【不動産による相続税対策】5つのリスクと適切な対処法とは？

相続税対策の柱は、「不動産を駆使すること」です。
不動産の相続税評価額は時価よりも低くなるため、不動産を上手に活用すると相続税を節税することができます。

一方で、不動産を使った相続税対策にもリスクがあるのも事実です。
しかしながら、不動産の相続税対策のリスクにはそれぞれしかるべき対処法が存在しますので、対処法を知ってから土地活用を始めれば、より盤石な相続税対策をすることができます。

「しかるべき対処法」とは、具体的にどのようなことか、気になりますよね？
そこでこの記事では、「不動産による相続税対策」をご検討中の方に向けて、リスクの内容や回避するための対処法を紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、上手な節税対策にお役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.不動産が相続税対策になる3つの理由

最初に「土地活用が相続税対策になる理由」について解説します。
どういう仕組みなのかを知っておくことで、節税対策への理解が深まります。
すでにご存じの方は、第2章に進んでいただいて大丈夫です。

1-1.相続税評価額が時価よりも低くなるから

土地活用が相続税対策になる理由は、収益物件の相続税評価額は時価よりも低いことが理由です。

現金は相続時に被相続人(他界した人)が保有している現金の額がそのまま相続税評価額となります。
例えば、1億円の現金を持っていれば、相続税評価額もそのまま1億円です。

一方で、建物を他人に貸しているような収益物件は時価よりも相続税評価額が低くなります。
例えば、時価1億円のアパートを持っていても、相続税評価額は3,000万円～5,000万円程度となるのが一般的です。

収益物件のような他人に建物を貸している不動産の相続税評価額が低くなるのは、所有者に権利の制約があることが理由となります。

不動産の相続税評価額は、所有者が自由に使える不動産は高く、所有者が自由に使えない不動産は低くなるという考え方をします。
アパートのような収益物件は、借地借家法が適用されており、借主の権利が強く守られている不動産です。
貸主(所有者)が借主との契約を解除しようとすると、貸主に正当事由と立ち退き料の2つが必要となります。
正当事由とは、貸主が不動産を自分で使う必要性がある等の借主を退去させるのに正当な理由のことです。

このように建物を貸す収益物件は貸主が借主を簡単に退去させることができないことから、権利の制約が生じています。
そのため、収益物件の相続税評価額は、自宅や更地のような自由に利用できる不動産と比べると相続税評価額が低くなるのです。

収益物件はアパートに限らず、オフィスビルや老人ホーム、店舗、ビジネスホテル等、建物を他人に貸している土地活用であれば用途に限らず相続税対策効果があります。

賃貸で評価額が下がる仕組みや、相続税評価額の計算方法については、こちらの記事でも解説しています。あわせて参考にしてください。

1-2.借入金を有効に活用できるから

土地活用は借入金を有効に活用できるため、相続税の節税効果があります。

借入金はマイナスの現金ですので、相続時の残額がそのままマイナスされます。
被相続人(他界する人)の財産の中に借入金が残っていることで、被相続人の全体の財産の課税標準額が下がります。

土地活用による相続税対策は、この借入金が財産圧縮に与える影響が大きいです。
土地活用で活用する借入金は、基本的に返せる無理のない借入金ですので、相続税対策では借入金をわざと残すようにします。

このように無理なく返すことができ、かつ、ローン残額が大きくなる借入金というのは、土地活用の借入金以外にはなかなか存在しません。

土地活用で利用するローンは相続対策に都合の良い借入金であるため、積極的に借入金を使って土地活用を行う人は多いのです。

1-3.小規模宅地等の特例を使うことができるから

不動産を使った相続税対策では、小規模宅地等の特例を使うことができるという点がメリットです。

小規模宅地等の特例とは、土地活用を行った土地のうち、「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「特定居住用宅地等」「貸付事業用宅地等」のいずれかに該当する土地は、土地の評価額が最大80％減額されるという特例です。

例えば、貸付事業用宅地等に該当する土地は、以下の2つのケースになります。

現金には小規模宅地等の特例のように大幅に相続税評価額を引き下げてくれるような特例は存在しません。

不動産は、ただでさえ現金よりも相続税評価額が低いですが、小規模宅地等の特例のような制度によってさらに時価とのギャップを生むことができるため、節税効果が非常に高い財産となっています。

小規模宅地等の特例については、次の記事でわかりやすく紹介しています。

2.相続税対策の方法

この章では、具体的な相続税対策の方法を紹介します。

2-1.購入した不動産を相続する

現金よりも、土地や物件などの不動産のほうが、相続税評価額が低くなり、課税される相続税の金額を抑えられます。

同じ資産価値でも、土地や不動産に資産を組み替えることで、評価額は低くなります。

土地なら約2割、物件なら3～4割は相続税がお得になる計算です。
相続前の不動産の購入は、定番の相続税対策の方法です。

2-2.収益物件を相続する

現金をそのまま贈与するよりも、不動産を贈与するほうが相続税は少なくなることは前述しましたが、その不動産が収益物件ならば、さらに相続税評価額は低くなります。

物件の評価額は、賃貸物件にすることで、なんと30%も減額されます。
そのため、アパートやマンションなどの土地活用を始めることで、相続税評価額を下げ、節税対策を行うことができるのです。

更地の土地をお持ちの方は、その土地に物件を建てて、賃貸経営を始めてみてはいかがでしょうか。
また、すでにお持ちの物件を貸し出し、収益物件にすることもできるでしょう。

2-3.生前贈与する

特に、現金の財産を贈与する場合は、生前贈与が相続税の対策になります。
生前贈与では、年間110万円までなら非課税になります。

ただし、相続が始まる時点から3年以内の生前贈与は、年間110万円まででも、非課税ではなく相続財産として扱われることになります。
そのため、できるだけ早めの段階から、生前贈与を始めることをおすすめします。

また、相続する物件の経営で収益が生じている場合は、その収益を生前贈与することもできます。

なお、不動産を生前贈与することもできますが、相続税と贈与税のどちらが高くなるかは、個別の状況によって異なる点に注意する必要があります。

生前贈与について詳しく知りたい場合は、次の記事もご覧ください。

2-4.小規模宅地等の特例で評価額を減額する

相続する土地が一定の条件を満たし、「小規模宅地等の特例」に当てはまる場合は、税額が最大80%も減額されます。

対象となるのは、故人、および故人と生計を共にしていた親族が、住宅や事業、不動産貸付業に使っていた土地です。
土地がどのように使われていたかによって、特例を使うために満たすべき要件が異なるため、事前に確認しておいてください。

3.不動産で相続税対策をしたときのリスク

この章では、「不動産で相続税対策をしたときのリスク」について解説します。
リスクは主に下記の5つです。

（1）賃貸経営そのものに失敗してしまう
（2）分割しにくい財産を残してしまう
（3）現金を使い過ぎてしまう
（4）認知症で賃貸経営ができなくなってしまう
（5）賃貸経営が承継できない状態になってしまう

それでは、一つずつ解説していきます。

3-1.賃貸経営そのものに失敗してしまう

不動産を使った相続税対策では、賃貸経営そのものに失敗してしまうというリスクがあります。

確かに、土地活用による相続税対策には節税効果があります。
しかしながら、節税効果があるのはあくまでも「賃貸経営が上手くいっていること」が前提です。

賃貸経営の失敗とは、例えば空室が増えることで収入が減り、キャッシュフロー(手残り)のマイナスが続くといったものがあります。
マイナスが続くようであれば、土地活用そのものに意味がなくなってしまうので、相続税対策以前に土地活用を止めるべき問題となります。

また、収益物件の相続税評価額を求めるにあたり、「賃貸割合」というものがありました。
賃貸割合とは、相続時における入居率のことで、満室に近いほど相続税評価額が低くなり節税効果が高くなります。
空室が大きく発生するような賃貸経営を行ってしまうと賃貸割合が低くなり、相続税評価額が上がるため、相続税の節税効果も薄まります。

賃貸経営が失敗すれば、結局のところ節税効果も低くなりますので、相続税対策は入居者が安定する土地活用を行う必要があります。

次の記事では、賃貸経営で失敗しないためのリスク対策について解説しています。賃貸経営を始める際は、ご参考にお役立てください。

3-2.分割しにくい財産を残してしまう

不動産で相続税対策をすることで、分割しにくい財産を残してしまうというリスクがあります。

相続人(財産を承継する人)が複数いる場合、誰がどの資産を引き継ぐか分割で揉めてしまうことがあります。

例えば、相続人が2人兄弟のケースで、「4,000万円のアパート」と「1,000万円の現金」を2人で分けることを考えます。

兄に4,000万円のアパート、弟に1,000万円の現金という形で分けてしまうと、兄弟間で引き継ぐ財産の額に大きな差が開くことになります。

一方で、同じく相続人が2兄弟のケースで、「5,000万円の現金」を2人で分けることを考えます。
兄に2,500万円の現金、弟にも2,500万円の現金という形で分ければ、兄弟間で平等に財産を分け合うことができます。

相続人間で資産を平等に分けにくくなる原因は、往々にして財産の中に大きな額の不動産が存在することが理由です。

財産が全て現金であれば1円単位で分けることができるため、分割しやすくなります。
現金には相続税の節税効果はありませんが、分割しやすいというメリットがあります。

それに対して、不動産には相続税の節税効果はありますが、分割しにくいという点がデメリットです。

3-3.現金を使い過ぎてしまう

相続税対策では、現金を使い過ぎてしまうことで生じるリスクもあります。

土地活用は自己資金を十分に充てた方が賃貸経営のリスクが減りますし、現金は不動産に変えた方が節税効果も高くなることから、ある程度の預貯金は不動産に変えるべきです。

しかしながら、土地活用で現金を使い込み過ぎてしまうと、将来、老人ホームに入所するようなケースや、入院して保険外治療を行うようなケースで現金が足りなくなることがあります。
また、老人ホームに入所するようなことがなくても、現金はある程度残しておく方が安心です。

被相続人(他界する人)の財産の中に全く現金がないと、相続人が現金を引き継ぐことができず、相続人が自分の貯金を切り崩して相続税を納税しなければならなくなります。

被相続人が現金を残さないようなケースでは、相続人が納税資金の確保に苦慮してしまうことから、相続税対策ではある程度の現金は残しておくことが適切です。

3-4.認知症で賃貸経営ができなくなってしまう

昨今は、相続税対策で土地活用を行っても、本人が認知症で賃貸経営ができなくなってしまうリスクもあります。

相続税対策を実施した本人が認知症になってしまうと、親族でも勝手に本人の銀行口座からお金を動かせなくなります。
賃貸経営では、建物オーナーが修繕費を支払ったり、入居者を決めてくれた不動産会社に仲介手数料を支払ったりすることがあります。
銀行口座の現金が動かせなくなると、修繕対応や空室を埋める対応ができなくなり、実質的に賃貸経営を継続できなくなります。

現代社会においては超高齢化が進んでいますので、60代で相続税対策を行ったとしても、相続が発生するのは90代となることも珍しくありません。

その間に、本人が認知症になってしまうと、賃貸経営ができなくなってしまいます。
相続税対策を行う際は、認知症になっても賃貸経営を継続できるように対処しておくことも必要です。

3-5.賃貸経営が承継できない状態になってしまう

不動産を使った相続税対策では、賃貸経営が承継できない状態になってしまうというリスクもあります。

賃貸経営は、年数が経つと建物が老朽化し、修繕や空室の増加など様々な問題を抱えるようになります。
新築時よりも築年数が古くなったときの方が賃貸経営は難しくなるのが一般的です。

築年数が古く問題が増えた物件について、子供たちに迷惑をかけたくないという理由から問題を一人で抱え込んでしまう方がいます。
その結果、相続になったときは物件が問題だらけになっており、経験のない相続人たちには難易度が高過ぎて賃貸経営を引き継げない状況になります。

土地活用で相続税対策をする際は、節税だけに注目するのではなく、賃貸経営の引き継ぎも意識していくことが必要です。

4.リスクを回避するための対処法

前章でリスクを紹介しましたので、この章では「リスクを解消するための対処法」について解説します。
対処法は主に下記の5つです。

（1）適切な土地活用を実施する
（2）遺言書を残す
（3）適切に借入金を使う
（4）任意後見契約を締結しておく
（5）子供たちと問題を共有しておく

それでは順番に解説していきます。

4-1.適切な土地活用を実施する

賃貸経営そのものの失敗を防ぐには、適切な土地活用を実施することが対処法です。

土地活用の成否は、その土地の賃貸需要に見合った建物を建てるかどうかで決まります。

例えば店舗の賃貸需要がないところに店舗を建てても、テナントを見つけることは難しくなります。
運よく新築時はテナントが決まっても、退去された後のテナントがなかなか決まらないということはよくあります。
また、単身者の借手が多い地域で、ファミリー向けの間取りのアパートを建ててしまい、入居者がなかなか決まらないということもあります。
逆に、小学校の近辺のアパートでワンルームのアパートを建てても、入居者は決まらないことが多いです。

賃貸需要にそぐわない建物を建ててしまうと、その後の入居者獲得に何十年も苦労するという失敗があります。

土地活用の失敗を防ぐには、最初の検討段階で、「どんな土地活用をするのか」「どのような間取りや工法が適切なのか」「初期費と収益のバランスは取れているのか」など、複数の土地活用プランを比較検討した上で、ベストな活用を選択するというプロセスが重要です。

とはいっても、どんな土地活用が良いのか等、どこに相談したらいいのかわからない方も多いと思います。
そんなときに便利なのが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。

運営元のNTTデータグループにより厳選された土地活用の専門企業や建築会社が、あなたの土地に適した土地活用の方法・初期費・収益・節税効果などを試算した「土地活用プラン」を提案してくれるので、複数の企業の提案を比べることで、「一番収益性の高いプランがどれか」「自分の予算に合うプランはどれか」などじっくり検討することができます。

アパート経営、駐車場経営、商業ビル、トランクルーム、太陽光など様々な企業が参画しており、その土地の賃貸需要に見合った最適な土地活用を選ぶことができるため、土地活用の失敗を検討段階でかなり防ぐことができます。

土地活用の検討を始めるなら、まずは「HOME4U 土地活用」で様々なプラン提案を受けた上で、どのような活用をするのか絞り込むことから取り掛かってみてください。

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4-2.遺言書を残す

分割の問題を解消するには、遺言書を残すことが適切な対処法となります。
遺言書とは、被相続人(他界した人)が生前に相続後の遺産の分割方法などを指定できる書面のことです。

遺言書と聞くと一部の資産家のためだけの書類というイメージがありますが、遺言書は資産家でなくとも残すべき書面となります。
遺言書があれば、原則として遺言書に従って遺産を分割することになりますので、相続人同士で揉めることを避けることができます。

仮に、相続人が遺言書に反する方法で遺産分割をしたい場合には、遺産分割協議を成立させれば遺言書とは異なる分割方法を行うことも可能です。
遺産分割協議とは、相続後に相続人間で遺産の分割方法を決める話合いのことを指します。

遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要です。
逆にいうと、遺産分割協議が成立しているということは全員が同意をしているため、「揉めていない」ということになります。
よって、揉めそうになっても遺言書があれば原則として遺言書に従わなければならないため、「揉めようがない」ということです。
また、遺言書と異なる分割方法を行いたい場合には、遺産分割協議を成立させる必要があることから、「揉めていない」ことになります。

いずれにしても、遺言書さえ残っていれば分割に関して結果的に揉めないで済みます。
遺言書は、いわゆる「争族」を避ける強力な対処法になりますので、可能な限り作成するようにしてください。

尚、遺言書には大きく分けて自筆証書遺言と公正証書遺言の2種類があります。
自筆遺言とは、被相続人が自筆で署名押印する遺言書です。
公正証書遺言とは、公証人とともに法律で定められた方式に従って作成する遺言書になります。

自筆遺言だと、せっかく書いたにも関わらず要件を欠いてしまうことで無効となってしまうリスクがあります。
公正証書遺言であれば無効となる恐れが極めて低く、かつ、遺言書が公証役場に保管されるため紛失する懸念もないです。
したがって、遺言書は極力、公正証書遺言で残すことをおススメします。

4-3.適切に借入金を使う

現金の使い過ぎに関しては、適切に借入金を使うことが対処法です。
借入金を使うと、被相続人の資産の中に現金を残すことができます。

相続前の財産構成の中に現金が残るため、老人ホームの入所等の費用として自分で利用できる点がメリットです。
また、相続後の財産構成の中に現金が残っていると、相続人が現金を納税資金に充てることもできます。
借入金を使わずに無理に現金を消費してしまうと、相続前と相続後の財産の中から現金が消えてしまいます。

現金はある程度必要ですので、借入金を適切に活用してバランスの良い資産構成を目指すようにしてください。

4-4.任意後見契約を締結しておく

認知症対策をするなら、事前に任意後見契約を締結しておくことが適切な対処法です。
任意後見契約とは、本人が認知症になった場合に、任意後見人を指定できる契約書のことです。
任意後見契約は、本人が認知症になる前に適切な親族と締結しておくことがポイントとなります。

任意後見契約を準備せずに本人が認知症になってしまうと、裁判所が成年後見人を指定することになります。
成年後見人は原則として親族がなることはできず、弁護士や司法書士が指定されます。

成年後見人は基本的に他人ですので、代理人が成年後見人になってしまうと賃貸経営の柔軟な対応ができなくなってしまいます。

親族が代理人となって柔軟に賃貸経営を継続したい場合には、任意後見契約を締結しておくことが適切です。

4-5.子供たちと問題を共有しておく

賃貸経営の承継の課題を解決するには、生前中に普段から子供たちと問題を共有しておくことが適切な対処法です。

賃貸物件を経営している場合、「あの部屋は決まりが悪い」とか、「アパート周辺の除草作業が面倒臭い」、「外壁塗装の費用が高い」等々の悩みがあると思います。

そのような悩みを子供たちと共有しておくことが重要です。
もちろん、子供たちには賃貸経営の経験がないため、相談しても解決策は出てきませんが、「賃貸経営にはこういう悩みがある」というイメージを共有しておくだけでもかなり違います。

賃貸経営の悩みを親子で共有しておかないと、子供が引き継いだ時に「賃貸経営はこんなに大変なのか」と驚いてしまいます。
親は問題に対して何もしてこなかったのではないかと勘違いする子供もいますので、生前から賃貸経営の諸問題を共有しておくことがおススメです。

また、問題が解決したら、その解決の過程も伝えておくようにします。
例えば、外壁塗装の費用が高過ぎるという問題に対し、「管理会社に別の外壁塗装会社を紹介してもらったらそっちの方が安かった」と伝えれば、子供は「そういう解決方法があるのか」と学ぶことができます。

親と子供では、賃貸経営の知識とスキルに相当な開きがあります。
相続後も子供たちが賃貸経営を引き継げるように普段から問題を共有することをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「不動産による相続税対策」について、基礎知識やリスクへの対処策を解説してきました。

不動産で相続税対策をしたときのリスクとしては、主に「賃貸経営そのものに失敗してしまう」、「現金を使い過ぎてしまう」といった点が挙げられますが、適切な賃貸経営・土地活用を選択するためにも、検討段階で「HOME4U 土地活用」を使って複数のプラン提案をしっかりと比較し、自分の土地・予算・理想とする節税効果に合うものを選択するようにしてください。

この記事で紹介した対処法によってリスクは回避しながら、不動産を使って適切な相続税対策を行うようにしていただければ幸いです。

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