アパートローンの借入可能額と可能額の上げ方

不動産投資を始める際、アパートローンを利用して資金を調達する方が多いでしょう。アパートローンなどの融資には融資額の上限を示す借入可能額の設定があります。

アパートローンの借入可能額は年収の10倍が目安といわれています。本記事では、アパートローンの借入可能額について、いくら借りられるか、借入可能額を引き上げるコツを詳しく解説します。

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1.アパートローンの借入可能額の目安

たとえば所有の不動産に投資してアパートを新築する場合、初期費用として数千万～1億円以上が必要です。資金の調達にはアパートローンを利用しますが、金融機関の融資商品には、借入可能額が設定されています。

金融機関、融資の種類によって可能額は変わりますが、同じローンであっても個々の借入可能額は変わります。

借入可能額の基準となるのは一般的に年収です。借入の審査で与信があると判断されるには、条件によって変化はありますが500万円以上の年収が必要といわれています。

また、借入可能額は年収があるほうが増額できるといわれますが、年収の10倍が目安となると考えるとよいでしょう。そのほかの属性や資産状況によって増額したり減額したりします。

場合によっては、30倍程度まで借り入れが可能になることもあります。この場合、大きく影響するのは保有資産です。金融資産やほかの不動産を有している場合は借入可能額を引き上げやすい傾向です。

また、アパートローンの概要とアパート経営の初期費用については以下の記事も併せてご確認ください。

2.【年収別】アパートローンの借入可能額一覧

アパートローンの借入可能額は年収をもとに概算が可能です。ほかの債務がない場合の年収別借入可能額をまとめました。

返済希望期間、保有資産額などによって借入可能額は変化します。

また、自己資金割合も借入可能額に影響します。自己資金は初期費用の1～2割を用意しておくのが一般的です。ただし、年収300万円では与信があると判断されにくいため、自己資金割合を引き上げる、保有資産で補填するなど、ほかの好条件を用意しないと融資の審査通過が難しくなります。

3.アパートローンの借入可能額を引き上げる方法

アパートローンの借入可能額は審査対策をすることによって引き上げることが可能です。どのような審査対策が借入可能額に影響するか解説します。

3-1.サラリーマンは属性を改善する

不動産投資や土地活用は、副収入として始める方も多いでしょう。サラリーマンでありながら、事業用ローンであるアパートローンを有利に組むには、収入、勤務先などの属性も評価につながります。

属性とは、給与所得、勤務先、勤続年数など、融資を受ける人物の返済能力を測る項目です。これら収入にかかわるものに加えて、債務の有無や家族構成などの生活支出にかかわる内容も含まれます。

借入可能額をアップさせるには、勤続し続けて安定性を示す、クレジットカードなどの債務の整理をする、などで与信があると判断されやすくなるでしょう。

3-2.自己資金を増やす

アパートローンは、特筆すべき好条件がない限り、自己資金（頭金）なしでの借り入れはできません。不動産投資の初期費用の1～2割を自己資金で賄うのが一般的です。頭金として用意する自己資金は、多ければそれだけ与信があると判断され、審査にも有利に働きます。

アパートローンは属性の良さよりも資産家として保有資産が多いほうが審査に通りやすいといわれています。そのため、自己資金を増やし、かつ属性にも申し分なければ返済能力が高いとみなされ、借入可能額が増やせる可能性もあるでしょう。

年収が低い場合は借り入れそのものが難しいため、自己資金を増やすことでウィークポイントである年収をカバーする必要があります。

3-3.不動産経営計画を見直す

不動産投資や土地活用で重要なのは、立地に合った活用を行うことです。収益性を確保できると判断される事業には、金融機関も積極的に融資を実行します。経営プランの試算に対し借入可能額が低い場合は、計画自体に無理がある、収益性に不安があると判断されているのかもしれません。

審査で良い条件を引き出すには、収益性が重要になってきます。安定的に高利回りでの運用ができる見込みがあるかを確認するとよいでしょう。

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4.アパートローンの返済シミュレーション

アパートローンは、月々の返済額が経営を圧迫しないような設定にしなければなりません。そこで、借入額別の返済シミュレーションを表にまとめました。

※金利2.5%で計算。ボーナス返済はなし。

保証料分割払い 返済比率を50%以下に抑えるように設定するのが経営を圧迫させないための鉄則です。5,000万円の融資を受けたら、月々の収益は最低53万円程度を確保できる事業とする必要があります。

アパート経営の黒字化については、以下の記事もご覧ください。

5.アパートローンの審査を有利にする3つの計画書

借入可能額を引き上げるには、審査に備えることが大切です。アパートローンの審査では主に以下の3つの計画書を提出します。

これらをまとめて一つの計画書として提出するケースもあります。審査の材料となる計画書について解説します。

5-1.事業計画書

アパートローンの審査では事業の将来性、収益性が重視されます。不動産投資の事業計画書は、事業の目的・コンセプト、物件の概要（規模）、立地周辺の状況などをまとめたものです。

事業内容を伝える目的の計画書ですが、計画の裏付けとなる調査の結果も盛り込みます。周辺の不動産市場や競合分析結果を記載することで、計画の裏付けとなり、計画書自体の信頼性が高まります。

5-2.資金計画書

どのように資金を調達し、どのように使うのかもしっかり審査されます。これらをまとめたのが資金計画書です。不動産投資に必要な初期費用について調達方法と使途を明確にします。

オーナーの資産についても記載があるとよいでしょう。所有している不動産や金融資産のうち、何パーセントを頭金として充てるかを記載します。

5-3.収支計画書

不動産投資の収支計画書では、事業の収入と支出の見込みをまとめ、どのように事業運営をしていくかを金銭面から計画したものです。

家賃収入や礼金などの収入、管理費や保険料などの定期的な支出、修繕費などの数年に一度の支出、アパートローンの返済計画もまとめます。返済期間中の長期的な収支計画を立て、返済のめどがつく事業展開であることを示します。

収支計画書作成でポイントとなるのは空室率の設定です。現実的な数字を出すことが重要で、空室率は2割を設定することが多くなっています。借入可能額を引き上げるには、その他のリスクも考慮して、収支計画に実行性をもたせることが重要です。

6.アパートローンの借り入れに強いハウスメーカーの選び方

アパートローンの借入可能額は状況によって同じ融資商品であっても変化します。一般的には年収の10倍程度が目安となりますが、借入可能額を引き上げるには審査の対策が功を奏することがあります。

審査対策には、実行性の高い事業計画を提示できるかどうかが重要です。計画を立てるとき、不動産市場のリサーチや競合の分析が必要になってきます。しかし、リサーチや分析はオーナー個人で行うと視野が狭くなり、見込みが甘くなってしまうこともあるでしょう。

審査対策となる計画書を作成するなら、ハウスメーカーや建築会社など複数社から建築プランを入手しての比較検討がおすすめです。

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