住まない実家は相続してはいけない！？相続してはいけない理由と対処方法

家族との思い出が詰まった実家は、相続で家族の誰かが引き継いでいくものだというイメージがあります。

しかし、以下の理由から、将来的に自分が住まない実家は、相続をしないほうがよいとも言われています。

• 相続税が割高になる
• 相続後も固定資産税の負担が続く
• 持っている限り維持負担が続く
• 管理不足で近隣に迷惑がかかる可能性
• 特定空き家に認定される可能性がある

本記事では、誰も住まない実家を相続してはいけないと言われる理由と、今現在、相続前の方・相続が済んでいる方向けに、実家の維持に関して注意すべき点をまとめています。

なお、大切な土地を手放したくない、という方は実家の土地を活用する、という選択肢もあります。

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1.住まない実家の相続をしてはいけない5大理由

本章では、住まない実家を相続はしてはいけないと言われている、5つの理由をまとめています。

• 相続税が割高になる
• 相続後も固定資産税の負担が続く
• 持っている限り維持負担が続く
• 管理不足で近隣に迷惑がかかる可能性
• 特定空き家に認定される可能性がある

1-1.相続税が割高になる

実家に住んでいない状態で相続が開始すると、実家の相続税評価額を大きく減額できる「小規模宅地等の特例」が適用されず、相続税負担が大きくなります。

小規模宅地等の特定とは、亡くなった方が所有していた実家の土地の評価額を、最大で80％まで減額できる制度です。この制度を適用するには、相続人（実家を相続する方）が被相続人（亡くなった方）と同居しているという前提条件があります。

同居とみなされるには、住民票が同じなだけではなく、生活を共にしていた実態が必要です。ただし、生活していた期間に制限はないため、例えば、亡くなる3カ月ほど前から、親の看病や介護のために実家に住み始めたなどでも適用されます。

条件がそろわない場合は、制度の適用ができなくなるため、実家の土地の相続税評価額への減額がなくなり、一緒に住んでいる状態と比べると、相続税が割高になります。

1-2.相続後も固定資産税の負担が続く

相続後は、実家の土地家屋の所有権が相続人に移ります。

所有者となった方は、今まで親が支払っていた実家の固定資産税の負担をすることになります。

固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に対して課される地方税です。家屋と土地をそれぞれに課税され、エリアによっては都市計画税も加算されます。

不動産を「所有している」ことに対して課される税ですので、実家を持っている限り、使っていても使わなくても、毎年の支払い義務があります。

固定資産税は、所有する固定資産（この場合は実家）の課税標準額に、標準税率1.4％をかけたものです。課税標準額は市場価格の7割程度です。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査によると、中古を含んだ戸建購入の平均額は2,000～4,000万円ですので、全国の戸建ての固定資産税額平均は（2,000～4,000万×70％）×1.4％、だいたい20～40万円程度であることが予想されます。

住まない実家を相続するということは、毎年20～40万円の税金を、持っているだけで支払い続けなければならないことになります。

1-3.持っている限り、維持負担が続く

実家を相続して、固定資産税が支払える環境にあっても、そこに住む予定がない場合、実家は無人になります。

人が住んでいない家は、劣化しやすくなりますので、所有者となった方が定期的に家屋や敷地内の管理をしていく必要があり、管理には維持費がかかります。

管理内容は、換気・掃除・ゴミ出し・庭木の手入れなどを、最低でも年3回程度はしておく必要があります。

上記の管理を怠ると、室内には湿気がこもってカビが生じやすくなり、室外は雑草や庭木で荒れ放題になります。

定期的な管理をしていないと、例えば、家屋の破損や雨漏りがあっても気が付かないため、家屋の重要な部分が悪くなる、シロアリが発生するなど、大きなトラブルのもとを作ることになります。

管理をするためには、最低でも電気と水道は通っている必要がありますので、インフラの固定費もかかり続けます。

管理は人に任せることもできます。戸建て管理費は想定賃料の5％月額が発生します。賃料10万円相当で月額5,000円、年60,000円の管理費負担です。

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1-4.管理不足で近隣に迷惑がかかる可能性

前項のような管理が適切にされないまま実家が放置されると、次のような状態を招きやすくなります。

• 雑草が生える
• 庭木があれて道路や塀の外に出てくる
• 室内にカビが発生する
• 害虫や害獣の住処になる
• 家屋の破損（窓ガラスや屋根瓦）
• ゴミの投げ捨て
• 不審者による利用
• 放火などの犯罪
• 劣化による自然倒壊

管理をしないままで放置をしておくと、所有者にとっても管理のしにくい状態となってしまうため、さらに管理を先延ばしにすることになります。

その結果、どんどん実家が荒れていくというマイナスのサイクルが発生します。

ご自分の敷地内だけの問題で済めばよいのですが、例えば、庭木がお隣の家や通路にまではみ出して、通行の邪魔になっている場合には、所有者や行政からクレームが入ることがあります。

その場合には、早急に事態を収拾するために、ご自分が対処をするか、人を雇って対処をする必要があり、どちらにしても管理のための費用が発生します。

1-5.「特定空き家」に認定される可能性がある

実家の状態が近所迷惑になるほど荒れてしまった、または、近所からクレームが入ることが続くと、行政から問題のある空き家としてリストされるようになります。

空き家の状態を見回る行政の担当者から電話連絡や郵送物がきますので、内容を確認したうえで、早急な対応をする必要があります。

故意でも、そうでなくても、行政からの連絡を放置した期間が長くなると、「特定空き家」に指定される可能性が出てきます。

特定空き家等とは、そのまま放置すれば倒壊する危険性がある家屋、衛生上有害になる可能性の高い家屋、その家があることで町の美観を損ねている家屋、または犯罪の温床となる可能性のある家屋などのことです。

特定空き家に指定されると、その時点でその家屋は「住居」ではなくなり、固定資産税が減額される住宅用地の特例の適用がなくなります。

その結果、固定資産税額が更地と同じになり、最大で6倍の税額負担が課せられ、さらに家屋の修繕または解体も、行政の提案に従う必要が出てくることがあります。

【参照：国土交通省　空家等対策の推進に関する特別措置法】

2.住まない実家はどうすべき？4つの対処法

実家には住まないといっても、家族の思い出があり、親の思い入れがあり、さらに「今は使わないけど、将来、誰か使うかもしれない」と考えると、どうするのが最善なのかを判断しにくくなります。

本章では、誰にとっても良い結果につなげやすくなる4つの対処法をまとめています。

• 実家を相続しない（相続放棄）
• 実家を売る
• 実家を貸す
• 土地活用をする

2-1.実家を相続しない（相続放棄）

相続放棄とは、一定の手続きをすることによって相続人ではなかったことにする制度です。

その結果、被相続人（亡くなった方）の権利や義務を一切受け継がなくなります。

相続放棄をすれば相続人ではないので、実家に関したことも一切関係なくなります。

相続放棄は、被相続人（亡くなった方）が亡くなったことを知ってから3ヵ月以内に決める必要があります。

一度相続放棄してしまうと撤回はできないため、慎重に判断してください。

例えば、相続財産にマイナスの財産が多ければ相続放棄は良い選択ですが、少しでもプラスがある場合は、現預金・固定資産税・維持管理費・相続税の負担額などをすべて割り出して、総合的に判断してください。

ご自身で判断しかねる場合は、税理士や弁護士に相談してから判断するようにしてください。

2-2.実家を売る

誰が相続しても、将来的に実家には誰も住まない可能性が高い場合は、売却して現金で按分する方法もあります。

売却すれば二度と実家は手元に戻りませんので、相続人同士で話し合う必要はありますが、今もこの先も、トラブルの種が少ない実家に対する解決方法です。

特に、相続税支払を相続した遺産で支払う予定の場合、またはマイナスの財産があるが相続放棄はしたくない場合には、住む予定のない実家を売却して、相続税支払いに充てる方法をとることがあります。

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2-3.実家を貸す

相続後、ご自分で住まない場合でも、実家の立地条件が賃貸向きの場所であれば、戸建の賃貸物件として貸し出す方法があります。

賃料収入が入りますので、実家の不動産活用になります。

築年や室内設備の状態は、不動産会社に確認をしてもらい、必要なリフォームは賃貸開始前にしておく必要があります。

リフォームに大きなお金がかかる場合はリフォームローンを組む必要はありますが、最終的には、そのローンも入居者家賃から支払われるようになります。

戸建はファミリー物件になることが多く、比較的、長期の更新が期待できます。

敷地内に余裕があればガレージを付けておくことで、賃料アップも期待できます。

賃貸にする場合、固定資産税の支払いは不動産の所有者ですが、賃料から支払いができますので、固定資産税支払額の悩みも解消します。

良質な不動産管理会社に管理委託をすれば、所有者が不動産運営にかかわることもありません。

実家は築年が古いことが多いので、最終的には建て替えなどを検討する必要が出てきますが、それまでの期間は、実家に自分でお金を稼いでもらうという考え方です。

2-4.土地活用をする

相続した実家を解体して、いったん更地にし、そこにアパートやマンション、駐車場や倉庫などを作って賃貸に出すことを、土地活用といいます。

特に、アパート・マンション・戸建て・賃貸併用住宅などの「住居」を建てる場合には、引き続き、固定資産税の軽減ができる住宅用地の特例が適用されますので、固定資産税額が大きくアップすることはありません。

駐車場や倉庫のようなモノに貸し出す賃貸は住宅ではないので、固定資産税は高くなりますが、借り手も付きやすく、固定資産税を実家の土地が負担してくれ、さらに次の土地活用までの資金作りもできます。

ご所有の土地にどのような土地活用が適しているかは、ご自身で調べるよりも、不動産と土地活用のプロフェッショナルにアドバイスをもらいながら、比較検討する方が、良い選択ができます。

なるべくたくさんのハウスメーカーや建築会社に土地活用プランを請求して、プランを比較するようにしてください。

プラン請求には、NTTデータグループの運営する「HOME4U　土地活用」の一括プラン請求が便利です。

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気になる土地活用があれば、現地調査をしてもらうと、実家の周辺環境などをもとに、よりリアルなプランを作ってもらえます。

調査やプランはすべて無料。担当者の方に土地活用に関する相談もできますので、納得のいく実家の活用がはじめられます。

3.住まない実家の相続で気を付けること【相続前】

相続がスタートする前の段階で、ある程度「実家には住まないだろうな」という考えがある場合は、次のことに気を付けてください。

• 相続放棄のタイムリミットは3カ月以内
• 親世代が元気なうちに話し合う
• 遺言書を作成しておく
• 相続税対策として土地活用をスタートする

3-1.相続放棄は3カ月以内

相続放棄とは、相続人が一定の手続きをすることで、はじめから相続人ではなかったことにできる制度で、亡くなった方の権利や義務を一切受け継がないものです。

相続放棄は、被相続人（亡くなった方）が亡くなったことを知った日から3カ月以内に手続きをする必要があります。

この期間を過ぎると、自動的に相続人としてプラスとマイナスの遺産のすべてを引き継ぐことになります。

一般的に、相続放棄をする主な理由は次の4つです。

• 借金を相続したくない
• 保証人の地位を相続したくない
• 他の相続人と関わりあいになりたくない（遺産分割協議をしたくない）
• プラスの財産が要らない（生前贈与を受けた、財産がわずかしかないなど）

相続に関したトラブルの背景は家族の数だけ存在しますが、相続放棄をすれば、遺産分割協議に参加する必要がなく、相続税の支払いも発生せず、実家と相続に関するあらゆる悩みから解放されます。

相続放棄は取り消しができないため、「借金の方が多いだろう」という目算で決めるのではなく、相続財産のすべてを明らかにしたうえで判断するようにしてください。

また、相続開始前に相続放棄はできませんが、遺言・誓約書・公正証書があっても、相続人は相続放棄ができます。

3-2.親世代が元気なうちに話し合う

財産の相続は、親が亡くなってから遺族で話し合うことになるのが一般的です。

しかし、相続発生前、つまり、親世代が元気なうちに、親自身が相続財産をどのように分配するかを決めておき、それを家族で話し合っていれば、相続トラブルの種は少なくなります。

実家は親の所有財産ですから、親の意向の影響は大きく、子世代同志では意見が対立して話がうまく進まなくても、親が「こうしたい」といえば、それで丸く収まる傾向があります。

家族で相続に関した話し合いをしたことがない場合は、親を交えた状態で、相続の時のことを話し合う機会を設けるようにしてみてください。

また、親が非常に高齢な場合は、家族の大切な財産を守る対策もしておく必要があります。

【参照：厚生労働省　成年後見制度】

3-3.遺言書を作成しておく

親世代が遺言書を作成しておくと、相続トラブルを回避できます。

遺言書は法的効力のある有力な文書ですので、相続トラブルを解決する切り札になります。

兄弟姉妹に財産をうまく切り分けることができず、不公平が生じるケースでは、損得の問題よりも感情的なことで相続トラブルに発展しがちです。

しかし、親が遺言書で「こうして欲しい」とあれば、子世代は最終的には納得できます。

遺言書は、公正証書で作る以外にも、自筆の遺言書でも効力があります。

前項の家族での話し合いができなかった場合や、うまくまとまらなかった場合でも、親世代が遺言書を通じて、自分の意志を伝えることができます。

3-4.相続税対策として土地活用をスタートする

不動産は現金のように、きっぱりと数字で分けることが難しいため、遺言書がないままで相続がスタートすると、争いになることがあります。

誰も住まない可能性の高い実家を引き継ぐ立場になった子は、本記事でも触れたように、固定資産税・維持管理費・空き家問題などの問題が山積していくため、実家の処遇に苦しむ可能性が高いと言えます。

相続を考える際には、親子とも、先々のことまでよく考えておく必要があります。

相続税対策という視点で考えると、実家をそのまま残すよりも、事前に何らかの土地活用をしたうえで、次世代に継承する方法も検討しておく必要があります。

実家の土地活用には、戸建て経営・アパート経営などのほかに、駐車場経営や倉庫経営など、様々な可能性があります。

実家の立地条件とエリアニーズによって、適した土地活用がありますので、まずは、複数のハウスメーカーや建設会社にプラン請求をして、良いと思えるプランを探してみてください。

相続税対策であることを相談すれば、その内容にかなったプランの提案があります。

プラン請求の際には、一回の入力で最大10社にまで一度にプラン請求ができる、NTTデータグループの運営する「HOME4U　土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

日本全国にある大手企業から地元の精鋭企業までを含め、土地活用に実績のある優良企業のみと提携していますので、満足のいく相続対策、土地活用プランが見つけられます。

4.住まない実家の相続で気を付けること【相続後】

すでに相続が済み、今現在、誰も住まない実家を所有している方向けに、これから先に気を付けることをまとめました。

• 実家の維持管理をきちんとする
• 共有名義なら3年以内に話し合いをする
• 手放したくないなら土地活用をする

4-1.実家の維持管理をきちんとする

相続した実家の維持管理は、きちんとしておく必要があります。

実家から距離がある場合、頻繁に管理することは難しいですが、ご近所からのクレームが来ない程度の状態は維持しておく必要あります。

現在、日本は空き家対策に力を入れていますので、荒れた状態を放置しておくと、行政から指導が入る可能性が高くなります。

空き家となった家の管理状態をどうとるかは、自治体に任されていますので、「人が住んでいればこうはならない」程度の、美観と衛生環境は維持するように努力してください。

ご自身での管理が難しい場合は、地元の不動産管理会社に管理委託もできます。

どうしても維持が難しい場合は、売却も含めた土地活用も検討してみる必要があります。

4-2.共有名義なら3年以内に話し合いをする

相続時に財産の話し合いがまとまらず、とりあえず共有名義にした方は、3年以内のスピードで話し合いを再開するように努力してください。

共有名義のままでいると、将来的に相続トラブルが再燃する可能性があります。

とりあえず共有にしている実家は、不動産登記をしないままでもよいため、持ち分がハッキリしないままで、売却か土地活用かの結論を先送りしている状態です。

年月が過ぎるほどそれぞれの事情が変わり、相続したときと同じ背景での話し合いが難しくなります。

例えば、次のようなことが起きる可能性があります。

• 誰も住まない予定だった家に、兄弟姉妹の誰かが住む事情ができる
• リストラや事業失敗などにより現金の必要な人物が出てくる
• 管理をしていた長男が取り分を多めに主張し始める
• 住んでいる場所によって管理負担が違ってくる
• 長男や長女が亡くなり、その子供が売るより賃貸に出したいと言い出す

時間の経過とともに、相続発生時と人生の事情が変わってくると、実家に対する希望も変わります。

こうなると、共有者で話し合って同意が得られるまでは売ることも、活用することもできなくなります。

また、劣化した家屋の手直しで早急にリフォームが必要な場合でも、過半数の同意が必要になり、同意が得られない場合は、家が朽ちていくのを黙ってみているしかなくなります。

そして、その間にも維持管理費と固定資産税はかかり続けます。

共有名義にした方は、相続時から年月が経たないうちに、実家の処遇をハッキリさせる必要があることを、忘れないようにしてください。

4-3.手放したくないなら土地活用をする

相続した家の管理は大変なのだが、親子の思い出が詰まった家を手放したくないと思う方は、一度、土地活用の可能性を探ってみてください。

家屋の状態によっては実家を取り壊す必要はありますが、みんなで楽しく暮らした思い出の場所を、手放さないで済みます。

また、土地活用をすることで、建物と敷地管理の必要性がなくなるため、空き家問題の心配がなくなります。

さらに、賃料収入で固定資産税も支払いができますので、そのまま所有しているよりも、もっと楽に、今から次の世代への相続財産として維持できるようになります。

土地活用の方法にはさまざまなものがあり、実家の土地条件やエリア条件によって、適した活用方法が違います。ご自分で考えるよりも、土地活用と不動産のプロであるハウスメーカーや建築会社の担当者から、アドバイスをもらいながらゆっくりと検討していく方が、納得度の高い土地活用ができます。

土地活用のプランは、NTTデータグループの「HOME4U　土地活用」をご利用いただくと便利です。

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まだ検討段階であっても、しつこい営業電話なども来ませんので、安心してプラン請求ができます。

気になるプランがあれば、現地調査をしてもらうことで、より適切な土地活用方法がわかります。