賃貸併用住宅をローコストで実現させる５つの策と注意点とは？

賃貸併用住宅をなんとかローコストで建てられないか検討している方もいらっしゃると思います。
賃貸併用住宅は、工夫をすることでコストを抑えることが可能です。

とはいえ、不動産投資の観点からすると、ローコストを追求し過ぎることはリスクを上げることに繋がるので注意が必要です。

そこでこの記事では、これから賃貸併用住宅を建てようと考えている方に向けて、ローコストで賃貸併用住宅を建てる方法やその注意点、収益性のある物件にするためのコツについて紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、理想の賃貸併用住宅を建てるための一助としてください。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.賃貸併用住宅とは？住宅ローンは使える？

賃貸併用住宅とは、一つの建物に自宅とアパートを併設したタイプの建物です。
自宅でありながら家賃収入を得ることができるため、家賃収入によって自宅のローンの一部も返済できるといったメリットがあります。

賃貸併用住宅は、大きく分けて「住宅ローンを使う賃貸併用住宅(一般タイプ)」と「住宅ローンを使わない賃貸併用住宅(マンションタイプ)」の2種類があります。

一般タイプは、銀行が住宅ローンを貸し出す要件として、「自宅部分は50％以上」という条件があるのが通常です。
そのため、一般タイプは、自宅が50％以上の賃貸併用住宅のことを指します。

住宅ローンはアパートローンに比べて「長期かつ低利」で組めることから、一般タイプを選択するメリットの一つとなっています。

住宅ローンとアパートローンの特徴を比較すると下表の通りです。

同じ金額を借りても、借入期間が長いほど毎月の返済額は少なくなります。
そのため、長期で借りることのできる住宅ローンは、アパートローンよりも有利なローンなのです。

一般タイプの賃貸併用住宅は、自宅が50％以上としなければならないため、設計に大きな制限があります。

一般タイプの賃貸併用住宅は、自宅と賃貸部分を縦に50％ずつ配列する「縦配列」と、横に50％ずつ配列する「横配列」の2種類があります。

自宅と賃貸部分の面積が完全に連動しており、賃貸部分を大きくしようとすると自宅まで大きくなり、自宅を小さくしようとすると賃貸部分まで小さくなってしまう点がデメリットです。

一方で、マンションタイプは、普通にマンションやアパートを建て、その1室に住むタイプの賃貸併用住宅のことです。

マンションタイプでは住宅ローンを使えず、通常のアパートローンを組むことになります。
ローンの条件は一般タイプの賃貸併用住宅よりも悪くなるという点がデメリットです。

ただし、特に設計上の制限がないことから、自由に設計できるというメリットがあります。
賃貸部分の割合は何パーセントでも構わないため、マンションタイプであれば賃貸部分を多くして高収益を狙うことも可能です。

2.ローコストで賃貸併用住宅を建てる5つの策

この章では、一般タイプの賃貸併用住宅をローコストで建てる方法について解説します。

2-1.ファミリータイプで戸数を減らす

賃貸併用住宅の建築費をローコストで抑える方法としては、賃貸部分をファミリータイプにして戸数を減らすという方法があります。

延床面積が同じ場合、小さなワンルームよりも広いファミリータイプを詰め込んだ方が戸数は減ります。

例えば下図のように、ワンルーム8戸建てられる物件をファミリータイプ4戸にすることは可能です。

ワンルームかファミリータイプか否かに関わらず、各部屋にはキッチンやバス、トイレといった住宅設備が付いています。

ワンルームで戸数を増やしてしまうと、その分、住宅設備の数も増えてしまうため、建築費が上がってしまいます。

そのため、建築費を抑えたいのであれば、ファミリータイプを配置して戸数を減らした方が良いのです。

2-2.デザイン性を落とす

ローコストで賃貸併用住宅を建てるには、デザイン性を落とすことも一つの方法です。
建物は、一般的にカッコ良くておしゃれな建物ほど建築費が高くなります。

デザイン性の高い建物は、おしゃれな屋根や外壁、飾りの門扉、スタイリッシュな館銘板などを付けるため、自然とコストが高くなっていきます。
デザインは機能的には不要なものが多いため、無くても住むことはできます。

建物は一般的にのっぺりとした直方体とすることが無駄な壁も存在せず、最も建築費が安くなります。

ローコストで建てるには、無駄な飾りの部分は省き、極力シンプルな形で建てることがコツです。

2-3.設備仕様を落とす

ローコストで賃貸併用住宅を建てるには、設備仕様を落とすという方法もあります。

今でこそアパートにはエアコンや温水洗浄便座が付いていることが当たり前になっていますが、ほんの20年くらい前は賃貸物件にエアコンや温水洗浄便座は付いていないのが普通でした。

エアコンや温水洗浄便座は時代の流れで付けるようになったものであるため、「付けなければいけないもの」ではありません。

今でも古い中古物件は、エアコンや温水洗浄便座がない物件も存在するため、思い切って付けないという選択肢もアリです。

ただし、設置しない場合でも、温水洗浄便座を設置するためのコンセントや、エアコンを設置するためコンセントとスリーブ穴(配管用壁貫通穴)は用意しておく必要はあります。

2-4.内外装の仕上材を落とす

内外装の仕上材を落とすことも、ローコストで賃貸併用住宅を建てる方法の一つです。
仕上材のコストは、建物全体の建築費の中で40％程度を占めていますので、内外装の仕上材の仕様を下げることはコストインパクトがあります。

内装材のクロスやフローリングに関しては、できる限り廉価品を用いて仕上げます。
最初から廉価品を使っておくと、入居者の入れ替え時にオーナーの負担で張り替えるクロスも廉価品で良くなるため、修繕費も下げられるという点もメリットです。

外装もペンキだけで仕上げておくと、大規模修繕で外壁塗装を行う際もコスト圧縮することができます。

2-5.自宅部分を質素な仕様にする

自宅部分を質素な仕様にすることもローコストで賃貸併用住宅を建てる方法の一つです。
賃貸併用住宅では賃貸部分は割り切って費用を抑えて作る方が多いですが、自宅部分はつい贅沢に作ってしまう方が散見されます。

賃貸併用住宅が通常のアパートよりも割高になる理由としては、自宅部分にお金をかけてしまう人が多いのも原因の一つです。

そのため、自宅部分も賃貸部分と同様な仕様で質素に作ると全体コストを下げることができます。

例えば、賃貸部分のクロスや床材を廉価品としたなら、同じ型番の仕上材を自宅にも使えばコストは安くなります。

自宅部分は、つい贅沢になりがちなので、コストを意識して仕様が上がらないようにしてください。

3.ローコストで建てる賃貸住宅の5つの注意点

確かに、工夫をすればコストを抑えることができる賃貸併用住宅ですが、ローコストを追求しすぎるとデメリットも生じます。
この章では、ローコストで賃貸住宅を建てる場合の注意点について解説します。

3-1.ファミリータイプは収益性が低い

コストを抑えるためにはワンルームよりファミリータイプが良いとお伝えしましたが、ファミリータイプは収益性が低くなるという点がデメリットです。

住宅の家賃相場は、ある程度の総額に達すると頭打ちになるため、面積が広くなると賃料単価が下がる傾向にあります。
賃料単価はワンルームが最も高く、次に2DK、3LDKの順で低くなっていきます。

ファミリータイプは住宅の中で最も賃料単価が低くなることから、投資に対するリターンも低くなります。

また、ファミリータイプはワンルームと比べると、賃貸需要が劣ります。
ファミリータイプの間取りが適している家族層は、「借りるよりも買った方が安い」となりがちであるため、多くの方が賃貸よりも購入を選択するからです。

ファミリータイプは賃料単価が低く、かつ、賃貸需要も弱いことから、ワンルームに比べると収益性が劣ることを理解しておきましょう。

3-2.戸数を減らすと空室時の影響が大きくなる

ローコストのために戸数を減らすことで、空室時の影響が大きくなるという問題も生じます。

例えば4戸のファミリータイプでは、1戸の空室が生じると25％も賃料収入が減ります。一方で、8戸のワンルームなら1戸の空室は12.5％の収入減に留まります。

戸数が少ないと1戸の空室が生じたときのインパクトが大きく、賃貸経営が不安定になりがちです。

3-3.入居者を確保しにくくなる

建物の仕様を落とし過ぎると、入居者を確保しにくくなるという問題も生じます。

温水洗浄便座やエアコンは新築ならあるのが当然ですので、設置されていない物件はかなり成約しにくいでしょう。
デザイン性も、入居者にとってみると大事な要素になります。
安っぽい印象の建物よりは、おしゃれでかっこいい建物に住みたがる人の方が多いため、貧相になりすぎないようにする注意が必要です。

3-4.自宅部分の快適性が落ちる

自宅の仕様まで下げてしまうと、自宅部分の快適性が落ちてしまうという点もデメリットです。

やはり、せっかくの自宅ですので、建てるなら自分が住みやすい住宅を建てたいのが人情だと思います。

賃貸部分は借主が数年で出ていきますが、自宅部分はこれから何十年も自分が住み続ける空間です。

やはり自宅部分は、長い目で見て快適に過ごせるように、それなりの仕様で建てておくことをおススメします。

3-5.借入金の返済リスクが上がる

ローコストを追求し過ぎると、結局のところ、賃貸経営が難しくなってしまいますので、結果的に借入金の返済リスクが上がってしまいます。

本来、賃貸併用住宅には、賃貸部分の賃料で自宅のローンの一部を返済できるというメリットがあります。

しかしながら、賃貸部分の賃貸経営が不安定になると、建物所有者が自宅部分に加えて、空室の賃貸部分までローンを背負わなければならなくなります。

賃貸経営が不安定になると、ローンの返済を楽にするどころか、逆に苦しくなるため、賃貸部分はローコストにし過ぎない方が良いのです。

賃貸部分は、基本的には普通のアパート経営と同じですので、相応にコストをかけて貸しやすい建物にすることが借入金の返済リスクを下げるコツになります。

4.「安かろう・悪かろう」はダメ！賢く賃貸併用住宅を建てる方法

賃貸併用住宅でやみくもにローコストを追求し過ぎると、賃貸経営が難しくなり借入金の返済リスクが上がりますし、自宅部分の居住の快適性も下がってしまいます。

安定的な賃貸経営を目指し、かつ、自宅部分の快適性も向上させるには、コストカットは適切な範囲にとどめる必要があります。

とはいえ、どのくらいの仕様にすれば良いのか、実際にコストを抑えるにはどんな工夫ができるのか、初めて賃貸併用住宅を建てる方には見当がつきにくいことでしょう。

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もちろん、マンションタイプの賃貸併用住宅について相談することも可能です。
設計の自由度が高いマンションタイプも気になるという方は、マンションタイプで賃貸併用住宅を建てるケースの提案も受けてみてください。

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まとめ

いかがでしたか。
ローコストで賃貸併用住宅を建てる方法や注意点について解説してきました。

「ファミリータイプで戸数を減らす」「デザイン性を落とす」といったことでコストを抑えることは可能ですが、あまりにローコストを追求し過ぎると、入居者を確保しにくくなり、借入金の返済リスクも上がってしまうので気を付けてください。

まずは、自分の土地や予算だとどのような賃貸併用住宅が建てられるのか、「HOME4U 土地活用」を使って、複数のハウスメーカーの提案を受けてみることをおススメします。

一定の質が担保された大手ハウスメーカーの幅広い提案やアドバイスを受けながら、落として良い仕様とそうでない仕様を的確に判別し、決して「安かろう・悪かろう」の建物にしないことが失敗を避ける秘訣です。

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