賃貸併用住宅は後悔しやすい？！失敗しない7つの極意とは

賃貸併用住宅とは、オーナーの自宅と賃貸アパートが一体化したような建物のことです。
賃貸併用住宅なら、家賃収入があるので住宅ローンの返済が楽になり、ローンを完済した後も不労所得を生み出してくれます。

理想のマイホームだけでなく、悠々自適な賃貸オーナーの座も手に入るため、賃貸併用住宅は新しい住まいの形として近年人気が高まっています。

このように賃貸併用住宅は「いいことずくめ」のようですが、うまく建てないと後悔してしまうケースもあります。

賃貸併用住宅は、アパート経営の経験がない会社員の方などにも手に届きやすいので、デメリットをよく知らずに建ててしまうと後悔しやすいのです。
そこでこの記事では、賃貸併用住宅のデメリットに注目して、「後悔しないための７つの極意」をご紹介します。

賃貸併用住宅は、「自宅の老朽化に伴って建て替えを検討しているけれど、ちょっと広めの土地がある」という方や、「人気の住宅地に土地を持っているからうまく活用したい」といった方にぴったりです。
賃貸併用住宅にメリットがたくさんあることは間違いないので、どうしたらデメリットを回避できるのか知った上で建てるかどうか検討してみてください。

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1.賃貸併用住宅で後悔する4つのパターン

すでに賃貸併用住宅を建てた人の中には、「失敗したかも…」と思っている人もいるようです。
一体どんな理由が多いのでしょうか。

もちろん、すべての人が後悔するわけではないので、どうしたら後悔せずにすむのか後悔しないための対策を合わせて見ていきます。

1-1.オーナーが暮らしにくく感じる

賃貸併用住宅は、マンションやアパートのように、他人と１つ屋根の下で生活をします。
すると、オーナーとしては「住人に快適な環境で長く住んでもらいたい」という意識があるため、自分たちの物音が入居者に迷惑をかけていないか気になってしまうことがあります。

また、管理会社に委託せずに自分で管理することを選ぶと、入居者から問い合わせやクレームが突然来ることがあるので、落ち着かない思いをするかもしれません。

1-2.入居者が集まらない

アパートの需要が少ない場所に建ててしまったり、間取りや設備に魅力のない建物を建ててしまうと入居者集めに苦労することになります。
安定した賃料が入らないと、「家賃収入を住宅ローンに充てられる」という賃貸併用住宅のメリットが台無しです。

また、オーナーとの距離感が近すぎる賃貸併用住宅では、入居者から敬遠されてしまうケースもあります。
入居者にとって、大家さんが近くにいると、いざというときの安心感がある一方で、オーナーと会うのが気まずいと感じて賃貸併用住宅を選んでくれない可能性があります。

1-3.売却しにくい

賃貸併用住宅を建てても、ライフスタイルの変化に伴い、引っ越さねばならなくなる可能性はあり得ます。

ところが賃貸併用住宅は売却しづらいと言われています。
「普通の一戸建てが欲しい人」「アパートだけが欲しい人」のどちらのニーズにも応えられず、ターゲットがだいぶ限られてしまいます。
その為、売却するにも時間がかかったり、希望額で売れない可能性があります。

1-4.収益性にこだわらないで建ててしまった

賃貸併用住宅は、「住宅ローンの負担をいくらか減らせればいいかな」という軽い気持ちで建ててしまうと失敗しがちです。

しっかりと収益性にこだわって建てないと、家賃収入が安定して入ってこないので後悔につながります。
収益性に関する失敗は具体的には次のようなものがあります。

賃貸部分の間取りの失敗

ワンルームでもファミリーでも需要があるなら、ワンルームのほうが1平米あたりの賃料が割高になるので収益性が上がります。
だからといって、ファミリーに人気の立地に単身者用の間取りで建ててしまうと入居者が集まりにくく収益性が落ちます。

自宅部分の割合の失敗

「せっかく高い賃料が得られるのだから、もっと賃貸部分の割合を増やせばよかった」と後悔してしまうことがあります。
賃貸併用住宅では、床面積の50％以上が自宅なら「住宅ローン」を利用することができ、低い金利が適用されるメリットがあるため、自宅部分を大きめにするケースが多いです。
逆に賃貸部分を増やしたほうが家賃収入は増えますが、住宅ローンよりも金利の高い「アパートローン」を使うことになります。
家賃水準が高い場所なら、金利が高めになっても賃貸部分の床面積をできるだけ増やしたほうが有利になることがあります。

自宅部分の位置の失敗

「最上階を自宅にしたが、最上階を賃貸部分にすればもっと高く貸せたのに・・・」と後悔することがあります。
賃貸物件では一般的に、1階は最も家賃設定が低くなり、最上階が最も高い賃料がとれます。
そのため、オーナーが1階に住んだほうが収益性が高くなることが多いです。
また、賃料の面だけでなく、高齢になると階段が厳しくなり、1階を自宅にしておけばよかったと後悔するパターンもあります。

2.後悔よりも満足度が上回る？賃貸併用住宅のメリットとは

ここまで見てきたように、賃貸併用住宅では後悔する人もいますが、大きな満足度を感じている方もたくさんいらっしゃいます。

メリットは次の6つです。

1. (1)家賃収入があるので住宅ローンの負担が軽い
2. (2)通常なら予算オーバーなエリアにマイホームを持つことができる
3. (3)建物全体について「住宅ローン」を使える場合がある
4. (4)もしものときの団体信用生命保険
5. (5)ライフスタイルに合わせて可変的に使える
6. (6)相続税の節税効果が大きい

それでは、一つずつ見ていきましょう。

2-1.家賃収入があるので住宅ローンの負担が軽い

賃貸収入を住宅ローンの返済に充てられるので、家計への負担が軽くなるのが賃貸併用住宅の最大のメリットです。

立地やプランによっては、家賃収入で住宅ローンの全額をカバーできるケースさえあります。
賃貸併用住宅なら、住宅ローンを返済しながら老後資金の積み立てもしやすく、住宅ローンの返済が終われば家賃収入を得ながら悠々自適のシニアライフが送れます。

2-2.通常なら予算オーバーなエリアにマイホームを持つことができる

一般的な戸建住宅では、駅の近くや人気の住宅地に手が出せない人も多いのではないでしょうか。
でも賃貸併用住宅なら、家賃収入で予算を増やすことができるので、諦めたエリアにマイホームを持つことができます。

駅の近くや住み心地の良さで人気の住宅地などに賃貸併用住宅を建てれば、入居者集めに有利なだけでなく、ご自身も便利に暮らすことができるので一石二鳥です。

2-3.建物全体について「住宅ローン」を使える場合がある

通常、アパートなどの賃貸物件は「アパートローン」を使うことになるため、賃貸併用住宅の自宅部分は住宅ローン、賃貸部分はアパートローンの扱いになることがあります。

ところが金融機関によっては、自宅部分が50％以上といった要件を満たせば、建物全体について住宅ローンを利用できます。

住宅ローンは、アパートローンより金利が安く、返済期間を長く設定できるため、有利な条件で賃貸経営が始められる賃貸併用住宅が注目を浴びています。

2-4.もしものときの団体信用生命保険

団体信用生命保険（団信）の付いた住宅ローンであれば、家主に万が一のことがあった場合、ローンは団信で全額返済されます。

家族には借金のないマイホームと家賃収入が遺せるので、生命保険と同等、もしくはそれ以上の役割を果たしてくれます。

「この家があればどうにかなる」という安心感を得られることも賃貸併用住宅のメリットです。

2-5.ライフスタイルに合わせて可変的に使える

賃貸併用住宅は、ライフスタイルに合わせて使い方を変えることができるというメリットもあります。
「いつかは二世帯住宅で近居を始めたい」と思っているなら、当面は賃貸併用住宅として利用し、将来は二世帯住宅に変えるという方法もあります。

賃貸部分の使い方は自由なので、一戸建てでは想像できないような使い方ができるのが賃貸併用住宅のメリットの一つです。

2-6.相続税の節税効果が大きい

賃貸併用住宅のアパート部分は、土地・建物ともに相続税評価が減額されるため、効果的な相続税対策ができます。

さらに、「小規模宅地等の特例」により、大幅な評価額の減額が受けられます。
そのため、賃貸併用住宅を建てれば一般的な戸建てよりも相続税の節税効果は高くなります。

3.賃貸併用住宅で後悔しないための7つの極意

メリットがいっぱいの賃貸併用住宅、建ててから後悔なんてしたくないですよね。
デメリットを減らして、メリットだけを享受するためには「7つの極意」があります。

1. (1)立地の見極め
2. (2)暮らしやすさと収益性を考えた設計
3. (3)入居者を集めやすい間取り・設備・デザイン・家賃設定
4. (4)長期の収支計画まで見通しを立てること
5. (5)優良な管理会社に委託すること
6. (6)最適なコストのバランス
7. (7)複数の建築会社を比較検討すること

それぞれ詳しく見ていきます。

3-1.立地の見極め

最も大切なのは、これから家を建てたいと思っている場所が本当に賃貸併用住宅に向いているのか、またどんな物件が最適なのか見極めることです。

周辺で賃貸物件のニーズは多いのか、そしてライバルとなる賃貸物件が多すぎないのか調査が必要です。
アパートが飽和状態にあっても、マンションやデザイナーズアパートのような高級志向の物件が不足していることもあります。

駅の近くなどの利便性が高くて家賃水準が高い場所は、所得が高くマナーの良い住人に住んでもらえる傾向があります。
立地や需給動向を踏まえて、最適な賃貸併用住宅のプランを設計していくことが大切です。

3-2.暮らしやすさと収益性を考えた設計

快適な部屋に住みたいと思うのはオーナーも入居者も同じです。
あなたのライフスタイルと入居者ニーズを満たせる住まいになるようしっかり検討してください。
賃貸併用住宅における暮らしやすさは「収益性」にも直結します。
建築会社から賃貸併用住宅の設計図面を提案してもらったら、以下のポイントに着目してみてください。

• オーナーと入居者が顔を合わせにくい工夫がされているか
• 自宅と賃貸部分の配置は「縦割り」か「横割り」か
• 遮音性の高い構造か（壁や床の防音性）
• 騒音トラブルの起きにくい間取りか（隣家との間に収納スペースを設ける、水回りと居室を隣り合わせにしないなど）
• オーナー家族が暮らしやすい階層、間取りか
• 賃貸部分の階層、間取りは収益性の面でベストか
• 建物全体について住宅ローンを利用できるか

賃貸部分の面積をできるだけ大きくして収益性を高めることを優先するか、それとも自宅を50％以上にして住宅ローンを利用したほうが良いのか検討が必要です。

また、賃貸部分は単身向けのほうが部屋数を増やせるので収益性は高くなりやすいですが、ファミリー向けなら、いったん入居したら長く住んでもらえることが多いというメリットがあります。

複数の建築会社から設計プランの提案を受け、なぜそのような設計プランがベストなのか納得いくまで質問してみてください。

3-3.入居者を集めやすい間取り・設備・デザイン

賃貸併用住宅を始めるときには、「空室リスクが怖い」と思う方もいらっしゃると思います。
入居者にとって魅力のある建物を建て、無理のない家賃設定をすれば、空室リスクは大幅に下げられます。

まずは、建築するエリアで賃貸物件を求める人はファミリーなのか単身者なのか市場調査を踏まえて判断します。

例えば単身者向けでもターゲットを具体的にして、「裕福な家庭が多い有名私大の学生」、「広さよりも立地やデザイン性を優先する若者」、「安心な住環境を求めている女性」といった絞り込みを行うこともあります。
ターゲットによって、賃貸スペースの間取りや設備も変わってきます。

自分が住みたいと思える建物であることも大事ですが、入居者に人気のデザインであることも賃貸併用住宅では大切です。
例えば植栽が目隠しを兼ねていてプライバシーが保たれる家や、一見すると賃貸併用住宅だと分からないデザインが人気です。

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3-4.入居者目線の家賃設定

どんなに魅力的な物件でも、家賃が適切でなければ高稼働は見込めません。
家賃を決めるときは、入居者募集を委託する不動産会社や管理会社の意見を聞きながら、相場を踏まえて慎重に家賃を決める必要があります。

「住宅ローンの返済がいくらだから家賃はこれくらいほしい」といった貸し手都合の家賃ではなく、入居者目線で妥当な家賃を設定することが大切です。

3-5.長期の収支計画まで見通しを立てること

賃貸併用住宅では、見込み家賃収入とローン返済などの収支のシミュレーションが大切です。
賃貸経営は長丁場ですので、あらかじめ長期の収支計画を立てておく必要があります。
ハウスメーカー等に依頼すると、設計プランだけでなく収支計画も作成してもらえるので、しっかり目を通してください。

小規模な修繕費、住人が転居した際の壁紙の補修やクリーニング費用、10～15年後の大きなリフォームなどもあらかじめ織り込んでおきます。
家が古くなれば家賃水準が下がっていくことも予測されるので、あらかじめ収支計画に織り込んでおきます。

長期的な支出を見込んで資金作りをしておけば、慌てることになりません。
家賃収入の一部を計画的に積み立てていくのがおすすめです。

3-6.優良な管理会社に委託すること

賃貸管理業務については、優良な管理会社を見つけて委託することをオススメします。
委託管理は、家賃の数パーセントの手数料を支払って管理してもらう方法です。
確かに、賃貸併用住宅では、同じ敷地に住み、戸数も少ないので自主管理（オーナーが管理すること）も不可能ではありません。

でも、日常の清掃だけでなく、点検の依頼、修繕の手配、家賃の管理、住人トラブルへの対応などもあるので、意外と手間がかかりますし精神的に負担に感じるかもしれません。
ノウハウを持った管理会社に委託すれば、クレーム対応に慣れているのでトラブルの解決も早いですし、オーナーが嫌な思いをする必要がありません。

また、入居者募集業務は『どこに任せても同じ』ではありません。
物件の魅力がしっかり伝わる入居者募集図面を作成し、適正な入居審査を行ってもらうことも重要です。
マナーが良く、滞納リスクが低い入居者を集めることで、安定した家賃収入につながります。

ただし管理会社に委託する場合でも、管理会社に任せきりで放置するのは良くありません。
日頃から管理会社や不動産会社との信頼関係を作り、報告は必ず確認するようにしてください。

3-7.最適なコストのバランス

建築費を抑えすぎると、簡素で魅力に欠ける物件になり、結局入居者が集まらず収益性の低い物件になってしまいます。

かといって、建築費をかけすぎると収支が悪化します。
コストのバランスを取るのはとても難しいので、市場調査を踏まえて、設計・施工・金融機関など様々なプロフェッショナルと相談して決めていくことが大切です。

4.「7つの極意」を踏まえて賃貸併用住宅を成功させる方法

ここまで見てきたように賃貸併用住宅を成功させるための「7つの極意」をすべてクリアするのは簡単ではありません。

賃貸併用住宅は、マイホームと賃貸物件の要素を併せ持っているので、非常に高い設計力・ノウハウが必要となります。

賃貸併用住宅に力を入れている建築会社は近年増えてきましたが、良心的で実力のある企業を見抜くのは難しいはずです。

そこで、賃貸併用住宅を成功させるために必ずやっていただきたいことは、複数の企業の提案を比較検討することです。

複数のハウスメーカーを手間なく比べるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」が便利です。

ご希望にあわせた間取り、建築費、将来の収支計画、ローンシミュレーション、節税効果がいくらになるか等をまとめた「建築プラン」の提案を、最大10社から無料で受けることができます。

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複数の企業から賃貸併用住宅のプランについて提案を受けると、「建築会社によって設計プランがだいぶ違うな」「コストに差があるな」「説明が丁寧だな」といった違いを感じるはずです。
各企業の提案について、なぜそのプランが最適だと思うのかじっくり質問していくと、優良企業を見極めやすくなります。

「自宅の広さを優先したい」「収益性を優先したい」といった要望や疑問を何でも伝えて、自分に合った建築プランの提案を受けてみることをおすすめします。

まとめ

それではおさらいです。
賃貸併用住宅で後悔するパターンは「オーナーが暮らしにくく感じる」「入居者が集まらない」「売却しにくい」「収益性にこだわらないで建ててしまった」という4つがありますが、どれも避けられないわけではありません。
リスク回避のポイントを事前に押さえておくことが大切です。

後悔しないための7つの極意は次のとおりですのでご参考にしてください。

• 立地の見極め
• 暮らしやすさと収益性を考えた設計
• 入居者を集めやすい間取り・設備・デザイン
• 入居者目線の家賃設定
• 長期の収支計画まで見通しを立てること
• 優良な管理会社に委託すること
• 最適なコストのバランス

「後悔するかもしれないからやめておく」というのは簡単ですが、賃貸併用住宅にたくさんのメリットがあるのは間違いありません。

「HOME4U 土地活用」を使って、複数の建築会社の提案をじっくり比較検討し、暮らしやすさと収益性を両立する賃貸併用住宅を手に入れてくださいね。