【事例で解説】土地活用のよくある成功例と失敗例5選

1.アパート・マンション経営の成功事例と失敗事例

1-1.空室がすべて埋まって成功

アパート・マンション経営の収益は賃料によって得られます。
空室が続くとその分収益は減ってしまうため、賃料を最大化させるためには空室対策が不可欠です。

また、建物のリフォームやリノベーションは入居者の満足度を高め、入居率を上げるのに有効です。
一方で、コストもある程度かかるため、実情に応じた施策を実行することが重要です。

アパートやマンションのリフォーム・リノベーションは以下の記事で詳しく解説しているので合わせてご覧ください。

1-2.賃貸需要がなくて失敗

大きな住まいが欲しいファミリー世帯は、アパートやマンションを借りるよりも一軒家を購入する人の方が多い傾向にあります。
需要を見誤ってしまうと、思うように空室が埋まらず、収益が入ってこないこともあるので注意が必要です。

また、再開発によって周辺の環境が大きく変わることもあります。物件を建設する前に確認しておきましょう。

Bさんのようにアパート・マンション経営で失敗しないためには、需要の見込める土地で経営することが大切です。

需要が見込まれる土地の具体例は以下のとおりです。

居住性を確保するためにも、ある程度の広さの土地は必要とされます。
また、スーパーマーケットやコンビニなど、生活に欠かせない施設がそろっている駅の近くに建設することが望ましいとされています。

アパートの需要が見込まれる土地の条件はこちらで詳しく解説しています。合わせてご覧ください。

2.駐車場・コインパーキング経営の成功事例と失敗事例

2-1.固定資産税を抑えて成功

駐車場・コインパーキング経営を成功させるテクニックの一つに、「住宅用地の特例で固定資産税を抑える」という技があります。

住宅用地の特例とは、住宅が建てられている土地の固定資産税について軽減が適用される仕組みのことです。
アパートなどの住宅に隣接させれば、駐車場も「住宅用地の一部」とみなされるため、「住宅用地の特例」を受けることができます。

住宅用地の具体的な軽減率は以下のとおりです。

【住宅用地の軽減率】

	該当部分	軽減率
小規模住宅用地	住宅一戸につき200㎡以下の部分	1/6
一般住宅用地	小規模住宅用地以外の住宅用地	1/3

参照：東京都主税局　固定資産税・都市計画税

2-2.失敗思った通りの収益が得られず失敗

駐車場経営は初期費用もあまりかからないため、始めるハードルこそ低いですが、立地が重要になる土地活用方法です。

駐車需要のない場所に作っても、なかなか契約は取れません。賃料も需要によって変わります。
事前に本当に駐車場経営がしていける立地なのかよく見極めることが大切です。

参考になるのは周辺にどのくらい駐車場があり、どのくらいの稼働率なのかです。
あまり駐車需要の見込めない場所に作っても、稼働は見込めません。

また、月額駐車場とコインパーキングどちらが適しているかも、立地により変わります。

駐車場経営についての詳細はこちらの記事をご覧ください。

3.トランクルーム経営の成功事例と失敗事例

3-1.資金計画をきちんと立て成功

トランクルーム経営は、初期費用があまり掛からない代わりに、徐々に利用者を増やして「1年ほどかけて経営を軌道に乗せていく」時間のかかるビジネスです。
従って経営が軌道に乗るまでは運営コストは持ち出しになることを前提にした資金計画を立てることが重要になります。

自己資金で始められる範囲からスタートし、資金計画をきちんと立てることが成功の秘訣です。

3-2.集客がうまくいかずに失敗

アパート・マンションなど誰にとっても必要な住処と違い、トランクルーム経営では倉庫や物置が必要な人とターゲットが限られます。

また、車で大型の家具などを運んで使うことが前提となる屋外コンテナと異なり、室内型のトランクルームを利用する人はちょっとした家具などを保管する人が多数です。
立地によっては幹線道路沿いにあることよりも、駅から近い方が重要です。

トランクルーム経営はターゲットが限られるため、需要のある立地に設置したとしても、軌道に乗り出すまでにタイムラグが生じることがあります。
軌道に乗るまでに資金が持つか不安な方は、初期はサブリース方式でトランクルームを運用するのも方法のひとつです。

サブリースとは、トランクルームを管理会社に丸ごと借り上げてもらって、自身に代わって運営してもらう方法です。

サブリースをはじめとした、トランクルームの運営方式の詳細はこちらの記事で詳しく解説しています。合わせてご覧ください。

4.高齢者向け住宅経営の成功事例と失敗事例

4-1.コスト管理を徹底して成功

物件をサービス付き高齢者向け住宅として活用するには、高齢の方が安心して過ごせるようにバリアフリー設計にすることが不可欠です。

具体的には建物内部を以下のようにつくる必要があります。

さらには、階段の幅やエレベーターの大きさに至るまで厳密に基準が定められています。

高齢者向けの住宅は基準をすべて満たす必要があるため、どうしてもコストがかかってしまいます。
建築費を少しでも抑えるためには、補助金などをうまく活用しながらハウスメーカーとよく相談して建設していくことが大切です。

補助金の主な要件は以下のとおりです。なお、以下の図にある「補助率」とは、経費に対して補助金で補助される割合を指します。

【令和5年度 サービス付き高齢者向け住宅整備事業「交付申請要領」】

要件		補助率	補助金額の上限
夫婦型サービス付き高齢者向け住宅	以下をすべて満たすもの 床面積が30㎡以上 住戸部分にトイレ、洗面所、浴室、台所、収納がすべて設置されてあること	1/10	1戸当たり 135万円
上記以外の一般型サービス付き高齢者向け住宅	床面積が25㎡以上	1/10	1戸当たり 120万円
	床面積が25㎡未満	1/10	1戸当たり 70万円

参照：令和5年度 サービス付き高齢者向け住宅整備事業　交付申請要領

補助を受けるためには、上記以外にも細かな要件がいくつも設定されています。補助金を申請する前に、要件をよく確認しておくことをおすすめします。

4-2.介護事業者の選定を誤って失敗

サービス付き高齢者向け住宅はオーナーが建物を建築し、経営は事業者に任せるという形が一般的です。

経営基盤が脆弱な事業者と契約すると撤去される可能性が高くなってしまいます。
建物の構造上、後継事業者が見つけにくく、かといって他の土地活用への転用も難しいのが現状です。

介護事業は空室リスクが高いことや人件費がかかることから赤字が出やすい事業です。
実績のない業者ですと、倒産や撤退リスクが高くなります。
契約の際は目先の賃料だけを見ずにどれくらいその会社が信頼できるのか、長期目線で経営を任せられるのかを十分に検討することが大切です。

高齢者向け住宅経営で失敗しないための対策は以下の記事で解説しているので、ぜひご確認ください。

5.テナント経営の成功事例と失敗事例

5-1.需要が見込めるスペースを用意して成功

事業者向けにスペースを貸し出すということは、賃料を高めに設定してもそれ以上のメリットが見込めると判断されれば、借り手が見つかるということです。

テナント経営を成功させるためには、需要を正しく見極めることが大切です。

具体的には以下のような立地は一般的に需要があるでしょう。

店舗に貸し出す際は、2階よりも商売しやすい1階のほうが需要があり、賃料も高くなる傾向にあります。

テナント経営で成功する方法を知りたい方は以下の記事で解説しているので、ご確認ください。

5-2.テナントの借り手がつかず失敗

特に路面に面していない上階のスペースは、よほど条件が良くないとなかなか借り手がつきにくい傾向にあります。
空室リスクを防ぐためにも、集客の仕方を十分に調査しておくことが重要です。

テナント経営をする前に自分ひとりでリサーチするのは難しく、そのような場合に役立つのがリーシング会社です。
リーシング会社とは、テナントビルなど事業者向けの不動産業で、マーケティングリサーチや入居契約などの仲介業務を行っている会社です。

リーシング会社を使うと以下のようなメリットがあります。

また、リーシング会社を選ぶ際のポイントは下記の通りです。

リーシング会社は大手だから良いというものでもありません。
得意分野が会社によって異なるため、事前にリサーチしてから契約することが大切です。

テナント経営における注意点や成功する方法を下記記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

6.土地活用を成功させるポイント

6-1.十分な自己資金を準備する

どのような形式で土地を活用するにせよ、安定的な経営を行うためには十分な自己資金が不可欠です。
自己資金の割合が増えるほど借入金を抑えられるため、ローンの返済負担を軽減できます。

具体的にどの程度の資金をはじめに準備すれば良いかは、土地活用の方法によって異なりますが、一般的に必要な自己資金は初期費用の30％が目安とされています。

【土地活用ジャンルと費用目安】

土地活用 ジャンル	初期費用目安
アパート・ マンション	坪単価 木造：77～100万円 鉄骨造：80～120万円 鉄筋コンクリート造：90～120万円
駐車場・ コインパーキング	月極駐車場 アスファルト舗装：1㎡当たり3,000円 コインパーキング アスファルト舗装：1㎡当たり3,000円 機材10台分：300万円
トランクルーム	屋外型コンテナ：1基当たり100万円
サービス付き 高齢者向け住宅	坪単価：70～80万円
テナント	坪単価：50～60万円

土地活用ジャンルごとの初期費用については、以下の記事で詳しく解説しています。合わせてご覧ください。

6-2.事前に収益のシミュレーションを立てる

土地活用では基本的に一年目で黒字化することはほとんどなく、数年スパンで収益の構想を立てる必要があります。

アパート経営をしていて黒字化のタイミングを知りたい場合、以下のような計算を行い、アパート建築にかかった総工費を何年で完済できるかシミュレーションすると良いでしょう。

シミュレーション方法の詳細はこちらで詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

6-3.一定の需要が見込める土地を選ぶ

どのジャンルで土地活用をするにしても、需要が見込める土地を選んで開業することが大切です。

ジャンルごとに需要がある立地をまとめたのが下記の表です。

【土地活用のジャンルと需要エリア】

土地活用 ジャンル	需要が見込めるエリア
アパート・ マンション	望ましい広さは60坪以上 東西に間口が長い 駅から徒歩10分圏内 住宅街の中にある 周辺にスーパーなどが充実している
駐車場・ コインパーキング	繁華街に近い 道路幅が5メートル以上ある 土地の高低差が少ない 近くに満室の駐車場がある
トランクルーム	屋外型コンテナ：幹線道路沿い 屋内型トランクルーム：駅の近く
サービス付き 高齢者向け住宅	バス停から徒歩5分圏内
テナント	繁華街やオフィス街周辺 交通量の多い幹線道路沿い 人通りが多いエリア

詳しくは以下の記事で詳しく解説しています。合わせてご覧ください。

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