするときに注意すべきリスク

マンション経営は大きな節税効果を持ちますが、マンション経営に伴うリスクの存在と回避方法を知った上でスタートすることが大切です。

4-1.赤字経営のリスク

マンション経営によって相続税等が節税できても、赤字が続いて資産そのものを減らしてしまったら意味がありません。
相続税対策だけに目を向けずに、マンションの収益性をシビアに見極めることが重要です。
マンション経営が会計上の赤字になれば所得税等の還付を受けられますが、所得税還付はあくまでも副次的効果です。
また、空室が長期化しているマンションは、相続税評価額の算出で「賃貸割合」が低くなり、節税効果が薄まってしまいます。
相続税対策が目的であっても、マンションならなんでもよいと考えずに、安定した家賃収入が得られるマンションをじっくりと選ぶことが大切です。

4-2.値下がりリスク

相続税の節税を考えて区分所有マンションを購入する場合は、値下がりしにくい物件を選ぶことも重要です。
資金投入前に、立地や環境、建物の品質などの面で入居者に選ばれるマンションかどうかしっかり吟味してください。

マンションを建築する場合には、建築会社を慎重に選び、長期的に競争力を維持できるようなマンションを建てることで値下がりリスクを回避できます。
一棟マンションではオーナーがメンテナンスの決定権を持つため、計画的な修繕工事を行っていくことが大切です。
適切な管理・メンテナンスを行っているマンションは値下がりしにくく、資産価値を維持できます。

5.自分に合った節税対策の選び方

後悔しないためには、節税の効果以外も総合的に判断することが重要です。
収益性はもちろんのこと、相続税の納税資金が足りるかどうか、相続人が分けやすいかどうかも合わせて検討してください。
一口にマンション経営といっても色々なやり方があるため、自分に合った投資先を選ぶことが大切です。

5-1.一棟マンション／区分所有マンションどちらにする？

一棟マンション経営は、全戸が同時に退去になることは考えにくいので空室リスクが分散できるという安心感があります。
修繕などをオーナーの裁量で決めることができるので経営の自由度が高く、土地の担保価値があるため融資を受けやすいというメリットがあります。
ただし複数の相続人がいる場合には公平に分割しにくい点がデメリットです。
また、一棟マンションは短期間で売却しにくいため、相続税の納税資金を別に用意する必要があります。

区分マンション経営は少額から始めやすいのがメリットで、複数の相続人に一戸ずつ残すこともできます。
共用部分のトラブルは管理組合が処理してくれるので手間がかからず、賃貸経営に慣れていない相続人でも無理なく引き継げます。
ただし一戸だけ購入して空室になれば収入がゼロになるため、入居者の付きやすい物件を選び、複数戸を購入して空室リスクを分散するのも有効です。
立地が良く安定した稼働の見込める区分マンションは投資対象として人気があり、利回りは低くなってしまいますが、相続人が売却しやすいという利点もあります。

5-2.マンション／アパートどちらにする？

ご自身の土地にマンションとアパートどちらを建てるか迷っている、あるいは小規模な一棟マンションかアパートを購入したいと迷うケースも多いです。
木造アパートは建築費が安いのが魅力ですし、減価償却の期間が短いので毎年の費用を多く計上でき、所得税を節税しやすいです。
鉄骨や鉄筋コンクリートマンションは、アパートよりも建築費が高くなりますが、建物の品質が高いため家賃も高めに設定することができたり、入居者を集めやすい傾向があります。
マンションは建物寿命が長いため、適切なメンテナンスを行っていけば長期にわたって安定収入を得ることができます。
立地や地積・形状・法規制しだいでマンションとアパートどちらが向いているのか異なるため、建築費と収益性の両面を把握した上で選ぶことが大切です。
マンション建築のポイントについてはこちらの記事をご覧ください。

5-3.自分にとって最適な節税対策とは？

最適なマンション経営の形は、オーナーそれぞれのご事情によって異なります。
節税できると言うメリットを活用しながら、安定的な利益を獲得できる物件を選ぶことが大切です。
マンションを建てるなら、節税効果を高めるノウハウについて建築会社にアドバイスを求めてみるのも有用です。
社内税理士・提携税理士に税金についても相談できるハウスメーカーもあります。
と言っても、「どんなマンションを建てたらいいのかわからない」「マンションとアパートで迷っている」「質の高い建築会社をどうやって見つければよいかわからない」という方は多いものです。
そんなときの頼れる味方が、HOME4U（ホームフォーユー）土地活用の一括プラン請求サービスです。
HOME4U土地活用ではアフターフォローが万全で実績豊富な企業と提携しており、マンション・アパートそれぞれを得意とする企業が揃っているため、各社の提案する経営プランをじっくり比較した上で決断できます。
マンション経営がはじめてでも、複数の建築会社の提示する設計プランを見比べてみると違いが見えてくるので、建築費の妥当性や収支計画について自信をもって判断できるようになります。
節税効果と収益性の両立のためにぜひご活用ください。

まとめ

それではおさらいです。
マンション経営は相続税の節税に大きな効果があります。
保有している土地にマンションを建てたり、分譲マンションを購入することで相続財産の評価額を大幅に下げることができるからです。

そして、マンション経営が帳簿上の赤字になれば、給与所得などに課税される所得税や住民税を節税できることもあります。
また、有効利用していない更地にマンションを建てれば、土地の固定資産税を下げる効果もあります。

このように大きな節税効果を生むマンション経営ですが、赤字経営のリスクや値下りリスクには注意が必要です。
節税効果だけを意識せずに、安定した収益が得られて値下がりしにくいマンションをじっくり選ぶことが大切です。
ぜひHOME4U土地活用を使って複数の建築会社の提案を吟味して、節税しながら資産形成もできるようなマンションを建てていただきたいと思います。