初心者におすすめの駐車場経営！成功の秘訣はコレ！

土地は、持っているだけで毎年固定資産税がかかります。固定資産税の評価額が高く資産価値がある土地ほど多くの税金を支払うことになります。

土地を活用せずただ所有しているだけでは、出費がかさむばかりです。

そんな場合におすすめなのが駐車場経営です。

なぜおすすめなのか、どのようにすればいいのか、初心者の方にも分かりやすく駐車場経営について説明します。

1. 駐車場経営がおすすめの理由

土地を活用する方法として、駐車場経営はとても人気があります。実際にみなさんのまわりでも、近くの空き地がある日突然駐車場になっていたということが、起きているかもしれませんね。

駐車場経営をする人は、なぜこんなに多いのでしょうか。

そのメリットをまずは見ていきましょう。

1-1. 駐車場経営のメリット

駐車場経営をする人が多いのは、それだけメリットがあるからです。主なメリットとして以下の5つを挙げることができます。

(1) 初期費用が少ない

土地活用で建物を建てる場合、少なくない初期投資が生じます。

駐車場を始める時にもある程度の初期費用が必要となる場合もありますが、コストを抑えれば少ない費用もしくは初期費用ゼロで始めることができます。

例えば、月極駐車場の場合、アスファルト舗装をせずに地ならしするだけで始めることができます。最低限必要なものは車止め、区分けライン、防犯灯の設置くらいです。

コインパーキングの場合も専門の会社と提携を結べば、機械の設置などは会社側が負担してくれます。

(2) 安定した収入

月極駐車場にする場合は、月単位の駐車料金が毎月安定した収入になります。

コインパーキングの場合、駅や繁華街の近くなど立地条件によっては利用者が多く、収益性も高くなります。

(3) 管理の手間が少ない

駐車場経営は管理の手間が少ないのが特徴です。

例えば、アパート経営などで起こる入居者トラブルなどはありません。そのため、仕事を持っている人でも副業として経営しやすいという利点があります。

(4) 転用しやすい

駐車場は借地借家法の適用外なので、事前の通告だけで利用者に立ち退いてもらうことができます。

例えば、将来的に売却したい場合やアパートを建てたい場合など、別の用途に転用しやすいので、将来的な土地活用の計画を立てることができます。

(5) 相続税対策になる

駐車場は更地に戻しやすく売却しやすいので、相続人が複数いる場合でも土地活用としては有効な手段です。

アスファルトなどで舗装された駐車場で広さが200㎡までなら、相続税が50パーセントも軽減されます。（「小規模宅地等の特例」が適用される場合）

2. 駐車場経営の3つの種類

駐車場の経営には土地の広さはそれほど関係ありません。車1台のスペースでも始めることができます。

ただし、駐車場には月極駐車場・コインパーキング・立体駐車場の3種類があるので、ご自身の土地でどれが選択できるのかを事前に知っておくことも重要です。

それぞれに適した土地の条件について説明します。

2-1. 月極駐車場

月極駐車場は自宅に駐車スペースがない人や、2台目3台目を置くために借りる人が多いです。

そのため住宅密集地やアパートやマンションが多いエリアにある土地が向いています。

また、周囲にすでに月極駐車場があるようなエリアでも需要が見込めます。

2-2. コインパーキング（時間貸駐車場）

コインパーキングに適しているのは周辺に商業施設や集客施設がある土地です。

特に繁華街など都市部で大勢の人がやってくるエリアは、車1台分の土地があればコインパーキングを設置できます。

大きな病院や大企業のそばにある土地もコインパーキングに向いています。病院や大企業の駐車場が満杯になるので利用者が多いのです。

また、交通量の多い道路に面した土地もドライバーの目につきやすいので、コインパーキング向きといえます。

2-3. 立体駐車場

立体駐車場は規模が大きく設備的にも費用がかかるので、確実に収益が見込める場所でないとリスクが大きくなります。

その点を踏まえると、大都市の中心部にある駅やショッピング街、オフィス街などに近く、幹線道路に面している土地が立体駐車場に適しています。

3. 駐車場経営に必要な準備

空いている土地があるからと、早急に駐車場経営を始める判断をすることは危険です。
どんな土地活用方法でも、事前に調べておくべきことがあります。

まずは、下記3点を把握することから準備を進めてください。

3-1. 駐車場に適した立地なのかリサーチする

周辺ニーズがあるかどうかをまずは調べてください。駐車場を利用するニーズがないのに経営すれば、赤字になる恐れがあります。

コインパーキングと立体駐車場については、前述した内容を参考にしてください。

ここでは、月極駐車場に適した土地かどうかについて、素人でもできるリサーチのやり方について説明します。

(1) 周辺に駐車場があるかどうか

自分の所有する土地の周囲に駐車場があるかどうかをチェックします。

駐車場がない場合には、そもそもニーズがない恐れがあります。特に空き地があるのに駐車場がない場合はその可能性が高いでしょう。

駐車場があればニーズがあるということになりますが、注意したいのは歯抜けのように空いたスペースがある場合です。

この場合もすでにニーズは満たされていると考えるべきです。

(2) 周辺に集合住宅が多いかどうか

所有する土地の周辺にアパートやマンションが多い場合は、駐車場のニーズがあると考えられるでしょう。

アパートやマンションでは概ね車1台分の駐車スペースしかありません。都市部で交通アクセスがよい立地であれば、駐車スペースが併設されていない、もしくは十分に確保されていないという場合もあります。

もし2台目を購入しようと思っている人がいれば、そのような人の需要も見込めます。

また近くにマンションを建設中であったり、建設予定地があったりする場合も、将来的にニーズを見込めます。

住宅地によっては繁華街や商店街に隣接しているケースもあります。そのようなエリアの土地は駐車場のニーズがありますが、月極駐車場にするかコインパーキングにするか判断に迷うところです。

基本的にコインパーキングの場合は専門の会社にリサーチを任せることになります。

3-2. 初期費用がどのくらいかかるのかリサーチする

駐車場経営は初期費用が少なくて済むのが魅力ですが、実際にどのくらいの資金があればいいのでしょうか。

整地などをしないで周囲をロープで囲むだけなら、ほとんど資金は必要ありません。しかし利用者を増やすためにはそれなりの設備を整える必要があります。

土地が平坦でなく、小石があったり陥没している箇所があったりする場合は整地をする必要があるでしょう。

更地のままでは雨が降った時にぬかるんで、車が汚れます。そのような駐車場は敬遠されるので、アスファルト舗装をします。

アスファルト舗装(浸水式と言われるもの)にかかる費用の目安は、1平方メートルあたり8,000円～10000円前後が一般的な相場です。

コンクリート舗装の場合は、1平方メートルあたり4,000円～5,000円前後の費用がかかります。ただし、いずれも舗装面積が広くなれば単価は下がります。

また、都内23区は地方に比べると高いなど、施工地域により単価が変わります。

その他の費用としては車止めの設置、区分けのライン引きなどです。
本格的に整備するなら、周囲に排水溝を造ったり防犯灯などを設置したりするとよいでしょう。

ただし、初期費用が高くなり過ぎると負担が大きくなるので、どのくらいのニーズがあるかによって判断してください。

ニーズがあって費用の回収が短期間で可能なら、本格的に整備した方が利用者も多くなります。

3-3. どのような手続きが必要なのかリサーチする

土地活用で駐車場経営をする人が多い理由の1つに、面倒な手続きが必要ないという点が挙げられます。

あまり知られていませんが、営業届などの申請をしなくてもすぐに駐車場経営を始めることができます。ただし駐車場経営で得られた収入については、事業収入を申告する必要はあります。

このように土地さえあれば誰でもできるのが駐車場経営なのです。

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4. 駐車場経営の形態と運用について

駐車場の種類を選ぶとともに、個人経営にするか専門会社に委託するかの選択も必要です。

どちらを選ぶのが適切なのか、駐車場経営の形態と運用についてわかりやすく説明します。

4-1. 月極駐車場とコインパーキング

多くの方がどちらにするか迷う月極駐車場とコインパーキングですが、それぞれ見込める収入が比較のポイントとなります。

月極駐車場というのは1年なり2年なりの契約を結んで、駐車スペースを特定の個人や会社などに貸し出すものです。

月あたりの賃料を決めるので、契約した台数分が毎月1回振り込まれます。

契約を結ぶので、毎月安定した収入が得られますが、収入を増やすための運用には向いていません。

コインパーキング（時間貸駐車場）は、1時間あたり200円などのように契約しないで時間単位で駐車できる駐車場です。ほとんどがメーターを設置して、自動的に駐車時間と料金がわかるようになっています。

駐車場の立地が良ければ利用者を多く見込めるので、かなりの収入になります。立地が悪ければ収入があまり見込めない可能性もあります。

このような違いがあるので、周辺環境やリサーチの結果によって月極にするか時間貸しにするかを決めます。

4-2. 個人経営と専門会社に委託

土地活用で駐車場経営を選択する土地オーナーの多くが専門会社に管理運用を委託していますが、それはメリットが多いからです。その内容をご説明します。

(1) 個人経営は大変

なぜ専門会社に委託する例が多いかというと、トラブルが発生した時の対処が個人経営では難しいからです。

夜間などは誰でも駐車場に出入りできるため、車に傷をつけられたり、タイヤをパンクさせられたりといった被害が発生することがあります。

月極駐車場の場合、契約時に被害が起こった時の補償などについてきちんと明記しておく必要がありますが、それでも管理責任を問われることもあります。

個人経営の場合は、トラブルの時に的確に対処できるノウハウを身につけておく必要があります。

またアスファルト舗装が剥げたり、水たまりができたりした時の苦情などの対応も個人でしなくてはなりません。

自宅に隣接した土地や比較的狭い土地を駐車場にする場合を除いて、専門会社に委託した方が安心かもしれません。

(2) 専門会社へ委託した場合

専門会社に管理運用を委託する場合、最も気になるのが委託料でしょう。

会社によっても違いますが、一般的には駐車料金の10パーセントぐらいが相場といわれています。　

会社に委託するメリットは、やはりトラブルが発生した時に的確に対処してくれる点です。特に法的な対応が必要になった時には頼りになります。

このようなケースのために手数料を支払うと思えば、委託料は安心料ということになります。

利用者からの苦情なども管理会社が対応してくれるので、オーナーは賃収入が入ってくるのを待つだけでいいのです。

(3) 委託料を支払わないケース

参考として、委託料を支払わないで済むケースがあります。それは土地を管理会社に貸すという方法です。

この場合は借りた管理会社が駐車場経営を行うので委託料を支払う必要はなく、土地の賃料だけが収入となります。

5. 駐車場経営で成功するための3つのポイント

最後に初めて駐車場経営をするにあたって注意すべきこと、知っておくべきポイントについて触れておきましょう。

5-1. 集客力を高めるポイント

土地があれば誰でも駐車場経営はできますが、たくさんの利用者を集められるとは限りません。そこで集客力のある駐車場について触れておきます。

(1) 車を置きたいと思わせる配慮

車を駐車しても安全だと思わせることが大切です。そのためにはアスファルト舗装がしてあり、車の出入口以外はフェンスで囲いがしてあり、防犯灯と防犯カメラが設置してあれば完璧でしょう。

(2) 周辺相場よりも賃料を少し安く

あとから駐車場経営する場合、周辺の相場よりも安めに料金設定することが必要です。

同じ料金なら駐車場を変えようという気持ちにはなりませんが、安ければ移ってきてくれます。

後発組が利用者を獲得するには、設備面と料金面の2本立てでサービスする必要があります。

(3) 月極駐車場の半分をコインパーキングに

広い駐車場の場合、月極だけでは埋まらない場合があります。

その時は空きスペースにしておかないで、半分をコインパーキングにするという方法があります。時間貸しをすることで空きスペースを有効に活用できます。

5-2. セキュリティのためのポイント

専門会社に委託する場合はそれほど心配する必要はありませんが、個人で運営する場合は防犯灯と防犯カメラの設置が効果的です。

土地の形状によっては死角ができることがありますので、人感センサーなどでライトが点灯するような工夫が必要でしょう。

また、駐車場内は防犯カメラを設置してあることを目立つ場所に表示しておくことも防犯対策になります。

5-3. 実質利回りで運用する

駐車場経営では相続税の優遇はありますが、固定資産税の優遇措置はありません。

収入があれば事業収入として申告をして所得税を支払う義務があります。また舗装の修理やフェンスの修理、防犯灯の交換などの経費もかかります。

税金や諸経費を含めて、それを上回る収益を上げる必要があります。その場合にポイントとなるのが「利回り」です。駐車場経営では「実質利回り」を把握することが大切です。

「実質利回り」を求める計算式は以下のようになります。

実質利回り＝(年間収入－諸経費)÷総投資額×100

実質利回り(％)が高いほど収益率が良くなるので、まずこの点を確かめてから経費にかけるコストなどを再考することをおすすめします。

まとめ

初めての人でも駐車場経営がやりやすいようにメリットについて説明し、具体的に事前の準備に何が必要か、実際に運用する時の専門会社に委託するメリットなどについて解説してまいりました。

駐車場経営は、土地があれば誰でもできる手軽な土地活用方法ではありますが、もちろん注意も必要です。

事前のリサーチなど、成功するためのヒントも参考にしていただければと思います。

本記事をお読みいただいたみなさんであれば、はじめての土地活用でも駐車場経営で活路が開けることでしょう。

あらためて所有されている土地の特性などを確認いただき、駐車場も含め、ベストな土地活用方法で大切な財産である土地を有効活用いただければと思います。

この記事を監修│専門家プロフィール

• 

• 寺岡 孝

  不動産コンサルタント
  アネシスプランニング株式会社 代表取締役

大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。生涯に一度とも言われる住宅建築や不動産購入において、「納得」や「安心」を実感できるようにしていただくためには、「中立的な立場の専門家によるアドバイスが必要」と考え、関東近郊を中心に住宅建築や不動産購入など、住まいにまつわること全般のコンサルティングを行う。

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