【詳しく解説】100坪の土地に建てるアパート建築費の相場。土地を余らせない効率的な経営方法

100坪の土地があれば、高収益を出すアパートを建てることができます。部屋数はワンルームタイプであれば10戸以上の規模での経営が可能です。

本記事では、100坪のアパートの建築費用の相場やローコストで収益性を高める方法について詳しく解説します。

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1.【100坪】の土地に建てるアパートの建築費用相場

アパートの建築費用は坪単価×延床面積の計算式で概算できます。100坪の土地に容積率100％いっぱいで建てた場合、木造アパートの建築費の相場はおおよそ7,700万～1億円です。
ここでは、100坪のアパートの建築費用と初期費用について解説します。

1-1.構造別建築費坪単価と100坪の建築費一覧

アパート建築にかかる費用のうち、本体工事費（建築費）は躯体構造によってコストが増減します。以下は構造別の建築坪単価相場と延床面積100坪を想定した建築費の概算です。

※HOME4U調べ

1-2.アパート建築の本体工事費以外の費用

アパート建築では本体工事のほかに外構にかかる工事などの費用や取得手続きにも出費があります。これらの費用はおおよその割合も決まってきます。以下にまとめました。

アパート経営の初期費用はこれらの費用を合計して算出します。例えば、1億円の本体工事費がかかる場合、初期費用は1億3,000円になる計算です。

2.【100坪】のアパートの構造はどれにすべきか？

アパートの構造はそれぞれ異なる特徴をもっており、建てるアパートによって適した構造は違ってきます。まずは、アパート建築で採用される構造3種のメリット・デメリットをまとめました。

後者になるほど強度や防音性が高く耐用年数も長くなるなど堅牢な構造となりますが、建築費用が比例して高くなります。

建てるアパートの設計や経営の方針によって最適な構造が変わってくるため、構造のメリット・デメリットを精査しておくとよいでしょう。
例えば、1階の一部を駐車場とするようなハングオーバーの構造にする場合、最適な構造は鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造です。また、1階部分を店舗とするアパートを建てる場合なども鉄筋コンクリート造が向いています。木造は、減価償却費を多くし経営を早期に安定させる場合などに向いている構造です。

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最適な間取りや建築費はいくら？

3.【100坪】のアパートの部屋数と建築費シミュレーション

100坪の土地に建てるアパートは、容積率100％と想定したワンルームタイプだと12室ほどの部屋数を有する規模です。ここでは、具体的な部屋数を示した間取り例に基づき建築費をシミュレーションしてみます。

3-1.木造2階建てアパート

＜設定条件＞

• 土地面積：100坪
• 木造2階建て
• 1K4室、2LDK3室（メゾネットタイプ）
• 土地の建ぺい率・容積率：60％・200％

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：9,240万円＝77万円×120坪
付帯工事費：1,848万円＝9,240万円×20％
諸費用：924万円＝9,240万円×10％
初期費用：1億2,012万円

3-2.軽量鉄骨造2階建てアパート

＜設定条件＞

• 土地面積：100坪
• 軽量鉄骨造2階建て
• 1R8室、1K6室
• 土地の建ぺい率・容積率：60％・120％

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：8,925万円＝85万円×105坪
付帯工事費：1,785万円＝8,925万円×20％
諸費用：892万5,000円＝8,925万円×10％
初期費用：1億1,602万5,000円

3-3.鉄筋コンクリート造3階建てアパート

＜設定条件＞

• 土地面積：100坪
• 鉄筋コンクリート造3階建て
• 1K6室、1F事務所
• 土地の建ぺい率・容積率：60％・200％

＜建築費シミュレーション＞
本体工事費：1億8,000万円＝100万円×180坪
付帯工事費：3,600万円＝1億8,000万円×20％
諸費用：1,800万円＝1億8,000万円×10％
初期費用：2億3,400万円

4.【100坪】のアパート建築に関わる建築規制

アパート経営に適した100坪の土地であっても、条件や環境によっては想定した規模で建てられないこともあります。建築基準法や都市計画法において土地の建築規制がかかっているためです。本章では、アパートの規模を左右する建築規制について解説します。

4-1.建ぺい率・容積率

建ぺい率と容積率はエリアによって設定が変わります。それぞれ、建築可能規模に最も影響のある規制です。

建ぺい率で分かる建物面積は、建物の1階部分の広さを指します。宅地では60％が最も多く、そのほか80％や40％というエリアもあります。

容積率は延床面積、つまり各フロアの合計面積の最大値を決める規制です。数値が高いほど高層化が実現しやすくなります。設定は50～500％とさまざまです。

4-2.接道義務

接道義務は、土地からの避難経路を確保するために設けられた規制です。建物そのものの建築をできるようにするには道路と行き来するための通路を一定の広さで確保する必要があります。そのほか、道路に関する規制にはセットバックもあります。

接道義務：4メートル幅以上の道路への出入り口を2メートル以上確保する義務

セットバック：土地と接する道路の幅が4メートル未満の場合、道路の中心から2メートルを道路分として確保する（自用地を後退させる）措置

4-3.用途地域

用途地域とは、土地の使い道を定めたもので、エリアによって13種に分かれています。
都市計画法によって決められています。住居系、商業系、工業系の3種に大別でき、工業系の用途地域のうち工業専用地域ではアパート経営はできません。

用途地域のほか、土地の使い道に規制をかけているのは都市計画区域であるかどうかと、市街化区域であるか調整区域であるかです。アパート経営は都市計画区域外と市街化調整区域では、基本的に新規で立ち上げられないことになっています。

4-4.高さ制限

土地の規制で厄介なのは建物の高さに関する規制です。高さ制限には、基準となるものが違ういくつかの規制があります。

高さ制限は土地周辺の環境によって適用となるものが決まります。どの高さ制限が適用となりそうなのかはハウスメーカーで試算してもらえます。

4-5.自治体ごとの条例

自治体では、住環境の整備を目的とした建築規制につながる条例を設けていることがあります。代表的な規制は「ワンルーム条例」です。東京23区など、ワンルーム需要の高いエリアで見られる規制で、以下のような内容がよく見られます。

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5.【100坪】のアパート建築をローコストにする方法

土地活用の中でもアパート経営は初期費用が多くかかる活用方法で、100坪の土地に最大規模で建てるとなると億単位の出費があることも少なくありません。

ここでは、100坪のアパート建築費用を抑えるコツを紹介します。

5-1.規格化アパートで建てる

大手ハウスメーカーが施工するアパートの中には、工場で建材や部材を加工して現地に持ち込み、それを組み立てて仕上げる工法をとる「規格化アパート」を採用しているものがあります。
規格化アパートは、ある程度まで工業化することでローコスト化を実現させ、加工段階での品質のブレがなくなる、工期の短縮化など、メリットの多い工法をとっています。

バリエーションも豊富で、規格化されているとはいえ、さまざまなプランを検討できるでしょう。

5-2.ハウスメーカーで設計施工一貫方式を選ぶ

アパート建築を工務店で依頼するケースと大手のハウスメーカーに依頼するケースでは、ハウスメーカーのほうが安価になるのが一般的です。その理由は大手ハウスメーカーのほとんどが設計施工一貫方式を採用していることにあります。

設計施工一貫方式とは、設計から建築まですべてをワンストップでハウスメーカーに依頼するかたちでの発注を指します。同社内での一貫体制となるため設計料の負担が減らせます。一貫方式では設計料が建築費の1～3％が相場です。
工務店などで多い、設計は設計会社へ、施工は工務店へ、と分離依頼する方式の場合、設計料は7～10％の負担になります。

例えば、建築費1億円のアパートの場合では、500万円以上の差が生まれる計算です。

5-3.同規模の建築実績があるハウスメーカーで比較検討する

ローコストでアパート経営を実現させるなら、建築プランの比較検討は必須です。複数のメーカーから建築プランを取り寄せ、建築プランと経営プランを吟味するところからローコスト化への道が開けます。

プランの検討では、総額の違いだけでなく、標準設備の価格差、オプションやグレードアップでの追加費用などを比較検討します。比較することで、新たに疑問が生まれ、それをクリアすることで最適なプランが選びやすくなるでしょう。

プランの取り寄せには、希望するアパート経営の規模での施工実績が多いハウスメーカーから選ぶとより現実味のあるプランニングが実現できます。

建築プランの比較・検討には「HOME4U 土地活用」をご活用ください。

6.【100坪】のアパート建築を成功させるコツ

100坪の土地があれば、税金対策での土地活用としての経営、高収益の大規模アパート経営、安定的なアパート経営など、さまざまな経営手法を支えるアパートを建築することができます。しかし、選べるとなると迷うこともあるでしょう。ここでは、100坪のアパート建築で大切にしたい成功のコツを紹介します。

6-1.自己資金比率を上げる

100坪規模のアパートを建てるとなると、用意すべき資金も莫大です。多くの場合、アパート建築には事業系ローンであるアパートローンを活用しますが、借入額が大きくなると、ローン返済が経営を圧迫することになります。

アパートローンはフルローンが可能な時代もありました。しかし、いまではある程度の自己資金を用意しないと借入ができないことが一般的です。具体的には自己資金は物件価格の1割以上、総資金の3割という目安があります。

自己資金割合の目安だけでなく、家賃収入に対する返済比率も50％以下に抑えられるような借入金額の設定をすることも大切です。

6-2.エリアを調査し他の土地活用と比較する

100坪規模の土地であれば、さまざまな土地活用を視野に入れて検討できます。マンション経営やテナントビル経営などはアパート経営より収益性が高いため、より高い収益を求めて積極的に他の土地活用を検討すべき立地の場合もあるでしょう。

土地活用は、立地のニーズがすべてといっても過言ではありません。検討の際は、アパート経営以外にもどんなニーズがあるのか、供給過多になっていないかをしっかり調査しておく必要があります。

また、広く土地活用を検討する際に重要なポイントは土地の将来性です。将来賃貸需要が高まる要素がないか、またはその逆はないかをしっかり調査します。こうしたことは、アパート建築を手掛けるハウスメーカーであれば情報を把握しているため、まずは相談してみるのがおすすめです。

6-3.戸数を増やす

アパート経営の大敵は「空室リスク」です。空室期間が長くなると収入が減るだけでなく、ローン返済への影響も出てくるかもしれません。空室リスクは戸数が少ないと満室想定の家賃収入減の割合が大きくなるため、戸数を増やすことがリスクの軽減につながります。

また、1戸当たりの面積を小さくしたほうが家賃坪単価は上がるのが一般的です。単身者向けのニーズが高いエリアであれば、ワンルームタイプのアパートとするほうが、収益性が上がり、経営も安定させやすくなるでしょう。

6-4.ニーズを汲んだ間取りや設備投資をする

アパート経営は立地のニーズにこたえられる間取りとなっているか、が最も重要なポイントです。
同じアパート経営といってもエリアが変われば、必要とされる間取りや設備が変わってきます。例えば、学生街ではファミリー向けの間取りより単身者向けの需要が高く、場合によってはファミリーから敬遠されることすらあります。

まずは、立地のニーズに合うターゲットを設定することです。ファミリー向けの物件とするか、単身者向け中心の物件とするかを決定します。そのうえで、ターゲットにニーズがあると考えられる設備に投資すると入居が長期化し、経営が安定します。

6-5.構造は絞らず検討する

アパートの建築費用は構造によって坪単価相場が変わります。100坪規模となると、建築費用総額は大きく変わってくるでしょう。
しかし、建築費が安くすませるために坪単価の安い木造に絞り込んで検討するのではなく、構造それぞれのメリット反映させたさまざまな構造のアパート建築プランの検討をおすすめします。

例えば、軽量鉄骨造アパートの法定耐用年数は19年です。法定耐用年数の期間中経費として計上できる減価償却費は1年当たりの額が大きくなりますが、この期間が過ぎると売却を検討したときに不利になります。

構造によって実現できる建築プラン、経営プランは変わってくるため、多くの可能性を検討するには構造で絞って検討するのは避けたほうがよいでしょう。

6-6.競合物件との差別化を考える

アパート経営に向いているエリアには、競合となる物件が存在するのが一般的です。新築当初は、賃貸物件において築浅は非常に強いアドバンテージとなるため、競合に差をつけられます。
しかし、アパート経営は長期運用で収益を出していく投資の一種です。新築から10年も過ぎれば競合と横並びとなり、家賃設定を下げざるを得ない事態に陥るかもしれません。

こうしたいずれ来るリスクに備えるには、建築時に差別化を図るポイントを取り込んでおくのがおすすめです。例えば、セキュリティ面での強化や宅配ボックスの設置などが考えられます。差別化ポイントとなりやすい設備投資は、建築時に導入しておくのが効率的です。

6-7.経営プランを長期的視野で検討する

アパート経営は多くの場合、アパートローンを活用して始めます。
100坪の土地に建てるアパート規模となると、必要となる資金は膨大です。借入が少なく済むよう規模を小さくすることも考えられますが、借入金を増やすことでアパートの規模を大きくし、収益性を高める手法がとられることがあります。これがレバレッジ効果です。

レバレッジとは「てこ」のことで、少しの資金に借入金投入という大きな力を加えることで収益を跳ね上げさせることを指します。レバレッジ効果で収益を確保できれば、借入金返済も順調にいくという考え方です。
しかし、アパート経営に空室リスクはつきものです。物件が古くなるとリスク発生の可能性が高まるため、ローンの返済額が経営を圧迫する可能性もあります。

レバレッジ効果を狙うなら、長期的な経営プランを立てて来るリスクに備えておくことは必須です。

6-8.複数のプランを比較検討する

建築会社によって得意とする構造や技術は異なります。したがって、1社に絞ってプランを詰めていっても、土台となるアイデアは一つです。より、所有地に合った経営が実現しやすいプランにブラッシュアップするには、さまざまなアイデアを取り入れるとよいでしょう。

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