【詳しく解説】建築費3000万円で建てられるアパートのイメージと収益期待値

アパート経営で土地活用を始める場合、どれくらいの建築費があればいいのか疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
初期費用として3,000万円くらいで始められるのなら、検討したいという方も多いでしょう。
そこで、建築費3,000万円で建てられるアパートについてご紹介します。

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1.建築費3000万円で建てられるアパートのイメージ

建築費用は、通常１坪=約3.3平米(㎡)の「坪単価」を基準にし、以下の方法で概算することができます。

坪単価は、アパートの建築構造や地域によっても変わってきます。
また、建物の建ぺい率や容積率によっても規模は異なりますが、だいたい建築費3,000万円の予算で建てられるアパートの目安としては、広さが約20〜30坪と考えるとイメージしやすいでしょう。

それでは、坪単価が構造別・地域別でどれくらいの相場なのか見ていきましょう。

1-1.構造別でのアパート建築費の相場

まず、アパートの構造別での坪単価は、おおむね以下のような相場となります。

アパート構造別 建築費坪単価の相場

木造	坪当たり77万～100万円
軽量鉄骨造	坪当たり80万～100万円
重量鉄骨造	坪当たり90万～120万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	坪当たり90万～120万円

※HOME4U調べ

木造はもっとも一般的に用いられる建築構造で、 2～3 階建てのアパート建築であれば、最初に検討したい工法です。
鉄骨造には、軽量鉄骨造と重量鉄骨造があります。鉄骨部材の厚さによって軽鉄骨と重鉄骨に分かれますが、アパート建築では軽量鉄骨造が採用するのが一般的です。
鉄筋コンクリート造は、さらに階数がある3階建て以上の建物に用いられる工法です。
建築費3,000万円の予算だと、建てられるアパートのイメージとしては2～3 階建てで、木造もしくは軽量鉄骨造となるでしょう。

1-2.地域別でのアパート建築費の相場

次に、地域別に坪単価の相場を見てみましょう。

国土交通省の「建築着工統計調査」では、全国の都道府県や主要都市の建築費データが参照できます。ここでは2022年度の統計から、主な都道府県の構造別坪単価の相場をご紹介します。

主な都道府県	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造（RC造）
北海道	52.8万円	69.3万円	56.1万円
東京都	66万円	102.3万円	125.4万円
神奈川県	59.4万円	92.4万円	82.5万円
愛知県	56.1万円	79.2万円	56.1万円
大阪府	52.8万円	79.2万円	75.9万円
福岡県	49.5万円	72.6万円	69.3万円

出典：国土交通省｜建築着工統計調査（2022年度）

※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

全体的に、都市部では坪単価の相場が高くなります。特に首都圏でも東京都が突出して高い相場ですが、これは工事の際に近隣へ配慮する設備や搬入の難しさによる工賃の追加などが影響するためです。

1-3.アパート建築費3000万円のシミュレーション

それでは、3,000万円の初期費用でどのようなアパートが建築できるのか、具体例をご紹介します。

アパート建築費が3,000万円台では、構造として木造もしくは軽量鉄骨造、2～3階建てで、後でご説明する大手企業のプレハブ工法（規格アパート）で建てるのがおすすめです。

この例では、単身者向けとファミリー向けの部屋を混在させ、１LDKの家賃 として10万円と想定すると、家賃収入は満室の状態で年収600万円を見込めます。

アパートの建築費については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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2.建築費3000万円で建てるアパートの費用内訳

アパートを建築する初期費用には、アパート本体の建築費に加えて、ほかにもさまざまな経費がかかります。アパートの新築経営の予算を3,000万円と想定されている方は、その内訳も十分理解することが大切です。
アパート建築費の内訳は、主に以下の3種類です。

• 本体工事費
• 別途工事費（付帯工事費）
• 諸費用

2-1.本体工事費

本体工事費とは、アパートの建物本体の建築費です。
アパート本体の基礎や躯体、外装などの仕上げ、バス・トイレ・キッチンなど内装の設備などが含まれます。
なお、建築会社によっては、内装の設備費を別途のオプションとして請求する場合もあるので、予算の見積もり段階で注意して確認しましょう。

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2-2.別途工事費（付帯工事費）

別途工事費とは、アパートの本体以外に必要となる工事の費用です。付帯工事費とも呼ばれます。
アパートが建てられる地盤に改良のために工事費用や、駐車場を整備する費用、水道や電気、ガスなどを引き込む工事費用などが含まれます。
なお、古い建物を解体して新築しなければならない場合は、別途工事費として請求されることもあります。
別途工事費は、総工費の20%程度に考えると良いでしょう。予算3,000万円の中でどう抑えるのか検討してみてください。

2-3.諸費用

諸費用は、本体工事費・別途工事費以外にかかる経費です。地盤の調査費用や建物の設計費、税金、保険料などが諸費用となります。
設計費は、大手のハウスメーカーや建築会社に依頼する場合は総工費の1％〜3％、工務店や設計事務所に依頼する場合は7%〜8%が相場となっています。
なお、アパートローンを組む場合は、手数料や司法書士などに支払う報酬なども諸費用に含まれます。その場合は、総工費の10%程度を目安とすると良いでしょう。

3.アパート建築費用を抑える方法

一般的に見て、3,000万円というアパート新築費用は決して大きな額ではありません。しかし、土地の広さや用意できる自己資金から考えると、それ以上の予算が組めないこともあるかもしれません。
ここからは、どうしたらアパートの建築費用を抑えることができるかを解説します。方法としては、以下のポイントが挙げられます。

• 建築の規模を小さくする
• 木造で建てる
• プレハブ工法にする

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3-1.建物の規模を小さくする

アパート経営では、竣工後も管理費や修繕費などの維持経費がかかります。敷地が広いとその分、建築資材の質を落としたり、設計やデザインを簡素化したりして建築費用を抑えようと考えるかもしれません。
しかし、コストを切り詰めすぎると老朽化が早くなり、空室のリスクが高くなって、長期的にはコストがかさむ可能性もあります。
こうした場合は、間取りや部屋数など建物の規模を小さくして、安定的に収益が上がるようにシミュレーションすることも大切です。

3-2.木造で建てる

アパートの建築構造の中で、もっとも建築費用を抑えることのできるのは木造です。木造で建てれば、坪単価を抑えることができます。
木造のリストとして、耐火性や耐震性が低いことが指摘されますが、現在の建築基準法では一定の耐久性をクリアしていなければ、どの構造でも建物は建てられないことになっています。木造の耐火性・耐震性についても、以前より高まっているため、心配の必要はないといえるでしょう。

3-3.プレハブ工法にする

プレハブ工法（工業化工法）とは、大手のハウスメーカーや建築会社による建設工法です。建築部材のほとんどを自社内の工場で生産するため、低コストで高品質な建築が実現できます。また、設計から施工までを一貫して依頼できる方式も多く、工期が短く、コストカットできるメリットもあります。

アパートの建築では「規格アパート」と呼ばれることもあります。シンプルで真四角な部屋や簡潔な設備の方が、入居者にも好まれます。低コストでニーズに合ったアパートを新築できるでしょう。

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4.建築費3000万円のアパート収益期待値

アパートを新築して経営するには、どのくらいの収益が期待できるのか知りたい方も多いでしょう。利回りや維持管理費を含めて、できる限り事前に収益をシミュレーションしておくことが大切です。

4-1.実質利回りで収益を計算する

アパート新築の利回りでは、簡単で求めやすい「表面利回り」で計算することが多いかもしれません。表面利回りは、以下に計算式で求められます。

年間の家賃収入を建物投資額（アパート本体価額）で割って求めます。
しかし、表面利回りは年間の支出額が考慮されていないため、実際の正確な収益期待値とは異なります。そのため、表面利回りはあくまでも参考レベルにしておくことがポイントです。
より正確な収益期待値を知りたい場合は、物件の収益力が分かる「実質利回り」（NOI利回り）を用いるようにしましょう。投資家が用いる国際標準的な不動産の利回りです。

まず、年間純利益（NOI）を求めます。NOIはNet Operating Incomeの略で、年間の家賃収入から以下のような支出を差し引いたものです。

ここで注意しなければならないのは、すべての支出を差し引くのではないという点です。「借入金の返済額」や「減価償却費」、「大規模修繕費」などは含まずに、年間の家賃収入から差し引いて年間純利益（NOI）を求めます。
年間純利益（NOI）の計算は簡単ではありませんが、家賃収入に対して15％～30％程度の支出となるのが一般的です。
もし表面利回りがわかっていれば、以下のように簡易に実質利回りを概算することもできます。表面利回りが7％、NOIの費用の合計割合が20％であった場合の実質利回りです。

4-2.維持管理費と空室率に注意する

新築のアパート経営では、建築にかかる初期費用のほかに、修繕費や管理料などの維持費用、税金なども発生します。収益を上げ続けるためには当初の利回りだけでなく、ランニングコストを抑えるように注意しましょう。
例えば、コストを切り詰めるために初期費用の安い木造を採用した場合、老朽化も早いため、魅力のない物件となって入居者が集まらなくなるリスクもあります。空室率が高まれば、収益率が低下します。
耐久性に優れた鉄筋コンクリート造（RC造）を検討した方が、中長期的に収益性が高くなるということもあります。

5.アパート建築費3000万円で依頼するならプランを比較

3,000万円の予算でアパートを新築するには、相談に乗ってくれるアパートメーカーや建築会社を探すのも重要です。そして、複数社の建築プランを比較検討することで、理想のアパートへの道がぐっと縮まります。

「HOME4U 土地活用」では、新築アパートのハウスメーカーや建築会社をご紹介しています。土地の情報を入力することで、新築アパートの建築プランを一括請求することができます。