【建築事例】市の道路拡張を機に新築アパートを建設。こだわった差別化戦略とは？／横浜市港北区

今回の物件は、横浜市港北区にある1R6部屋、1LDK3部屋の紹介です。

母名義の賃貸アパートの建て直しを検討していた大家のchokotonoさん（仮名）。検討していた最中に、道路拡張工事により土地の一部を市に引き渡すことになりました。それがきっかけで、残った土地に新築の賃貸アパートの建設を開始。初めての賃貸アパート建設で意識したことや、感じたことについて伺いました。

5社から見積りをとってわかったこと

――土地活用のきっかけについてお聞かせください。

私の母がアパートを持っていまして、それの建て替えです。そのアパートは築40年近い建物で、老朽化が目立っていました。造りは軽量鉄骨で比較的耐久性もあり、塗り替えなどのメンテナンスも行っていたので、住むには問題なかったのですが、外階段の鉄さびが気になっていました。

気になりつつも5年ほど建て替えを悩んでいたのですが、ちょうどそのタイミングで横浜市からアパート前の道路拡張工事の話があり、所有していた土地の一部を横浜市に売却することになりました。建物も壊すか修繕するかという話になったのですが、アパートの一部を切り取って、残りを生かすというのは現実的じゃないですね。そこで、これを機に建て替えました。

物件は、1Rが6部屋、1LDKが3部屋です。

――はじめての「建て替え」となるわけですが、どこから着手されましたか。

まず、インターネットで建て替えについてリサーチをしていたら、HOME4Uの広告が表示されて見てみました。NTTデータ系列が運営しているということと、口コミも見たら悪い評判はなかったので、使うことを決めました。

一括見積りサービスを使って依頼したのは5社です。

HOME4Uのよかったところは、町の小さな建設屋さんに近いようなハウスメーカーからアパート専門、中堅、それから大手のハウスメーカーまで全部網羅しているところです。その全部の規模から見積りを取ってみたいと考えたんです。それで返ってきたのが5社でした。

実際、見積りを取ってわかったんですが、ちゃんと話を聞いて、きちっとした見積りを出してくるところもあれば、いきなり「会いましょう」って言うハウスメーカーもあります。12月末に某大手ハウスメーカーの事務所まで行って話をして、年明けにもうすこし詳しく話をすることになったのですが、それっきり何の連絡もなくて、それには驚きましたね。そこで選択肢が1つ減りました。

比較的小さなハウスメーカーが持ってきた見積りは、よくあるアパートといった感じで、提案力不足を感じました。ご提案には感謝しつつお断りをしました。

残りの3社は営業の方が非常によかったです。急いで提案するという形じゃなくて、こちらのいろんな話、例えば、私の家族のことなどを聞きながら、どういうものを望んでいるのかということをじっくり聞いてくれる。その上で自社のよさをしっかり説明してくれました。

――その中からセレコーポレーションに決めた要因はなんでしたか。

もしかしたら、私は結構注文が多い施主だったのかもしれません。私の注文に対してすぐに回答してくれるところが決め手になりました。

図面の打ち合わせのときに一部を変更したいと思ったときも、セレコーポレーションさんはすぐに対応してくれたのに対し、候補に残っていた他社は「うちのパターンはこれです。そこを変えるとなると、設計図を描くのに時間がかかります」と言われました。それで、気持ちがだんだんセレコーポレーションさんに移っていきました。

――やはりアパート経営の専門店をうたっているだけあって、柔軟に対応してくれたのですね。

セレコーポレーションさんは、ちょっと面白い空間提案されているハウスメーカーさんで、私はそれが好きですね。ワークスペースをしっかり確保したり、洗面スペースのデザインも凝ったりしています。付加価値をきっちり付けてくれるから、それに対してオーナーとしては、家賃をいい値段で設定しやすい。

あとは、一番広い部屋のキッチンも柔軟にカスタマイズしてくれました。初めはカウンターキッチンだったのですが、壁にキッチンを寄せた方が、残ったカウンターをワークスペースとして大きく使えるんじゃないかって。そういう話をしたら、すぐに対応してくれました。

一定範囲内ですけれども、セレコーポレーションさんはカスタマイズがお上手です。

周辺物件との「差」をいかに出すか

――物件は「差別化」を意識されたと聞きました。こだわりやポイントを教えてください。

こだわりといえば、すべてにおいてそうなんですが「ちょっとこじゃれた感じにしたい」という希望がありました。

たとえばクローゼットの扉。スライド式のグリーンのすりガラス様になっており、すごく気に入っています。これを他の部屋にも取り入れたくて、一番大きい部屋の、部屋と部屋との境に戸袋式引き戸に採用しました。見栄えのよさは意識していて、その点でもセレコーポレーションにしてよかったなって思っています。

こういったデザイン性を意識した理由が「差別化を図りたい」と思ったからで、周辺物件との違いをアピールできればと思いました。

最寄りが学生街なので、古いアパートがたくさんあり、それがうちと同じような理由で建て替えが進んでいます。新しい物件は、明らかに大手のハウスメーカーのものだとわかるようなデザインや色合いなんですね。だから外観で差別化を図りたい。そこで、セレコーポレーションさんのいくつかあるシリーズの中で、高いシリーズのものを選びました。それが、レンガ調のものです。通路には青銅色のランプが付いて、まさに東京駅や横浜レンガ倉庫みたいな感じです。

入居者の想定は、都内にお勤めの三十代前半の、特に女性ですかね。おしゃれで、オートロックも付いているので、そういった層を意識しています。

――セレコーポレーションとのやり取りでほかに印象的なことはありますか。

一番大きな部屋の間取りについてです。当初、水回りが南に向いていて、生活スペースが北側を向いていました。生活する場所が南向きの方がいいのですが、生活スペースを広く取ると土地の形の都合上、北側を向いてしまう。

再度セレコーポレーションさんと図面の打ち合わせを行ったときに、立ち会った担当者の上司の方が非常に造詣深い方で、私の話を聞きながらその場で「こうですか？」と図面に鉛筆で書き込みをしてくれました。そして、すぐに設計図の対応をしてもらえ、生活スペースを南向き、水回りを北向きに変更できました。

ほかにも、建物とは直接関係ないですが、印象に残ったことがもう1つあります。この土地や建物の名義人は私の母で、存命しています。いずれは……と相続に関連した不安を抱いていました。その件でも熱心にいろいろとアドバイスをくれたのも印象的でした。

これからオーナーになる方へ

――予想外のことやトラブルなどはありましたか。

今の段階でトラブルは無いです。ただ、もっとこうすれば良かったかなって思うところはいくつかあります。

今の時代のアパートって、いろんなものが付いているじゃないですか。私の若い頃はオートロックが付いていることがすごいという価値観でしたが、今はもう付いていて当たり前だし、宅配ボックスもそうですよね。こういった一定のものは、無いと逆に不満になってしまうかもしれない。だから付けたのですが、居住空間にもっといろいろ付ければよかったのかなと。

あとはIoT対応にするとかですね。IoTはセレコーポレーションさんから勧められたんですけど、費用が結構かかるので止めました。でも、長い目で見れば、収益に寄与してくれたんじゃないかなって考えます。

――管理方法について教えてください。

管理会社はセレコーポレーションの関連企業です。建築とパッケージみたいな感じで提案を受けました。私はこれまで個人で管理をしていたんですけど、「24時間、管理の対応をしています」と言われると、ちょっと心が動いちゃいますよね。

驚いたのですが、今の時代は、管理サイトのマイページみたいなものがあって、そこを通してコミュニケーションを取るようです。あと、入居者に何かトラブルが起きたとき、24時間対応のコールセンターがあると聞いたので、家賃の集金を含めた基本的な管理はお願いします。

ただ、あれもこれも任せっきりはよくないかもなと。私の考えでは、100%人に任せきりになっちゃうと、物件の状態ってのがわからなくなってしまう。これまでも、月に1回は物件に行って、清掃し、建物や周辺の状態を見てきました。それは継続するつもりです。

管理は誰かに任せれば、その分お金が持っていかれます。年を取ってできなくなったら管理会社を頼るのもいいかもしれないですが、自分でできる範囲は自分でやった方がいいと思います。

自分の目で見て思ったのは、ゴミの処理ですね。例えば、私が住んでいる地域の近所を散歩していると、物件の前がゴミで溢れているアパートがあります。こういったことは、結構問題になるケースが多いと思います。

管理会社に任せればやってくれるかもしれないですけど、やはり自分で見てどういう人がルールを守っていないか確認して、守ってもらうよう直接お願いすることができる。そういうことをきちんと自分でやって、ご近所に迷惑を掛けないような物件にすれば、よりよい資産にすることができるのではないでしょうか。

――最後に、これから建てる人に向けてアドバイスを一言お願いします。

やっぱり、まずはいいパートナーになるハウスメーカーを見つけることですね。そして、妥協しないこと。妥協して臨むと全然いいこと無いので、最初は自分の要求を100%出すことだと思います。で、現実的にはお金の問題が出てくるので、そのときに優先順位の低いものからマイナスしていく。それは妥協にはならないと思います。

あとは、HOME4Uのような一括見積や、企業を比較できるサイトをうまく活用するといいと思います。本当は妥協せずに1社ずつ自力でいろんなハウスメーカーを見て、連絡をしていくのがいいんでしょうけど、僕のように勤め人だと時間が無い。仕事と建設の両立が難しくなっちゃって、途中で心が折れてしまいます。そういう意味では、こういったサイトをうまく活用すべきだと思いましたね。

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(※1) 2024年3月現在 (※2)2023年10月～24年3月実施のHOME4U満足度調査およびオーナー意識調査より

※記事内の情報は全て取材当時のもの