「DKセレクト」でアパート経営！メリットと注意点

アパート経営を始めるにあたり、最適なアパートブランドを選ぶのは、今後何十年続くアパート経営を成功させる一つのポイントです。

今回は、人気のアパートブランドのひとつである、大東建託の「DKセレクト」について、メリットと注意点を解説いたします。

「DKセレクト」は木造・鉄骨造をはじめとし、鉄筋コンクリート造など、多種多様な建築プランがあることが魅力のひとつです。

なお、「DKセレクト」の建築を検討されている方は、以下のボタンからから土地情報を入力すると、「アパート建築プラン」を取り寄せることができます。ぜひご活用ください。

1.DKセレクトでアパート建築と経営をするメリット

DKセレクトの大きなメリットは以下の通りです。

1-1.施工率トップの大東建託のアパートブランド

DKセレクトは、大東建託が展開している賃貸住宅の総合ブランドです。
大東建託は、市場経済研究所が発表する「2020年度全国戸建・アパート供給ランキング」で第1位を獲得し、同じランキング調査で連続12回も1位を取り続けている、人気と実績のあるハウスメーカーです。

【参考：大東建託資料】

DKセレクトでアパートを建てる時には、まずコンサルティングから入ります。
大手企業である大東建託だからこそできる、計画地の個別調査と社内審査・エリア別市場調査と分析・入居者ニーズ調査と分析を綿密に行い、活用予定地に適したアパート像を導き出します。

その上で、今まで「賃貸だから」とあきらめてやらなかったことを、入居者サイド・オーナーサイドの両面からサポートし、潜在的に活用予定地周辺で求められているニーズを満たせる、新しい価値観を持つ賃貸住宅ブランド提案をしています。
賃貸であれば、アパート・マンション・戸建てを問わずに対応し、持ち家のような満足度とマッチ率の高く相性の良い賃貸住宅つくりをサポートします。

1-2.建築プランが豊富

DKセレクトは、建築プランが豊富です。例えば、木造アパートだけでも、以下の種類が揃っています。

【参照：大東建託　商品紹介】

上記の表に加え、一部鉄骨、または鉄骨造・鉄筋コンクリート造などから選べます。

DKセレクトの工法には、CLT工法・2×4工法・エコプレカット工法・鉄骨造・鉄筋コンクリート造5種類の工法から、建築物に適した方法を選んで建てることができますが、DKセレクトのメイン商品は2×4工法・エコプレカット工法を使った木造建築です。

どちらの工法でも、「劣化対策等級3」という約75年～90年の耐久性に設定されている設計･仕様と同等の仕様を標準採用しているため、適切な手入れにより、マンションより長持ちする木造住宅にすることも可能です。
【参照：大東建託　会社紹介】

1-3.特徴のあるアパート経営ができる

DKセレクトのアパート経営プランには、ベースとなる建物のデザイン以外にも、ライフスタイル提案を組み込むことができます。
土地活用の相談の段階から、オーナーの考えと、活用予定地周辺エリアの入居者データなどから、潜在的に求められている賃貸住宅を想定し、両者がマッチングできるような住まい作りのサポートができます。
例えば、すでにあるライフスタイル提案としては以下のようなものがあります。

1-3-1.ペット共生オプション「にゃんRoomわんRoom」

ペットとの暮らしに欠かせない生活アイテムが、はじめから室内で標準仕様になっているペット共生の賃貸住宅です。

ペットを飼っている方は、基本的に賃貸難民です。
市場に出ているペットOKという賃貸住宅でも、実際には猫だけ、犬でも小型犬だけ、鳥だけ、鳴き声を出さない動物だけなど建物による細則が多く、すんなり入れることは稀です。

もともと日本の賃貸住宅は、動物を飼ってはいけないという前提があるため、のちにペット可物件になったとしても、どうしても一つの建物にペットがいる部屋・いない部屋が混在することになり、トラブルを極力避けるために細かなルールを設けて対応をしています。

仮にペットOK物件だったとしても、動物が共に暮らす前提では建てられてはいないため、安全にペットと暮らすためには、買い主としてさまざまな対策を室内に施す必要があり、これらが、退去の時に原状回復費用負担のトラブルの元になることがあります。

ペット共生オプション「にゃんRoomわんRoom」は、はじめからペットありきの仕様となっているペット共生型の賃貸住宅にすることができます。ペットありきで作られた建物には、他にも動物を家族として飼っている方がいるため、動物に対して理解のある入居者であるケースが多く、気持ちの上でも安心して引っ越しができ、同じような賃貸がない場合には、長期の更新にもつながりやすくなります。

1-3-2.賃貸でもIoTができる「DK SELECTスマート賃貸」

家電やセンサーが相互につながり合うIoTサービスは、これまで戸建て住宅を中心に推進されてきましたが、DKセレクトでは、賃貸住宅でも戸建て並みのスマートホーム化を実現し、DKセレクト独自の新しい住みやすさとして提供しています。
例えば、DKセレクトでは、以下のようなものが順次、スマート化されます。

これらの機能は、ワンルームからでも取り付けが可能です。基本的には、これから建築をする建物に採用するため、賃貸建築プランとしては現在試行中の状態ですが、すでに実装・稼働しているアパートやマンションがあります。

1-3-3.働く女性の目線で考えてきたプロジェクト「女子ゴコロオプション賃貸」

女性目線で考えた、女性が暮らしやすくなるための建築プランです。女性専用アパートや、女子大などが近くにある賃貸アパートに採用すると、入居率アップにつながりやすくなります。

女性だと、これらのちょっとしたオプション設備があれば「確かに便利だな」と納得する方は多いかと思います。
自分でDYIや100均ショップでかわいらしいものを購入して取り付けることができるものもありますが、賃貸住宅はどうしても「壁にキズが付いたら敷金が……」などが気になり、思う様にはできないのが現実です。

このような、ちょっとしたことが最初から揃っていれば、ライフスタイル満足度は大きく上がり、転勤や結婚などのかなり大きな理由がなければ、カンタンには引っ越したくないと思い、契約更新と安定収入につながっていきます。

これらのコンセプトは、アイデアを丸ごと使ったアパートにすることも、一般的なプランの中に一部導入することもできます。コンセプトのある賃貸住宅には、そのライフスタイルを必要とする入居者が集まり、「ここに住み続けたい」と愛着を感じてくれるため、長期間の契約が期待でき、安定的なアパート経営につながります。

1-4.時代に沿った設備仕様がある

前項で紹介したスマートハウス化以外にも、DKセレクトでは、従来タイプの不動産賃貸システムの一部をスマート化し、時代に合った賃貸ライフスタイルのサポートをしています。時代に沿ったスマート化には、以下のようなものがあります。

従来型の不動産賃貸システムなどの中で、現代のスタイルに合わなくなったものをスマート化し、今の時代に合った仕様に変更しています。特に入退去と毎月の家賃支払いにクレジットカード利用ができれば、比較的大きな金額が必要になる引っ越しも、資金の心配をせずに動けます。

また、家賃支払額は毎月の支払の中でも比較的大きな金額ですので、カードポイントなども貯まりやすくなるため、家賃のクレジットカード払いは潜在的なニーズが高いサービスです。

DKセレクトの賃貸には家具のレンタルがあり、高速WIFIが標準仕様であることで、手ぶらで好きな時に好きな場所へ移動ができます。引っ越し費用や、新しい家具のための大きな費用が発生しないため、例えば、転職や転勤の場合でも、DKセレクトからDKセレクトへ移るのであれば、入退去時とも、文字通り身一つとスマホだけで引っ越しが完了します。

このようなライフスタイルは「物を持たない」「物を買わない」ミニマリスト志向が多い20代後半からの世代にとっては、当然なくてはならないライフスタイルサポートであり、今後の賃貸経営の標準仕様となっていく可能性が高いでしょう。

1-5.独自の防犯セキュリティシステムがある

DKセレクトの賃貸住宅には、「DK SELECTセキュリティ」という、防犯に関する第三者機関認定仕様「防犯優良賃貸」の認定を受けている独自のセキュリティシステムがあります。

外構・設備・管理の3点から防犯対策をし、不審者を近づけない・侵入させないようにし、万が一の場合にはしっかりとガードができるように設計段階から対策をしています。

これらの高度なセキュリティが標準仕様となっている賃貸住宅はまだ珍しく、同エリアのアパートとの明確な差別化が図れます。また、DKセレクトセキュリティで推奨する防犯賃貸住宅としての機能の一部を、建築設計の段階で外し、運営費のコストダウンをすることもできます。

1-6.入居率が高い

DKセレクト賃貸住宅の募集は、テレビCMなどでもおなじみの自社ブランド「いい部屋ネット」「ハウスコム」を利用した全国ネットでの入居者募集ができます。

大東建託の直営店舗・仲介専門子会社・協力不動産会社などを含め、SNS・アプリ・雑誌・テレビCM・ネット広告などの多様な広告媒体を使った強力な入居者募集活動ができ、97.2％*もの高い入居率と、全国賃貸住宅仲介件数11年連続で1位を維持しています。これらは運営開始後の空室リスクの不安を解消する重要なポイントとなります。
*大東建託グループ調査2019年度実績

1-7.運営中のアパートリフォームからの参加もできる

DKセレクトの賃貸住宅は、アパート経営プランには珍しい、リフォームからの途中参加ができます。例えば、すでに運営中のアパートやマンションを経年劣化によるリフォームや大きな修繕を検討している場合などでも参加ができます。

対象はアパートだけではなく、賃貸併用住宅・店舗付き住宅などの賃貸運営をしているタイプの建物であれば、基本的に対応をしてくれます。DKセレクトのリフォームにより、アパート経営における以下の問題がクリアできます。

一度に全てをリフォームしなくても、必要なところから・リフォームが必要なお部屋から個別にスタートすることができます。また、経年劣化が進んでしまい、取り壊しかフルリフォームかをご検討のケースでも対応できます。

どの用途に応じたものでも、大東建託のDKセレクトの基準でプラン提案しますので、DKセレクトでのリフォーム後からは経営するアパートがDKセレクト仕様となります。
【参照：DKセレクトリフォーム】

1-8.最長35年の借り上げシステムがある

DKセレクト賃貸住宅には、最長で35年の一括借り上げプランがあります。一括借り上げスタート時から10年は賃料固定、その後は5年ごとの見直しとなります。一般的な一括借り上げシステムが30年・2年ごとの見直しである点と比較すると、長期で安心できる借り上げシステムです。

一括借り上げによるアパート経営の中で、オーナーの収入に影響を与えるのは、退去のたびに発生する室内の原状回復費用と経年劣化による建物への修繕費用の支出リスクです。大東建託では、大手ハウスメーカーとして独自の大量一括仕入れや施工体制の調整をすることによって、建材コストを抑え、原状回復費・修繕費用のコスト減に成功し、オーナーへの賃料支払いの減額の要因となる支出リスクを可能な限り回避しています。

35年の一括借り上げには、以下の2プランがあり、どちらも大東建託とオーナーが取り決めた建物本体・建物設備・部屋設備の修繕項目を定められた期間、実施していきます。

このように、DKセレクトならではの魅力はたくさんあります。
大東建託でアパート建築を考えている方は、直接問い合わせをしてみるのもいいですが、他のアパートメーカーのプランと比較してから決めることをおすすめします。

なぜなら、ご所有の土地により最適な活用方法は異なり、実は自分が考えていたアパートメーカーより、最適なプランが見つかることもあるためです。

ただ、複数のハウスメーカーに都度問い合わせをするのはとても手間がかかります。
複数のメーカーから建築費・収益予想を取り寄せるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」での一括プラン請求をご利用下さい。
ご所有の土地のエリアと広さなどの項目を入力するだけで、最大10社までの建築プランを取り寄せることができます。

複数を比較してみて、これはと思うものがあれば、現地調査に来てもらうことで、より明確なプラン作成が可能です。
DKセレクトを候補の中に入れるのであれば、申込の最後のページで「大東建託」にチェックを入れてください。

最大10社のプラン比較はこちら

2.DK セレクトはこんなオーナーに向いている

DKセレクトのアパート経営に向いているオーナーのタイプをまとめました。

2-1.特徴のあるアパート経営をしたい方

前章で解説した通り、DKセレクトはペット共生・IOTによるスマート賃貸・女性向けオプション賃貸など、従来型のアパートに特徴を付けるためのオプションプランがあります。

これらのプランは、建物全部に標準装備する以外にも、個別の部屋にだけセットすることも可能です。例えば、窓からすぐ庭や路面に出られるアパート1階部分だけペット共生プラン（犬）を採用し、2階は猫用のプラン、または通常のプランのみなど、オーナーと入居予定者の希望が合致するような柔軟なプラン設定が可能です。

また、退去の際に個別にオプションプランによる修繕もできるため、一度建てたアパートでも、ニーズに合わせて部屋ごとに生まれ変わらせることもできます。周辺の競合アパートとは違う、明確な個性を打ち出したい場合には、DKセレクトでの賃貸アパート経営が向いています。

2-2.長期間安定したアパート経営をしたい方

DKセレクトの一括借り上げシステムは基本が35年の長期です。
一括借り上げスタート時から10年は賃料固定、その後は5年ごとに家賃を見直しします。

他のハウスメーカーの一括借り上げシステムは、基本が30年、家賃見直しは経営スタートから2年ごとであることと比較すると、DKセレクトの賃貸は、長期で安定した家賃収入を確保できます。

アパート経営は20～30年単位で運営する事業ですので、長期的に安定した、家賃収入・返済計画・節税対策などができるため、DKセレクトであれば、はじめてのアパート経営でも、時代の変化に上手に合わせながら運営していくことができます。

2-3.建築費を抑えたい方

DKセレクトは、ほとんどが木造建築であるため、鉄骨造の建築物より建築費を抑えることができます。
また、施工数・賃貸仲介数とも全国で常にトップを誇るハウスメーカーだからこそ、スケールメリットを利用したコスト削減を得意としています。

あくまで目安ではありますが、他の大手ハウスメーカーの坪単価と比較をすると、DKセレクトの坪単価は抑えられていることがわかります。
実際はオプションなどの費用が追加されることがあるため、詳細な費用は各ハウスメーカーにお問合せください。

【参照：住宅産業新聞社　2019】

DKセレクトでアパート建築をする場合には、オプションプランを一部利用することも想定して、坪単価約70～80万円で試算をしたものを比較してみましょう。

アパートの建築費は、延べ床面積に坪単価を乗じたものが建築費の目安になります。今回は、延べ床面積が100坪だったケース（25平米のワンルーム4室のアパート建築を想定）で比較をしてみます。

2-4.賃料の見直し期間は少し長めが良い方

DKセレクトで一括借り上げをした場合は、アパート経営がスタートしてから最初の10年間は賃料が固定、その後、5年ごとの賃料見直しをします。一般的な一括借り上げスタイルをとるハウスメーカーの多くは、アパート経営がスタートしてから2年ごとの短期間での賃料見直しですので、DKセレクトのアパート経営は、基本的に長期で運営するようにプラン設定されています。

アパート建築のために銀行から借り入れをした場合にも、はじめに10年間もの長期間に家賃固定がされていれば、かなり安心した返済計画が立てられます。また、10年の固定賃料期間が終わった後にも、家賃見直しが5年ごとであれば、市場経済の変動によって不動産相場が下落したとしても、すぐには家賃収入への影響が出ないため、対策を練る時間があり、堅実なアパート経営ができます。

また、はじめてアパート経営をされる方が、長期の運営期間中、不動産にまつわるさまざまな手続きやお悩みごとに困らないような配慮をしており、DKセレクトオーナー向けに、以下のような万全のサポートを用意しています。

3.DK セレクトでアパート建築・経営をする際の注意点

本章では、DKセレクトでアパート建築とアパート経営をお考えの方向けに、知っておくべき注意点をまとめています。

3-1.木造の場合は防音対策強化を要検討

DKセレクトに限った話ではないですが、木造アパートを建てる際には、出来るだけ、防音機能が高まるような建材を選択しましょう。DKセレクトでは、大東建託がオリジナル開発をした遮音床ディートーン55を標準採用しているため、上下階の物音に関しては比較的遮音性が確保されています。

隣接する部屋同志の遮音性に関しては、大東建託独自の施工として、千鳥壁という、音を横に伝わりにくくする工法を採用はしていますが、・複数人で集まった時のワイワイとした声・子供の叫び声などの高音に関しては、一般的なアパート同様の遮音性しかありません。

　対策　

通常では大きな問題にはならないことが多いのですが、より静音性を確保するのであれば、DKセレクトのオプション施工である高遮音界壁「Rr55」を採用することで、生活音はほぼ伝わらなくなり、高音に関してもマンションと同程度の聞こえに変わります。静音性を確保することにより、生活の快適さがアップするため、退去率を下げることができます。

3-2.入居者負担が重くなることがある

DKセレクトの一括借り上げでは、建物の状態を継続的に良好に保つため、退去時の原状回復作業が一括借り上げプランに組み込まれています。これは、特に大きな汚れや破損などがなくても、賃貸物件の劣化を修復する作業として行われるものです。

入退去時の清算費用として、賃貸プランに組み込む・組み込まないことをオーナーサイドで決めることもできますが、標準では入居者の負担になる設定となっています。そのため、退去をする方からすると、大して汚しても壊してもいないのに、退去時に原状回復費用としてまとまった金額を支払わなければならないため、トラブルになることがあります。

いい部屋ネットやハウスコムでの賃貸住宅検索の際には、この費用を払わなくても良い賃貸プランからも部屋を選べるのですが、入居先を探している時点では、一般的な賃貸住宅のルールで探しているため、あまり仕組みを理解しないまま契約をしてしまっていることがあります。入居時の重要事項説明でも、担当者が必ず説明をしているのですが、退去の時までには忘れてしまっていることもあります。

　対策　

クレームそのものは、仲介をした不動産会社の担当者に行きますので、オーナーが直接文句を言われることはないのですが、最近はSNSなどへの書き込みをされてしまうため、注意が必要です。

入居時の担当者の重要事項説明の前の段階で、プランの説明をしっかりしてもらうことが重要です。

3-3.営業所によって対応にばらつきが生じる可能性がある

大東建託は、従業員数17,757人もの大企業であり、大手ハウスメーカーです。アパート建築・戸建て住宅・ビル建築などから、賃貸住宅仲介業「いい部屋ネット」「ハウスコム」などを含め、強いブランド力のある企業として評価が高い企業です。

多くの従業員を抱えているからこそ、ご自身とはあまり相性の良く無い担当者にあたってしまう可能性も考えられます。

　対策　

前述のとおり、同社のオーナーへのサポートは非常に充実しています。
当然要望があれば担当者の変更もできますので、あまり話がかみ合わず、相性が合わないと感じた場合には、遠慮なくその旨をオフィスに連絡して、担当を変えてもらうことができます。大きな金額を動かすアパートの建築で、資金計画やプラン設計など、今後、数多くのやり取りが発生することがわかっていますので、オーナーの意志疎通のしやすい方に変更してくれます。

4.まとめ

大東建託は国内有数の実績と信頼があり、特にオーナーから人気の高いDKセレクトは数多くの建築プランと、個性のあるオプション建築ができます。建築費も、他の大手ハウスメーカーと比較すると柔軟性があり、アパート経営がスタートしたあとのサポートも充実しています。

DKセレクトが気になった方は、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」の無料一括プラン請求をご活用ください。

アパートの建築費はいくら？