もう迷わない！相続した賃貸アパートのあなたに合った活用方法を徹底解説

親が所有していたアパートなどの不動産を相続したとき、どのように活用して良いかわからず、お悩みの方も多いようです。そのまま放置しているケースもあるでしょう。

そのような場合は、改めて、アパート経営のメリット・デメリットをきちんと理解することで、相続した賃貸アパートの活用を通じて収益化することができるようになります。

また、相続した賃貸アパートは築年数が経過していることが多く、活用する上で欠かせないのが、建物そのもののメンテナンスです。

たとえば、建物のリフォーム、リノベーションや、もっと進んで大規模修繕や建て替え、といった手段があります。

それぞれの状況に合ったメンテナンス方法も、この記事で解説していきます。

1. 賃貸アパート経営で得られるメリット

賃貸アパートを相続し、アパート経営していくことにはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体例を紹介します。

1-1. 料収入が手に入り、年金の代わりになる収入源が得られる

まずは、賃料収入を得られることが大きなメリットです。

たとえば、リフォームやリノベーションのためにローンを組んだとしても、ローンと管理費等の経費の合計額よりも大きな賃料収入があれば、手取り（キャッシュフロー）がプラスになります。

不動産所得は不労所得なので、働かなくてもお金が手元に入ってきます。賃貸アパートを相続したら、活用することで大きな利益を生むことができるでしょう。

たとえば、若いうちにローンを組んで賃貸アパート経営を始め、ローンを完済したら、管理費用等を引いた賃料が手元に入ってくるので、毎月まとまった金額を手にすることができます。

これは、定年退職後の貴重な収入源になります。
年金受給が危ぶまれている現代社会では、リスクヘッジとして有用です。

1-2. 節税になる

アパート経営は、節税対策に有利です。建物には「減価償却費」という経費が認められているからです。

減価償却費とは、建物の毎年の価値減少分の費用です。実際には費用を払っていなくても、建物が徐々に価値を減らすので、その分を経費として計上できます。

このことで、不動産所得がマイナスになれば、給与所得や事業所得と損益通算して、所得税を低くすることが可能となります。

また、土地上にアパートが建っている場合、借地権価格や借家権価格の分を減額できるので、土地や建物の評価額が下がり、相続税や贈与税などが安くなるメリットもあります。

アパート経営の節税効果については、以下の関連サイトの記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

1-3. 生命保険代わりになる

アパート建築をするときに不動産投資用ローンを利用すると、「団体信用生命保険」という生命保険に加入することになります。

この場合、債務者がローン支払い中に死亡すると、保険会社が全額ローンを負担するので、家族にはアパートを残すことが可能となります。

親から相続したアパートなど、既にローンを完済している場合であっても、自分自身の万が一の時には、遺族にアパートを相続することができます。

ローン返済はなく家賃が入りますから、遺族の生活費のために生命保険に加入する必要はなくなります。

2. 相続した賃貸アパートの活用方法

親から相続したアパートの経営を続けるために、築年数が経過し、空室が出ている状況の場合は、リフォームや建て替えを検討することになります。

具体的には、以下のような方法から選択することになります。

なお、賃貸アパート経営をしない場合には、「売却」も選択肢の1つです。

それでは、上記4つの方法それぞれのメリット・デメリットや、採用すべきケースをご紹介していきます。

2-1. リフォーム（修繕）

1つ目は、今のアパートをリフォームする方法です。
リフォームとは、傷んでいる場所を「修繕」することを意味します。

たとえば、キッチンやドア、水回りの設備などが古くなっているときに、リフォームして新品に入れ替えたりして、利便性を高めます。

物件が老朽化していると、多くの箇所をリフォームしないと、すぐに賃貸に出せないケースもあります。

リフォームするときには、どこまで手を入れるかの判断が重要となります。
最低限住める状態にするだけにするのか、より高級なものを入れるのかどうか、快適な住み心地を追求するのか、予算との兼ね合いやそのエリアにおける需給状況に応じて検討しましょう。

①リフォームすべきケース

リフォームすべきケースは、以下のような場合です。

• 物件が比較的きれいなので、小さな修繕で対応できる場合
• 周辺のアパート賃料が高くないので、多額の投資をするとリスクが高い場合
• アパートの外観が、周辺物件と比べて見劣りしない程度までリフォームによって回復できる場合

②メリット

リフォームすると、老朽化した物件でも賃貸に出すことができますし、リフォーム前より高額な家賃を収受できるようになる可能性が高いです。

今、活用できていない賃貸アパートでも、リフォームによって賃貸に出せる状態にすることもできます。
また、最低限のリフォームであれば、コストを抑えて賃貸アパート経営を始めることができます。

③デメリット

リフォームのデメリットは、設備の入れかえにとどまるので、物件に高い付加価値を付けられないことです。
いくら手を入れたとは言え、新築物件とは比べものになりませんし、得られる賃料額も、新築物件やリノベーション物件と比べると見劣りするでしょう。

また、老朽化が激しい場合には、リフォームだけでは対応できない可能性もあります。

老朽化した物件に、小さなリフォームを繰り返して費用だけがかさみ、効果的に賃借人が集まらないケースもあります。そういった場合、「初めから建て替えや大規模修繕をしておいた方がよかった」ということもあり得るので、当初の見極めが重要となります。

2-2. リノベーション（改修）

リノベーションは作り変えるということで、新しい機能の追加や、デザインを刷新するなど、住まいをグレードアップし価値を上げることを言います。

例えば、日焼けし色あせた外壁をモダンなデザインに変更したり、蛍光灯など古い照明を、スポットライトや間接照明を組み合わせたお洒落な照明に刷新することなどがそれに該当します。

リフォームとの違いは、リフォームは「修理、修繕」にとどまるのに対し、リノベーションでは物件の価値を高める「改善」を伴うことです。

たとえば、壊れた水回り設備を修理したり、古くなったキッチンを入れ替えたりするのは「リフォーム」ですが、アパートにオートロック機能を導入したりお洒落なエントランスを設置したりするのは「リノベーション」となります。

リノベーションをするときには、リフォーム以上にさまざまなプランが考えられるので、ケースに応じたものを選択する必要性がより高くなります。

「良い物件にしよう」と思って高級過ぎる仕様にしても、需要がなければ意味がありません。
近隣の賃料相場や人気の物件の設備内装などを見て、回収できる程度の適切な投資をしましょう。

①リノベーションすべきケース

リノベーションすべきケースは、以下のような場合です。

• 物件が老朽化しているが、取り壊すほどではない場合
• 設備が古く、流行遅れになっているので全面的に見直したい場合
• お洒落な物件に生まれ変わらせたい場合
• ローンを組まずに賃貸アパート活用したい、もしくは組むとしても低額にしたい場合

②メリット

リノベーションをすると、古い物件でも大きく印象を変えることができるので、賃料を高く設定しやすいです。

たとえば、オートロックのついているマンションと、ついていないマンションでは、同じエリアの物件でも賃料が変わってくるでしょう。

新築ほど費用がかからないので、新築物件よりも賃料を抑えて、賃借人を集めることも可能となります。

③デメリット

デメリットは、どこまでリノベーションすべきか判断しにくいことです。
やり過ぎても失敗しますし、反対に小さすぎるリノベーションではインパクトが小さく、あまり意味がないケースもあります。

2-3. 大規模修繕

賃貸アパートが老朽化している場合には、大規模修繕が必要なときがあります。

大規模修繕とは、性能を維持し老朽化を防止するために計画的に行なわれるもので、屋根を全面的にふき替えたり、設備器具を大々的に取り替えたりする、大規模な修繕工事のことです。

リフォームやリノベーションと混同されることもあるので、違いを見ておきましょう。
リフォームは、ちょっとした雨漏りの修繕や、故障した設備の交換などの個別の対応を意味します。

リノベーションは作り変えるということで、新しい機能を追加したり、デザインを刷新するなど、住まいをグレードアップし価値を上げることです。

これに対し大規模修繕は、賃貸アパート全体を修繕することです。
それにより、かかる費用も工事の規模も全く異なってきます。

大規模修繕を検討する築年数の目安として、10年周期で大規模修繕の検討を行うのが一般的です。
国土交通省が出しているガイドラインでも、「大規模修繕の周期は築12年」とされています。

参考：国土交通省「第3編 長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」88ページ

①大規模修繕すべきケース

大規模修繕すべきケースは、以下のような場合です。

• 物件が老朽化していて、全面改装しないと賃貸に出せない場合
• 老朽化している物件のイメージを一新したい場合
• 周辺の物件が標準でつけている設備のレベルに合わせたい場合

②メリット

大規模修繕をすると、物件の見た目がキレイになりますし、雨漏りやひび割れなどのリスクを避けられます。

「大規模修繕済」ということで、賃料を高く設定することも可能となり、賃借人も集めやすくなるでしょう。

③デメリット

デメリットは、費用が高額になることです。たとえば屋上防水するなら100万円以上かかることが多いですし、外壁塗装すると500万円以上かかるケースもあります。

その高額な費用によって、数年間のキャッシュフローが一気に消えてしまうことも考えられます。
費用対効果を得られないのであれば、大規模修繕すべきではありません。

2-4. 建て替え

今あるアパートなどの建物の老朽化が著しいケースでは、建て替えをするのも1つの方法です。

建て替えをすると、自由に設計して新築することができるので、最新の設備を導入したり、流行に合わせた間取りにすることができます。

ただし、建て替えの際には多額の費用がかかるので、ローンを組む必要性が高まります。
また、解体費用も発生するので、単に更地上に建物を建築するより費用がかかることが多いです。

①建て替えすべきケース

建て替えすべきケースは、以下のような場合です。

• 物件の老朽化が著しい場合
• 近隣の賃料相場が高くエリアとして人気も高く、ローンを組んでも元を取れる場合
• 近隣のライバル物件のレベルが高く、競争力を高める必要がある場合
• 手元資金が十分にあり、ローン利用が少なくて済む場合

②メリット

建て替えをすると、物件が新築となるので、賃料を高く設定でき、賃借人も集めやすくなります。

また、流行に応じた設計をして最新の設備を入れられるので、価値の高い物件を建築し、近隣の物件との間での競争力を高めることが可能です。特に、周辺にライバルが多いエリアでは非常に有効です。

③デメリット

建て替えのデメリットは、多額の費用がかかることです。深く考えずに建て替えをしてしまうと、高額なローン返済と多くの部屋が空き室で、赤字経営になってしまうリスクもあります。

また、今は良くても将来人口が減少すると、ローン返済が厳しくなる可能性もあります。
アパートローンを利用するときには、こうしたリスクも計算に入れて、しっかりとキャッシュフローのシミュレーションをしておくことが重要です。

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3. 賃貸アパートの活用方法を決めるポイント

それでは、前章でご紹介した4つの方法のうち、最適な方法はどれになるのかを決めるポイントをこれから解説していきます。

3-1. それぞれにかかる費用の比較

まずは、かかる費用を比較してみましょう。

それぞれの方法をとったときに、どのくらいの費用がかかるかを調べて、支払いができるかどうか、また、どのくらいのキャッシュフローを得られるのか、シミュレーションします。

特に、ローンが必要な場合には、ローン返済中は収益が減りますし、将来の不確定要素が入ってくるので慎重な検討が必要です。リスクを好まない方は、ローンが不要な方法を選択してください。

3-2. 所有する賃貸アパートの立地

物件の立地も重要です。

たとえば、都心で便利な場所であれば、費用をかけてお洒落なマンションや高級マンションなどに建て替えても、十分稼働して元を取ることができる可能性が高いです。

これに対し、不便な場所や郊外の場合などには、あまり費用をかけすぎると投下資本を回収できなくなる可能性があります。

立地によって得られる収益が変わってくるので、近隣でどういった需要があるのか、しっかり調べることをおすすめします。

3-3. 周辺のアパート賃料の相場

物件周辺の賃料相場を調べることも、非常に重要です。

当然ですが、都市部と地方ではまったく賃料相場が異なりますし、同じ市内でもエリアによって賃料に差額があるものです。

最近では、ネットで賃料相場を簡単に見られるサイトもあるので、利用してみると良いでしょう。

相場をもとに予想される賃料を計算して、利回りやキャッシュフローのシミュレーションをしてみてください。

3-4. 周辺地域のアパート物件人気の有無

周辺地域における賃貸アパートの人気の有無や程度も重要な要素です。

たとえば、既に近隣で多くの空き室が発生しているような状況であれば、アパートを相続しても賃貸経営に参入しない方が良いこともあります。少なくとも、多額のローンを組んでアパートの建て替えなどするようなことは避けるべきです。

一方で、賃貸アパート需要が高く、入居者には困らないようであれば、お金をかけても回収しやすいですし、将来の資産価値が上がる可能性もあります。

また、今は人気があるけれども、将来人口減少が予想される場合などには、長期間のローンを組むのは避けて、手元にあるお金でできる範囲の投資をするのが良いでしょう。

3-5. アパートの老朽化の程度

建物の老朽化の程度も重要な判断要素です。

新しい状態であれば、ほとんど手を入れずにそのまま貸すことも可能ですし、少しのリフォームなら費用もあまりかかりません。

反対に、古くなってしまっている場合、リノベーションして価値を高めることも考えるべきです。また、老朽化が著しく、そのまま賃貸することが難しそうなら、建て替えも検討すべきです。

3-6. アパートの売却、生前贈与

最後に、物件を活用しないなら、アパートを売却することを検討しても良いでしょう。

売却すると、管理は不要になり、固定資産税も発生しなくなります。反面、資産を失うことになり、将来得られるはずだったさまざまな利益を得られなくなります。

しかし、賃貸経営に関心がなく、相続人も関心を持っていない場合などでは、売却してしまうのが良いでしょう。

もし、相続人にアパート経営に関心を持っている人がいるなら、そういった人に生前贈与するのも1つの解決方法となります。

コラム ～建て替え時の賃借人への対応について～

老朽化した賃貸アパートの建て替えや、改修工事等を行う際、賃借人に退居してもらわなければならない場合があります。

しかし、賃借人にとっては住み慣れた家を明け渡さなければならないことに不満を持つ方もいます。

また、賃貸借契約においては『賃借人の権利が強く、正当な理由がない限り、賃貸人からの立ち退き要請に応じなくてよいこと』になっています。

老朽化が激しい建物の建て替えは、新しい賃借人を付けるなど経営上のためだけでなく、地震や火災などによる倒壊を防ぐためにも避けられません。

そのような場合の建て替えは正当な理由に該当し、立ち退きを要請することができます。

※立ち退きを要請するためには、賃借人に対し6か月以上前に申し入れ、了承してもらう必要があります。

ただし、賃借人は住まいを失うことになるのでスムーズに退居いただくために、仮住まいを用意したり、5～6か月分の家賃に相当する立退料を支払う必要があります。

まとめ

いかがでしたか？

賃貸アパートの活用方法はさまざまですので、費用対効果も考えながら、ケースに応じて最適な方法を検討する必要があります。

近隣の賃料の相場、エリアの人気度、リスクの程度、目標にしたいキャッシュフロー、物件の老朽化の程度などにより、賢く判断して、賃貸アパート経営を成功させましょう。

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この記事を監修│専門家プロフィール

• 

• 富田 浩司

  ファイナンシャルプランナー
  富田FP事務所 代表

ゴールドマンサックス証券などの勤務を経て2007年に富田FP事務所を設立。主に、子育て世帯のマネープランをテーマに、講演、執筆活動などを行い、金融リテラシー向上に努める一方、FP相談では本音で話し、本気でサポートするFPとして、多数の顧客から支持を得ている。

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