【詳しく解説】賃貸アパート相続マニュアル。相続時に検討すべきこと一覧

公開日:2019/08/08　更新日:2022/04/28

専門家の土地活用コラム

: 監修ファイナンシャルプランナー│富田浩司プロフィール

親が所有していた賃貸アパートなどの不動産を相続したとき、どのように活用してよいかわからず、お悩みの方も多いようです。

相続した賃貸アパートの扱いについての選択肢は大きく分けて6つあります。

リフォーム（修繕）
リノベーション（改修）
大規模修繕
建て替え
そのまま
売却

相続した賃貸アパートは築年数が経過していることが多く、活用する上で検討したいのが、建物そのもののメンテナンスです。
老朽化したアパートでも状態をしっかり把握して検討すれば、生かす道は見つかります。

活用方法のメリット・デメリットをきちんと理解することで、収益化につながる方法を選択できるようになります。

Contents

1.相続した賃貸アパート経営を継続するメリット
2.賃貸アパート相続時に検討すべきこと
3.「相続した賃貸アパートの状況」から活用法を判断する方法の解説
4.「様々な検討ポイント」から活用法を判断する方法の解説
5.相続した賃貸アパート経営について相談できるハウスメーカーの選び方
この記事のポイントまとめ

1.相続した賃貸アパート経営を継続するメリット

賃貸アパートを相続し、アパート経営していくことには主に3つのメリットがあります。

年金の足しとなる収入源となる
節税になる
生命保険代わりになる

以下でメリットについて詳しく解説します。

1-1.家料収入が手に入り、年金の足しとなる収入源が得られる

家賃収入を得られることが大きなメリットです。

リフォームやリノベーションのためにローンを組んだとしても、ローンと管理費等の経費の合計額よりも大きな賃料収入があれば、手取り（キャッシュフロー）がプラスになります。
不動産所得は不労所得なので、働かなくてもお金が手元に入ってきます。賃貸アパートを相続したら、活用することで大きな利益を得られるでしょう。

これは、定年退職後の貴重な収入源になります。

年金受給が危ぶまれている現代社会では、リスクヘッジとして有用です。

1-2.節税になる

アパート経営は、節税対策に有利です。建物には「減価償却費」という経費が認められているからです。

減価償却費とは、建物の毎年の価値減少分の費用です。
実際には費用を払っていなくても、建物が徐々に価値を減らすので、その分を経費として計上できます。
このことで、計算上の不動産所得がマイナスになれば、給与所得や事業所得と損益通算して、所得税を低くすることが可能となります。

また、土地上にアパートが建っている場合、借地権価格や借家権価格の分を減額できるので土地や建物の評価額が下がり、相続税や贈与税などが安くなるメリットもあります。

アパート用地の節税効果については、以下の関連サイトの記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

土地の固定資産税はいくら？計算方法と節税のコツを解説

1-3.生命保険代わりになる

アパート建築をするときに不動産投資用ローンを利用すると、「団体信用生命保険」という生命保険に加入することになります。

この場合、債務者がローン支払い中に死亡すると、保険会社が全額ローンを負担するので、家族にはアパートを残すことが可能となります。
ローン返済はなく家賃が入りますから、遺族の生活費のために生命保険に加入する必要はなくなります。
また、ローンの負担がなくなるため、修繕に向けた資金調達もしやすくなるのがメリットです。

アパート相続の節税対策と手続きについてはこちらで詳しく解説しています。

アパートの相続は知識ゼロからでも大丈夫！基本と節税のコツをご紹介

2.賃貸アパート相続時に検討すべきこと

親から相続したアパートの経営を続けるために、築年数が経過し、空室が出ている状況の場合はリフォームや建て替えを検討することになります。

具体的には、以下のような方法です。

リフォームする: （老朽化により建物の傷んだ部分を直します）
リノベーションする: （既存の建物を活かしつつ、新築の状態より新しい機能などを加え作り変えます）
大規模修繕をする: （屋根や外壁など、建物の経年による劣化を大規模に修繕し、性能を維持します）
今の建物を建て替える: 老朽化した建物を解体し、あらたに建て直します）
そのままで経営続行: （現状のまま手を加えず経営を続ける）
売却: （老朽化した建物を土地ごと売却する）

以下でそれぞれの方法を解説します。

2-1.リフォーム（修繕）

今のアパートをリフォームする方法です。
リフォームとは、傷んでいる場所を「修繕」することを意味します。

例えば、キッチンやドア、水回りの設備などが古くなっているときに、リフォームして新品に入れ替えたりして、利便性を高めます。
物件が老朽化していると、多くの箇所をリフォームしないと、すぐに賃貸に出せないケースもあります。

リフォームするときには、どこまで手を入れるかの判断が重要となります。

最低限住める状態にするだけにするのか、より高級なものを入れるのかどうか、快適な住み心地を追求するのか、予算との兼ね合いやそのエリアにおける需給状況に応じて検討しましょう。

2-2.リノベーション（改修）

リノベーションは作り変えるという意味で、新しい機能を追加したりデザインを刷新するなど、住まいをグレードアップし価値を上げることを言います。

例えば、「蛍光灯など古い照明を、スポットライトや間接照明を組み合わせたお洒落な照明に刷新する」「間取りを見直して一部畳敷きにする」ことなどがそれに該当します。

リフォームとの違いは、リフォームは「修理、修繕」にとどまるのに対し、リノベーションでは物件の価値を高める「改善」を伴うという点です。

リノベーションをするときには、リフォーム以上にさまざまなプランが考えられるので、ケースに応じたものを選択する必要性がより高くなります。

2-3.大規模修繕

賃貸アパートが老朽化している場合、大規模修繕が必要なときがあります。
大規模修繕とは、性能を維持し老朽化を防止するために計画的に行なわれるもので、屋根を全面的にふき替えたり、設備器具を大々的に取り替えたりする、大規模な修繕工事のことです。

リフォームは、ちょっとした雨漏りの修繕や、故障した設備の交換などの個別の対応を意味します。

リノベーションは作り変えるということで、新しい機能を追加したり、デザインを刷新したりするなど、住まいをグレードアップし価値を上げることです。

これに対し大規模修繕は、賃貸アパート全体を修繕することです。それにより、かかる費用も工事の規模も全く異なってきます。
大規模修繕を検討する築年数の目安として、10年周期で大規模修繕の検討を行うのが一般的です。
国土交通省が出しているガイドラインでも、「大規模修繕の周期は築12年」とされています。

参考：国土交通省「第3編長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」88ページ

2-4.建て替え

今ある建物の老朽化が著しいケースでは、建て替えをするのも1つの方法です。

建て替えをすると、自由に設計して新築することができるので、最新の設備を導入したり、流行に合わせた間取りにしたりできます。
ただし、建て替えの際には多額の費用がかかるので、ローンを組む必要性が高まります。

また、解体費用も発生するので、単に更地上に建物を建築するより費用がかかることが多いです。

アパート建て替えについてはこちらで詳しく解説しています。

【基本を解説】アパート建て替えのタイミングの見極め方と建て替えのメリット

2-5.そのまま（現状で経営続行）

築年数が浅かったり、満室状態が続いており経営が順調だったりする場合は、修繕などはせずに経営を続行します。

外壁や共有部分のリフォームは入居状態で修繕を施せることもありますが、居室のリフォームやリノベーション、または建て替えを行う場合は立ち退きの交渉をしなければなりません。経営が順調であればそのままという選択が費用や手間もかからず賢明です。

2-6.売却

多くの賃貸物件を相続した場合、収益性のよくない物件は売却を検討します。また、分割相続のために売却することもあるでしょう。

相続した不動産を売却する場合、相続の申告期限から3年以内であれば「取得費加算の特例」が適用となり、譲渡所得（売却益）にかかる税金の節税につながります。

売却を検討する際は、耐震性能や周囲の状況などの確認が必要です。
建物自体に魅力がない場合は売るのが難しくなります。
更地として売り出す場合には解体費用がかかることにも注意が必要です。

3.「相続した賃貸アパートの状況」から活用法を判断する方法の解説

ここでは、相続した賃貸アパートの活用方法について、「相続したアパートの状況」から、どれを選ぶべきか判断する方法を解説します。
「相続したアパートがこういった状況ならこうしたら良い」といった様に、判断のポイントを具体的な事例で分かり易く紹介し、またそれぞれの活用法のメリット・デメリットも併せて解説します。

3-1.築浅できれいならリフォーム

リフォームが向いているのは、以下のような状況・事例の場合です。

物件が比較的きれいなので、小さな修繕で対応できそう
周辺のアパート賃料が高くないので、多額の投資をするとリスクが高い
アパートの外観が、周辺物件と比べて見劣りしない程度までリフォームによって回復できる

メリット

リフォームすると、老朽化した物件でも賃貸に出すことができますし、リフォーム前より高額な家賃を収受できるようになる可能性が高いです。

今、活用できていない賃貸アパートでも、リフォームによって賃貸に出せる状態にすることもできます。
また、最低限のリフォームであれば、コストを抑えて賃貸アパート経営を始めることができます。

デメリット

リフォームのデメリットは、物件に高い付加価値を付けられないことです。

いくら手を入れたとは言え、新築物件とは比べものになりませんし、得られる賃料額も新築物件やリノベーション物件と比べると見劣りするでしょう。

また、老朽化が激しい場合には、リフォームだけでは対応できない可能性もあります。

老朽化した物件に、小さなリフォームを繰り返して費用だけがかさみ、効果的に賃借人が集まらないケースもあります。
そういった場合、「初めから建て替えや大規模修繕をしておいた方がよかった」ということもあり得るので、当初の見極めが重要となります。

3-2.建て替えるほどではなければリノベーション

リノベーションが向いているのは、以下のような状況・事例の場合です。

物件が老朽化しているが、取り壊すほどではない
設備が古く、流行遅れになっているので全面的に見直したい
凡庸で競争力のない物件をお洒落な物件にして付加価値を付けたい
ローンを組まずに賃貸アパート活用したい、もしくは組むとしても低額にしたい

メリット

リノベーションをすると、古い物件でも大きく印象を変えることができるので、賃料を高く設定しやすいです。

たとえば、オートロックのついているマンションと、ついていないマンションでは、同じエリアの物件でも賃料が変わってくるでしょう。
新築ほど費用がかからないので、新築物件よりも賃料を抑えて賃借人を集めることも可能となります。

デメリット

デメリットは、どこまでリノベーションすべきか判断しにくいことです。

やり過ぎても失敗しますし、反対に小さすぎるリノベーションではインパクトが小さく、あまり意味がないケースもあります。

3-3.設備を一新するなら大規模修繕

大規模修繕が向いているのは、以下のような状況・事例の場合です。

物件が老朽化していて、全面改装しないと賃貸に出せない
老朽化している物件のイメージを一新したい
周辺の物件が標準でつけている設備のレベルに合わせたい

メリット

大規模修繕をすると、物件の見た目がきれいになりますし、雨漏りやひび割れなどのリスクを避けられます。
「大規模修繕済」ということで、賃料を高く設定することも可能となり、賃借人も集めやすくなるでしょう。

また、構造をそのまま生かせるので、建て替えよりは若干ローコストで、工期短縮も可能です。

デメリット

デメリットは、費用が高額になることです。

たとえば屋上防水するなら100万円以上かかることが多いですし、外壁塗装すると500万円以上かかるケースもあります。
その高額な費用によって、数年間のキャッシュフローが一気に消えてしまうことも考えられます。

費用対効果を得られないのであれば、大規模修繕すべきではありません。

3-4.競争力を高めたいなら建て替え

建て替えが向いているのは、以下のような状況・事例の場合です。

物件の老朽化が著しい
近隣の賃料相場が高くエリアとして人気も高く、ローンを組んでも元を取れる
近隣のライバル物件のレベルが高く、競争力を高める必要がある
手元資金が十分にあり、ローン利用が少なくて済む

メリット

建て替えをすると、物件が新築となるので、賃料を高く設定でき、賃借人も集めやすくなります。

また、流行に応じた設計をして最新の設備を入れられるので、価値の高い物件を建築し、近隣の物件との間での競争力を高めることが可能です。
特に、周辺にライバルが多いエリアでは非常に有効です。

デメリット

建て替えのデメリットは、多額の費用がかかることです。
深く考えずに建て替えをしてしまうと、空き室が埋まる効果が発揮されないのに高額なローン返済が発生し、赤字経営になってしまうリスクもあります。
また、今は良くても将来人口が減少すると、ローン返済が厳しくなる可能性もあります。

アパートローンを利用するときには、こうしたリスクも計算に入れて、しっかりとキャッシュフローのシミュレーションをしておくことが重要です。

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3-5.順風経営が続いているならそのまま

現状のままが向いているのは、以下のような状況・事例の場合です。

築浅でどこも傷んでいない
満室の状態である
現状の状態に付加価値がある

メリット

築浅の場合、ローン負担があるアパート経営であることが一般的ですが、相続したアパートでは多くのケースで団体信用保険に加入しているため、それでローンの返済が完了します。
ローンの負担がなく経営が続けられることは大きなメリットです。
新たに修繕費を積み立てておくことも可能でしょう。

デメリット

デメリットは、ほぼありません。ただし、故人がしっかり管理していて入居者と良好な関係を築いていた場合、信用を一から築きなおす必要があります。

3-6.管理が難しいなら売却

売却が向いているのは、以下のような状況・事例の場合です。

物件の老朽化が著しいが、建て替えも難しい
相続人が経営を承継するのが難しい
分割相続のために売却が必要

メリット

売却で不動産を現金化することで分割相続しやすくなります。タイミングよく高い価格で売却できれば、新たに立地の良い投資用物件を手に入れることも可能でしょう。
不動産は所有しているだけで税金負担があるだけでなく、最低限の経理処理や管理が必要です。
そうした管理がままならない場合は売却で手間をなくすということもメリットになります。

デメリット

アパートの売却では土地も失います。
したがって収益を得る土台をなくすことが売却の最大のデメリットです。
また、売り出してすぐ売却できるとは限りません。耐震基準を満たしていない場合などは相場よりも売却額が低くなることもあります。

4.「様々な検討ポイント」から活用法を判断する方法の解説

相続した後、アパートをどのようにするかを決めるための重要な検討ポイントは以下6つあります。

費用の比較をする
立地を考える
周辺のアパート賃料相場を調査する
周辺のアパート物件のニーズを調査する
老朽化の程度を確認する
相続人が賃貸経営に興味があるか

この章でこれらのポイントについて詳しく紹介します。

4-1.それぞれにかかる費用を比較して決める

それぞれの方法をとったときにどのくらいの費用がかかるかを調べ、支払いができるかどうか、また、どのくらいのキャッシュフローを得られるのかシミュレーションします。

特に、ローンを新たに組まなければならない活用法の場合には、ローン返済中は収益が減りますし、将来の不確定要素が入ってくるので慎重な検討が必要です。

リスクを好まない方は、ローンが不要な方法を選択してください。

4-2.所有する賃貸アパートの立地を考える

物件の立地も重要です。
都心で便利な場所であれば、費用をかけてお洒落なマンションや高級マンションなどに建て替えても、十分稼働して元を取ることができる可能性が高いです。

これに対し、不便な場所や郊外の場合などには、あまり費用をかけすぎると投下資本を回収できなくなる可能性があります。
立地によって得られる収益が変わってくるので、近隣でどういった需要があるのかしっかり調べることをおすすめします。

4-3.周辺のアパート賃料の相場を調査する

物件周辺の賃料相場を調べることも、非常に重要です。
都市部と地方ではまったく賃料相場が異なりますし、同じ市内でもエリアによって賃料に差額があるものです。
最近では、ネットで賃料相場を簡単に見られるサイトもあるので、利用してみてもよいでしょう。

相場をもとに予想される賃料を計算して、利回りやキャッシュフローのシミュレーションをしてみてください。

4-4.周辺のアパート物件のニーズを調査する

周辺地域における賃貸アパートの人気の有無や程度も重要な要素です。

既に近隣で多くの空き室が発生しているような状況であれば、アパートを相続しても賃貸経営を続けないほうがよいこともあります。
少なくとも、多額のローンを組んでアパートの建て替えなどするようなことは避けるべきです。

一方で、賃貸アパート需要が高く、入居者には困らないようであれば、お金をかけても回収しやすいですし、将来の資産価値が上がる可能性もあります。

また、今は人気があるけれども、将来人口減少が予想される場合などには、長期間のローンを組むのは避けて手元にあるお金でできる範囲の投資をするのがよいでしょう。

4-5.アパートの老朽化の程度を確認する

建物の老朽化の程度も重要な判断要素です。

新しい状態であれば、ほとんど手を入れずにそのまま貸すことも可能ですし、少しのリフォームなら費用もあまりかかりません。

反対に、古くなってしまっている場合、リノベーションして価値を高めることも考えるべきです。また、老朽化が著しく、そのまま賃貸することが難しそうなら、建て替えも検討すべきです。

4-6.相続人が賃貸経営に興味があるか

何人かいる相続人の中に賃貸経営に興味がある人がいるかどうかも活用方法を決めるポイントになります。

賃貸アパート経営は、不動産投資の一種です。投資ともなればそれなりのマインドをもたずして漫然と続けると、損益を出すような事態に陥りかねません。

もし、賃貸経営に興味がある相続人が一人もいないならば売却を検討します。
売却すると、管理は不要になり、固定資産税も発生しなくなります。反面、資産を失うことになり、将来得られるはずだったさまざまな利益を得られなくなります。

相続人にアパート経営に関心を持っている人がいるなら、そういった人に生前贈与するのも1つの解決方法となります。

コラム～建て替え時の賃借人への対応について～

老朽化した賃貸アパートの建て替えや、改修工事等を行う際、賃借人に退居してもらわなければならない場合があります。
しかし、賃借人にとっては住み慣れた家を明け渡さなければならないことに不満を持つ方もいます。

賃貸借契約においては『賃借人の権利が強く、正当な理由がない限り、賃貸人からの立ち退き要請に応じなくてよいこと』になっています。

しかし老朽化が激しい建物の建て替えは、新しい賃借人を付けるなど経営上のためだけでなく、地震や火災などによる倒壊を防ぐためにも避けられません。
そのような場合の建て替えは正当な理由に該当し、立ち退きを要請することができます。

※立ち退きを要請するためには、賃借人に対し6か月以上前に申し入れ、了承してもらう必要があります。

ただし、賃借人は住まいを失うことになるのでスムーズに退居いただくために、仮住まいを用意するほか、5～6か月分の家賃に相当する立退料を支払う必要があります。

5.相続した賃貸アパート経営について相談できるハウスメーカーの選び方

賃貸アパートの活用方法はさまざまですので、費用対効果も考えながら、ケースに応じて最適な方法を検討する必要があります。

近隣の賃料の相場、エリアの人気度、リスクの程度、目標にしたいキャッシュフロー、物件の老朽化の程度などにより、賢く判断することが重要です。
しかし、相続から間髪を入れずに活用方法を判断することは、難しいことです。
特に市場調査の分析などは、ハウスメーカーや土地活用会社などのプロに委ねたほうが成功の近道となります。

相続した賃貸アパートをどうすべきか、遺された老朽化したアパートをどうすべきかを安心して相談できる企業を選ぶには以下のポイントを重視するのがおすすめです。