【基本を解説】土地・不動産相続マニュアル。相続時に必要な6つの手続き

5.土地のみを相続する場合のチェックポイント

この章では土地のみを相続する場合の進め方と注意点を紹介します。

土地のみの相続での注意点は

• 土地価格の変動

です。詳しく解説します。

5-1.土地相続の方法

土地のみを相続する場合は建物がない分、戸建て相続と比較すると、割合シンプルに考えることができます。
現物分割は土地を2筆にわけるといった方法で実現可能ですし、代償分割、換価分割、共有のいずれも基本的には相続人同意の上、選択することができます。ただし、土地相続ならではの注意事項もありますので、これから説明する注意点もしっかりとチェックするようにしてください。

5-2.土地相続における注意点

土地を相続する場合、いったん相続手続きを実行してしまいますと後からの変更が非常に難しくなることに気を付けなければなりません。一度土地を他人に売却してしまえば、後から買戻しをすることはほぼ不可能といってよいでしょう。また、土地の価格は驚くほどに変動する場合もあります。

代償分割で相続時に平等に分割したつもりでも、後から土地が思いのほか値上がりし、他の相続人に不満が生じるケースもあります。こうしたことに備えて、事前に相続人同士でしっかりと合意しておくことで余計なトラブルが回避できます。

5-3.土地にまつわる税金を把握しておく

土地を現物で相続した場合、相続した翌年からは、固定資産税がかかってくるということを忘れてはいけません。
相続税評価額が高い土地を相続した場合、毎年の固定資産税の負担も相応のものが待っています。現在の収入や土地活用などで固定資産税分を捻出できるかといったことを、相続前に検討しておく必要があるでしょう。
ちなみに小規模住宅用地の特例を受けられない更地の場合は課税標準額が固定資産税評価額の6分の1となる軽減措置がないために、住宅用地に比べて固定資産税額は高額です。

また、相続した土地を売却して譲渡益を得た場合、翌年度に譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡益が生じた場合は納税資金を準備しておかないと後で困ることになるので注意が必要です。

なお、相続した土地を、売却ではなくアパート・マンション経営や、駐車場経営等で活用することをお考えなら「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおすすめです。
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6.戸建て物件を相続する場合のチェックポイント

戸建て物件の相続の方法は、土地の上に建物が建っているため、土地の相続とは勝手が異なります。分割方法も現物分割はできません。
ここでは戸建て物件の相続の方法と注意点について解説します。

6-1.戸建て相続の方法

戸建て物件の分割相続の手法は、4章で紹介した4つの分割方法のうち、現物分割を除いた方法から選択することとなるでしょう。（もともと複数の建物が一つの土地に建っているなどという特異なケースを除きます。）

代償分割は親と子のうちの一人が同居している場合で、そのまま居住を続ける場合によく用いられます。小規模宅地の特例で相続税の軽減が図れるメリットもありますが、ほかの相続人に代償を支払う資金力が必要になります。

換価分割を選んだ場合は小規模宅地の特例を利用できずに譲渡所得税まで課せられてしまう可能性があるものの、売却金を分割しやすいというメリットがあります。

共有による相続は、その場は丸く収まりやすいかもしれませんが、後になってさらなる相続が発生した場合、権利関係が複雑化する懸念があります。

6-2.戸建て相続における注意点

戸建ての相続で、複数の相続人がいる場合は注意が必要です。戸建て物件の相続は、被相続人の存命中に納得のいく話し合いをしたうえで、遺言書を残してもらうことが理想でしょう。

また、場合によっては、必ずしも法定相続分にこだわらずに各相続人が納得のいく形で調整することも良い方法です。相続人の誰かが譲歩することで最適な戸建ての相続が実現する場合もあります。

さらに、民法の改正により2020年4月1日に「配偶者居住権」という新たな権利が創設されました。
配偶者居住権を利用すれば、配偶者は自宅での居住を継続しながらその他の財産も取得可能です。配偶者の権利はかなり強化されますが、配偶者居住権を設定すると、不動産の価値が著しく下落する可能性もあります。
一般的な家庭（非嫡出子がいる、または前妻に子供がいる等のケース以外）の場合は配偶者居住権のデメリットを理解し、配偶者居住権を設定しないで遺産分割するとよいでしょう。

6-3. 戸建て物件の税金には特例がある

親が居住していた戸建て物件を相続した場合、とりあえず空き家としてそのままにしてしまうこともあるかもしれません。空き家の増加は社会問題として顕在化しつつあり、国としても空き家に対する措置を次々と実行しています。
管理不行き届きな空き家は「特定空き家」に指定され、助言や指導に従わずにいると住宅用地特例の対象から除外されてしまうこともあります。そうすると小規模住宅用地の特例がなくなるため、固定資産税が実質4倍程度に跳ね上がってしまいます。

こうした状況に陥ることを防ぐための措置も同時に実行に移されています。相続人が空き家物件を売却しやすいように空き家の譲渡所得に対し3,000万円が控除される措置です。

（2016年4月1日～2023年12月31日まで適用）相続後も一定期間放置してしまった場合には、特例を受けられなくなります。

7.マンションを相続する場合のチェックポイント

マンションを相続する場合は戸建て物件の相続の方法と同様の選択肢から分割方法を選びます。ただし、注意点は異なることに気を付けなければなりません。

• 中古マンションは評価額が下落しやすい

なぜこの点に注意しなければならないのか、相続の方法を踏まえたうえで解説します。

7-1. マンション相続の方法

マンションの相続方法は戸建てと同じく、現物分割以外の方法から選ぶことになります。マンションの場合区分所有分の土地の権利は有しているものの、実質的に土地を活用することはできないのが土地、戸建てと大きく異なる点といえるでしょう。

7-2. マンション相続時の注意点

マンションの相続で少し気に掛けたほうがよいのは、築年数がかさむと思うような価格で賃貸もできなくなってしまう場合もあるということです。新築マンションの供給は続いており、中古マンションでは築年数が増すにつれ借り手を見つけるのも徐々に難しくなってきます。

修繕積立金や管理費の負担も考えますと、居住の予定が無い限りなるべく早い段階で賃貸にすることも検討したほうが良いかもしれません。

8.相続した土地・不動産はどうする？相続後の対策

相続した後の土地や不動産を放置すると以下のようなリスクがあります。

• 環境を悪化させるリスク
• 不法投棄と犯罪に使われるリスク
• 税金がかかり続けるリスク

どれも管理を怠ったことによって発生するリスクです。こうしたリスクを回避するためには、土地・不動産を活用するのが効果的です。ここでは相続後の土地・不動産の活用方法を紹介します。

8-1.建物をそのまま貸す、貸し続ける

親が住んでいた一戸建てが空き家になったら、そのまま賃貸することが考えられます。また、入居者のいるアパートやマンションを相続した場合は、そのまま貸し続けることで安定した副収入が得られるでしょう。

この方法であれば、大規模なリフォームや建て替えなどの費用もかからず、ローンを負担することもありません。
もし、空室があったり、管理会社の管理状態に不満があったりする場合には、管理会社を変更することを検討してもよいでしょう。

8-2.建物をリフォーム・リノベーションして貸す

そのままでは貸せない状況であれば、放置することなく物件をリフォームやリノベーションをして、賃貸に出すとよいでしょう。手を入れればまだ人が住める状態なら最新式の設備に入れ替えるなどのリフォームのみで貸し出せることもあります。
リフォームやリノベーションをする際は、どこまで費用をかけるかが重要です。その工事によってどの程度の賃料を得る見込みがあるのかを具体的にシミュレーションしてから、計画を進めなければなりません。

相続した賃貸アパートの活用法などについてはこちらで詳しく解説しています。

8-3.建物をトランクルームとして貸す

建物の条件によっては、トランクルームに転用する方法もあります。
居住用として貸すためには、少なくとも「人が住める」状態にしなければならず、いったん賃貸借契約を締結すると丁寧な管理が必要です。
トランクルームの場合、人が住める状態までの対応はいらず、管理が圧倒的に楽になります。

室内を細かくパーテーションなどで区切り、利用者ごとのスペースを作るなどの対応でトランクルームとして機能させることもできます。

8-4.更地を貸す

建物のない更地をそのまま貸す場合、駐車場のような自営での不動産経営をする方法と土地をそのまま貸し出して地代を得る方法とあります。
注意が必要なのは土地をそのまま貸すパターンです。借地権が設定され、賃借人が建物を所有することを目的に土地を借ります。その際、普通借地権で契約すると、賃借人の希望が通りやすく契約は更新され続ける恐れが出てきます。こうした賃貸人側の不都合を回避するためには、定期借地契約を選ぶことが重要です。

定期借地契約では、あらかじめ借地契約の期間を定めることによって、期限がきたら契約が終了します。定期借地契約でも一般定期借地契約と事業用定期借地契約があり、契約期間の設定が異なるため注意が必要です。

もう一つの土地の活用方法、駐車場経営について詳しくはこちらをご覧ください。

8-5.更地に建物を建築する

集客が見込める土地であれば、アパートやマンションを建築して賃貸経営をする活用方法があります。収益性が高く、固定資産税などの節税対策にもっとも効果的な方法です。

ただし、建物を建てるための資金が必要になります。多くのケースでアパートローンを組むことになるでしょう。
ローンを利用する場合、キャッシュフローには注意が必要です。家賃収入から経費やローン負担、税金などを差し引いたキャッシュフロー、つまり手残りがいくらかをしっかり試算してなければなりません。

その他の空き地を生かす方法については以下の記事で紹介しています。

8-5.自己資金がない場合は等価交換も検討

土地を所有していたら「等価交換」という方法を選べることもあります。等価交換とは、土地の一部または全部をデベロッパーなどに売却し、その土地上に建築された建物の一部を土地の価格に応じた区分所有権として取得する方法です。

等価交換のメリットはローンを組まずとも収益を生み出す建物の所有権を得られることです。また、立体買換えの特例を利用すれば譲渡取得税の支払いを繰り延べられます。ただし、減価償却費が低くなるので、所得税の節税効果は限定的です。

また、土地の売却が前提のため、相続した資産を失うことになります。
等価交換の利用については、以下の記事でも詳しく紹介していますので、併せて参考にしてください。

9.相続が関係する土地・不動産について相談できる土地活用会社の選び方

土地・不動産の相続で問題化しやすいのは、「期限内に手続きを終えられるか」と「相続財産の分割方法」の2つです。ここでもう一度記事の内容を振り返ります。

以上のようなことを、事前にしっかりと理解しておくことで、はじめての不動産相続であっても、落ち着いて対処できるようになります。

土地や不動産の相続税対策は、事前に進めておくと安心です。土地活用は相続税の税金対策として非常に有効で、現金納付が原則の相続税の納税対策にもなります。しかし、土地活用はさまざまな種類があり、一般の方が一人で検討するのは難しいでしょう。そこで利用したいのが「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。「HOME4U 土地活用」は厳選された土地活用関連企業の最大10社から一括プラン請求できます。
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