シャーメゾンでアパート建築をしたいなら知っておくべきリスクと対策

シャーメゾンでアパートを建てようかと思っているけれども、具体的にはどんなものなのかが気になる。他のハウスメーカーとも比較したいけど、何をどう比較すればいいのかがわからないと、お困りでしょうか。

そこで今回は、シャーメゾンでアパート建築をご検討の方向けに以下のようにまとめました。

最後までお読みになれば、シャーメゾンのアパート建築に関して理解が深まり、より具体的な建築プランを見てみたいと思えるようになります。

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1.シャーメゾンでアパート建築と経営をする8大メリット

本章では、シャーメゾンでアパートを建て、アパート経営することを選択した場合の、8つのメリットをまとめました。

1-1.メリット1　アパート着工数が多い大手安定企業

シャーメゾンは、国内のトップハウスメーカーの一つである、積水ハウス株式会社の賃貸住宅ブランドです。アパート建築、賃貸併用住宅、店舗併用などの、賃貸部分が発生する家を取り扱っています。

積水ハウスは、株式会社市場経済研究所が発表した「2020年度全国戸建・アパート供給ランキング」で、第3位を獲得、それ以外の年度でも、毎年トップ5にランクインする人気企業です。

【参照：全国住宅・マンション供給調査 企業別ランキング 2022年版より抜粋】

長期間、高い国内実績を出し、住宅着工数累計250万戸を超える、積水ハウスの住まいづくりの実績とノウハウを凝縮して作られた賃貸住宅商品が、シャーメゾンということになります。そのため、アパート建築を検討する方が、一度はパンフレットや展示場などで見聞きをし、アパート建築プランの一つとして検討したことがある商品の一つであり、認知度が高いことが特徴です。

土地オーナーにとっては、企業の安定性・ブランド力ともに非常に安心感があり、万が一のことがあった時にでも、迅速に適切な対処を期待できるという点でも、信頼性の高い企業と言えます。

1-2.メリット2　建築プランが豊富

積水ハウスのシャーメゾンは、アパート建築プランの企画力の豊富さで定評があります。シャーメゾンの建築プランが豊富な理由として

このように、積水ハウスのシャーメゾンは、画一的ではないアパートを建築するためのプランが豊富です。そのため、アパートつくりなどに不慣れな人がイメージしている「こんな感じがいい………」というフワっとした希望を、「例えば、こうすればどうでしょう？」と具体的に再提案し、一緒に建築プランを作り出す提案力があるので、一緒に計画を練っていてもとても安心感があります。

シャーメゾンは誰もが聞いたことがあるハウスメーカーのブランド商品であり、アパート建築プランが豊富であることがわかりました。アパート建築のプランは、各ハウスメーカーとも特徴のある商品を用意していますので、シャーメゾンが気になっていても、同時に他社のプランとも比較しながらすすめていきましょう。

その際には、一度の入力で複数のハウスメーカーにプラン請求ができる「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用下さい。

シャーメゾンのプラン請求をしたい場合は、最後の会社選択のところで「積水ハウス株式会社」にチェックを入れてください。

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1-3.メリット3　入居満足度が高い

積水ハウス独自の「重量鉄骨β（ベータ）システム構法」で建てられたアパートは、アパートの概念が変わってしまうほどの間取りと住み心地の良さで、入居者満足度が高いのが特徴です。例えば

など、暮らし始めてから感じるシャーメゾンの品質の良さで、入居満足度が上がり、退去される確率が非常に低くなるのが特徴的です。そのため、長期にわたって入居を続けてもらえるため、アパート建築後の経営計画にもプラスです。

1-4.メリット4　入居率が高い

どれほど建物が素晴らしくても入居者が付かないとアパート経営はうまくいきません。しかし、積水ハウスのシャーメゾンの場合は、建築後の入居者募集活動においても、その営業力と入居率の高さで定評があります。

特に、積水ハウスグループが運営する不動産賃貸管理業を通じての入居率は97.7%と非常に高く、ほぼ満室経営が期待できます。（2021年1月現在・積水ハウス不動産グループの管理するシャーメゾンの入居率）

積水ハウス不動産と全国に展開するシャーメゾンショップ契約店・特約店4,200店をはじめ、シャーメゾン専門の賃貸お部屋探しサイト「Shamaison.com」など、多様な窓口展開で入居者募集をします。

また、シャーメゾンのアパートは前項で紹介したように、入居者満足度が高いため、内覧をすると決まる確率が高いため、提携をしている不動産会社も、積極的にシャーメゾン物件を紹介します。そのため、総合的な営業力という点でも魅力のあるアパート建築商品となります。

1-5.メリット5　間取りプランの自由度が高い

シャーメゾンは、積水ハウス独自の構造技術の特徴を活かした、一階の間取りに左右されない間取り設計が得意です。その特徴を大いに活かすため、シャーメゾンの基本的な経営方針として、アパートは3階建て以上を推奨しています。

3階建て以上のアパートには、「重量鉄骨β（ベータ）システム構法」を採用します。これは非常に強靭な構造で地震にも強いのに、各階の柱の位置を自在に動かすことができます。そのため、通常ならば、建物の土台となる、一階部分にある梁や柱の位置に合わせた上階の構造になるところを、シャーメゾンの場合は、上階にどのような間取りを乗せて行っても、建物の構造の強さに影響しないという強みがあります。

【参考例：シャーメゾン　3・4階建て賃貸マンション「べレオ」】

例えば、普通のアパート建築であれば、まずは左図のように建物の四隅に柱が必要であり、その柱を軸にして、右図1階の構造柱（黒部分）の上に、2階部分の通し柱を立てて家の構造と強度を維持する必要があります。

しかし、シャーメゾンの場合には、四隅の柱がなくても良い強構造のため、窓の位置や2階以上の間取りを単独で組み立てて作ることができます。そのため、窓やドアの位置などに制約が少なく、大きな開口部を取った解放感のある間取り設計ができます。

2階建てアパートの場合はここまでの強度は不要のため、積水ハウスがオリジナル開発をしたユニバーサルフレームを利用し、柱ではなく、フレームの位置を移動する方法で、やはり大きな開口部や窓の設置が自由にできます。

このように、従来型のアパート建築とは違う方法を採用しますので、既成概念にあったアパートの間取り以外にも、オーナーの希望で、自在に間取りプランを生み出すことができます。

1-6.メリット6　デザインに高級感がある

シャーメゾンの着工数が高い理由の一つに、その外観・内観の美しさがあります。パッと見たときの美しさ、デザインの良さに惚れこんでしまい「絶対にシャーメゾンがいい」と申し込んでしまうオーナー、入居者が多くいらっしゃいます。

これは言葉で語るよりも、実際に展示会などで現物を見て、体感していただくと、以下のようなことを「なるほど、確かに」と、ご納得いただけると思います。

このように、見た目の問題ではありますが、日本人の心を大きく揺り動かすデザインセンスがあります。これらは、積水ハウスシャーメゾンに所属をする一級建築士と共に働く、デザインや意匠の専門チームであるチーフアーキテクトの存在も大きく影響しています。

1-7.メリット7　遮音性が高くマンションのようなアパート

賃貸物件に入居中のトラブルの元になるのが、生活音を含めた音の問題です。

• 上階の足音がうるさい
• 下の階に足音が響いているのかが気になる
• ドアの開け閉めの音がうるさい
• 子供やペットの声がうるさい
• 音楽やテレビの音が漏れる

など、生活をする上でお互いに気を付けあっても、音への感じ方は人それぞれですので、クレームになることがあります。シャーメゾンは賃貸住宅のプランですので、入居者満足を高めるために、遮音性には非常に気を配っています。

積水ハウスのシャーメゾンは、上階からの衝撃音を大幅に抑えることができる「シャイド55」を標準採用しています。シャイド55の遮音性は、RC構造マンションと同等であり、建てるものがアパートであることを考えると、驚異的な静かさであることがわかります。

このレベルであれば、よほど重たい荷物を肩のあたりからと落とす、子供がソファの上から何度も飛び降りるなどの「ドスン！」という衝撃音以外は響かない、静かな生活が確保されます。

さらに、より高い遮音性を希望するオーナー向けに、業界最高水準のプレミアムな遮音性を誇る「シャイド50」の選択もできます。こちらは、RC構造マンションの遮音性のさらに半分の音しかしなくなりますので、こちらは大きな物音の「ドスン」も、小さくて硬いものが床面に落ちた時の「コツン」も、ほぼ響かないことになります。

1-8.メリット8　最長30年保証のサブリースがある

アパートを建築すると、そこからは長い期間、アパート経営が始まります。多くの方はアパート経営に初めて乗り出すことになりますので、経営に不安を感じる方も多いかと思います。シャーメゾンには、アパートから長期的に安心して収益を得るためのサポートがあります。

一般的なアパート運営の管理委託をする以外にも、積水ハウスグループによる一括借上システムがあります。一括借り上げとは、サブリース・家賃保障制度とも呼ばれるアパートの運営方法です。

サブリースを請け負う不動産会社が、オーナーからアパートを借り上げ、アパート経営と運営（募集・入退去・手続き・集金・督促・修繕業務など）すべてを、オーナーの代わりに行います。

オーナーは、アパートの運営状態にかかわらず、毎月一定の収入が保証されますが、保証される金額は、ご自分で経営されたときの80～90程度になる傾向があります。積水ハウスは、サブリース実績が40年以上ある、経験豊富な一括借り上げシステムのノウハウがあります。例えば

【参照：全国賃貸住宅新聞　2021年管理戸数ランキング①1～50位】

シャーメゾンはすでにアパートブランドとしての地位が確立しているため、建築中でも内覧なしで入居申し込みが入るほど、信頼性の高いアパートです。大手企業ならではの充実したサポート体制と、入居者からの人気に支えられていますので、サブリースでも、安心して運営を任せることができます。

アパート建築と運営のプランは、各ハウスメーカーが独自のプランを用意しています。シャーメゾンでアパートを建てようと思っていたとしても、必ず、複数のハウスメーカーでプランを比較し、間取りや外観などを含めた建築プラン、収支計画などを含めた運営プランなどを、見比べてから決めるようにします。

「HOME4U 土地活用」は、NTTデータグループが運営する日本で最も古い不動産資料の一括請求ができるサイトです。厳しい審査をクリアした企業のみが提携していますので、シャーメゾンと同等の実績を誇る企業との比較もカンタンにできます。プラン請求でシャーメゾンの資料もご希望の場合には、最後の会社選択のページで、積水ハウス株式会社にチェックを入れてください。

2.シャーメゾンはこんなタイプの土地オーナーに向いている

本章では、シャーメゾンでアパートを建てようか・どうしようかと迷っている方向けに、シャーメゾンが向いているオーナーの特徴をまとめました。以下の条件にいくつか当てはまる場合は、シャーメゾンを選ぶと、満足度の高いアパート経営ができる可能性が高くなります。

2-1.　長期安定した土地活用を続けたいタイプ

シャーメゾンのような、アパートのブランド性あり、建物品質が良く、デザインも見た目も良い建物は、一般的に考えても、アパートの資産価値が落ちにくいといえます。運営開始後のサポートも、企画と施工をした会社がそのまま受け継ぐのであれば、サポートは万全であり、長期の品質維持と、納得のいく長期運営が期待できます。

シャーメゾンは建物の構造に関した品質保証を、最初から30年間に設定しています。これは一般的なアパートの運営年数とほぼイコールとなりますので、シャーメゾンでアパートを建てたら、アパート運営中の構造に関した心配は無用ということになります。

一般的に、アパートは築10年目頃には、なんらかの修繕やリフォームで手を入れ、外観や設備の質を保つようにします。しかし、施工が良く無かった場合などは、築10年でかなり見た目も劣化し、周辺のアパートとの落差が激しくなります。その結果、周辺の新築アパートとの競争に負けてしまい、空室率が高くなるか、家賃を下げて対応するようになります。

その点、シャーメゾンは、アパートの質という点では、群を抜いた優良さです。構造に関しては、最初から保証の対象になっている上に、外観に関してはアフターサービスサポートがあり、適切なタイミングで外壁や設備を、時代と周辺環境にあったものにリニューアルできるので、家賃下落の速度を遅くすることができます。

建物内外ともに万全のサポートがあるシャーメゾンだからこそ、家賃下落・空室リスクを避けた、長期安定運営ができます。

2-2.　3階建て以上のアパートも検討したいタイプ

積水ハウスでは、アパート階数によって、おすすめするシャーメゾン商品が違います。現在、日本の建築技術では木造で4階建てまでのアパートは建てられます。しかし、同じ階層のアパートを建てた場合、シャーメゾンを選ぶと、以下のような違いがあります。

現在、積水ハウスのシャーメゾンでおすすめしているアパート建築は4階まで、それ以上は鉄筋コンクリート造のマンションと同じように作るため、アパートではなくマンション建築にすることを提案することもあるようです。

上記のシャーメゾンによる2階建て3～4階建てとも、建築プランが決定した後は、ある程度の規格部材を工場で作り、それを現場で組み立てるタイプの工業化建築という建築方法を取ります。

現場での作業工程が少ないため建築日程も短く済み、安定した性能と品質が確保されます。また、物件の耐久性や安全性が、施工現場によって差が出にくいため、日本全国どこでもシャーメゾン基準、積水ハウス基準をクリアしたアパートが建てられます。

2階建てのアパートを検討している場合は、間取りや外観強いこだわりがないのであれば、資金面を優先して、通常の木造アパートでもよいかもしれません。しかし3階建て4階建てのアパートを検討している場合には（賃貸併用住宅なども含め）、シャーメゾンを候補に入れた比較検討をおすすめします。

2-3.　アパートの外観やデザインにこだわりたいタイプ

デザイン性に優れた、ステキなアパートのオーナーになりたい場合は、シャーメゾンをおすすめします。どこのハウスメーカーや工務店でも、アパートの建築プランはあります。しかしそれは、どこかで見たことがあるような「よくあるアパート」の外観であったり、間取りであったりします。

シャーメゾンには、一級建築士のほかに、シャーメゾンのデザイン・意匠などにこだわったプランを生み出すチーフアーキテクトというデザインを専門としたメンバーがいます。そのため、一目で違いがわかる洗練されたデザインを、プランごとに創り出すことができます。

シャーメゾンのブランドでありながら、オリジナリティのあるアパート建築を希望するのであれば、シャーメゾンは比較検討の上位に入れておくべきでしょう。

2-4.　建物の構造や仕様設備にもこだわりたいタイプ

積水ハウスのシャーメゾンのアパートは、2階建てでも、3～4階建てでも、積水ハウスが独自開発をしたシャーメゾンの規格製品で建築をします。2階建ては、軽量鉄骨造（ユニバーサルフレームシステム構法）というフレームを使った構造、3・4階建には、重量鉄骨造（βシステム構法）を使った幅のある柱を使った構造で、建築をしていきます。

どちらも、窓や開口部の設置場所に自由度があり、解放感のあるアパート設計ができます。この独自構造によって、階層ごとに違った間取りを実現するなど、従来の建築法ではなかなか実現が難しかった「ここをこう出来たらなあ……」というイメージを現実化することができます。

室内の仕様・設備なども、シャーメゾンならではこだわりラインナップから選ぶようになっており、グレード感のあるものが使われています。特に、水回りに使うものは、ワンサイズ大きなお風呂場、温水洗浄便座付きトイレ、浴室乾燥機、追い炊き機能など、分譲マンションレベルの仕様が多い傾向にあります。そのため、室内全体に高級感があります。

構造と室内の設備仕様にもこだわりを持ちたい方は、シャーメゾンをおすすめします。

アパート建築でどこのハウスメーカーにしようか悩んでいる場合には、まずは複数のハウスメーカーや建築会社に、アパートプランを請求し、どのような建物ができるのか、工費はいくらかなどの具体的なプランで比較をしてみましょう。

アパートの具体的な建築プランを比較検討したいとき、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社のハウスメーカーから無料で建築プランが手に入ります。

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ご自身でチェックを入れた会社以外からは連絡が一切来ませんので、まだ検討段階でも安心して申し込みができます。シャーメゾンの資料も希望している場合には、会社を選ぶページで「積水ハウス株式会社」にチェックを入れてください。

3.シャーメゾンでアパート建築・経営をする6つのリスクと対策

本章では、シャーメゾンでアパート建築と経営をご検討の際、気を付けておくべきリスクを6つにまとめて紹介しています。

3-1.建築費が高め

一般のアパート建築と比較すると、シャーメゾンの建築費は高めになります。一般的なアパートは2階建てが多いため、シャーメゾンの2階建てで、どのくらい高くなるのかを比較してみます。

シャーメゾンの2階建ては「プロヌーブ」という商品で、軽量鉄骨造（ユニバーサルフレームシステム構法）です。同じく、軽量鉄骨でアパート建築をした場合で比べてみます。

シャーメゾンのプランは、標準装備とオプション装備に分かれており、標準装備の部分も、設備によっては外すことができます（推奨はされていません）。そのため、実際の総建築費は、装備をどこまで削るかによって変わってきます。今回は、標準装備をフル装備した状態を想定して、比較してみました。

【参照：都心部100坪で建築した場合を想定】

表の通り、シャーメゾンで建てると、2階建てアパートの場合は、坪単価あたり10万円は高くなりますので、100坪あたりで計算すると総建築費は最低でも1,000万円は高くなります。

さらに、シャーメゾンがおすすめするアパート建築の3～4階建て「べレオ」で比較してみましょう。3階建てアパートを建てる場合でも、一般のアパート建築であれば、木造か軽量鉄骨を使います。

しかし、シャーメゾンの場合は、積水ハウスの独自構造を使うので、構造が軽量鉄骨から重量鉄骨へと変わり、さらに15万円が上乗せ（4階建ては20万円）になります。その結果、以下の表の通り、総建築費は1,500万円ほど高くなります。

確かに高額ではありますが、シャーメゾンはその金額を費やしただけの仕上がり感にはなります。そのため、2章のシャーメゾンが向いているオーナーに当てはまった項が多い方には満足度の高いアパート建築になりますが、そこまで施工設備などにこだわらないタイプのオーナーにとっては、とても高いアパート建築となってしまいます。

　対策　

高額にはなりますが、シャーメゾンで作るアパートの仕上がりや内容を考えると、同じデザインのものを作れる企業がない以上、仕方がない部分もあります。少しでも建築費を抑えるためには、全体的な仕上がりバランスなどを考えたうえで、無駄だと思える設備を外し、費用を抑えるしかありません。

類似した構造壁や構造柱を採用したハウスメーカーもいくつかあるので、資料請求をして比較検討をしたうえで、より納得のいく建築プランを選択するようにします。

3-2.建物メンテナンス費が高い

シャーメゾンでは、構造に関する品質保証を30年に設定してあります。そのため、基本的に建物の構造に関したメンテナンスは竣工から30年間、ほぼ不要になります。さらに、30年経過した後にも、有償点検と有償保証で、10年単位で延長保証ができますので、建物の構造に関しては心配無用と言えます。

しかし、建物内の設備や、外観は他のアパートの劣化速度を変わりがありません。シャーメゾンでは定期点検を行い、その際に、シャーメゾン基準で必要だと判断された場合には、定期的なリフォームなどの提案があります。リフォームをする場合には、積水ハウスグループ内の管理やメンテンナンスの専門会社と連携し、シャーメゾンの純正部材を使用したリフォームをします。シャーメゾンクオリティは維持されますが、その分、一般の工務店などに依頼するよりも高額になります。

　対策　

これらのリフォームに関した提案は、賃貸管理・建物管理のみの委託管理の場合には、オーナー側から断ることができます。しかし、一括借り上げシステムでの管理をお願いした場合には、シャーメゾンの管理会社側で定期点検をし、必要だと判断した場合は、オーナーに報告の上でリフォームが行われます。

ご自身でメンテンナンスの頻度などを管理したい場合には、一括借り上げシステムにはできませんので、注意しましょう。また、定期メンテナンスに関しても、契約内容によって条件が変わりますので、契約時に、竣工後、どのくらいの頻度で点検やメンテンナンスをし、費用がどの程度発生するのかも、シミュレーションプランをもらって比較しておきます。

3-3.土地とエリア条件が良く無いと契約が難しい

シャーメゾンのアパートは、積水ハウスのシャーメゾンサイトや、シャーメゾンプラザなどの取扱店・提携店で入居募集がされます。非常に営業力がある上に、シャーメゾンのお部屋自体にとても人気がありますので、建築中の段階でも申し込み入るほど入居率が高いのが特徴です。

しかしその分、シャーメゾンでアパートを建てる時に、シャーメゾン側が望んでいる土地条件やエリア条件が揃っていないと、シャーメゾン側からアパート建築の申し込みを断られるケースもあります。

　対策　

アパート経営は、アパートを建てることが目的ではなく、それで収益を上げて資産を形成することが目的ですので、シャーメゾンのように「建築したからには、黒字経営をさせる」という考え方は、経営者としては頼りになる考え方だといえます。また、シャーメゾンでアパート建築をされる多くの方は、一括借り上げシステムを選択して、経営もお任せする傾向があります。

そのため、シャーメゾン側は、アパート経営でプラスを出し、オーナーに毎月の収益を支払うことも命題の一つになっていますので、一般的なアパート建築を請け負うハウスメーカーよりも、経営にシビアです。

そもそも、シャーメゾンは建築費が普通のアパートよりも高額ですので、資金回収するにも計画性が物を言います。そのため、アパートの土地条件などを鑑みて、将来、空室率が高まる可能性がある、家賃下落の可能性が高いと判断された場合には、シャーメゾン側から断ってきます。

特に、郊外・駅歩が20分以上ある場所は断られる可能性が高いと思って良いでしょう。逆に、都心・駅前などの好立地は競争が激しくても、シャーメゾンの外観と設備の良さで圧倒的な入居率が確保できます。シャーメゾンが断ってこなかった土地であれば、土地活用に適した場所だとも言えます。

3-4. 一括借り上げでも収入固定というわけではない

シャーメゾンの一括借り上げを選択すると、何もしなくても毎月の賃料が入金されてくるので、オーナーは経営管理や空室などの心配をしないでも、安心してアパート経営ができます。しかし、実は、この毎月の入金額は、長期に固定されているわけではないため、絶対に安心安全な収入ランというわけではありません。

基本的には、世の中の経済事情により、市場価格と家賃の間に大きな乖離ができた場合には、家賃の見直しがあります。特に、周囲に競合アパートができて、入居率が下がった場合には、空室を避けるために、家賃値下げで対抗をします。その結果、アパートの総収入が減りますので、オーナーの手取りも減ります。

また、アパート経営は長期にわたるものですので、一般のアパートと同様、経年をしていくと設備や外観、外構などに劣化が見られ、その修繕にもお金がかかるようになります。オーナーがご自身で管理される場合は、懐具合を見ながらタイミングを調整できますが、一括管理システムにお願いしてしまうと、会社の決めたメンテナンスタイミングで修繕が行われ、その分の負担は毎月の支払額から自動調整されます。

このように、調整される部分が多くなると、自然と毎月の手取り額が減っていきます。そのため、最初に決めた金額が、ずっと続くというわけではありません。

　対策　

一括借上は、契約期間が長くなるほど、維持管理費の負担が増えて、オーナーの収入条件が厳しくなることを頭に入れておきましょう。シャーメゾンに限った話ではありませんが、基本的に一括借り上げシステムでは、家賃は長期固定ではなく、2年ごとに見直しがあり、入居率が悪い場合には減額されます。

一括借り上げシステムは、運営がうまくいっていない間の人件費なども想定した支払い額のため、経営状態、または世の中の経済状況が悪くなると、ダイレクトにオーナーの収入にも影響が出ます。

ここで問題なのは、オーナーがアパート建築費のローンを組んでいるかどうかです。毎月の返済額が滞りなく支払いでき、生活費に影響が出ない範囲での減額であれば、当面の問題はないでしょう。しかし、一括借り上げシステムを採用したからといって、シャーメゾンが何十年も生活の面倒を見てくれるという契約をしたわけではありません。

あくまで、オーナーの代わりにアパート運営を任されているだけですので、一括借り上げシステムを使うにしてもアパート経営者としての考えは必要です。減額に納得がいかない場合には、ご自身で運営される判断も必要なことがあります。

3-5.途中で契約解除になることもある

前項に続き、一括借り上げシステムを選択したケースで気を付けることです。数年ごとに見直しがある家賃減額提案に対し、オーナーは反対意見を言うことはできますが、決定権は一括借り上げ会社である積水ハウスにあります。

そのため、減額を受け入れないと、積水ハウス側から一括借り上げ契約を解除されることがあります。また、世の中の経済状況の急激な悪化、自然災害などによる影響で、アパート経営が赤字になった場合にも、契約解除となる可能性が高くなります。

このように、一括借り上げをお願いしたからといって、ずっとやってくれるとは限らないことを理解したうえで、一括借り上げシステムを使うようにします。

　対策　

基本的に、一括借り上げシステムを利用した場合、家賃減額に対するオーナーの拒否権はありません。その理由は、アパート経営に関した法律である借地借家法で、借家人の権利が厚く保護されているためです。

シャーメゾンの一括借り上げシステム（家賃保証制度・サブリース）契約における借家人に当たるのは、積水ハウス側になります。オーナーは入居者に貸しているのではなく、アパートを丸ごと積水ハウスに賃貸していることになります。ここを理解していないと、積水ハウス側が要求してくるさまざまな申し出に対して、オーナーとして不適切な対応をしてしまうことになります。

借地借家法では、借家人（積水ハウス）に家賃減額請求権や契約解除の権利が認められています。つまり、積水ハウスには家賃の減額を請求する権利がありますので、それをオーナーが断ると、積水ハウスには契約解除をする権利が発生してしまいます。

さらに、オーナーが積水ハウスとの一括借り上げ契約を解除しようとしても、シャーメゾンが同意しない場合は、オーナー側に正当事由がない限り一括借り上げが続きます。この場合、「家賃の減額が嫌だから」は、積水ハウスの権利を妨げるものとななっても、オーナーの正当事由にはなりません。

このようにサブリース契約においては、オーナーは法律上不利な立場にあることを前提に、一括借り上げシステムを使うかどうかを判断します。

【参照：借地借家法　借地借家法32条　減額請求権・借地借家法第28条　契約解除】

3-6.支店や担当者によって対応にバラツキがある

シャーメゾンを取り扱う積水ハウスは、大手ハウスメーカーのため、担当となった営業所と担当者によっては、対応の満足度に影響が出ることがあります。大手企業の営業担当者の質は、比較的揃っているといえますが、相性などの問題もあり、当たりはずれはあります。

　対策　

例えば、先日研修が終わったばかりの新人と、経験が5年以上ある担当者では、当然、対応の差があります。大手企業の場合、未経験の新人を選任担当者にすることは稀ですが、忙しい営業所の場合は、統括は経験者がしながらも、窓口を経験の浅い社員がすることもあります。

上司との報連相がしっかりしていれば、お金とプラン決定の話以外には問題がないのですが、

• 同じようなやり取りが何度もある
• お願いしたことをやってきてない
• 上司が同席したときに、会話がかみ合わない

などの場合には、上司との報連相がうまくいっていないか、業務過多で仕事がきちんと回っていない可能性があります。このような場合は、話の途中でも担当者を変更してもらうように依頼しましょう。また、近隣に他の営業所がある場合には、そちらもあたってみて、良い方の営業所・担当者に自分から担当をお願いするのでもよいでしょう。

4.シャーメゾンのアパート建築で成功するための注意点6つ

本章では、シャーメゾンのアパート建築を成功させるために大切な注意点を6つにまとめました。

4-1.注意点1　複数のアパート建築プランを比較すること

シャーメゾンはデザインの美しさと、ホテルライクな高級感で人気がありますので、はじめてシャーメゾンを見た方は「絶対にシャーメゾンでアパートを建てたい！」とほれ込んでしまうことがあります。

そのこと自体には問題はないのですが、アパート建築プランはハウスメーカーの数だけ存在しますので、複数の企業が提案するプランと、担当者の対応を比較したうえで決定するようにしてください。

アパート建築は大きなお金が動きますので、慎重な判断が必要です。お持ちの土地に最適なプランがどれなのかを比較してから、最善最良だと思えたものを選びましょう。

複数のハウスメーカーが提案する建築プランを一度に比較するには、建築プランの一括査定サイト「HOME4U 土地活用」をご利用ください。活用予定地のエリアと広さなどのかんたんな項目を入力するだけで、日本全国のアパート建築に信頼と実績のあるハウスメーカーや工務店の中から、最大10社にまでに絞って紹介をします。

その際、シャーメゾンの建築プランもご希望であれば、最後の会社選択のところで「積水ハウス株式会社」を選択してください。

4-2.注意点2　各社に同条件で見積もりをお願いすること

建築プラン比較のために資料を集める場合は、なるべく、同じ時期に同条件で見積もりを取るようにします。一般的に、不動産の見積もりプランは、直近3か月くらいの市場情報（建築費・材料費・人件費など）をもとに作成されています。

そのため、1社目と4社目のプラン請求日が何か月も離れていると、1社目の情報はかなり古いものになっている可能性があり、正確な比較をするためにはまた資料請求をやり直さなければならないことがあります。

また、バラバラの条件で申し込みをしてしまうと、比較の際に何を基準に比べればよいのかがわからなくなってしまいます。複数の会社に一度に、同条件で見積もりをお願いするには、不動産の一括プラン請求サイトなどを利用して、一度の条件入力で複数の企業に同時見積もり申込をします。簡易見積もりであれば数分～1日程度で揃ってきます。

見積額や簡易プランを比較し、気になるハウスメーカーなどがあれば、活用予定地に訪問調査をしてもらい、具体的なプランを提出してもらいます。一括プラン請求には、「HOME4U 土地活用」をご利用下さい。

4-3.注意点3　必ず複数社のハウスメーカー担当者と話をすること

ハウスメーカーの担当者と直接話をすると、パンフレットやホームページでは理解できなかったプランの内容が、はっきりとわかるようになります。しかし、「シャーメゾンが気に入っているから」と言って、積水ハウスの担当者としかお話をしないのでは、 情報が限定されてしまいます。

どのハウスメーカーの担当者も、自社のことはよく知っていますが、他社のことはよく知りません。つまり、シャーメゾンの担当者としか話さないと、シャーメゾンのことしかわからないままで、アパートの建築先を決めることになります。

アパートの建築プランには、企業の数だけバラエティがあり、独自のプランが存在します。土地活用の観点から見た場合、もしかしたら軽量鉄骨や重量鉄骨を使うよりも、木造のほうが良い経営ができる可能性もありますが、もし、お話している担当者が木造建築プランを持たない会社であれば、木造のプランは提案をしてくれません。

多方面からの視点を持って最良のアパートプランを選ぶためには、複数の企業の担当者としっかり話をして、それぞれの長所短所を理解したうえで、客観的な判断が必要です。

アパートの建築プランや具体的な収益シミュレーションは「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社のハウスメーカーから無料で収支プランが手に入ります。

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4-4.注意点4　必ず現物の見学をすること

アパート建築は、自分が住む家を建てるのとは違いますので、知らないことがたくさんあります。また、今までマイホームを建てた経験があったとしても、それは一生に一度あるかくらいの経験値です。つまり、ほどんとの方は、アパートを建築することに関して何も知らないと言っても良いかもしれません。

そのため、アパートプランを手にしたら、現物見学ができるものは、積極的に足を運んで確認しましょう。現物を確認する方法としては以下のようなものがあげられます。

セミナーや内覧会では、ハウスメーカーが自信を持ってすすめられる特徴を押し出した展示になっています。セミナー会場には、建物の一部や、本来なら見ることができない構造の内部などが実物大で設置されており、パンフレットだけではわからない部分を体感できます。その場で商談が行われることもあり、精鋭担当者が具体的な数字を出して説明をしているのを目の当たりにできます。

また、担当者が案内してくれる、建築中・建築済のアパートは、他の土地オーナーが実際に建築をしている物件ですので、非常に勉強になります。

運が良ければ、現地にオーナー様が在籍していることがありますので、同じ土地活用をする立場として、なぜこのハウスメーカー・プランにしたのかなど、生の声を聞くことができます。話のうまいヘタではない、本当にそう思ったからこそ選んだ人特有の、リアルな感想が聞けますので、ハウスメーカー選びの際の大きな参考になります。

4-5.注意点5　収支計画をしっかり作って比較すること

シャーメゾンの場合、建築プラン提案の時に、一緒に収支計画プランも提案してくれます。シャーメゾンの提案はかなりしっかりしており、非の打ち所がないものが多いのですが、あくまで、企業側が作った提案書ですので、鵜呑みにするのは危険です。

基本的に、ハウスメーカーが出してくる収支計画は満室経営のケースを想定したものが多く、うまくいっていない時のケースはわざわざ作っては来ません。しかし、実際にはそのようになる可能性は0ではありませんので、オーナーとしては、現実味の高い収支計画をご自身でも簡単に作り、それらと比較したうえで、慎重に判断する必要があります。

この収支計画は、アパート建築でローンを組む時にも大きく審査結果を左右します。堅実で妥当性のある収支計画プランは、アパート建築にも、アパート経営にも重要です。ぜひ、ハウスメーカーからもらうものだけではなく、ご自身でも収支計画を作ってから複数社と比較をしてください。

また、受け取った複数のプランの妥当性が自分で判断できない場合は、税理士やファイナンシャルプランナーなどの、お金に強い専門家に相談をして、プランのどこに注目して比較するべきかなどを教えてもらうのも良いでしょう。市区町村の無料相談もありますが、有償の場合でも5万円以内で納得のいく回答が得られます。

万が一、アパート経営に失敗すれば数億の負債を抱え込むことになりますので、転ばぬ先の杖として、お金の専門家に相談するのも検討してみて下さい。

4-6.注意点6　契約書よく読むこと

どこのハウスメーカーのプランで契約するのでも同じですが、契約書はよく読んで、わからないことがあるうちは、サインをしないようにします。

契約書や約款は、大事なことや、先方にとって有利なことは小さな字や欄外に記載されていることが多く、わざわざ難しい文言を選んで書かれています。特に、家賃減額・契約解除などに関することは、一字一字しっかりと確認します。

契約書の内容にわからないことがある、何となく不安がある場合には、弁護士に契約書の内容を確認してもらい、おかしなところがないかをチェックしてもらいましょう。前項の税理士やファイナンシャルプランナーと同様にお金が発生しますが、ご自身に不利な契約書にしないためにも、大切なことです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。シャーメゾンについて、様々な角度からまとめてみました。基本的には、積水ハウスが運営するアパートブランドであり、アパートオーナーからも、入居者からも人気の高いことがわかりました。

また、数あるアパートプランの中から、シャーメゾンに向いているタイプのオーナーと、そうではないオーナーの差もわかりました。建築費などのおおよその費用めやすも把握できましたので、あとは、活用予定地で実際にどのような建物が建てられるのかなどを、具体的に比較検討すれば、シャーメゾンでアパートを建てるための判断材料はほぼ揃うのではないかと思います。

アパート建築プランの比較をする場合には、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用下さい。その際、シャーメゾンのプランが必要な場合には、質問項目の最後のところで積水ハウス株式会社にチェックを入れていただければ、その他のハウスメーカーのプランとともに、シャーメゾンにも申し込みができます。