トランクルーム投資で失敗する10パターンと投資失敗の対策法

公開日:2021/11/24　更新日:2022/06/17

トランクルーム投資を検討してみたけれども、インターネットで検索をするとトランクルーム投資の失敗をした話もチラホラ見かけることがありますね。もちろん、どのようなビジネスにも失敗する可能性はありますが、トランクルーム投資の場合は、どのようなことが原因で失敗するのかは、あらかじめ知っておいたほうが良いでしょう。

本記事では、土地・アパート・マンションなどの不動産を所有する方向けに、トランクルーム投資ビジネス全体の解説と、トランクルーム投資を失敗する10大パターンと対策法をまとめました。これから土地活用をしようとお考えの方にとって、トランクルーム投資が採用すべきビジネスかどうかの判断のお役に立つと思います。

「土地活用を検討しているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。

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Contents

1章　トランクルーム投資ビジネスまとめ
- 1-1.トランクルーム運営方法3タイプ
- 1-2.トランクルームのタイプ
2章　トランクルーム投資が失敗する10パターンと対策法
まとめ

1章　トランクルーム投資ビジネスまとめ

本章では、トランクルームビジネス投資を失敗してしまうケースを確認する前に、まずは、トランクルーム投資にはどのようなものなのかを全体的に理解しておきたいと思います。

1-1.トランクルーム運営方法3タイプ

トランクルームの運営方法には、3タイプあります。どの運営方法を選ぶかは、オーナーの希望で自由に選択できます。フランチャイズ加盟の場合も、以下の3対応運営方法から、関わり方を選択することになります。

運営タイプ1）管理業務委託タイプ　
運営タイプ2）サブリースタイプ
運営タイプ3）土地の定期貸し出しタイプ

運営タイプ1）管理業務委託タイプ

土地所有者がコンテナやトランクルームを所有地や不動産に用意します。必要な工事などをすべて完了した後、トランクルームの運営会社に業務委託をする方法で、最も一般的なトランクルームの経営方法です。

オーナーは運営会社に管理運営全てを任せ、賃料収入に応じた管理委託手数料を支払います。委託する運営内容は、

集客のためのホームページ運営
利用希望者の審査
契約作業
入金管理と督促
現場メンテナンス
顧客の問い合わせ対応

など、手間暇のかかる作業が多いため、手数料が相場以下の場合は、これらのクオリティに問題が生じる可能性もありますので、事前に管理体制などを良く調べておく必要があります。委託する業務内容はオーナーによる個別選択もできます。

運営会社に支払う委託手数料は、売上の15～20％程度が業界相場と言われていますが、提携をする会社によって多様な料金設定がありますので、やはり、複数の会社を良く比較してください。

この運営タイプは、多くの契約が入って、トランクルームの利用者がふえるほど、賃料収入が増えて収益も上がります。

ただし、立ち上げ時は利用者ゼロでも管理手数料を支払う必要があるため、しばらく赤字になるケースが多くなります。立ち上げたばかりのころは赤字で、徐々に儲かるタイプの経営方法と言えます。

運営タイプ2）サブリースタイプ

サブリースとは、一括借り上げ方式のことで、いわゆる「ほったらかし経営」ができる運営方法です。

土地所有者が必要なコンテナやトランクルームを所有地または不動産に用意します。必要な工事などをすべて完了した後、トランクルームの運営会社に丸ごと借り上げてもらって、ご自分の代わりに運営をしてもらいます。

日々の運営管理などを運営会社に任せられるのはタイプ1と同じですが、オーナーが得られる賃料収入が売上に関わらず賃料が保証されている点が違います。

経営開始当初に利用者ゼロで赤字になるリスクや、運営中に空室が起きるリスクなどを抱えることなく、スタート時点から毎月同じ金額の収益を得られます。必ず決まった金額が得られるという安心感がある反面、仮にトランクルームが満室になって大きな収益となっても、もらえる金額が変わりません。

タイプ3）土地の定期貸し出しタイプ

ご自分の所有する土地のみを、トランクルーム事業をしている会社に期間限定で貸し出し、その土地の賃貸料をもらうタイプです。土地を貸すだけですので、トランクルームを作るためのあらゆる作業は不要です。また、トランクルーム運営開始後も、土地オーナーは、トランクルーム運営に関しては、特に何もすることはありません。

貸出方法は定期借地または一定期間ごとに更新をする方法があります。土地の貸し出しの際には、不動産会社に仲介を頼んで契約書などを作り、万が一の場合には、法的に所有地を守れるようにしておきましょう。

1-2.トランクルームのタイプ

トランクルームには、屋内・屋外の2種があり、屋外は頑丈なコンテナ倉庫を使ったもので、企業は業務用資材などを保管するため、個人は海外出張などで長期間使わない家財道具一式などを保管するために利用します。

屋内タイプは、ビル・マンションなどの全部または一部のフロアがトランクルームになっているもので、利用者は自分の家から近いところにセルフ物置として借りるタイプです。これ以外にも、以下のように、許認可の違いによるトランクルーム運営の違いがあります。

タイプ1　認定トランクルーム

国土交通省の許認可が必要なタイプです。倉庫業者が運営し、預けた荷物の出し入れも倉庫業者しかできませんので、利用者は利用法に制限がかかります。その代わり、このタイプのトランクルームには貴重品も預けることができ、預けた荷物への保証もあります。

タイプ2　レンタル収納スペース

無許可で始められるタイプのトランクルームで、非倉庫業者が運営します。24時間365日いつでも出し入れが自由です。代わりに、荷物と部屋の管理は利用者がセルフ管理をし、預けている荷物への保証はありません。ほとんどのトランクルーム投資は、こちらのレンタル収納スペースのことを指します。

2章　トランクルーム投資が失敗する10パターンと対策法

本章では、トランクルーム投資が失敗する要因となる10パターンと、その対策法についてまとめてあります。

マーケティング調査で失敗するパターン
1.立地で失敗
2.集客と稼働率による失敗
3.会社選びの失敗

収支計画で失敗するパターン
4.資金繰り計画で失敗
5.賃料設定の失敗
6.事業計画の失敗
7.節税メリットが小さいという失敗

運営・管理で失敗するパターン
8.管理が悪いことによる失敗1
9.管理が悪いことによる失敗2
10.競合の出現による失敗

◆マーケティング調査で失敗するパターン◆
トランクルームビジネス全般に関した下調べと、マーケティング調査が不十分なことが原因で失敗するパターン3つです。

2-1.立地で失敗

屋外・屋内のトランクルームともに適切な立地やエリアというものがあり、活用予定地が、どのタイプのトランクルームに向いているかなどを十分に下調べしておく必要があります。

お持ちの土地がトランクルームなどの物置・倉庫ビジネスにあまりマッチしないのであれば、より土地条件を有効活用できる他の土地活用方法（アパート経営・マンション経営・駐車場経営など）も合わせて比較検討してみる必要があります。

対策＞
・屋外コンテナの場合：
大型家具や家電、重機などの大きな荷物を車で運ぶことが前提ですので、車でのアクセスのしやすさ、敷地への入りやすさが重要です。基本的には、交通量の多い幹線道路沿いの立地であることを目安に、この条件に準じる立地であるかどうかを確認します。

コンテナタイプはコンテナごと移動できるので、お持ちの土地の条件が今一つだと感じたら、すでに運営中であっても土地の買い替えをして、より良い条件の場所に移転して再チャレンジすることも可能です。コンテナタイプの利用客は、もともと車で移動することが前提ですので、2キロ範囲なら顧客は解約せずについてくる傾向があります。

・室内トランクルームの場合：
トランクルームタイプは、ビルやマンションの1フロアなどで展開していくのがスタンダードですので、車で運ぶ必要のない荷物やこまごまとしたものを、何かあればすぐ取りに行ける範囲で預けるために利用します。

四季に応じて荷物の出し入れが頻繁ですので、利用者の家や駅の近くにあることが理想的です。この条件をめやすに、活用予定地がトランクルームに適しているかをよく検討します。

さらに、トランクルームを開業する立地周辺の利用予定者が、どのようなタイプの荷物を預けたいのかも事前に十分な調査が必要です。

ファミリー層が多いのか、独身が多いのかなど、預ける荷物の内容によってトランクルームの区割りと料金を考える必要があり、これがマッチしないと、見学に来ても契約にはつながらないでしょう。

すでに運営中の場合で、利用率が今一つだと感じた場合は、周辺の利用予定者のニーズに合っていない可能性がありますので、間仕切りなどを変更して、今までとは違う大きさのものを受け入れれるようにし、再度、募集をかけてみます。

2-2. 集客と稼働率による失敗

一般的なアパート経営と違い、トランクルームは「物置・倉庫の賃貸」というビジネスのため、住居のように誰にとっても必ず一つは必要なものではありません。物置や倉庫が必要な人にしか需要がない上に、預ける荷物を持って動ける範囲でしかニーズが発生しないため、狭い市場での顧客の取り合いになる傾向があります。

そのため、オープンしてから契約者が増えていくまでに、比較的、時間がかかります。

トランクルーム運営会社に委託した場合、運営会社はトランクルームが完成してから広告を打ち、ポータルサイトなどに掲載をしながら集客を図りますが、多くの場合は開業当初に数件、その後1～2か月おきに数件という感じで、ポツポツと申し込みが入り、開業から1年近く経った頃にやっと80～90％稼働しているというペースが一般的です。

対策＞
ほぼ満室になるまで丸一年くらいかかる前提でビジネスの計画を立てる必要があります。スタートから1年目は、運営会社への委託料は持ち出しになることが多いので、1～1.5年ほどを持ちこたえられるだけの資金力が必要です。

また、トランクルームとしての活用予定地周辺に、同業他社が多い場合は、十分な調査をして、後発でスタートをしてもまだエリアニーズがあるかどうかも検討しておく必要があります。

ただし、一般的なトランクルーム投資は、土地・建物もレンタルしての事業計画が多いので、ご所有の土地や不動産を活用するタイプのトランクルーム運営をする場合は、前述の稼働率のままでも、比較的持ち出し額が少なく済みます。

どうしても稼働率や資金準備などの点で心配な場合は、1章で解説をした3つの運営タイプのうちから、サブリースタイプを選択すれば、開業1か月目から固定した収益が発生します。

ご所有の土地・不動産などを活用してトランクルーム経営を検討されている場合は、まずはその不動産がトランクルーム投資に向いた立地条件やエリア条件であるかを調べる必要があります。このようなマーケティングは素人にはなかなか難しく、入念に調べ上げたつもりでも、プロにしかわからないこともあります。

トランクルーム投資も視野に入れた土地活用をご検討の場合は、まずは、土地活用に実績のある企業に問い合わせてみるのが一番です。NTTデータグループが運営する土地活用一括プラン請求サイト「HOME4U 土地活用」では、不動産の収益プランが提示できる提携企業に、一回の申し込みで複数社に申し込みができます。

ご自身でチェックをいれた会社以外からは連絡が来ませんので、まだトランクルーム投資を検討段階でも、営業電話などに邪魔をされずに、必要な資料などをあつめて、じっくり検討することができます。「HOME4U 土地活用」を上手に活用して、最適なトランクルーム経営のプランをみつけてください。

2-3. 会社選びの失敗

トランクルームの運営会社選びを失敗すると、集客・利用客管理・トランクルームの管理内容が周辺競合他社のサービスと比べて品質が落ちることがあり、その度合いがひどい場合は、利用客が離れていく可能性が高くなります。

フランチャイズ形式・業務委託形式に関わらず、契約を検討している会社に関しては、入念な事前調査が必要です。

対策＞
先に、ご自身がトランクルーム運営にどこまで関わるかを決めておきます。収益だけを求めるのか、それとも仕事として自主管理運営したいのかによって、業務委託をする内容も変わってきます。

具体的には、1章で説明をした3つの運営タイプのうち、どれでやるかを決め、そのうえで、その運営方法に適した管理会社を選びます。

フランチャイズ形式で開業する場合には、その会社がパッケージで出している管理内容が、自分が希望している経営内容と合っているかも、契約前に十分に確認しておく必要があります。わからない部分は曖昧にせず、契約前にしっかりと確認します。

また、トランクルームのフランチャイズ会社、運営管理会社とも、はじめから一つの会社には絞らず、複数の会社の料金設定や評判などを比較して、総合的に判断するようにします。また、知人友人でトランクルームの経営を先にしている方がいれば、その方から話をよく聞いて、良さそうなところであれば、紹介をしていただくのもよいでしょう。

◆収支計画で失敗するパターン◆
入念な収支計画や事業計画を作らずにスタートしたことで失敗する4パターンです。

2-4.資金繰り計画で失敗

トランクルーム投資というビジネスは、コンテナでも収納スペースであっても、その物件は、倉庫または物置に相当します。つまり、金融機関から見ると不動産としての担保価値がないため、アパートやマンション経営のように、頭金を用意して、あとは銀行融資というタイプの資金繰り計画は使えないことがあります。

仮に所有している不動産を担保にする場合には、土地にだけ担保価値が生じますので、やはり、アパートやマンション経営で融資を受けるときのような規模でのローンは組めない傾向にあります。

さらに、1章でも解説しましたが、トランクルーム経営は、開業当初から1年ほどかけて利用率80～90％になる、ゆっくりした成長をするタイプのビジネスです。そのため、約1年分の管理委託手数料などの運営コストは持ち出しになることを前提にした資金計画が必要です。

銀行から大きなお金が借りにくいこと、1年ほど赤字が続く可能性が高いことが前提での資金準備が必要です。これらの前提を知らずに資金計画を立ててしまうと、トランクルームの設営費用プラス1年分の維持費だけで手持ち資金が底をついてしまい、トランクルームが軌道に乗る前に失敗をしてしまう可能性が高まります。

対策1＞
トランクルーム経営は、アパートやマンションの経営と比較すれば、初期投資額はかなり小さく済みますので、基本は自己資金でやるつもりでスタートします。

資金が潤沢にない場合は、お持ちの土地・アパートなどの不動産に適したトランクルームのタイプを、自己資金で開業できる規模で開業し、もっと事業規模を広げたい場合は、収益を使って少しずつ規模を大きくしていきます。

初期投資額のめやすは、FC加盟をするか、どのくらいの規模で始めたいか、ご所有の不動産がどのような状態か、など諸条件にもよりますが、インフラなどが整ったすぐに使える土地・ビル・マンション・家屋などをお持ちの場合は、以下のような金額と設備がめやすとなります。この金額をめやすに、資金繰りがうまくいく規模からスタートしていけば、大きな失敗は避けられます。

〇屋外型　コンテナ型トランクルーム

コンテナ1基　100万円～（中古なら50万円～）
宣伝用看板代100～200万円
地面舗装代（広さに応じる）

〇室内型　トランクルーム（レンタル収納）

室内パーテーション用資材一式1フロア全体　300万円前後～
セキュリティ（カードキー・認証機能・カメラほか）
空調設備の追加

※一般的な事務所用ビルや居住用マンションなどの不動産を活用した場合です。

一般的なトランクルームのビジネスモデルは、基本的に土地を賃貸してトランクルームを設営・運営するのが前提ですので、ご自身が所有する不動産でトランクルーム運営をするのであれば、早期に失敗してしまうほどの大きな赤字にはならない可能性が高いでしょう。

しかし、十分な銀行融資が下りにくいのは事実ですので、自己資金で賄える範囲でトランクルームを開始し、少しずつ大きくする資金計画でいれば、大きな失敗は避けられる可能性が高くなります。

また、ご所有の土地の評価額が高い場合は、日本政策金融公庫の新創業融資が可能なケースもありますので、相談だけはしてみましょう。仮に融資が下りなかったとしても、相談の際には事業計画と資金計画をもとに話をしますので、問題となるような箇所があれば、指摘をしてくれます。

対策2＞
資金繰り計画に関しては、万が一失敗したときのことも考えておく必要があります。トランクルーム投資は、スタート時点の金額が小さめな分、たたむ時にも痛手が小さい傾向があります。

例えば、トランクルームの屋外型で使っていたコンテナは、再販が可能なうえ、コンテナはあまり余っていないことが多いため、購入時からそう変わらない金額で売却できる傾向にあります。

室内型収納スペースの運営をしていた場合でも、撤退時には使っていたパーテーションと必要機材一式を売却できます。どちらもトランクルーム経営には必要不可欠なものですので、大きな値崩れをせずに買い取ってもらえる傾向にあります。

2-5.賃料設定の失敗

トランクルームは物置や倉庫ですので、アパートやマンションの一室のような金額設定にはできません。つまり利用者1人当たりの金額が小さいという特徴があります。

平均的な数字として、屋外型で2,000～7,000円、屋内型で3,000～20,000円という相場になっています。そのため、価格競争をしてしまうと収益が減り、失敗しやすくなります。

対策＞
スタート前に、ライバル会社を調べて周辺相場に合わせたものにする必要はありますが、アパートやマンション経営とは違い、値段を下げたからと言って利用率が上がるタイプのビジネスではないことは知っておくべきです。

あくまで、トランクルームを利用する利用者のニーズに合っているかどうかが大切です。そのため、値下げ合戦をするよりも、マーケティングをしっかりとして、地場の需要にあったタイプのトランクルーム（物置・倉庫）を提供するような工夫と努力が必要になります。ニーズを探る方法に関しては、前述の◆マーケティング調査で失敗するパターン◆を参考にしてください。

また、値段を下げるために管理コストを削り、荷物の管理状態が悪くなれば利用客は離れていきますので、値下げ競争には参加せず、エリアの利用客のニーズに合ったことをしながら、利用客の定着を図ります。

2-6.事業計画の失敗

トランクルーム事業は、銀行融資がない前提で進むビジネス投資のため、本来ならビジネススタート時に最も厳しい関門になる金融機関のチェックが入りません。そのため、事業計画に甘さがあったとしても、それをスタート前に指摘してくれる存在がいないため、実際に運営をしてから「あれ？こんなはずでは」ということもあります。

例えば、屋外コンテナでのトランクルームを開業したい場合、屋外トランクルームに適した幹線道路場所沿いの場所はすでに大手企業が所有して大規模なトランクルーム経営をしています。

個人の方が、そのような好条件の場所に土地を所有していたとしても、トランクルームビジネスを後発でスタートし、大企業と競合しながら安定した収益が確保できるかなどは、トランクルームビジネスを十分に理解している人物に確認しない限りはわからないことばかりです。

フランチャイズに入れば何でも教えてもらえると思って加入したとしても、ご自身が土地を所有するエリアにいくつもトランクルームがある競争の激しい場所であれば、開業しても思うような収益につながらない可能性もあります。

また、土地を複数持っている方で複数のフランチャイズ展開を予定している場合でも、開業を希望するエリアのトランクルーム寡占状態によっては、FC側から出店許可が下りずに、ご自身の希望通りにビジネス展開できない可能性もあります。

対策＞
事業などが初めてで、事業計画の作成などに不安がある場合は、ますはフランチャイズ加盟をしてノウハウを教えてもらいながらスタートするほうが、スムーズなビジネス展開ができます。

フランチャイズとは、事業者が開発した商標・ノウハウを利用できる権利をもらえる代わりに、ロイヤリティという加盟店料を支払う仕組みです。コンビニエンスストアや、ファミリーレストランなどもこのようなスタイルをとっています。フランチャイズにも様々な形式がありますので、複数の会社を比較してから選びましょう。

どの会社でも、主な運営サポート内容は

必要資材などの購入手配
現場の設置と工事
広告宣伝
利用者との契約
家賃回収と督促
掃除とメンテナンス
セキュリティ管理

などです。どの部分までをサポートしてもらえるかは、フランチャイズ企業によって以下のようなタイプの違いがあります。

ほとんどのサポートをフランチャイズ企業が行い、オーナーはほとんど何もしないタイプ
事業計画の作成と業務指導だけを行い、実際の運営はオーナーがするタイプ
オーナーが選択した部分だけをサポートしてくれるタイプ

など、さまざまです。

ご自身が希望するサポートが受けられる企業に加盟できるように、事前にできる限り多くの企業の説明会や資料を取り寄せておきます。どのタイプを選んだとしても、フランチャイズ企業は加盟店の運営がうまくいくように指導をしてくれます。

また、加盟をした場合でも、あくまで良い結果が出るようなサポートをしてくれるだけで、実際に運営をするのはオーナーであるご自身ですので、事業計画などは真剣に作成し、厳しい意見も受け入れ、成功できるように指導してもらいます。

将来、複数の出店計画がある場合は、自分の思い描いているような展開ができるかどうかも含めて、質疑応答を繰り返し、自分から学習していく姿勢も必要です。

フランチャイズに加盟しない場合は、上記の運営を自分でする必要がありますが、ロイヤリティ（加盟店料など）を払わなくてよいため、高い収益は期待できます。

ただし、トランクルームビジネスに関して何も知らない素人が、まったくのノウハウもコネもない状態でスタートするのは、かなり大変だと思いますので、自主管理をしつつ、ノウハウのない部分は運営会社にお任せをするなどの対策は必要です。

2-7.節税メリットが小さいという失敗

トランクルーム投資は、土地活用の一つではありますが、アパートやマンション経営などの土地活用と比較すると、相続税の節税効果はほとんどありません。

「人」が借りて利用しているアパート・マンション・ビルなどの不動産は、借地借家法という法律のもと、入居者の権利が守られます。その結果、オーナーから自由に契約解除ができないなど、権利の制限がかかりますので、相続の際には不動産の評価額が低くなり、相続性の節税ができるという制度があります。

しかしトランクルームの場合は、契約者が「人」でも、そのトランクルーム内にあるものは「物」であるため、民法が適用され、借地借家法は適用されません。そのため、相続税節税のための特例が使えなくなり、相続税対策としての節税効果は期待できません。

対策1＞
節税をしたい税金には、相続税・所得税・住民税などさまざまな対象がありますが、相続税対策のための不動産活用であるならば、トランクルーム経営は選択肢から外し、アパート・マンションの経営にしたほうが良いでしょう。

所得税や住民税の節税を目的とするのであれば、トランクルーム投資の場合は、減価償却を使って大きく節税をします。減価償却とは、時間の経過によって価値が減っていくタイプの物を買ったときに、買った金額を一度に費用とせずに、数年に分けて少しずつ費用として計上する方法です。

何年分にわけて費用にするのかは、法定耐用年数というもので決められており、例えば、パソコンなら4年、木造アパートなら22年です。トランクルーム投資の場合は、

コンテナ20フィート超（8.5畳程度）　7年
コンテナ20フィート以下　　　3年
パーテーションなど　　　15年

となっており、1年間で減価償却に充てられる額が大きくなればなるほど、節税効果も高まります。以下は、とてもシンプルに計算した所得税の節税例です。

例）年間収入が300万円のトランクルーム・20フィートコンテナを700万円分購入した場合
・減価償却費：
700万円÷7年（法定耐用年数）＝100万円/年

・年間売上：
300万円　※本来ならばこの金額に所得税が課税される。

・節税効果：
年間売上300万円－減価償却費100万円＝200万円
売上金から減価償却費を差し引いた200万円に対して課税されるため、減価償却が終わる7年間は、毎年、所得税などを減額できます。

このように、実際にはその年には出費をしていないのに、費用として扱うことができるため、減価償却費の分だけ節税ができて、手元に現金が残りやすくなります。減価償却期間が終了したら、

新しくコンテナを追加する
コンテナを中古で売却し、新しいものに入れ替える

などの方法で、新しく減価償却できるものを経営状態に応じて追加していけば、新たに節税できます。
【参照：減価償却費　コンテナ】

対策2＞
トランクルームの中でもコンテナ設置の際にかかる、建築確認に必要な工事費用も、節税の対策に使えます。コンテナの場合、簡単な基礎を作ってその上にコンテナを置くだけなので、長い間、業界内では建築確認申請などが不要であるという考えが主流でした。

しかし、平成16年に国土交通省から「コンテナは建築確認をとって安全に設置してください」という要請があり、10年後の平成26年には、国土交通省から「やっぱりコンテナも建物ではあるので、建築確認をきちんとする必要があり、守らなければ行政指導をします」という発表がありました。

それを受けて、現在では、コンテナは建築確認とって運営するという方向に流れが変わりつつあり、建築確認が下りなければ、自分の土地であってもコンテナは置いてはいけないことになっています。
※ただし、建築許可を取らずに設置している会社も多数あります。

建築許可に関した技術的な基準は、自治体ごとに違いがあり統一されていませんので、トランクルームに関する施工に慣れた会社に、地元の基準をクリアするレベルの施工をしてもらうしか対策がありません。

建築許可を取るための費用は、自治体ごとに土地のエリアや広さ、仕様設備によって違いがありますので、設置を予定している土地がある自治体で確認してください。

トランクルームを取り扱う企業も、この建築確認に関する意識には大きな差がありますので、フランチャイズ企業を選ぶときには建築許可までがプランに入っているところから選び、ご自身で運営する場合には、お持ちの土地の形状やエリアに合わせた基礎工事をしてくれる施工会社を選んで建築許可を取ってから運営するようにしましょう。

これらのプラスの費用をかけて設置をしたとしても、その費用は節税に使えますので、より安全なトランクルーム経営をするための投資であることを理解し、長く続けられる健全経営を選びましょう。
【参照：平成26年　国土交通省　コンテナを利用した建築物に係る違反対策の徹底について】
【参照：平成16年　国土交通省　コンテナを利用した建築物の取り扱いについて（技術的助言）】
【参照：建築確認費用　東京都の場合　　　東京都都市整備局　確認申請・計画通知手数料】

◆運営・管理で失敗するパターン◆
運営方法や管理方法に問題があり、そのことが原因で顧客離れが起き、失敗につながります。

管理が悪いことによる失敗1　ゴミ問題
管理が悪いことによる失敗2　盗難・災害
競合の出現による失敗

2-8.管理が悪いことによる失敗1　　ゴミ問題

トランクルームは、荷物を預けるときと、荷物を出すときにしか使わない「物置・倉庫」なため、基本的に、敷地・建物内は無人で運営しています。そのため、管理が悪いと以下のようなことが起きる可能性があります。

屋外トランクルームの場合

トランクルームでコンテナなどを置くような立地の場合は、あまり人目がない場所であることが多いため、ゴミなどの不法投棄をされることがあります。屋外にあるため、仮に、契約者の誰かが捨てたものであったとしても「自分は知らない」と言われれば、それ以上は責任追及できないため、ゴミ処分代金はオーナーの全額負担となります。

不法投棄の中でも、塗料・木材・ガラス・ブロック塀ガレキなどの建築資材は、量も多く、処分にも手間がかかります。このような廃材処分はゴミ荷物全体の大きさで料金を計るため、かさばるものを捨てられてしまうと、一回で数万円単位の支出になることがあります。

室内トランクルームの場合

契約者と連絡が取れなくなり、荷物を残したまま契約が終了してしまうことがります。この場合、トランクルームでの保管義務はなくなりますが、残留物を処分することになり、ゴミ処理コストをオーナーが負担することになります。中には家電4品と呼ばれる高額なリサイクル料金がかかるエアコン・テレビ（ブラウン管、液晶・プラズマ）・冷蔵庫・冷凍庫・洗濯機・衣類乾燥機などを置いて行かれてしまうこともあります。

定期的にこのようなことが起きるわけではありませんが、起きたときには、残されたものによっては大きなコストがかかり、その数が増えれば経営を圧迫します。

また、敷地内・建物内にいろんなものが放置されていれば、他の利用者もトランクルームとしての安全性などを疑うようになりますので、より安全性の高いトランクルームへ移動されてしまう可能性も出てきます。

対策＞
自主管理でも、運営会社に管理をしてもらうのでも、ゴミ問題の対策に一番効果があるのは、監視カメラを取り付けることです。加えて、監視カメラで監視をしていることを知らせる看板やステッカーなどを設置します。

カメラの存在はかなりの抑制力があるため、設置をすればゴミ問題の可能性は下がりますが、カメラの毎月の運用費がコストにプラスされます。フランチャイズまたは運営会社に委託をしている場合は、監視カメラ設置が入ったプランがあります。

契約の際、契約書に「放置して一定期間引き取りに来ない物は処分して良い」という文面を盛り込んでおけば、万が一の場合は、残留物をリサイクル業者などに払い下げることもできます。

ご自分が運営していくトランクルームにも、このようなことがゴミ問題起きることを前提に、プロの知識や経験が必要な部分は、トランクルームの運営会社に任せてしまったほうが良いでしょう。

また、運営会社選びには、知人友人やネットの口コミなども含めて、管理の質を十分に調べてから契約をすることで、管理の悪さによるトラブルや失敗を避けることができます。

2-9.管理が悪いことによる失敗2　盗難・災害

トランクルームの管理が悪いと、盗難や、災害時に大きな被害が起きることがあります。トランクルームは屋内外問わず、基本的に管理人などを置かない無人経営で、利用者はカード認証キーなどを利用して24時間いつでも自由に荷物を出し入れできます。

その分、いつ誰が出入りしても不思議がないため、預けておいた荷物が盗まれる、トランクルーム内が荒らされるなどの出来事が起きることもあります。

また、台風などの自然災害時には、例えば、

空調が止まって、臭いやカビなどが発生する
水漏れなどで荷物が水浸しになる
火災で焼けてしまう
地震による倒壊で荷物が破損する

などが起きる可能性があります。何か起きても、すぐに現場で対応をする管理人がいないため、保管している荷物に大きな被害が及ぶことがあります。

国土交通省の認定する倉庫業者が運営するトランクルームの場合は管理責任が生じますが、本記事で紹介をしている、レンタル収納スペースなどの開業許可が必要ない、非倉庫業者が運営するトランクルームは、盗難と災害への補償義務はありません。

しかし、盗難や災害が起きたトランクルームは解約につながりやすく、さらに新規の利用者獲得も難しくなりますので、実質的にはトランクルーム経営が悪化してしまいます。

対策＞
契約の際、利用者には非倉庫業者が運営するトランクルーム（レンタル収納スペース）には、荷物への保障がないことを口頭と書面で告知し、使用者の責任において自己管理してもらう前提で空間を貸し出すことに、同意してもらいます。

これにより、利用者は自主的に預けるものの選別や、戸締りなどの管理を徹底するようになり、その結果、トラブルの発生する可能性が低くなります。

また、フランチャイズ形式をとっている大手トランクルームでは、トランクルーム一部屋ずつに火災保険・盗難保険が掛けられる仕組みを持っているところもありますので、そのようなサービスがあるフランチャイズ企業に加盟をして対策をします。

加盟したときに自動でついてくるタイプか、オプション申し込みがあります。フランチャイズ企業によって取り扱う保険の範囲などにも違いがありますので、複数の会社の説明会などで内容を比較し、保険適用のあるタイプの会社から加盟先を選ぶようにすることが、対策となります。

自主管理をする場合は、建物全体への火災保険はかけられますが、アパート経営などのように入居者（トランクルーム契約者）が個別に自分の家財に対してかける保険のようなものは保険商品として存在していません。万が一のトラブルの際には、建物の修復は可能ですが、中の荷物に関しては利用者の自己責任となります。
【参照：キュラーズ　保険保証制度】

お持ちの土地を活用してトランクルームを検討している場合は、まずは、その土地がトランクルームに向いた立地であるかを調べつつ、金準備の確認も必要です。現金での預貯金の確認以外に、お持ちの不動産の中で、土地活用をしにくそうなものは売却して資金を捻出するのも一つの考え方です。

どのような資金繰り計画でいくのか、果たしてトランクルーム経営を始めても起動に乗るかどうかは、一度、不動産のプロに相談をしてみるのが良いでしょう。NTTデータグループが運営する一括プラン請求サイト「HOME4U 土地活用」を利用すれば、トランクルーム以外にも、さまざまな不動産の収益プランが提示できる不動産会社に、一回の申し込みで最大10社まで申し込みができます。

その際には、トランクルームの経営を検討している旨も伝えれば、お持ちの土地がトランクルーム投資に適している場所かどうかも相談ができます。「HOME4U 土地活用」を活用して、ご自身がお持ちの土地にぴったりなプランをみつけてください。

2-10.競合の出現による失敗

順調に運営をしていても、突然、近隣に超大手フランチャイズチェーンが出店してくる可能性は、常にあります。広告宣伝力・規模・衛生面・セキュリティ面ともに、個人経営～中小では太刀打ちできないほどのサービスを持つことが多く、なおかつ、値合わせをしたうえで、よりリーズナブルな料金設定で対抗してきますので、状況によっては利用客を奪われてしまう可能性もあります。

大手が運営するトランクルームは、最初からトランクルーム専門のビルとしてリフォームされていることが多く、出入り口が一つで個人認証のできるセキュリティーカードを利用し、誰が・いつ・何時に・何分・どのような経路で建物内を歩いたかなどもわかるほど高度なセキュリティを提供しています。

基本は無人の運営が多いトランクルーム業界に、常住スタッフを置く、警備会社と連携をしてシステムセキュリティを採用するなど、安全性の高い対策を施してくる傾向があり、今までのトランクルームでは成しえなかったセキュリティの高さをアピールしてきます。このような至れり尽くせりの競合が同じエリアにやって来た場合は、今までの運営状況によっては、ダメージを受ける可能性もあります。

対策＞
実は、手ごわい競合が現れたとしても、普段から管理をしっかりとして、利用客に「不便さ」を感じさせていなければ、あまり慌てる必要はありません。

トランクルーム利用者の多くは、契約当初は、なるべくコンパクトな部屋を低料金で借りて、合理的・効率的に荷物を収納しようとします。しかし、使い始めてトランクルームが便利であることがわかると、次々に家の中にある不要な荷物を運びこむようになります。

このようにしてトランクルームを使い慣れてしまうと、一度収納してしまった大量の荷物を、一旦出して、さらに別の場所に移動させるのはかなり面倒くさいことに感じます。

トランクルームは生活をする部屋とは違い、普段使わない荷物を預けるための物置・倉庫代わりのものですので、その部屋の中が快適かどうかは、住居ほどはこだわりません。

そのため、高性能なセキュリティ機能を持つ競合が近隣に現れたとしても、今の利用者が解約をしてまで別のトランクルームに荷物を移動させようと考えるときは、次の条件が揃ったときになります。

新しく出来たトランクルームが、自宅からものすごく近くて便利
現在の賃料よりも大幅に安い

つまり、数百円程度の安さや、ちょっと近くなった程度では、詰め込んである荷物をもう一度出して、わざわざ別の場所へ移動させようという動機にはなりにくいため、競合の出現＝解約ラッシュとはなりません。

また、もし解約があったとしても、アパートやマンション経営と比較すれば、トランクルームには水回りなどもありませんのでクリーニングや現状復帰のための労力もコストも小さく済みますので、すぐに新規の募集をかけて、対応することができます。

それよりも、普段のトランクルーム管理を万全にし、収益バランスの範囲の中で、利用者が物置・倉庫として不便を感じないように、きちんと管理していけば、結果的には、同じエリアで競合と共存共栄することにつながります。

まとめ

ご所有の土地・不動産などを活用してトランクルーム経営を検討されている方向けに、トランクルーム投資が失敗しやすい10の原因と、その対策をまとめました。

ある程度の土地条件と経済的条件は必要ですが、それ以外は、管理をしっかりして、顧客満足度を維持していれば、アパートやマンション経営よりもスムーズな経営ができることがイメージできたのではないでしょうか。

ここまでの情報を得て、トランクルーム投資に興味が強くわいた方は、まずはお持ちの土地がトランクルーム投資に向いた立地条件やエリア条件であるかを調べましょう。ご自身で現場を見回るのも大切ですが、同時に、プロへの相談も必要となります。不動産会社への問い合わせと同時に、複数のトランクルーム投資のサポートをするフランチャイズ企業のセミナーなどに参加をして、トランクルーム投資への理解を深めます。

不動産会社への相談は、NTTデータグループが運営する土地活用の一括プラン請求サイト「HOME4U 土地活用」の利用をおすすめします。厳選された提携企業の中から、トランクルーム投資を予定しているエリアに精通した複数の企業に、一括でお申し込みが可能です。なるべく多くの会社からの土地活用プランを得て内容を比較し、最も納得のいく会社からのサポートを受けられます。申込時には「トランクルーム経営」を検討していることを必ず添えましょう。