【詳しく解説】60坪の土地に適したアパート建築費の相場と間取りについて

60坪の土地はアパート経営に適した広さです。住宅街や駅から近い立地であれば高い需要が見込まれ、安定的な収益性が望めます。しかし、いざアパートで土地活用を始めるとなると、建築費用などどのくらいの負担で始められるか気になる方は多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、60坪のアパートの建築費用の相場とローコストで収益性を高める方法について解説します。

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1.【60坪】の土地に建てるアパートの建築費用相場

アパートの建築費用は、躯体構造によって坪単価相場が変わります。坪単価相場を延床面積で乗じることで建築費の目安がわかります

60坪の土地に容積率100％で木造アパートを建てた場合に必要な建築費用などを含む初期費用の相場は、おおよそ4,620万～6,000万円がかかる計算です。

1-1.構造別建築費坪単価と60坪の建築費一覧

構造別のアパート坪単価相場と60坪の土地に建てる規模で想定した建築費用の目安をまとめました。

※HOME4U調べ

初期費用は、建築費用にプラス付帯工事費、諸費用がかかります。

1-2.アパート建築の本体工事費以外の費用

アパート建築時にかかる費用は、本体工事費、付帯工事費、諸費用の3部構成になっています。全体の建築費に占めるおおよその割合は以下の通りです。

アパート経営を始める際の初期費用はこの合計額となります。

2.【60坪】のアパート建築に向いている構造

60坪の土地に建てるアパートの場合、主なアパート構造である木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造のいずれも選択肢に入ります。

3つの構造にはそれぞれ、メリットとデメリットがあります。

60坪の土地に建てるアパートで鉄筋コンクリート造を採用するのはまれです。
鉄筋コンクリート造のような堅牢性を求めずとも、木造や鉄骨造で十分に機能を満たせるという見方ができます。

また、60坪の土地では4階建て以上のアパート建築は難しいケースが多く、中高層建築物向きの鉄筋コンクリート造は建築費的にも効率が悪くなります。
ただし、40年を超える長期運用を想定するなど、目的がはっきりしている場合には、鉄筋コンクリート造も検討する価値があります。

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最適な間取りや建築費はいくら？

3.【60坪】のアパート建築の部屋数と建築費シミュレーション

60坪の土地に建てるアパートの建築費を、間取り事例をもとにしてシミュレーションします。アパートの価格を初期費用として総額で算出したシミュレーションです。
併せて、可能な部屋数についても間取りで紹介します。

3-1.木造アパート

＜設定条件＞

• 土地面積：60坪
• 木造2階建て
• 1R+ロフト8室
• 建ぺい率・容積率：60％・100％

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：4,640万円＝80万円×58坪
付帯工事費：928万＝4,640万円×20％
諸費用：464万円＝4,640万円×10％
総費用：6,032万円

3-2.軽量鉄骨造アパート

＜設定条件＞

• 土地面積：60坪
• 軽量鉄骨造2階建て
• 1DK4室、1K2室
• 建ぺい率・容積率：60％・100％

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：4,800万円＝80万円×60坪
付帯工事費：960万＝4,800万円×20％
諸費用：480万円＝4,800万円×10％
総費用：6,240万円

3-3.鉄筋コンクリート造アパート

＜設定条件＞

• 土地面積：65坪
• 鉄筋コンクリート造3階建て
• 2K2室、1R8室
• 建ぺい率・容積率：60％・200％

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：1億80万円＝105万円×96坪
付帯工事費：2,016万＝1億80万円×20％
諸費用：1,008万円＝1億80万円×10％
総費用：1億3,104万円

4.【60坪】のアパート建築に関わる建築規制

60坪の土地でのアパート経営は、規模をどの程度にできるかを確認することから始めるとよいでしょう。建物の規模の最大値は、建築基準法などさまざまな建築規制によって決まっています。

建築規制には以下のようなものがあります。

• 建ぺい率・容積率
• 接道義務
• 高さ制限
• 用途地域

ここでは、建築規制の観点から60坪の土地で可能な規模について解説します。

4-1.建ぺい率・容積率

土地に建物を建てようとするとき、まず確認すべきは建ぺい率と容積率です。土地ごとに設定されているもので、所有地の自治体の都市計画課などで調べられます。

宅地の建ぺい率は60％となっていることが多くみられます。建ぺい率60％、容積率120％の60坪の土地では、ほかに規制が存在しなければ最大建築可能規模は建築面積36坪、延床面積72坪です。

4-2.接道義務

土地には建物を建てるために条件を満たすべき道路とかかわる規制が2種類あります。

接道義務：4メートル幅以上の道路への出入り口を2メートル以上確保する義務

セットバック：土地と接する道路の幅が4メートル未満の場合、道路の中心から2メートルを道路分として確保する（自用地を後退させる）措置

これらの道路のかかわる規制は、災害時の避難経路確保を目的として設けられているものです。

4-3.用途地域

宅地や工業用地といった使い道がおおまかに決められています。これを用途地域といい、都市計画法によって定められている一種の規制です。

13ある用途地域の中でも工業専用地域ではアパートを建築できません。用途地域は大きく住居系、商業系、工業系に分類されますが、工業専用地域以外ではアパート建築はそれぞれの条件（高さなど）を満たせば可能です。

土地の建築の可否を決めるのは用途地域だけではありません。都市計画区域外、市街化調整区域でもアパート経営は原則的にできないことに注意が必要です。

4-4.高さ制限

建物を建築するときにもっとも厳しく規制されているのは高さです。その土地に建てられる建物の高さは、さまざまな規制によって上限値が決められています。高さ制限には、主に4種の規制があります。

これらの制限は、日照に影響がない敷地であると認められる場合に適用される、緩和措置があります。

4-5.自治体ごとの条例

アパートを建てる際は、所有地のある自治体に建築を規制する独自の条例がないか確認する必要があります。

東京など、人口が集中するエリアでは「ワンルーム条例」を設けられていることがあります。例えば、ワンルームタイプの集合住宅を建てる場合に以下のような条件を設けられています。

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5.【60坪】のアパート建築をローコストにする方法

土地活用の中でもアパート経営は初期費用が多くかかる活用方法です。少しでも初期にかかる費用を抑えることで、有利に経営を始めることができます。ここでは以下の3つの方法でローコスト化する方法を紹介します。

• 規格化アパートで建てる
• ハウスメーカーで設計施工一貫方式を選ぶ
• ハウスメーカーを比較検討する

5-1.規格化アパートで建てる

規格化アパートとは、工場で部材を加工し現地で組み立てるユニット工法で建てるアパートです。大手ハウスメーカーでは、規格化アパートをブランド化して展開しいています。

規格化アパートのメリットは、なんといってもローコスト化が図れる点です。また、工業化することで工期の短縮、品質の安定も実現できます。

規格化アパートのシリーズを複数で展開しているメーカーもあり、規格化されているとはいえ、さまざまなプランに対応可能です。
60坪のアパート建築費のローコスト化の第一歩として、60坪の土地に合う規格化アパートを取り合うメーカーからあたってみてもよいでしょう。

5-2.ハウスメーカーで設計施工一貫方式を選ぶ

工務店で住宅を建築する際は、設計会社が制作した設計をもとに工務店が工事を請け負うという、設計施工分離方式を取られることが多くあります。この場合、設計料は別途設計会社に支払う必要がありますが、この設計料の相場は建築費用の7～10％と言われています。

一方、大手のハウスメーカーや建築会社の場合、社内に設計部門を置いていることも多く、設計から施工まで一貫して請け負うことが可能です。これを設計施工一貫方式といいます。一貫方式で依頼した場合の設計料相場は1～3％と分離方式と比べ低い設定です。

5-3.同規模の建築実績があるハウスメーカーで比較検討する

アパート建築のローコスト化を図るには、メーカーごとの総額費用の違いや標準設備の価格差、オプション仕様の追加・グレードアップでの追加費用などを細かく比較すると、違いが見えてきて自分にとっての無駄が判別しやすくなります。

ハウスメーカーは、各社独自の技術を持っていたり、得意とする構造やエリアがあったりします。比較検討の際には、建設を希望する規模のアパート建築の実績が豊富な企業同士で比べるとわかりやすくなるでしょう。

また、実績豊富な企業であれば、どこでローコスト化を図れるかも熟知しているため、納得のいくプランを手にしやすくなります。

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6.【60坪】のアパート建築を成功させるコツ

60坪の土地に建てるアパートの規模は平均的ですが、安定的に経営状態を良好に保つためには、建築時にしておきたいコツがあります。まとめとして、アパート経営を成功させるコツを紹介します。

6-1.自己資金比率を上げる

アパート経営は、多くの場合でアパートローンを活用してアパートを建てることから始めます。アパートを建てるには多額の資金が必要です。資金を調達するためにアパートローンを利用しますが、同時にある程度の自己資金も用意しなければなりません。

アパート経営を始めるようとする際、どの程度の規模で建てられるか、建てられる規模の範囲でどのくらい儲かるか、に目が行きがちです。最大規模で収益性を確保しようとするとその分借入金は増えます。
しかし、借入金が大きいと月々のローン返済が経営を圧迫するかもしれません。そのため、融資金額を少なくする、つまり、自己資金率をあげることが経営安定の秘訣となります。自己資金は初期費用の3割が目安です。

建築時には、建築プランと返済プランを照らし合わせて長期的にプランニングをすることが大切です。

6-2.エリアを調査し他の土地活用と比較する

土地活用の方法はさまざまあります。中でもアパート経営は収益性、安定性などから、まず検討したい土地活用方法です。しかし、土地活用での不動産経営は、典型的な立地商売です。アパート経営に向かないエリアにアパート建築に十分な60坪の土地があっても、アパートでの土地活用は避けたほうが無難です。

エリアのニーズとミスマッチを防ぐには、土地活用を専門とする会社や建築系の企業に相談するのも一つの手です。プロは土地での儲け方のパターンを知っています。プロに相談することで、自分の想像もしなかったプランを提示されることもあるでしょう。

また、アパート経営に向いているエリアであってもプロにエリアニーズの調査を依頼したほうが成功率は上がります。ニーズを熟知しているプロであれば、最適なアパート建築プランの提示を受けられます。

6-3.戸数を増やす

60坪の土地はアパート経営に適した十分な広さです。ワンフロア当たりの面積や駐車場スペースを確保できるため、ファミリータイプの間取りが作りやすくなります。

しかし、同じ面積に対して戸数を増やしたほうが坪当たりの家賃単価が高く、収益性が高まります。また、戸数を増やすことで空室リスクも分散できることも戸数を増やすメリットです。

6-4.ニーズを汲んだ間取りや設備投資をする

入居者のニーズに合っていない間取りや設備は空室率を上げる要因となります。

空室リスクを軽減させるには、ワンルームタイプを採用して戸数を稼ぐことが有効ですが、学生や単身者のニーズがないエリアでは逆効果となるので、エリアのニーズを把握したうえで検討しなければなりません。

また、将来競合物件が増える場合、物件の経年により競争力が劣る可能性を想定し、初期設備投資の段階からしっかりと対策しておくとよいでしょう。

6-5.構造は絞らず検討する

アパートの建築費用は構造によって大きく変わってくるため、最初から建物の構造を絞らず、建てるアパートに合った方法を広く検討することが大切です。

同じ60坪の土地でも、その土地が持つ建築規制によって、建築可能な高さや規模が変わってきます。したがって、建物可能な建物の最適な構造もケースバイケースです。

構造にはそれぞれ強みがあり、弱みがあります。思い描くアパートの理想像がどの構造にマッチするかは強みと弱みを照らし合わせて検討するとよいでしょう。

6-6.競合物件との差別化を考える

賃貸アパートはかつて、相続税対策として供給過多になりかけたことがありました。その名残で、現在も戸建て賃貸と比べて数が多いのが現状です。ただ建てるだけでは、競合物件に埋もれてしまう危険性もあります。

入居者にとって最低限必要な設備を整え、予算の兼ね合いを考えながら魅力的な物件となるよう差別化を図るのが成功の秘訣です。

例えば、内階段のオートロック式としてセキュリティ面を強化するのは建築時にしかできない差別化です。

6-7.経営プランを長期的視野で検討する

アパート経営は、多額の初期投資が必要です。借入金の返済は20年ほど続くのが一般的で、アパートの経営プランは返済プランでもあります。
したがって、経営プランは長期的視野でリスクを見越して立てることが大切です。

築年数が10年、20年になるとアパート経営にはさまざまなリスクにさらされます。空室リスク、修繕リスクなどです。また、アパートの法定耐用年数が過ぎると減価償却費の計上ができなくなります。
これらのリスクや経理上の変化が後に起こったとしても、適切な時期に適切な対応ができるよう新築すぐの段階から体力を作っておけるよう経営プランを立てておくとよいでしょう。

6-8.複数のプランを比較検討する

アパート経営を成功させるためにしておきたいのは、複数の建築プランの比較検討です。ハウスメーカーによって、得意とする構造や経営のサポート体制は大きく異なります。得意とする構造や技術が異なれば、建築費用が変化するのも必然です。

もし、1社のプランしか目にせず決めてしまうと、そのプランでしか自分の希望は実現しないと思いがちです。しかし、複数を比較することで違いが見え、なぜこの設備を入れているのか、この費用は何なのか、といった疑問が生まれます。
そのため、複数の建築会社に相談しプランを比較検討することで、本当に自分に合ったプランが見えてきやすくなります。

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