マンション経営で収益最大化！今ある土地のベストな活用法

一棟マンション経営は、建っている物件を購入して始める方法もありますが、すでに持っている土地に賃貸マンションを建てて開始する人も多くいます。中には、物件の中の一室をご自身の住まいとする人もいます。

「一棟マンション経営」は不動産経営の中でも大きな収益が得られるので、土地を持っている人が”収益最大化”を目指すなら、確実に検討すべき土地の活用法です。

とはいっても、「魅力的だな」と思う反面、動く金額も大きいために不安を感じてしまう人もいることでしょう。でも、あらかじめ知識をつけていくことで、そのような不安を払しょくし、第一歩を踏み出せるはずです！

そこで今回は、一棟マンション経営の「基礎知識」について解説をしていきます。マンション経営を始める基礎固めのために、ぜひ参考にしてください！

1. 一棟マンション経営の特徴は？

1-1. 他の不動産経営とは何が違う？

マンション経営以外の土地の活用方法としては、駐車場経営などがあります。駐車場経営は少ない初期費用で始めることができますが、大きな利益は望めません。

これに対し、一棟マンションの場合は、購入や建築に数千万円から億単位の費用がかかることもありますが、かなりまとまった収入を得られます。アパート経営と比べても部屋数が多いので、不動産経営の中では多額の収益をあげられる物件という点が特徴です。

 1-2.マンション経営とアパート経営の違いは？

マンションとアパートの法的な定義の違いありませんが、一般的にアパートは２階建てが多く、マンションは3階以上を指します。

またアパートが木造建築なのに対して、マンションは鉄骨鉄筋コンクリート（ＳＲＣ）や鉄筋コンクリート（ＲＣ）で造られています。そのため、マンションはアパートより耐震性や耐火性、耐久年数の点で優れているという違いがあります。

2. 一棟マンション経営のメリットはこの3つ！

2-1. 不労所得で安定収入！

例えば、20の室マンションで家賃が月10万円とすると、家賃収入が月200万円、年間収入が2,400万円になります。

入居者がいる限り毎月一定の額の収入を得られ、ケガや病気で働けないときに備えることもでき、すでに定年している人には公的年金とは別の収入源になるので、安定した生活に繋がります。不労所得で安定収入が得られることは、マンション経営最大のメリットです。

2-2. マンション経営は相続税対策にぴったり！

一棟マンションは相続税対策になります。まず、そもそもの話ですが、相続に際し、現金は現金のまま資産評価されます。つまり1億円持っていたら、1億円の評価となり、特別に減免されることはありません。
でも、1億円の「土地」なら、評価は1億円ではなく、相続税評価額で評価し課税されるため、それだけで節税となります。

さらにその上にマンションがあり、貸し出すことで、建物は固定資産税評価額から30％減、土地は借地権割合が60％のところであれば路線価から約20％減されますので、さらに減額となります。つまり、現金で相続するよりも賃貸マンションで相続した方が、評価額がかなり下がります。借入金の割合によっては、相続税がゼロになる場合もあります。

なお、借家権割合は全国一律で30％ですが、借地権割合は地域によって異なりますので、気になる方は税務署などでご確認ください。

2-3. 長い耐用年数で長期経営が可能！

鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートで建築されるマンションは、木造アパートよりも耐用年数（使用できる期間）が長く、耐震性・耐火性に優れているという特徴があります。

耐用年数は法的に定められたものですが、木造アパート（木造住宅）は20年、マンション（鉄筋・鉄骨コンクリート造住宅）は47年と倍以上の差があり、メンテナンスや技術の向上で、実際の寿命は100年以上と言われています。アパートに比べ、長期で安定した経営ができる点は、とても魅力的なメリットです。

3. 一棟マンション経営のデメリットって？

3-1. 流動性が低い

「流動性が低い」とは、「すぐにお金に換えにくい」ということを意味します。不動産は、株式や投資信託と比べると流動性が低く、何かで資金が必要になった時でも、その日にすぐ現金化できるとは限らないというリスクがあります。

でもこの事をあらかじめわかっていれば、それを見越した資金計画を立てたり、少し余裕を持った投資ができたりもするので、そのリスクを回避することも可能となります。

 3-2.常に気になる「空室リスク」

一棟マンションを購入したり建築したりする理由は、大きな家賃収入が得られるためですよね。もし入居者がいなければ、当然家賃が得られません。これがいわゆる「空室リスク」です。

ただ一棟マンションは、一室のみ区分でマンション経営をしている場合に比べると、空室リスクから発生する収入減の可能性は低めです。どういうことかというと、例えばワンルームマンションを一室だけ所有して賃貸に出している場合だと、入居者がいなければ家賃収入が完全にゼロになってしまいます。

一方、一棟マンションの場合は、総部屋数に対して1割の空室があったとしても、残りの9割分の家賃収入は得られます。つまり「家賃収入ゼロ」になる可能性を大きく低減できるのです。

他にも、不動産会社にマンション一棟を借上げてもらい、空室があっても定額の賃料が入る一括借り上げシステムを利用すれば、手数料が発生する分、収益は減りますが、わずらわしい管理業務から解放される上、空室リスクの心配もなくなります。

4. 役に立つ税金に関する基礎知識

4-1. 家賃収入にはどのように税金がかかるのか？

マンションから得られる家賃収入は所得税や住民税の課税対象となります。簡単に言いますと、家賃収入から必要経費を引いて、適用できる控除をしたあとの金額に税率をかけます。

家賃収入は不動産所得と呼ばれる所得に該当しますが、基本的な仕組みは次の通りです。

所得税の計算手順

1. 家賃収入－必要経費＝不動産所得
2. 不動産所得－所得控除＝課税不動産所得
3. 課税不動産所得✕税率＝所得税額
4. 所得税額(※1)－税額控除(※2)＝納付すべき所得税額
   (※1)所得控除：基礎控除、生命保険料控除など
   (※2)税額控除：住宅ローン控除、寄付控除など

なお、この計算手順は不動産所得のみの場合です。

必要経費にできるもの

1. 減価償却費
2. 借入金利子
3. 固定資産税や都市計画税
4. 不動産取得税
5. 火災保険料
6. 管理費や修繕費
7. 広告宣伝費
   など

不動産所得のポイント

• 不動産所得は損失となった場合、他の所得と合算することができます。
• 不動産所得は青色申告(※3)の対象です。
• 事業的規模に該当すれば、青色事業専従者控除を適用することができ、節税になります。
  (※3)青色申告については次の「4-2. 知っておきたい青色申告の特典とは！？」で詳しく説明します。

4-2. 知っておきたい青色申告の特典とは！？

マンション経営をすると、収支について確定申告をしなければなりません。また期限までに青色申告か白色申告かを決め、青色申告の場合は申請する必要があります。青色申告は損益計算書や貸借対照表など財務諸表の提出が求められますが、その分、有利な特典が受けられます。

青色申告のおもな特典

• 最大65万円の控除が可能です。控除される金額分、節税になります。
• 親族に払った給与は全額経費にすることができます。
• 赤字だった場合でも、翌年以後3年間は赤字分を控除できるため、節税することができます。
  など

申請時期

• 確定申告の時期：翌年2月16日～3月15日
• 青色申告の申請：原則は適用を受けたい年の3月15日まで
  ※1月16日以後に新規開業した場合は、業務開始日から2ヵ月以内

一棟マンション経営の場合、規模が大きくなりますので、青色申告の特典を適用することで有利な経営を行えます。不動産会社や管理会社に委託すれば細かい点は知らなくても問題ありませんが、基本的な内容だけでも知っておくと役に立ちます。

4-3. 購入時から売却時までにかかる税金

先ほど家賃収入に対する税金について説明しましたが、ここでは不動産の購入時から売却時までかかる税金について説明します。不動産の場合、購入時や新築時だけでなく、保有時や売却時も課税の対象となりますので、確認しておきましょう。

不動産にかかる主な税金

• 購入時：不動産取得税、登録免許税、印紙税
• 保有時：固定資産税・都市計画税、所得税・住民税（家賃収入）
• 売却時：所得税・住民税（譲渡収入）

上記の税金ののうち、所得税と住民税は所得がプラスのときに税金がかかります。不動産取得税や固定資産税などは収益に関係なく課税されますので、覚えておきましょう。

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5. マンション経営の準備に取り掛かろう！

5-1. マンション経営は目的を明確に！

では一旦、最初の思惑に立ち返ってみましょう。なぜあなたは、マンション経営に関心を持ったのでしょうか。
「マンション経営のメリットに着目したから」ですよね。

マンション経営のメリットは、「不労所得を得られること」「退職後の生活資金になること」「相続税など節税対策になること」などがあります。これらのメリットのいずれかが、マンション経営をするきっかけとなっていると思いますので、まずはここでマンション経営を始める目的を、はっきりさせておきましょう。

この目的は、今後、経営上なにか判断が必要になった時、「この目的を達するにはどうしたら良いか」という考え方のベースになって行きます。

5-2. 建築プランの上手な立て方

目的を明確にできたら、実際に自分の土地にどんなマンションを建てたらどれくらいの収益になるかを考え、構造や間取りなどの詳細を決めて建築会社に建ててもらうことになります。でも、初めてマンション経営する人が自分の力だけでこういったことを進めて行くのは、かなり難しいですよね。

では、世の中の「初めての大家さん」たちは、どうやって建てているのでしょう？建築会社に飛び込みで相談しているのでしょうか？
違います。

実は今、「持っている土地の情報」などいくつかの項目を入力すれば、複数の大手建築会社からさまざまな建築プランを取り寄せることができるインターネットのサービスがあり、自宅のパソコンやスマートフォンから簡単に利用できるようになっています。わざわざ建築会社に足を運ぶ必要はないのです。

「HOME4U土地活用」なら、業界大手の一流企業がズラリ参画しているため、相談先としてとても安心です。「持っている土地で収益を最大化するのは、どんなマンションがベストなのか。その建築費がいくらで、いくらの収入が見込めるのか」等、大手企業が色々なシミュレーションをした上で最適なプランを提案してくれます。

せっかくのマンション経営なのですから、いくつもの会社の提案を比較してじっくり検討して最良のものを決めましょう。「これ」と思うプランが見つかったら、その建築会社と詳細をつめ、建築の工程に入ります。

ほとんどの会社が入居者募集や経営開始後の賃貸管理業務などの委託先も紹介してくれるので、建築中にあわせて相談しておくことをおススメします。構造や階数にもよりますが、マンション建築の工期は半年～1年ほどが目安です。

5-3. 30年間の資金計画を立てる

マンション経営では購入・新築から売却または相続するまでの資金計画が必要です。一棟マンション経営は金額が大きくなるため、30年間の収入と支出を見積もっておきましょう。

また資金計画を立てるとともに諸費用および借入金の返済を想定していきます。マンション経営では収入は家賃収入や敷金・礼金など限られていますが、諸費用は数多くあります。
諸費用には税金の計算上控除できるものもあれば、実際に現金支出となるものもあります。さらに費用とは別に借入金の返済もあります。

資金計画を立てる際は、借入金の返済など実際に支払う資金を盛り込んでいきます。
マンション経営について色々なことを想定しながら資金計画を立ててみてください。

5-4. マンション経営に必要な知識をさらに学ぶ

実際のマンションの運営と管理は委託するかもしれませんが、最終的な判断はオーナーが行う必要があります。その際に税制や不動産取引についての知識は身に付けておいた方が役に立ちます。

不動産取引が初めての方は特に、難しく感じるかもしれませんが、マンション経営のセミナーや書籍、不動産会社や管理会社の担当者などから少しずつ学んでおきましょう。

6. マンションが建ったらやることは2点

6-1. 入居者募集と管理業務

マンションの運営と管理は委託するのが一般的です。最近では建築会社が委託先を紹介してくれることも増えてきています。マンション経営は、家賃や管理費の設定はもちろん、賃貸借契約の締結や家賃回収、契約更新などの業務や、入居者からのクレーム・入居者同士のトラブル、清掃や点検など多岐にわたりますが、これらを委託先の管理会社と相談しながら決めていきます。

オーナーとしては、長く付き合える委託先を探すことが大切なので、もし建築会社から紹介された会社とは違う会社に相談してみたい場合には、遠慮なく相談してみましょう。あなた自身が納得できて信頼できる会社が見つかれば、あとはお任せするだけです。

6-2. キャッシュフローの管理と資金計画の見直し

マンション経営が始まってからはキャッシュフローを重視しなければなりません。マンション経営で避けたいのは、借入金の返済ができない状況になることです。

最低でも１年先の支出額を考え、必要であれば最初に作成した資金計画を見直すなどして、キャッシュフローが赤字にならないように気を付けておきましょう。

7. 法人化でより安定した経営にしよう

マンション経営は、法人化することでより安定した経営を行うことができます。法人化には次の３つのメリットがありますので、一つひとつ確認していきましょう。

7-1. 所得税より法人税の負担の方が軽減できる

所得税は累進課税制度をとっていますので、所得が増えれば増えるほど税率が高くなり、所得金額4,000万円超で税率が45%となります。一方、法人税は、法人の形態により異なりますが、年800万円超の部分は23.4％の税率となります。

ちなみに、所得税では900万円超から1,800万円以下の場合は33％の税率となりますので、一般的に個人の所得が800万円～1,000万円を超えると法人化した方が税負担は軽くなり、法人化のメリットが出てきます。

ただこの金額は目安で、必要経費の額などによって変わりますので、税理士などに相談しましょう。

7-2. 親族に給与を払いやすくなる

不動産所得で青色申告をしていれば、親族を専従者として青色専従者給与の適用を受けることができます。ただし「専従者」ですので、その親族が主に働く職場でなければなりません。つまりある企業の社員で週末だけ働いてもらう場合は適用できません。

その点、法人となれば役員報酬として給与を支払うことができ、その給与も費用計上することができます。

7-3. 法人ならではのルールが使える

経営していると年によっては赤字になることもあるかもしれません。一定の要件を満たす法人は、損失を９年間繰り越すことができます。一方、個人は３年間です。マンションを購入した初年度は多額の資金がかかりますので、赤字になりやすくなります。

例えば、初年度1,000万円のマイナスで、２年目以降300万円ずつのプラスだとした場合、個人なら100万円は繰越できないことになります。その点、法人であれば、５年目に残りの100万円を損金とすることができ、課税対象も200万円にへらすことができます。

個人の場合

	所得	繰越額
初年度	▲1,000万円
２年目	0万円	▲300万円
３年目	0万円	▲300万円
４年目	0万円	▲300万円
５年目	300万円

法人の場合

	所得	繰越額
初年度	▲1,000万円
２年目	0万円	▲300万円
３年目	0万円	▲300万円
４年目	0万円	▲300万円
５年目	200万円	▲100万円

 まとめ

いかがだったでしょうか。
一棟マンション経営は不動産投資のなかでも大きな資金が必要となりますが、その分家賃収入も大きくなり、青色申告や法人化などを利用することにより、より多くの利益を残すことができます。特に良い立地の土地を持っている場合には、絶対に検討すべき土地活用方法です。

ぜひこの記事から基本知識を身につけて、収益最大化を実現する「マンション経営」の第一歩を踏み出してみてください。

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