高収益アパートになる「4つの条件」と検討すべき「3つの施策」一覧

1.高収益アパートになりやすい物件の条件4選

1-1. 利便性が良い立地にある物件

高収益が期待できるアパート物件には、立地の利便性が重要です。
例えば立地の利便性が良いとは、最寄り駅から徒歩10分以内であることが挙げられます。

理想としては駅から徒歩5分圏内です。徒歩1分は、「道路距離の80ｍ」に換算することで割り出すことができます。

ただし、駅からの距離は利便性が良いとされる立地条件の１つに過ぎません。
他に利便性の良い立地として挙げられる条件は「近所に病院や学校、商業施設などが揃っていること」です。

立地の良さについて詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事も参考にしてみてください。

1-2. 将来の需要が見込める立地にある物件

高収益アパートになる可能性が高い条件の一つとして「将来の需要が見込める立地にある物件」が挙げられます。
具体的に「将来の需要が見込める立地」とは、周辺に駅やショッピングモールなどの建設予定がある土地のことです。

将来需要がありそうな土地を探す主な方法は以下のとおりです。

土地を探す際に、入居者のターゲット層を決めておくのも重要です。
例えばファミリー層がターゲットの場合は、学校や保育園が近くにあると需要が高まります。

アプローチする層を決めながら探すことで入居者のニーズを理解でき、需要が高い土地を探せるのでおすすめです。

入居者のターゲット層については「3-2.ターゲットとする入居者層を決める」で詳しく解説しています。

1-3. 単身ワンルームの物件

高収益アパートになりやすい物件条件として「単身ワンルームの物件であること」が挙げられます。

近年、単身世帯の増加傾向にあり、単身ワンルームへの需要が高まっています。
令和2年国勢調査結果によると、単身世帯は一般世帯（施設等への入所者を除く）の約4割と最も多くなっています。

また、世帯人員が多くなるほど世帯数は少なくなっていることから、将来的にもファミリー向けの物件よりも単身ワンルームの需要が高まると考えられます。

参照：令和2年国勢調査｜総務省統計局

1-4.退去率が低い物件

高収益アパートに必要な条件に「退去率が低い物件であること」が挙げられます。
退去率を低くするためのポイントとして、入居者の満足度を保持することが大切です。

入居者の満足度を保つために、例えば物件の価値を保ち続けることが１つの要素となりえます。
物件の価値を保つにはこまめな管理やメンテナンスをするとよいでしょう。

特に入居者に満足し続けてもらうためにも共用部はきれいにしておく、クレームには迅速に対応するなどメンテナンスとこまやかな管理をおすすめします。

2.高収益アパートになりやすい物件の選び方

2-1.利回りが高い物件を選ぶ

高収益アパートになりやすい物件を選ぶ際は、「利回りが高い物件を選ぶこと」が挙げられます。

アパート経営での利回りの目安は以下のとおりです。

一般的に実質利回りは2%〜5%程度になる傾向があります。

なお、アパート経営の利回りの見せ方として「表面利回り」が用いられることもあるため注意が必要です。
計算方法は以下の通り、表面利回りの方が数字として有利に出るようになっています。

アパート経営時の利回りには、実体がより分かる「実質利回り」に注目するとよいでしょう。

アパート経営で高利回り・高利率を実現したい方はぜひ以下の記事も参考にしてみてください。

2-2.地域のニーズに合った物件を選ぶ

高収益アパートになりやすい物件を選ぶ際は、以下の点をチェックして地域のニーズに合った物件を選ぶようにしましょう。

交通の便のよさや周辺環境のよさといった利便性の高い立地は、アパート経営において重要な要素です。

また、間取りや設備、管理が行き届いているかどうかは入居者にとって入居を決定する重要な要素となります。

2-3.築年数が浅い物件を選ぶ

新しくてきれいな築浅の物件は人気が高く、多少家賃を高く設定しても入居者が見つかりやすい傾向にあります。一方、築年数が古い物件は購入後にメンテナンスが必要となり、修繕費用やリフォーム費用がかさんでしまう場合があります。

ただし、築古物件は入居者に人気がないというわけではありません。

築年数が古い物件でも、リノベーションやリフォーム次第で、築浅物件と同程度まで家賃を向上させることが可能です。

リノベーションやリフォーム、建て替えについて詳細を知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

2-4.都心にある物件を選ぶ

高収益になりやすい物件を選ぶ際は、エリアを重視することも大切です。特に、都心には人が集まりやすく、単身者や外国人の賃貸ニーズも高いため安定した需要を見込めます。

実際、総務省による令和4年「住民基本台帳人口移動報告」の調査結果によると、東京全体では9万4,411人の転入超過。27年連続の転入超過となっています。

人口流入が多い都心エリアにある物件は空室リスクも低いため、高収益を見込める物件が多いといえるでしょう。

参考：住民基本台帳人口移動報告 2022年結果｜総務省統計局

2-5.耐久性が強い物件を選ぶ

耐久性に優れている建物とは、鉄筋コンクリート造（RC造）です。
以下は、建物の構造の種類と特徴をまとめたものです。

※主要構造が4mm以上の鋼材を使用した場合

鉄筋コンクリート造（RC造）は、耐火・耐震・耐久性が強く、耐用年数が長いのが特徴です。
また、断熱性や遮音性、気密性にも優れているため大変人気です。

鉄筋コンクリート造（RC造）以外の特徴やメリット・デメリットは、以下の記事で詳しく解説しているのでぜひ参考にしてみてください。

3.高収益アパートにするための3つの施策

3-1.設備を充実させて賃料を上げる

充実させられる設備の例は以下の通りです。

上記のように、周辺のアパートにはない設備を充実させて、他のアパートと差別化することが大切です。差別化できれば賃料も上げられるため、高収益の物件へと成長できます。

以下の記事では、設備を充実させて賃料を上げること以外にも高利回り・高利率のコツを解説しているので併せて参考にしてみてください。

3-2.ターゲットとする入居者層を明確に定める

単身、ファミリー向けなのか男性、女性向けなのかなど、どの層にアプローチするかを明確にすることは高収益に必要な要素の1つです。

以下でターゲット層に合わせたおすすめの立地や間取り、設備を表にまとめました。

アプローチする際にはターゲット層にどのような需要があるのか、必要な間取りや立地、部屋の設備などをリサーチするようにしましょう。

3-3.サブリース契約を利用する

サブリース契約とは、転貸を意味するサブリース会社と入居者との間で締結される賃貸借契約です。

元々は、下図のように「マスターリース」がオーナーと管理会社間の賃貸借契約を指し、「サブリース」とは転貸を意味するサブリース会社と入居者との間で締結される賃貸借契約のことでしたが、現在ではどちらもあわせて「サブリース契約」と呼ばれています。

サブリース契約には、以下2つの種類があります。

サブリース契約のメリットとしては、管理の手間がかからないことや空室が発生しても毎月定額の家賃収入を得られることが挙げられます。

デメリットは、サブリース賃料が通常の賃料相場よりも低くなってしまうことです。サブリース契約は長期契約が一般的で中途解約の制限もあるため、契約内容をしっかり確認することが大切です。

以下の記事では、マスターリース契約についても詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

4.高収益のアパート経営には信頼できるパートナー選びが重要

高収益アパートを実現するには、求められる立地条件や、需要にあわせた物件づくりが必要不可欠です。

長期的なアパート経営を成功させるためには、信頼できるプロのサポートを受けながら取り組むことが近道です。信頼できるパートナー探しには「HOME4U 土地活用」をぜひご活用ください。

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