アパートローンを組む際に必要な頭金をズバリ解説 | いくら準備すればいいかわかる

アパートローンを利用して資金を調達します。アパート経営を始めるためにアパートローンを組むには頭金が必要です。土地ありであっても資金なしで始めるのは、難しいといえるでしょう。

本記事ではアパートローンの頭金について、いくら用意すべきか、頭金を用意する際の注意点を詳しく解説します。

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1.アパートローンに必要な頭金はいくら？

アパートローンの借り入れには審査があります。自己資金の有無も審査に影響するため、頭金をいくら用意すべきかは重要なポイントです。一般的にアパートローンの頭金は初期費用の1～2割が必要といわれています。

ここでは、アパート経営の頭金はいくら用意すべきかについてかかわりの深い初期費用とともに解説します。

また、アパートローンの概要については以下の記事も併せてご確認ください。

1-1.頭金は初期費用の1～2割

アパート経営を始めるには多額の初期費用が必要です。ほとんどのケースで融資を活用して資金を調達します。融資を組む際、必要となるのが頭金となる自己資金です。

アパート経営の頭金には初期費用の1～2割を用意すべきというのが一般的な考えです。3割を用意できれば、アパートローンをより組みやすくなります。 アパートの新築費などで8,000万円の初期費用がかかるとすると、最低でも800万円、2,400万円の頭金を用意できれば安心といえるでしょう。

アパート経営の頭金には初期費用の1～2割を用意すべきというのが一般的な考えです。3割を用意できれば、アパートローンをより組みやすくなります。 アパートの新築費などで8,000万円の初期費用がかかるとすると、最低でも800万円、2,400万円の頭金を用意できれば安心といえるでしょう。

用意した頭金の一部はローンで借入したお金を使えない諸費用部分に充てるのが一般的です。

1-2.アパート経営の初期費用

アパート経営には、新築費などアパートの取得費用のほかにも、手続きに必要な費用などが掛かります。アパート取得費用など経営を始めるにあたって必要となる費用の内訳を新築想定でまとめました。

アパート新築にかかる費用以外の諸費用・税金は借入金で賄うことはできません。用意する頭金から負担する必要があります。 アパート経営の初期費用に関しては下記の記事もご参照ください。

2.アパートローンで頭金を用意すべき3つの理由

アパートローンは、基本的に頭金なし、資金なしでの審査通過は難しいといわれています。ここでは、頭金があることでアパート経営にどのような作用、メリットがあるのか解説します。

2-1.ローンの審査が通りやすくなる

頭金を十分用意することでアパートローンの審査に通りやすくなります。 審査通過は借入金額設定が高ければ、その分難易度も高まります。頭金を用意することで借入金額を減額が実現すれば、審査に有利に働くでしょう。

また、頭金をしっかり用意することは、金融機関の信頼度を高める要素にもなります。金銭面でもしっかり事前準備ができている姿勢が伝わるため、審査のポイントとなる計画の実現性が高まるからです。

2-2.ローン返済額が減らせて経営がしやすくなる

頭金を用意すれば借入金額を少なくできるため、月々の返済額を減らせることになります。月々の返済額だけでなく、利息分も含む総返済額も大きく削減できるでしょう。

返済額が減り、手残りをより多く残せる状態になれば、経営が安定します。修繕など不測の事態に対応するための資金の積み立てもしやすくなるため、経営がしやすくなるでしょう。

2-3.金利変動リスクを負いにくくなる

多くのアパートローンは全期間か一定期間の金利変動型のローンです。そのため、アパートローンを活用した経営では常に金利変動リスクと隣り合わせになります。

多くのアパートローンは全期間か一定期間の金利変動型のローンです。そのため、アパートローンを活用した経営では常に金利変動リスクと隣り合わせになります。

金利変動リスクは、金利が上がると返済総額が増えることです。金利が0.1％上がれば、借入金額や期間によりますが、総額で数十万円の返済が上乗せされることもあります。

金利変動リスクの影響を最小限するには、借入金額を抑えるほかありません。金利の変動を予測するのは不可能です。対策として頭金を用意して借入金額を抑えることで、金利が上がった際の利息の支払いを最小限にできます。

3.アパートローンの頭金を用意する際の注意点

アパートローンの頭金を用意するとき、やみくもに自己資金をかき集めてすべて投じてしまうとさまざまなリスクを負うことになります。ここでは、頭金を用意する際に注意しておきたいポイントを解説します。

3-1.動かせる資金の全てを投じない

アパート経営の初期費用の1～2割を目安に頭金を用意する場合、例えば5,000万円の初期費用では、500万～1,000万円を用意することとなります。これだけの頭金を用意しなければと、動かせる自己資金を全てつぎ込んで頭金を用意すると、アパート経営を失敗させる原因ともなりかねません。

こうしたリスクが経営直後にやってきても対応でるように資金はある程度余裕を持っておくようにします。計画的に頭金を用意することが大切です。

3-2.レバレッジ効果を期待できる物件か検討する

レバレッジ効果とは、少ない力（資金）で大きな力（収益）を生み出す仕組みのことです。レバレッジは「てこ」の意味で、不動産投資においては借入金が「てこの原理」を生み出す役割を果たします。

アパートローンを活用することで、少ない資金でも大きな収益源（アパート）を持つことができます。ただし、収益源となるアパートが、ニーズを満たしていなかったり、立地条件がいま一つだったりする場合、空室が埋まらずに収入が低く終わってしまうこともあります。

アパートローンを利用して収益を上げるのであれば、建てるアパート、取得するアパートの収益性が見込めるものかを見極めることが大切になります。場合によっては、あえて小規模に抑えることで借入を最小限にして、リスクを減らす手段をとることもあります。

3-3.暫定利用の土地活用で資金づくりもできる

アパートローンの頭金は、自己資金から捻出するばかりではありません。すでに土地を所有している場合、アパート建築の前に暫定的に土地活用することで土地が頭金を作り出すことが可能です。

暫定利用に向いている土地活用には、駐車場経営、資材置き場、シェア畑、看板設置などがあります。初期費用をかけずに始められ、契約期間も事前に設定しておけば、時機を見て転用することが可能な活用方法です。

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4.アパートローンは頭金なしで組めるか？

2015年の相続税法改定を発端とするアパート乱立の影響を抑えるための金融庁の監視強化や、サブリーストラブルの影響を受け、アパートローンの審査は厳格化しています。こうした背景を踏まえて頭金なしでアパートローンが組めるかどうか解説します。

4-1.フルローンでのアパート経営は現状難しい

近年、アパートローンではフルローン（頭金なしでアパートローンを組むこと）は難しいといわれています。

2015年以前は、不動産事業用のローンにおいてフルローンでアパート経営を始めるケースも見られました。

現状では、金融機関のアパートローン審査はどれも厳しくなっています。 頭金の用意は事業の計画性を計る一つのものさしとしての役割を果たすだけでなく、その後の経営にも大きく影響するため、事業不振で債務不履行を起こしたくない金融機関は「頭金なし」という事実だけで審査を通さないこともあります。

頭金がない状態で返済し続けることになれば、長期の返済となるアパートローンが経営を圧迫することにもなりかねません。特に築年数が経過すれば、アパート経営では空室リスクが高まります。このときに耐えうるだけの体力があるかも頭金の有無が影響するでしょう。

4-2.土地ありなら頭金なしで始められる？

アパートローンの審査は、さまざまな基準をもとに行われます。主な審査項目には、事業の内容や収益性のほか、借入をする事業者の実績、属性、資産状況もあります。アパートローンの場合、アパートや土地の担保評価額も審査基準です。

頭金なしでは通常の基準よりも厳しく審査されます。しかし、厳しい審査においても返済能力が認められればフルローンを組むことも不可能ではありません。

例としては、土地の担保評価額が非常に高く設定できるケースや、借入をする事業者の属性が優れている場合などです。

ただし、フルローンでのアパート経営は金利変動リスク、返済リスクなどに常にさらされ、返済金額も多くなるため、通常より苦しくなることを念頭に置く必要があります。

6.アパートローンの頭金を相談できるハウスメーカーの選び方

アパートローンを利用してのアパート経営には頭金が必要です。しかし、いくら頭金を用意すればよいかを知るには、アパート経営の初期費用がどの程度かかるかを知っておく必要があります。

できる限り少ない頭金でアパート経営を始めたいなら、ハウスメーカーや建築会社複数から建築プランを入手しての比較検討がおすすめです。

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