【基本を解説】マンション解体費用の基礎知識

1.マンションの解体費用の相場｜坪数×4〜8万円が目安

1-１.構造・坪数別のマンションの解体費用

マンションの解体費用は、マンションの構造や坪数によって変動します。
その理由は強度の高い構造になるほど使用している建材が多く、骨組みも複雑になり解体に工数がかかったり、廃棄物の量が増えるからです。

下記ではマンションの構造・坪数別の解体費用相場を一覧で紹介します。

例えば戸数が9戸あるマンション1棟を解体する場合の費用は下記になります。

鉄筋コンクリートの解体費用については下記記事で詳細に解説していますので、こちらもご参考ください。

1-2.エリア別のマンションの解体費用

マンションの解体費用は物件があるエリアで異なります。一般的には、都心に近い場所ほど高くなります。
また、同じエリア内でも建物の密集度合いや隣接する道路幅などによっても解体費用は異なります。

2.解体費用は5つの要因によって決まる

3.マンションの解体費用の内訳

マンション解体費用は下記で構成されています。

1. 仮設工事費
2. 解体工事費
3. 廃棄物処分費
4. 整地・清掃費
5. 諸経費

＜図　マンション解体費用の内訳＞

解体費用の内訳については、以下サイトでも解説しています。
相場について詳しく知りたい方は、こちらもぜひご確認ください。

• 【詳しく解説】アパート解体費用の相場と内訳・流れを網羅！
• 更地にする費用っていくら？建物別の費用めやすと費用のおさえ方

3-1.仮設工事費

仮設工事費は、高所作業のための足場の設置費用や、騒音・ホコリ飛散対策のための養生ネットなどの費用です。
解体費用の約1〜2割を占めます。

また、地盤が軟らかい場合には、作業車やトラックが侵入する際の養生鉄板の費用なども必要になります。

3-2.解体工事費

解体工事費は主に「家の解体」「外構の解体」「重機手配」の3つから構成され、全体の3〜4割を占めます。

重機手配には油圧ショベルやブルドーザーなど、重機自体のレンタル代や作業者の人件費などが含まれます。
また、解体費用は建物の構造や立地、築年数によって変動します。

3-3.廃棄物処分費

建物を解体する際に発生する廃棄物を分別して処分するための費用で、全体の約半分を占めています。

建物を解体する際には、木材や鉄板、コンクリートなどの廃棄物が大量に出ますが、これらの廃棄物は建設リサイクル法でそれぞれの処分方法が定められています。

また、近年は廃棄物の分別についても厳しくなってきているため、最終的には人の目で確認をし、分別作業がおこなわれるケースも少なくありません。

3-4.整地・清掃費

建物を解体する際は土地を平らに均す整地作業や清掃作業が必要です。費用は全体の1割程度です。
整地や清掃のほかに、地中になにか埋まっていないかの調査もおこないます。

3-5.諸経費

諸経費には上記の項目に該当しない費用が全て含まれます。
現場管理費や近隣挨拶の経費、書類申請のための費用などが諸経費に含まれます。

また、諸経費の内容は解体をおこなう業者によって内容が異なります。
不明瞭な点があった場合は内訳を開示してもらうことも可能です。

4.マンションの解体費用を抑える方法

4-1.国や自治体補助金を活用する

マンションの解体・建て替えをする際は、国の補助金を活用できる可能性があります。
補助金の一例として、下記が挙げられます。

• 優良建築物等整備事業
• 都心共同住宅供給事業

それぞれ詳細は下記になります。

4-1-1.優良建築物等整備事業（マンション建替えタイプ）

耐震性が不足するなどの「要除却認定基準」に適合する共同住宅に限り、建て替え後事業についてその費用の一部を助成する事業です。

詳しくは国土交通省の下記資料をご確認ください。

参考：優良建築物等整備事業（マンション建替えタイプ）

4-1-2.都心共同住宅供給事業（マンション建て替えタイプ）

東京都をはじめとする大都市圏で、良質な住宅の供給を促進するために老朽マンションを建て替えようとする方に補助を行う事業です。
要件や補助金については各自治体により異なりますので、建て替え前に確認してみてください。下記は東京都の例になります。

詳しくは東京都の下記資料をご参考ください。

参考：東京都都市整備局　東京都都市居住再生促進事業

老朽化が進んだマンションの解体・建て替えを支援する事業や制度は、各自治体によって異なりますので建て替えを検討する際は問い合わせてみましょう。

4-2.複数の業者に見積もりを取る

解体をする際は、複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。複数の業者から見積もりを取ることで、保有しているマンションの解体価格の相場を把握できます。

また、解体の費用は業者によって異なります。

それぞれの業者で解体を得意としている構造が異なるほか、使用する重機を自社で保有しているかでも、解体費用が変動します。

4-3.固定資産税の課税のタイミングを考慮する

マンションの解体は、1月1日以降におこなうようにしましょう。

土地の固定資産税は毎年1月1日に決まります。
そのため、1月1日時点で土地に建物が残っていれば、住宅用地の特例が適用され、更地の時より税金を安く抑えられます。

住宅用地の特例により、固定資産税が最大で約1/6にまで軽減できますが、1月1日の時点で建物が解体されて土地だけが残ってしまっていると、住宅用地の特例が受けられなくなってしまいます。

5.分譲マンション解体時の注意点

5-1.区分所有者が解体費用を負担する

分譲マンションでは、区分所有者が解体費用を原則負担します。場合によっては、修繕積立金を解体費用に回すケースもあります。

分譲マンションの解体が決まった際は、大きく分けて所有者は2つの選択ができます。

• 解体に賛成して建て替え後に再入居する
• 解体に反対して売却する

解体に賛成した場合は建て替え後に再入居することになりますが、建て替えにかかる費用も区分所有者の負担となります。

一方解体に反対して売却することも可能ですが、建て替えが決まっているマンションのため高い価格での売却は期待できません。
また、建て替えが決まった後も住み続けていた場合、組合などから売渡し請求を行われる可能性があります。

5-2.管理組合の5分の4以上の同意が必要

分譲マンションを解体（建て替え）する際は、管理組合の5分の4以上の同意が必要です。

管理組合とは、区分所有者で構成されたマンションを維持・管理するための組織です。
この管理組合が開催する総会でマンション解体に対して、5分の4以上の合意を得られなければ、マンションを解体して建て替えることはできません。