更地にする費用っていくら？建物別の費用めやすと費用のおさえ方

家を解体して更地にすると解体費用がかかります。いくらかかるかによって、更地にすべきか、それともほかの土地活用も検討するべきか、考える必要があります。

本記事では、建物を解体して更地にする費用めやすを、構造別・坪数別でまとめています。また、更地にすべきかの判断基準、更地にする際に気を付けること、更地になるまでのフローなどをまとめています。

また、解体費用を含めて土地の活用を検討している、という方は以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の建築会社から、解体後の土地活用方法のイメージをもらうことができます。ご活用ください。

1.建物の構造別　更地にする費用めやす

ご所有の不動産を更地にする場合の費用めやすを、建物の構造別にまとめました。解体する家の広さと構造別の費用めやすは、30・50・100坪で表にしました。

解体費用の坪単価は全国どこでも大きく変わらないのですが、構造によって価格が変わります。上記表は家屋を解体するだけの価格ですので、敷地が広く、家屋以外に壊すもの（庭・カーポート・デッキ・納屋・フェンス類）が増えるほど値段は上がります。以下は、解体の際に、構造によってどのような差が出るのかを理解し、プラン比較に役立つ情報です。

1-1.木造の解体

解体費用としては最も低く、工期も短くなります。価格には、家屋本体の解体費用と、廃材などの産業ゴミを処理するための費用、解体前の仮設と養生の費用、解体後の整地費用、人件費・車両代・登記代などが含まれます。30坪以下の小さな家屋の場合、敷地内に重機が入れない場合は、一部の解体が手作業になることがあり、費用が高くなることがあります。

1-2.鉄骨造の解体

鉄骨造は、工期が木造より長くなります。価格には、家屋本体の解体費用と、廃材・鉄骨などの産業ゴミを処理する費用、解体前の仮設と養生、解体後の整地費用、人件費・車両代・登記代などが含まれます。

木造における大黒柱の部分に鉄骨を使っているため、必ず重機を使います。鉄骨には軽量鉄骨と重量鉄骨がありますが、重量鉄骨の方が壊しにくいため専用重機が必要です。敷地が道路に面していない、または道路幅が狭くて重機の侵入がむつかしい場合は、分解して敷地内に持ち込んでから組み立てなおします。

廃材には鉄骨が含まれるため、これらの運び出しにもトラックが必要です。解体会社のノウハウによって作業工程に違いがありますので、見積額を比較する段階で各社に相談をし、プラン内容をよく比較してください。

1-3.鉄筋コンクリート造

最も工期が長く、費用も大きくなります。価格には、家屋本体の解体費用と、廃材・鉄骨・鉄線・コンクリートがれきなどの産業ゴミを処理する費用、解体前の仮設と養生、解体後の整地費用、人件費・車両代・登記代などが含まれます。

コンクリートを壊すための重機、コンクリートがれきを集めてトラックに積むための重機など、木造・鉄骨造と比較すると、解体と運搬のために使う重機が増えます。プラン比較の段階で、鉄筋コンクリート造の解体に実績がある会社を比較し、効率的な作業ができそうな会社を選ぶようにしてください。

壊すときに大きな音と振動があるため、住宅街での作業の場合は、周辺環境への配慮をしながら進めることになります。万が一、近隣からクレーム（子供が怖がる・介護などに支障が出るなど）が来た場合は、周辺の事情を考慮しながらの作業になるため、工期が追加される可能性が高くなります。

2.更地にするべきか判断する5つの基準

土地を更地にするべきか判断する、5つの基準をまとめています。解体してしまうと元に戻せませんので、数多くの土地活用プランを参考にしながら、土地と家屋の可能性を十分に検討してから判断してください。

2-1.賃貸に不向きなエリアにある

交通の便が悪い、坂の上にある、とても田舎にあるなど、賃貸経営に不向きなエリアの場合は、土地活用に適していませんので、更地にして売却することを優先的に検討してください。どのような土地活用を選択しても、土地条件がネックになって借り手がつかないのであれば、土地活用をしても期待した収益が得られないことになります。

2-2.建物の老朽化がひどい

土地活用の有無に関係なく、建物の老朽化が進んでいる、建物の管理ができない場合は、取り壊して更地にしてから土地活用方法を検討するようにしてください。現在、日本には空き家が増加しており、管理の行き届いていない老朽化が進んだ家屋に対して、取り壊しを強く推奨しています。

老朽化した家屋はそのまま放置すると、火事や害獣の被害が増えるだけではなく、不法侵入などによる犯罪率上昇の可能性や、倒壊による周辺環境への被害が発生する可能性があります。また、老朽化が進んだ家は、リフォームで手を加えても耐震性に問題が残るケースが多く、賃貸・マイホームのどちらであってもおすすめはできません。土地活用を予定している場合でも、早めに更地することを前提にすすめてください。

2-3.上下水道に問題がある

経年しているだけで建物が問題なく使える場合でも、上下水道に問題が出る可能性があれば、取り壊して更地にしてからの土地活用を検討してください。特に水道管の耐用年数である40年を超えた建物は、今現在、問題なく上下水道が使えていたとしても、寒暖差や地震などによって、突然、水に関した問題が発生する可能性があります。

よくある水道の問題としては、上水道では赤さび・白濁・漏水・水が出ない、下水道では配管のつまり・流れない・汚水の滞留による細菌発生などです。その家屋にご家族が住むのでも、人に貸す場合でも、問題が起きてからの対処は大きなトラブルにつながりやすくなりますので、更地にして新しくスタートする方が、土地活用としての収益は得やすくなります。
【参照：国土交通省　最近の水道行政の動向について】

2-4.再建築ができる土地

築年が43年以上ある、1981年（昭和56年）以前に建てられた家屋は、旧建築基準法で建てられているため、土地活用などで建て直す・再建築する場合は現行の法律に沿う必要があります。しかし、土地条件によっては、リフォームやリノベーションはできても、再建築ができないケースがあります。

再建築できない家を更地にしてしまうと、その後、どのような建物も建てられなくなってしまいますので注意してください。再建築ができる土地条件の場合のみ、更地を検討してください。土地条件の確認方法は、法務局に問い合わせをする以外に、複数のハウスメーカーや建設会社に土地活用プランを請求する方法があります。

複数のプランを比較する際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U　土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。不動産のプロフェッショナルである各社が、法規と土地条件を調べてからプラン提案をしますので、土地活用プランをみれば、更地にしてよい土地かどうかもわかります。また、更地にできない土地だった場合でも、売却を含めたさまざまな提案があり、ご所有の土地からの利益を最大化するための万全のサポートがあります。

2-5.解体費用より売却額の方が高い

家屋の解体をすると、木造30坪の家でも最低120万円かかります。金融機関は解体費用には融資をしない傾向があるので、原則的に、更地にするための費用は自己負担です。ただし、更地にしたあとにアパート経営などの土地活用をする場合は、建物を壊さないと土地活用ができないため、更地にするための代金も含めてローンが組めます。先に、土地活用プランを請求しておくと、更地にする費用が含まれたプラン比較ができます。

更地にして土地を売る場合には、売却額が解体費用よりも高ければ、売却という土地活用が成功しやすくなります。売却の場合は、売却プラン請求をして、複数の価格を比較しておくことをおすすめします。
【参照：不動産売却HOME4U】

3.更地になるまでの手順5フロー

土地が更地になるまでのだいたいの、流れを5つのフローにまとめました。1以外は基本的に解体工事をお願いした会社の主導で進みますので、土地オーナーとして大切なのは、1の土地活用プラン選びです。

わかりやすく全体の流れをイラストにしてあります。工事期間はだいたい3～5カ月程度ですが、天候や土地の状況によって変わりますので、余裕を持った工期にしておくことをおすすめします。

3-1.複数のプランを比較して会社を決める

更地にしたあとの土地活用プランも含めて、会社選びをします。なるべく数多くのハウスメーカーや建築会社に土地活用プランを請求し、売却も含めた土地活用候補の中から、更地にした後の土地の可能性を探し出してください。その際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U　土地活用」の一括プラン請求のご利用が便利です。

一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、一度にたくさんのプラン比較ができます。良さそうなプランをいくつかピックアップしたら、かならず現地調査に来てもらってください。納得のいくプランが見つかったら、申し込みをします。ここまで、すべて無料です。

3-2.インフラ停止と近隣への挨拶

工事会社と、更地にした後の土地活用プランを含めて工事内容を詰めていきます。同時に、電気ガス水道などの、公共インフラの停止手続きをします。停止日は工事会社に確認をして、工期が延びる前提で余裕を持った日程にしてください。水道と電気は工事中に使うため、当日までに停止するのはガスだけです。

工事日程と機械や人の確保が確定したら、工事会社の責任者と一緒に近隣住民への挨拶に行きます。鉄筋コンクリート造などの頑健な建物の工事の場合は、大きな振動や音、見慣れない重機が出入りすることになります。事前に「解体工事の説明会」などを数日設け、近隣住民からの要望や不安に回答をしておくと、あとあとのトラブルになりにくくなります。

3-3.解体工事準備（足場・養生）

準備が整ったら、足場を組み、養生をして工事開始です。挨拶に回った時に提示した工事概要を守りながら、解体工事を進めていきます。オーナーが現場にいる必要はありませんが、工事中に、埋蔵物や地下水などが見つかった場合は、責任者から連絡が入りますので、立ち合い確認に来る必要があります。

3-4.解体工事・廃材処理・整地

家の解体が進むと、発生した廃材・コンクリートガラ・ガラスなどをすべて廃棄物として運び出します。天候によって作業できない日もあるため、余裕を持った日程が必要です。最後に、次の土地活用に合わせて整地をします。

3-5.工事確認・支払い・登記・ほか

整地が済んだら、工事確認をして支払いをします。家屋の抹消をしているので、建物滅失登記をしておき、次の土地活用へと進んでいきます。

4.更地にする費用を賢く節約する4つの方法

更地にするための費用を少しでも節約するために、知っておくとよい方法を4つにまとめました。どの方法も、動くための日程が必要になりますので、更地にしようかと考え始めたら、早めに行動に移すようにしてください。

4-1.普通・粗大ゴミは自分で処分しておく

更地にするためには、解体の専門会社に工事依頼をする必要がありますが、解体を事業でしている会社が出すゴミは、すべて「産業廃棄物」になります。そのため、家庭で出るようなゴミ、例えば、生ごみ類・紙類・布などの「普通ゴミ」は、一般の方が捨てれば無料ですが、解体会社が捨てると有料になります。

普通ゴミ・資源ゴミのように、普段から捨てているタイプのゴミは、オーナーが事前に処分をしておけば、無料で回収してもらえます。一軒家のゴミはかなりの量がありますので、更地を検討し始めた段階で、日程が決まっていなくても、ゴミの処分だけでもコツコツと進めておくと、更地にする費用をおさえることができます。

4-2.繁忙期と雨・台風の季節を避ける

解体会社は、一般の方以外にも公共事業の工事も請け負っているため、年末～毎年3月（年度末）は工事が殺到する繁忙期です。解体工事は屋外での作業であるため、梅雨・台風・雪のシーズンは作業員と日程調整の関係上、比較的割高になります。

このような時期を避けると、毎年4～5月、9月後半～11月が比較的、値段調整のしやすい時期になります。ただし、会社によっては繁忙期以外にも受注が集中することもありますので、複数のプランを比較して、日程・価格ともに納得のいく会社を選んでください。

4-3.補助金を活用する

自治体によっては古い家屋の取り壊しに対して補助金を使えます。要件や募集時期は自治体・年度によって違いますので、内容をよく確認してください。また、工事前に申請をする必要があるため、かならず、更地にする土地の自治体に先に相談をしてください。

自治体によっては、家屋解体への補助金以外にも、門・フェンス・生垣の除去費用や、庭木の処分に対する個別の助成金などもあり、多くのケースで家屋の解体補助金と合わせて申請できます。補助金や助成金は、自治体の広報誌やホームページ、または役所に直接電話をして確認をします。ネット検索の場合は、「〇〇県　〇〇市　解体　補助金」で検索をすると、該当する補助金がある場合は出てきます。

補助金や助成金は、毎年の募集がありますが、年度によって予算や要件が違い、さらに募集が多い場合は予算上限に達した時点で締め切ります。更地にする予定がある方は、早めに動くようにしてください。

4-4.古屋付き物件として買い主と折半する

更地にするためには取り壊し費用として、まとまった自己資金が必要ですが、思うように準備できない可能性が高い場合は、「古屋付き物件」として売り出し、買い主と古屋を解体するための金額を折半するという方法があります。

「古屋付き物件」というのは、土地に古い家屋が建ったままの状態で不動産売買をすることです。「古屋付き物件」を求める購入希望者は、住宅ローンを使って家を建てることを前提としているため、家が建っている方が、住宅ローン申請をしやすいというメリットがあります。また人によっては、すぐに建て替えはせず、今ある家屋を少し手直しして住む予定の方もいますので、土地は更地にしなくても売却できることは、覚えておいてください。

購入希望者が家屋の解体を望む場合は、解体費用を折半する代わりに土地代金を少し安くするなどの交渉をすれば、売却代金から更地にする費用を捻出できますので、自己資金の準備が不要になります。あくまで「古屋付き物件」の需要がある前提ですので、仲介に立つ不動産会社や、ハウスメーカーや建築会社などによく相談・確認して決めてください。
【参照：中古住宅HOME4U全国版　古屋のある土地特集】

5.更地にするときの注意点と対策方法

更地にする予定がある不動産に関した、注意点と対策を4つにまとめています。

5-1.更地にすると固定資産税が高くなる

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有する方に課される地方税です。この固定資産税は、土地に住居が建っていると住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税が軽減されます。しかし、家屋を取り壊して更地にしてしまうと、固定資産税額が最高で6倍にまで跳ね上がります。

対策＞
毎年1月1日時点で所有している不動産に対して課税計算されるため、更地にしてすぐに税額が上がるのではなく、更地にした翌年から適用されます。土地活用後、土地を売却または土地活用を予定している場合は、このタイミングを理解したうえで計画をしてください。ただし売却の場合は、想定よりも時間がかかる可能性も考慮し、固定資産税が高くなってしまった時の金額も計算しておき、払える準備はしておいてください。

5-2.解体費用のみのローンは組めないことが多い

更地にする費用は木造30坪で最低120万円かかりますが、この金額は原則として、現金で用意しておく必要があります。多くの金融機関では、家屋を解体して更地にするためのだけの融資はしない傾向にあります。

最近、日本の空き家問題の解決策の一環として、地方銀行などでは「無担保住宅ローン」「空き家解体ローン」など、空き家解体のための金融商品の用意がありますが、金利が高めで返済期間も短く、機関によっては保証人を立てる必要があるなど、普通の住宅ローンよりも厳しい融資条件となっています。以下は、空き家などの老朽化した家屋の解体に使える地方金融機関のローン商品の一部です。

仮に金利2.6％・返済期間最長10年で200万円のローンを組んだ場合、毎月約2万の返済で総支払額は約227万円になりますので、現金で用意するほうが費用を大きくおさえることができます。

対策＞
空家解体ローンを使えば更地にするための現金は準備できますが、金利が高いため、実費よりも高くなってしまいます。更地にした後に売却するのであれば、借入額よりも高く売れることを前提にしておく必要があります。

上記の計算例のように30万も余分に金利分を払って更地にするのであれば、更地にしないで何かしらの活用をする方が、土地を所有しているというメリットを有効活用できます。

最もよいのは、土地活用に解体を含めてローンを借りることです。土地活用ために解体するのであれば、土地活用プランの中に解体費用が含まれますし、解体～賃貸経営までの一連の流れで資金を使いますので、解体のための現金を用意する必要がなくなります。

5-3.工事開始後に埋蔵物などが見つかることがある

更地にするために家屋を解体して土台を掘ると、地面から埋蔵物として浄化槽・昔の基礎・井戸・水などが出てくることがあります。撤去する場合は、撤去と処分費用が追加になります。井戸や水は、ケースによっては堀った地面が水びたしになることもあり、水を出すための追加工事が必要になります。

対策＞
更地にした後、ご自身で土地活用をする場合は、次の土地活用に影響のない場所であれば、そのまま埋め戻しをしても問題ありません。更地にした後に売却する場合は、埋蔵物は撤去しておく方が、のちのトラブルを回避できます。埋蔵物・水のどちらであっても、追加工事のための費用と、日数が加算されます。

事前調査をしても、掘ってみるまではわからないことが多いので、工期日程には余裕を持たせておくようにしてください。

5-4.さまざまな土地活用方法を比較してから決める

更地にする場合は、複数の不動産活用・土地活用を十分に比較検討してからすすめるようにします。例えば、家屋が古い場合でも、空き家としての活用方法を含め、今の状態のままで利用できるのかなど、多角的に検討します。エリアニーズにもよりますが、自治体の空き家バンク登録・古民家としての活用・民泊施設としての貸し出し・アパート経営や駐車場経営も含めて、あらゆる土地活用の可能性を探ってください。

家屋は壊したら元には戻りませんし、土地は売ったら戻ってきません。そのことを前提に、やはり「壊すしかない」という結論が出てから更地にする・売るようにしてください。

対策＞
ご所有の土地を更地にする予定でも、まずは、あらゆる土地活用の可能性を知ってから動くようにしてください。その際には、ご自身で調べながら進めることも重要ですが、土地活用と不動産のプロフェッショナルであるハウスメーカーや建築会社と一緒に考える方が、より良い結果を導きやすくなります。

数多くの土地活用を見てきた担当者は、エリアニーズやこれから先のエリア事情にも精通しており、今から何をしておけば、土地からの利益を最大化できるかを熟知しています。その際には、なるべく数多くのプランを比較し、多くの情報をじっくりと比較検討していく必要があります。

NTTデータグループが運営する「HOME4U　土地活用」の一括プラン請求ならば、一回の入力で最大10社までの土地活用プランを、一度にまとめて請求できます。土地活用経験豊富な企業からの、多彩なプランを比較していくことで、更地にしてしまう以外に「こんな方法があったのか！」という発見があるかもしれません。

気になるプランがあれば、現地調査に来てもらうと、より現実的なプランに落とし込むことができます。更地にしたあとに売却をする際にも、同じくプラン請求をして売却額を比較しておくと、納得のいく金額で売ることができます。プラン請求の際には、備考欄などに「更地にすることを検討している」ことを記入すれば、更地にする費用も含めたプラン作成をしてもらえます。