【建築事例】リスクはあるけど挑戦してよかったアパート経営。「満室」の人気物件が誕生！／宮城県仙台市

今回は、宮城県仙台市にある3LDK・2LDK / 5戸のアパートを紹介します。

お話をお聞かせくださったデルピさん（仮名）は、お父さまから譲り受けた土地を、長い間近隣の方に貸していました。土地を気に入ったその方から、何度も売却をお願いされましたが、お父さまから譲り受けた土地を手放すのは忍びないと固辞。土地活用や相続のセミナーに参加して勉強するうちに、アパート運営に挑戦しました。

「建築は専門分野ではないのですが、建物巡りをしたりインテリアを考えたりすることはもともと大好きで。夫婦二人三脚で楽しみながらアパートを建てました」とデルピさん。

物件が完成したのは年末と、決して入居者募集に有利な時期ではありませんでしたが、次々と入居申し込みが入り、すぐに満室に。 アパートオーナーになったきっかけや土地活用について、お話を伺いました。

1.「必ず成功するわけではない」というリアルな話

――アパート運営するようになったきっかけから教えてください。

以前は、その土地の近所に住んでいる方に貸していました。その方が会社経営されていたので、社用車を停めたり資材を置いたりと活用していただいていました。土地がその方が経営する会社からも近かったので気に入っていただき、よく「土地を私に売ってくれないか」と打診されていました。

親から譲り受けた土地を手放せば、お金は手に入ります。でも、お金しか残らないんです。やはり土地を継承し、守りたいという気持ちが大きかったです。

それからは固定資産税や相続税をできるだけ抑えながら、どうやって土地を守っていくのがよいのかを考えはじめました。

それで5年ほど前に「相続税対策」がテーマのセミナーを受講し、更地にするより建物を建てた方がいいとわかりました。その後、さらに知識を深めるために、別のセミナーにも行き、アパートを建てて経営しようと決めました。

また、私の友人がすでにアパート経営をしていて、身近に感じられたのもよかったです。友人は複数の不動産運用をしていて、必ず成功するわけではないというリアルな話を聞けたのもよかったです。甘い話ばかりでないことを承知の上で踏み出しました。

2.街中のアパートもよく見るようになった

――建築会社は何社ほど比較されたのでしょうか。

HOME4Uのサイトから、5社ほど資料請求しました。そのうちの2社はカタログを読みましたが、思い描いていたイメージとは違ったため、カタログ確認にとどまりました。

ミサワホームを含む3社へは話を聞きに行き、ハウスメーカーの内覧会にも行きました。コンセプトもアパートの雰囲気も全く異なりましたので、会社の比較に進んでからは街中に建っているアパートも気をつけてよく見るようになりました。

――街の物件を見る目も変わりますよね。

そうですね。建物をたくさん見ているうちに「このアパートのデザインはいいな」「あのアパートはあのハウスメーカーのデザインだな」と、自分の好みに合うかどうか、建てた会社までわかるようになりました。建築会社を決める前に多くの建物を見たことはよかったと思います。

カタログではなく実際の建物を見ることで、サイズ感や自分の好みの傾向がわかりましたし、壁や屋根の色を決める時にもすぐに判断でき、とても役に立ちました。

――選択肢から外れた建築会社は、どのような点が合わなかったのでしょうか。

1社はとても豪華な仕様だったんです。仙台の著名人も多く住んでいるとのことでした。建物デザインもスタイリッシュでよかったのですが、見積りをお願いしたら1.5億円……。予算の1.5倍でした。多額の借入金はリスクが高いため、選択肢から外れました。

もう1社は反対に建物が安っぽかったんです。自分が住みたいかと聞かれたら「住みたくない」と。

そんな経緯で、ミサワホームが残りました。ただ、担当者がとてもよかったんです。

3.自分の考えを変えてくれた担当者との出会い

――とはいえ最初のアパート経営。不安はありせんでしたか。

最寄り駅からアパートまで歩くには遠いため、決してアクセスのよい場所とはいえません。この土地にアパートを建てて満室になるのか……空き室リスクは収益低下に直結しますので、満室にならないのではという不安はずっとありました。

複数の建築会社をカタログで比較検討している段階では「自分が住むわけじゃないから、できるだけ予算を抑えて、低リスクで建てたい」「デザインは二の次」と思っていました。この考えが変わったのが、ミサワホームとの出会いです。

――どういうことでしょう？

建築会社に話を聞く中で、どこも「アパート経営は成功します。絶対、大丈夫ですよ」というんです。私はどうしても鵜呑みにできませんでした。それなりにリスクもあり、よいことばかりではないはずです。経営していくのは我々なので、不安を感じていました。

ミサワホームの担当者は唯一、現実的な話もしっかりしてくれたんです。

空室による収入減リスク、リフォームや共用部の修繕費がかかること、築年数が経過すると家賃を引き下げなくてはならなくなる可能性など、アパート経営には知っておくべきリスクがたくさんあります。豊富な知識と具体的なシミュレーション、よいことばかりを言わない担当者に、かえって信頼が増していきました。

――真摯に向き合ってくれたのですね。

はじめは自分が住むわけではないので、デザインは二の次だと考えていました。この考えを改めたのもミサワホームのおかげです。

「入居者から支持されるのは、デザインや住み心地にこだわった賃貸住宅。これからのアパートは他との差別化が重要」という主張にも共感しました。予算内におさめながら、入居者ニーズをおさえたデザイン性の高いアパートを建てたいと、考えを変えました。

ミサワホームの「蔵のある賃貸住宅」は、アパートながら「蔵」のような大収納を備えたコンセプトが気に入りました。木造なので、鉄骨造やRC造と比べて建築費を抑えられた分、仕様にお金をかけられたのもよかったと思います。

4.引き渡し時には「満室」のワケ

――間取りを教えてください。

3LDKが2部屋、2LDKが3部屋の合計5部屋のアパートです。家賃は広さによって異なり、8万円台～9万円台のレンジです。仙台は車社会なので、1部屋あたり2台を想定して、敷地内に10台分（家賃とは別）の駐車場を用意しました。

――すぐに満室になったそうですね。入居者募集はどのようにされたのでしょうか。

ミサワホームに入居者募集をお願いしました。建物引き渡し前から募集をスタートして、引き渡し時にはすでに3部屋は入居が決まっている状況で、竣工してほどなく満室になりました。

1月は引越しシーズンでは無いですし、寒くて転居に向いている時期とはいえません。やはり、他のアパートとは違う特徴を持たせたことが成功の鍵だったと思います。

――建物の管理もミサワホームですか？

はい。建物管理全般はミサワホームにお願いしています。将来、定年退職で時間ができたとしても自主管理は考えておらず、プロに依頼しようと考えています。

また、入居したくなるような魅力のあるアパートにすれば空き室リスクは減らせると考え、サブリース契約はしておりません。

5.入居したい、住み続けたいと思える物件にするには

――仕事をしながらアパートの仕様を決めていくのは大変ではなかったですか？

建築やインテリアが好きなので、仕事が忙しくても仕様を決めていくのは特に大変とは思わなかったですね。妻と私の二人で、楽しみながら決めていきました。

“自分が住むわけではない” ことが、いい意味で悩みすぎず、決めていけたのではないかと思っています。やはり入居者の方には快適に住んでいただきたいですし、住まいを気に入って長く住んでいただけたら嬉しいです。

ミサワホームの建築中物件や、すでにアパート経営をはじめている建物を複数見学させてもらいました。他社も2物件見学しました。仕様を決めるにあたって物件をたくさん見て、目を養ったのは本当によかったと思います。

――将来はお子様に引き継がれていくのでしょうか。

私自身は親から受け継いだ土地を手放さず、活用したいとアパート経営をはじめました。ただ、子ども達に相続したあとも土地を守ってほしいとは思っていません。子ども達の足枷にならないように、活用するなり売却するなり、好きにしてほしいと思っています。

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(※1) 2024年3月現在 (※2)2023年10月～24年3月実施のHOME4U満足度調査およびオーナー意識調査より

※記事内の情報はすべて取材当時のもの