【土地の種類は何がある？】23地目と土地活用で考慮すべき点

登記上の地目の種類は、不動産登記規則第99条によって、23種類が定められています。 ただし、地目の種類はあくまでも登記上の分類であり、見方を変えると土地には様々な種類があります。

土地は接道の状況によっては、中間画地や角地、無道路地等に分かれます。
また、土地の条件によっては不整形地や間口狭小奥行長大地、狭小地、埋蔵文化財包蔵地等の種類もあります。
「土地の種類にはどのようなものがあるのか？」を調べている方には、煩雑に感じることもあるでしょう。

そこでこの記事では、「土地の種類」について、端的にわかりやすく解説していきます。
登記簿謄本上の地目で分類される種類や接道条件による分類、特殊な条件で分類される土地の種類についても紹介しますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、理解を深める一助としてください。

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1.謄本地目上の23種類の土地

不動産登記事務取扱手続準則第68条では、土地の地目は以下のように定義されています。

土地活用の中で最も重要な分類の土地は「宅地」です。
不動産登記事務の中では、宅地は「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地」と定められていますが、宅地建物取引業法第2条第1号では、宅地は以下のような定義となっています。

※一定の公共の用に供されるものとは、「用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地」のことを指します。

用途地域とは、建築できる建物の用途を定めた13種類の地域のことです。
都市部の土地は、ほとんど用途地域の制限がかかっています。

宅地建物取引業法は、用途地域内の土地は全て宅地ですので、現況が農地や山林であっても、「宅地」として扱うことになります。

また、用途地域以外の土地は、建物の敷地に供される土地だけではなく、建物の敷地に供される目的で取引される土地も宅地に含みます。

用途地域以外の地域では、登記簿上の地目が農地や山林であっても、建物の敷地に供される目的で取引されるものであれば宅地です。

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2.接道条件から分類される6種類の土地

この章では接道条件から分類される6種類の土地について解説します。

【中間画地】
敷地の一面だけが道路に接している土地を中間画地(ちゅうかんかくち)と呼びます。
中間画地は相場を形成している標準的な土地であり、プラス要因にもマイナス要因にもならない土地です。

中間画地は一面にしか接していないため、間口が広い方が使いやすく価値の高い土地となります。

【角地】
角地とは、敷地の直角面に道路が接している土地のことです。
十字路や丁字路のように敷地の反対側に通り抜けできる道路に接している土地を「角地」と呼び、通り抜けできない道路に接している土地を「準角地」と呼びます。

角地の方が視認性も高く、交通アクセスも良いことから、準角地よりも角地の方が価値は高いです。
角地は、南東の角に接している角地が日照に優れるため、最も価値があります。

【二方路地】
二方路地は敷地の前面と背面に道路が接している土地のことです。
二面に面しているため便利ではある一方、住宅街の場合、泥棒に入られやすいという印象が高いことから、二方路地の価値は角地よりも劣ります。

【三方路地】
三方路地は、敷地の三面に道路が接している土地です。
二方路地に角地の要素も加わっているため、三方路地の価値は二方路地よりも高くなります。

【四方路地】
四方路地は、敷地の四面に道路が接している土地です。
滅多にない敷地ですが、都市部で企業が保有している大規模なオフィス用地の中には、稀に四方路地の物件も存在します。

【無道路地】
無道路地とは、道路に接していない土地のことです。
都市計画法で定められる都市計画区域内では、建物を建てるには土地が建築基準法上の道路に接していることが必要となります。
ある程度人が住んでいるエリアは、ほとんどが「都市計画区域内」となっています。
逆に都市計画区域外は、山岳地帯のようなところです。
都市計画区域内の無道路地の土地は、建物が建てられないことを意味しますので、相当に価値が劣る土地となります。

3.特殊な13種類の土地

この章では、「特殊な13種類の土地」について解説します。
ひとつずつ見ていきましょう。

3-1.不整形地

不整形地とは、形状の悪い土地のことです。

不整形地は利用勝手が悪く、建物を建てるとデッドスペースが多く生じてしまいます。
不整形は、土地が狭いほど悪い影響を及ぼします。

不整形地は、不整形の形状に合わせて建物を建てると、建物も不整形になります。
不整形な建物は、余分な壁面や湾曲した壁面が生じるため、整形な建物に比べて建築費が高くなります。

また、中の空間も不整形となってしまうことから、利用しにくい、または、貸しにくい建物ができやすい点がデメリットです。

狭い不整形地の場合には、隣地を買収して整形にしてから活用するという方法もあります。

3-2.間口狭小奥行長大地

間口狭小奥行長大地とは、中間画地で間口が狭く、奥行きの長い土地のことです。
整形であっても、間口の狭い土地は利用勝手が悪くなります。
間口狭小奥行長大地も、土地が狭いほど悪影響は大きいです。

間口狭小奥行長大地は、例えば単純に駐車場を作るようなケースでも、同じ面積の土地と比べると設置できる台数が少なくなることがあります。

間口狭小奥行長大地は物理的な使いにくさだけでなく、土地が生み出す収益性まで落ちることも多いため、価値が低くなります。

3-3.袋地(旗竿地・路地状敷地)

袋地とは、一般的に敷地内の路地状部分によってのみ道路に接している土地のことを指します。
旗竿地や路地状敷地と呼ぶこともあります。

都市計画区域内の土地は、幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物を建てることができません。
建物建築が可能となる接道の条件を「接道条件」と呼びます。

袋地は、接道条件を確保するために生じていることがほとんどです。
建物を建てることができるため、土地活用はできますが、多くの場合、路地状部分がデッドスペースとなります。

袋地で土地活用をする場合には、路地状部分を駐車場にしたり、ガーデニングにしたりすることで有効利用を考えることも必要です。

3-4.無道路地

無道路地は道路に接道していない土地のことを指します。

都市計画区域内の無道路地では、建物を建てるような土地活用を行うことができません。
土地活用を行うには、道路と無道路地の間の土地を買収または借地をすることで、接道条件を満たすことが必要です。

また、無道路地の場合には、接道条件を満たしている土地の所有者に売却することも現実的な選択肢となります。

3-5.私道付宅地

私道付宅地とは、主に前面道路の私道の所有権も保有している土地のことです。
私道の保有の仕方には、共有または分有のケースがあります。
分有とは、私道の土地が分筆されており、各筆を単独所有している所有形態のことです。

私道付宅地は、ミニ開発されたような戸建て分譲地でよく見られます。
私道があることで接道条件を満たしていることから、私道付宅地は常に私道と一体不可分で取引される必要があります。

私道部分に所有権はあるものの、私道は道路以外に利用できないため、私道には経済価値が生じないことが一般的です。

3-6.セットバックを要する土地

セットバックを要する土地とは、前面道路が4m未満の土地に接している土地のことです。
接道条件は「幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していること」ですので、前面道路の幅員が4m未満の場合、道路に接していても接道条件は満たしていないことになります。

そこで、前面道路の幅員が4m未満の場合には、道路中心線から2m後退することで接道条件を満たしたものとみなしてもらえるルールがあります。

この道路からの後退部分を「セットバック」と呼びます。

セットバック部分は道路となるため、セットバックに相当する部分は経済価値が発生しないことが一般的です。

3-7.崖地を含む土地

敷地内に崖地を含む土地も存在します。
崖地を含む土地では、崖地の上か下のいずれかを利用し、残った部分は庭等の利用方法となってしまうため、全体を利用しにくくなります。

また、崖地部分に擁壁を作ったり、切土や盛土等の造成工事も発生したりすることもあることから、平坦地と比べるとかなり価値が劣ります。

3-8.広大地

広大地とは、一般的に周囲の標準的な画地よりも広い土地のことを指します。
広大地は、マンションが建てられるような敷地だと、希少性があり価値が高くなります。

一方で、用途の制限により戸建てしか建てられないような土地だと、価値が下がります。
広大地に戸建て分譲地を作る場合、各画地に接道要件を満たす目的で、敷地内に道路を作っていく必要があります。

広大地の中に建物が建てられない道都部分が生じるため、戸建て分譲地となる土地価格は、相場よりも安くなってしまいます。

3-9.狭小地

狭小地とは狭い土地のことです。
狭小地は、建築できる建物が限られるため、土地活用がしにくくなります。
狭小地で土地活用をするには、設計力にかかっていますので、様々な建築会社に打診して、複数の設計プランを検討することがコツです。

3-10.帯状画地

帯状画地とは、主に「長細くて使いにくい土地」のことを指します。
間口狭小奥行長大地も帯状画地の一つですが、帯状画地となると間口長大奥行狭小地のような土地も含みます。

帯状画地は細すぎて一般的には土地活用ができません。
隣地の買収または隣地への売却をすることで、価値を上げることができます。

3-11.隣地に嫌悪施設のある土地

近隣に嫌悪施設のある土地とは、例えば、隣地に墓地や火葬場、線路、汚水処理場、高圧線の鉄塔等がある土地のことです。

隣地に嫌悪施設のある土地は、バルコニーの向きや防音性能の高いサッシュの利用等、建物のプランニングにも影響を及ぼします。
売却しにくい、または、貸しにくいことが多いため、価値は劣ります。

3-12.埋蔵文化財包蔵地

埋蔵文化財包蔵地とは、自治体が「この辺に遺跡があるだろう」と推定している土地のことです。

埋蔵文化財包蔵地に含まれていると、建物を建てる際、本当に遺跡があるかどうかの調査が必要となります。
法人が保有している土地は、調査費用は土地の所有者負担となることが一般的です。

調査の結果、遺跡が発掘されてしまうと、遺跡の保存を行わなければならず、多額の費用が発生してしまいます。
調査してみないとどれくらい費用がかかるかわからないため、リスクの高い土地の一つです。

3-13.土壌汚染のある土地

土壌汚染のある土地も土地活用に大きな影響を及ぼします。
土壌汚染の除去費用は、莫大な費用となる傾向があります。

土壌汚染によって土地活用や売却を断念してしまうケースもあり、土壌汚染の存在は大きなリスクといえます。

除去費用が高すぎて土地活用や売却ができない場合には、コンクリート覆土によって敷地内に汚染土壌を封じ込め、駐車場とすることが現実的な選択肢となります。

4.様々な条件でもできる「土地活用の始め方」

ここまで読んでくださった方の中には、「土地活用を始めようかな」と考えていらっしゃる方もおいででしょう。
最終章となるこの章では、そんな方のために「土地活用の始め方」について、紹介していきます。

先述のとおり、土地は一つとして同じものは存在せず、形状や面積、接道状況等において、何らかの欠点を抱えていることが通常です。
全て満点という土地は存在しないため、土地活用はその土地の強みをとらえ、弱みをカバーしながら個々に考えていくことが必要となります。

ベストな土地活用を行うには、最初にできるだけ多くの可能性を知ることがポイントです。
幅広く土地活用の可能性を知るには、複数のハウスメーカーに相談することが秘訣となります。
ハウスメーカーは各社が保有している特許の工法や得意としている建築手法が異なるため、ハウスメーカーを変えると、違った土地活用案を知ることができるからです。

例えば、不整形の土地活用ならA社の方がプランは良く、狭小地の土地活用ならB社の方がプランは良いというケースはあり得ます。 ベストな土地活用を行うのであれば、1社だけのハウスメーカーで検討するよりも、まずは幅を広げて複数社のハウスメーカーから提案を聞いた方が良いのです。

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条件が悪く土地活用を諦めかけていたような土地であっても、思わぬ良い活用方法が見つかることがありますので、ぜひ「HOME4U 土地活用」を使ってハウスメーカーに相談してみてください。

まとめ

いかがでしたか。
「土地の種類」について解説してきました。

土地の種類は登記簿上の種類としては宅地等の23種類です。
接道条件から分類すると、中間画地や角地等の6種類の呼称が存在します。

また、土地活用で考慮すべき特殊な条件の土地は13種類です。
難しい土地の活用は幅広くハウスメーカーに相談することで、解決の糸口が見つかることもあります。
「HOME4U 土地活用」を、より良い土地活用の発見に役立ててください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

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