更新日:2024.11.05

【初心者向け】土地を貸す際の「借地料」の相場と計算方法

この記事では借地料の相場感や計算方法、どの計算方法が自分に合っているかを理解でき、いくらで貸したら良いかのイメージを持つことができます。

【借地料の相場】
借地の使われ方	借地料の相場（年間）
個人用（住宅）	更地価格の1.5〜3％
事業用（店舗など）	更地価格の4〜5％

また、借地料は把握できる情報や借地の使われ方などをもとに、以下の計算方法から借地料の相場を算出して決めます。

【借地料の計算方法 5種】

公租公課法
路線価法
積算法
賃貸事例比較法
収益分析法

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この記事の内容

1.借地料の相場
2.借地料相場の計算方法
3.借地料以外に借主が貸主へ支払う可能性のある費用

1.借地料の相場

借地料とは土地所有者である貸主に対して借主が支払う土地使用料のことで、月払いが一般的です。

借地料は借地の使われ方によって変わり、事業用の方が高い傾向があります。

【借地料の相場】
借地の使われ方	借地料の相場（年間）
個人用（住宅）	更地価格の1.5〜3％
事業用（店舗など）	更地価格の4〜5％

土地を貸し出す際の契約や借地権の違いなどについては、以下の記事で詳しく解説しています。

【基本を解説】定期借地権の基礎知識とメリット・デメリット

2.借地料相場の計算方法

借地料相場の計算方法をご紹介します。
借地料は主に以下の5種類の計算方法のいずれか、もしくは複数を用いて勘案しながら相場を算出し、借主と協議を行って決定します。

【借地料の計算方法 5種詳細】
計算方法	計算の簡単さ	計算方法を選ぶコツ
公租公課法	簡単	固定資産税や土地計画税がわかれば、誰でも簡単に算出できます。
路線価法	簡単	国税庁のデータが元になるので、信頼度が高く、交渉に有利です。
積算法	普通	期待利回り（＝投資額に対し、土地から得られる年間の利益率）がわかる場合に有効です。
賃貸事例比較法	難しい	データが多く集められる時は有効な計算方法です。一方、データが少ない過疎地などは注意が必要です。また、賃貸事情に詳しくないと計算できないので、不動産会社などの専門家に依頼する必要があります。
収益分析法	難しい	借地に住居ではなく、店舗や工場などの事業用途で使われる場合、有効な方法です。自身で計算するのは非常に難しいので、専門家に依頼しましょう。

以下、それぞれの計算方法について解説します。

また、借地での土地活用方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

【基本を解説】「借地」で土地活用の基礎知識｜メリット・デメリットと収益性も解説

2-1.公租公課法｜税金からの算出方法で簡単

公租公課法は固定資産税や都市計画税を基準に算出する方法で、借地料の計算方法の中で、もっとも簡単に算出できます。

【計算式】

（住宅地の場合）借地料
＝「固定資産税＋都市計画税」の2〜5倍
（商業地の場合）借地料
＝「固定資産税＋都市計画税」の5～8倍

毎年課税される固定資産税と都市計画税をもとに算出し、上記の範囲内で貸主と借主が話し合って借地料を定めることが一般的です。

【計算例】

住宅地で、固定資産税と都市計画税が40万円の場合
40万円×2〜5＝借地料の相場80〜200万円（年間）

2-2.路線価法｜路線価からの算出方法で簡単

路線価法とは、路線価から更地価格を求めて借地料を決定します。

【計算式】

借地料＝更地価格（路線価〈1平方メートル÷0.8×面積〉）×1.5〜3%

路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に発表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1平方メートルあたりの土地価格を公示したものです。
路線価は国税庁の公式サイトで確認できます。

参考：国税庁｜財産評価基準書路線価図・評価倍率表

【計算例】

路線価50万円、土地面積180平方メートルの場合
（50万円÷0.8×180平方メートル）×1.5〜3％
＝借地料の相場112.5〜337.5万円（年間）

2-3.積算法｜期待利回りから算出する

積算法は、土地の更地価格に期待利回りを乗じて算出した額に、経費を加算する計算方法です。

【計算式】

借地料＝「更地の土地の価格」✕「期待利回り」＋「固定資産税＋都市計画税」

期待利回り（＝投資額に対し、土地から得られる年間の利益率）がわかる場合に有効な計算方法で、仮に期待利回りが算出できない場合は「2％」とすることが一般的です。

【計算例】

土地価格が4,000万円、固定資産税と都市計画税が40万円の場合
4,000万円×2％+40万円
＝借地料の相場120万円（年間）

2-4.賃貸事例比較法｜専門家に依頼する必要がある

路線価法とは、路線価から更地価格を求めて借地料を決定します。

【計算式】

借地料＝エリアや面積、形などの条件が似ている土地を複数探して比較して決める

実際の相場を知りながら地代を決められるので、貸す方も借りる方も、納得しやすい方法です。
ただし、実際の相場を知るためには不動産会社などの専門家に依頼する必要があります。

【計算例】

100平方メートルの土地を貸し出す場合は、似ている条件の借地料を探し出し、1平方メートルあたりの平均額を割り出します。

90平方メートルで年間110万円
（1万2,200円／1平方メートル）
130平方メートルで年間200万円
（1万5,300円／1平方メートル）
150平方メートルで年間220万円
（1万4,600円／1平方メートル）

上記3つの1平方メートルあたりの平均借地料は1万4,030円なので、
1万4,030円×100平方メートル
＝借地料の相場140.3万円（年間）

2-5.収益分析法｜あまり使用されない

収益分析法は、個人が居住用に土地を借りるのではなく、事業目的で土地を借りる際に使われる計算方法です。

【計算式】

借地料＝借主が行う事業収益から借地料を算出する方法

企業の事業内容によって収益が大きく異なり、不動産がどれだけ企業の収益に貢献しているかを算出するのは、とても難しいです。
そのため、この方法はあまり用いられません。

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3.借地料以外に借主が貸主へ支払う可能性のある費用

借地料以外に借主が貸主へ支払う可能性のある費用を紹介します。

【借地料以外に借り主が貸主へ支払う可能性のある費用】
費用	内容
承諾料	借地権の譲渡や建て替えなど、借地に関する特定事由の発生に際し、貸主の承諾を得るために、借り主が支払う料金。
更新料	契約期間満了後、引き続き土地を借りたい場合に借り主が貸主に支払う料金。

上記は貸主の立場からすれば、借地料以外に得られる可能性のある金銭といえます。
ただし、譲渡の承諾や契約の更新などは慎重に検討する必要があります。

承諾料や更新料など借地権に関わることは、以下の記事でも解説しています。あわせてご覧ください。