【2025年最新版】土地活用25選！チャートで最適な活用法がわかります

この記事では、最新の不動産動向を考慮したおすすめの土地活用方法を「目的別」「立地別」に25種類紹介します。

なお、「実際に土地活用のプロの意見を聞いてみたい！」という方は、以下のボタンから土地情報を入力すると、あなたの土地に最適な活用プランを、最大10社の土地活用会社から比較することができます。

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1.【Yes/Noチャートで選べる】最適な土地活用の探し方

土地活用方法は多くの選択肢から立地や目的にマッチしたものを探す必要があります。 ここでは、所有地に最適な土地活用方法の探し方と探す視点を解説します。

1-1.「目的別」で選ぶ

目的別で土地活用を選ぶポイントは、

• 土地を所有し続けたいか
• 収益性を求めるか
• 節税効果を重視するか
• 自己資金を投入できるか

の4点です。

気になる土地活用方法が見つかった方は、以下の章から各活用法の詳細をご覧ください。

「土地活用25選とチェックポイント一覧」

1-2.「立地」で選ぶ

土地活用の成功要因で非常に重要なのは立地です。
立地の状況によって最適な活用方法が異なるため、立地の見極めをすることで最適な方法を絞り込むことができます。

ポイントとなるのは、

• 建築可能エリアか
• 公共交通機関の利便性
• 住宅街にあるかどうか
• 幹線道路沿いか

の4点です。

このほか、細かな条件は絞り込んだ中で見極めていく必要があります。

気になる土地活用方法が見つかった方は、まずは土地活用会社に相談してみましょう。

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2.土地活用25選とチェックポイント一覧

これから紹介する活用方法を、7つの視点から一覧表にしています。気になる活用法があれば、クリックするとその活用法の詳細を見ることができます。

以下では、それぞれのメリットとデメリット、向いている土地の条件、節税効果、収支例などを解説しています。

なお、収支シミュレーションにおける融資条件・賃料等は一例です。

2-1.アパート経営

木造や鉄骨造のアパートを建築し、賃貸経営を行う土地活用方法です。

場所にもよりますが、30坪程度の土地があればアパート経営を始めることができます。

メリット

• 賃貸需要がある土地なら、安定的に高収益を得ることが可能
• 節税効果が高い
• 依頼できる企業が多い

デメリット

• 賃貸需要が少ない場所は工夫が必要
• 空室のリスクがある

向いている土地

• 駅から徒歩圏のエリア、駅から徒歩圏外だが住環境の良い場所、都心に通勤しやすい場所など
• 約30坪以上の土地

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税の節税が可能。

収支例

• 敷地面積：80坪
• 延べ床面積：60坪（ワンルーム8戸）
• 建築費：5,000万円
• 年間家賃収入：720万円
• 年間経費：144万円
• 年間ローン返済額：224万円
• 年額利益：352万円

※建築費（アパートローン：4,000万円、自己資金：1,000万円） ※家賃収入（満室を想定 7.5万円×8戸×12ヶ月） ※ローン返済額（金利：2％、返済期間：木造の場合22年）

木造アパートの場合、減価償却の年数は鉄骨などと比べて短いですが、その分償却費自体は多く取れるため、税効果は高くなります。

2-2.マンション経営

マンション経営は初期費用などがアパート経営よりも高めになりがちですが、遮音性など建物の性能は高いので、アパートよりも高めの賃料設定で入居者を集められます。

また木造や軽量鉄骨のアパートと異なり、マンションは縦に伸ばすことができるので、容積率が高い首都圏の土地ではアパートよりマンションのほうが適している場合もあります。

メリット

• アパートよりも高い賃料でも入居者を集めることができる
• 遮音性、断熱性などの建物性能が高いので、入居者を集めやすい
• 高層の建物にできるため、収益性を高められる
• 鉄筋コンクリート造は建物の法定耐用年数が長く、融資も長く借りられることが多い

デメリット

• まとまった初期投資が必要で、建築費はアパートよりも高め
• 「ワンルーム条例」によって、マンションの建築が制限されているエリアがある

向いている土地

• 容積率の高い土地、駅に近いエリア、人気の住宅地、都心に通勤しやすい場所など
• 約35坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

• 敷地面積：80坪
• 延べ床面積：90坪（ワンルーム12戸）
• 建築費：10,000万円
• 年間家賃収入：1,296万円
• 年間経費：260万円）
• 年間ローン返済額：354.8万円
• 年額利益：681.2万円

※建築費（アパートローン：8,000万円、自己資金：2,000万円） ※家賃収入（満室を想定 9万円×12戸×12ヶ月） ※ローン返済額（金利：2％、返済期間：30年）

2-3.戸建て賃貸

戸建て賃貸経営は、近年増えてきている賃貸経営です。
足音を気にせず暮らすことができ、庭を利用したいと考えるファミリー層に人気があります。
アパートの供給量が多いエリアで、差別化するためにも向いています

メリット

• 希少性があるので高稼働が見込める
• 一度入居者が付くと、長く住んでもらえることが多い
• 借主が購入を希望する場合も少なくないため、売却がスムーズ。一棟ずつ売却することも可能
• 狭小地や変形地でも敷地を活かして設計しやすい
• アパートやマンションよりも総建築費が安く済む場合が多い

デメリット

• 利回りはアパート・マンション経営に劣る
• 空室時の損失が大きい

向いている土地

• 駅から徒歩圏、駅から遠くても住環境が良くファミリー層が好む場所など
• 約25坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

• 敷地面積：60坪
• 延べ床面積：25坪×2棟
• 建築費：4,000万円
• 年間家賃収入：312万円
• 年間経費：62.4万円（経費率20％）
• 年間ローン返済額：180万円
• 年額利益：69.6万円

※建築費（アパートローン：3,200万円、自己資金：800万円） ※家賃収入（13万円×2棟×12ヶ月） ※ローン返済額（金利2％、返済期間22年）

2-4.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、1つの建物に自宅部分と賃貸部分が併設されている物件です。

賃貸物件でありながら、自宅でもあるので、アパートローンより金利の低い、住宅ローンを使うことができるのが最大のメリットです。

 

メリット

• 家賃収入でローンを返済できる
• アパートローンではなく、金利の低い住宅ローンを使える（条件あり）
• 将来は賃貸部分を二世帯住宅として利用することも可能

デメリット

賃貸併用住宅の需要者が限られているので、売却しにくい可能性がある

向いている土地

• 駅から徒歩圏のエリア、駅から徒歩圏外だが住環境の良い場所、都心に通勤しやすい場所など
• 35坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

• 敷地面積：80坪
• 延べ床面積：60坪（自宅部分：32坪、賃貸部分：28坪、ワンルーム4戸）
• 建築費：5,000万円（住宅ローン：4,000万円、自己資金：1,000万円）
• 年間家賃収入：：360万円（7.5万円×4戸×12ヶ月）
• 年間経費：72万円（経費率20％）
• 年間ローン返済額：213.5万円（金利1.0％、返済期間22年（木造系の場合））
• 年額利益：74.5万円（税引き前：減価償却考慮せず）

賃貸併用住宅で住宅ローンが適用されるのは、住居部分の床面積が50％以上の場合です。
住居部分と賃貸部分、それぞれのプライバシーや物音等に配慮した設計・間取りにすることで、入居者が付きやすくなります。
また、全てを賃貸住宅にするよりも設備費などが減る事から、やや割安になります。独特な配慮が必要な賃貸併用住宅建築は得意なメーカーに依頼するとよいでしょう。

2-5. 駐車場経営

駐車場経営には、コインパーキングと月極駐車場があります。
立地によって、どちらが向いているかは違いますが、需要に応じて敷地の一部をコインパーキングと月極部分に振り分けることも可能です。月極の場合、近隣が住宅街だったり、工業地帯であったりすると安定的な収入を得られます。
1区画あたりの標準的な面積は2.5ｍ×5ｍです。
車庫入れなどのスペースも必要なので、全体の敷地面積を7坪で割ると大まかな台数が計算できます。

月極駐車場は自営方式または不動産会社に管理を委託するのが一般的です。

メリット

• 建物を建てる土地活用に比べると初期投資が圧倒的に少ない
• 狭小地や変形地も有効活用できる
• 短期でも可能。建物がないので取壊し費用がかからず、他の用途に転用しやすい

デメリット

建物を建てる活用方法ほど高収益が得られない場合がある

向いている土地

• 工業地帯、住宅地など
• 約4坪～

節税効果

あまりない。ただし、市町村によっては固定資産税の軽減制度などがある

収支例

敷地面積：50坪
駐車台数：7台
舗装費用：80万円
年間収入：126万円（1.5万円×7台×12ヶ月）
ランニングコストは固定資産税・都市計画税だけ

2-6. コインパーキング経営

コインパーキングと月極駐車場の大きな違いは、コインパーキングの収入には増減があることです。 しかし、コインパーキングは多くの場合で、専門企業による一括借り上げ方式を採用します。オーナーの負担は舗装費用だけというケースが多いですが、オーナーがパーキングの機械を購入して設置することも可能です。

メリット

• 初期費用を抑えられる（一括借り上げ方式の場合）
• 狭小地や変形地も有効活用できる
• 年単位での暫定利用が可能
• コインパーキング専門会社に土地を貸す方式は管理、運営を任せられるので手間がかからない

デメリット

• 建物を建てる活用方法ほど高収益が得られない場合がある
• 節税効果は低い

向いている土地

• 商業地、駅・病院・観光地の近く、住宅地など
• 約4坪～

節税効果

あまりない。ただし、市町村によっては固定資産税の軽減制度などがある。

収支例

敷地面積：50坪
コインパーキング：7台
舗装費用：80万円（開業時にオーナー負担）
年間収入：50万円（固定賃料）
ランニングコストは固定資産税・都市計画税だけ（機械設置・管理費用はコインパーキング運営会社が負担）

2-7. 貸しオフィス

オフィス向けのテナントビルでの土地活用です。事業者向けの賃貸業は多くがスケルトン貸し（内装工事を施さない状態で貸し出す）のため、RC造であっても建築費が安く済むことが特徴です。

家賃設定は坪、もしくは平米単位での設定で、賃貸集合住宅の賃料よりも家賃単価が高くなります。

メリット

• アパート・マンションよりも高めの賃料で入居者を集められる
• 建築費がマンションよりも安く済む傾向
• 鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造などで建てられることの多いビルは建物の法定耐用年数が長く、融資も長く借りられることが多い

デメリット

• まとまった初期投資が必要
• 入居者が簡単に退去する傾向にあり、景気に左右される

向いている土地

• 駅に近いエリア、交通の便のよいエリア、都心など
• 約35坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる

収支例

敷地面積：80坪
延べ床面積：100坪（4フロア、6室）
建築費：10,000万円（アパートローン：8,000万円、自己資金：2,000万円）（LTV=80%）
年間家賃収入：1,440万円（満室を想定 30万円×２室×12ヶ月、15万円×4室×12ヶ月）
年間経費：216万円（経費率：15％）
年間ローン返済額：354.8万円（金利：2％、返済期間：30年）
年額利益：681.2万円（税引き前：減価償却考慮せず）

2-8. 貸し店舗

商業地域にある土地であれば、貸し店舗も収益性を確保できる土地活用方法です。テナント経営とも呼ばれます。
テナントビルとして複数の店舗事業者に貸すこともあれば、一棟貸しをすることもあります。
オフィスビルと同様、スケルトン貸しが一般的で、管理の手間も少なくて済みます。
ただし、事業者向けの賃貸業は複雑な手続きが必要になることも多いため、管理は事業者向けの賃貸管理を専門とするリーシング会社に委託するのが一般的です。

メリット

• アパート・マンションよりも高めの賃料で入居者を集められる
• 退去時は多くの場合が元の状態に戻してもらえる

デメリット

• 入居者が簡単に退去する傾向にあり、景気に左右される

向いている土地

• 駅に近いエリア、繁華街、都心など
• 約15坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：20 坪
延べ床面積：60 坪（4 階建て）
建築費：3,600 万円（アパートローン：3,000 万円、自己資金：600 万円）
年間家賃収入：1,032 万円（36 万円＋20 万円＋15 万円＋15万円×12 ヶ月）
年間経費：103.2 万円（経費率：10％）
年間ローン返済額：331.2 万円（金利：2％、返済期間：10年）
年額利益：597.6 万円（税引き前：減価償却考慮せず）

2-9. ロードサイド型店舗

幹線道路沿いにある土地も貸し店舗としての土地活用に向いています。立地の特徴からこのような店舗をロードサイド型店舗といいます。コンビニやファストフード店、米穀店など、車での来店の多い業態が借り主となります。
ロードサイド型店舗は駐車スペースの確保が必須です。車での入店がしやすいよう店舗の配置も重要になってきます。

メリット

• 住居に向かない幹線道路沿いで土地活用できる
• オーナーに管理の手間がほぼない

デメリット

• 入居者が簡単に退去する傾向にあり、景気に左右される
• 駐車スペースの確保が必要

向いている土地

• 幹線道路など車通りの多い道路に面した立地など
• 約50坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる

収支例

敷地面積：50坪
延べ床面積：25坪（平屋建て）＋駐車スペース
建築費：1,300万円（アパートローン：1,000万円、自己資金：300万円）
年間家賃収入：660万円（1棟貸し50万円×12ヶ月）
年間経費：66万円（経費率：10％）
年間ローン返済額：110.4万円（金利：2％、返済期間：10年）
年額利益：483.6万円（税引き前：減価償却考慮せず）

2-10.商業施設

田舎にある広大な土地であれば、商業施設として大規模開発することで集客が見込めます。大型商業施設を運営するデベロッパーと提携して始める土地活用方法です。
事業用定期借地で土地を貸し付ける場合、施設の建設費用はデベロッパー負担となり、借地料が収入となります。
リースバック方式での土地活用の場合は、デベロッパーが用意した資金で施設を建設、建物を含む賃料から借入金の返済をする形です。

メリット

• 長期安定経営ができる
• 地域貢献ができる
• 管理の労力がほぼない

デメリット

• 初期費用が高額
• 撤退リスクが大きい

向いている土地

• 整地がほぼすんでいる広大な土地
• 約120坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなるが、商業施設があることで評価額が高くなるため、あまり節税効果は実感できない。相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：1000坪
年間家賃収入：3,600万円（事業用定期借地300万円×12ヶ月）
年間経費：540万円（経費率：15％）
年額利益：3,060万円（税引き前：減価償却考慮せず）

2-11.ビジネスホテル

ターミナル駅から徒歩圏など、集客力のある土地を所有している場合、ビジネスホテルも土地活用の選択肢になります。
土地活用でのビジネスホテル経営には主に3つの方式があります。一括借り上げ方式や事業用定期借地方式は、ホテル事業者に土地や建物を貸し出して賃貸料を得る方式で、フランチャイズ方式はフランチャイズ本部と提携してオーナーがホテル経営にかかわる方式です。

メリット

• 安定的な高収入を得やすい

デメリット

• 初期費用が高額
• 競合が多い
• 立地を選ぶ土地活用である

向いている土地

• ターミナル駅から徒歩圏、繁華街など、集客力が非常に高い土地など
• 約50坪～

節税効果

相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：100坪
年間家賃収入：4,200万円（350万円×12ヶ月）
年間経費：420万円（経費率：10％）
年額利益：3,780万円（税引き前：減価償却考慮せず）

2-12.高齢者施設（老人ホーム）

高齢者施設には、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、グループホームなど、さまざまな形態があります。人口の高齢者割合が増加している現在、高齢者施設の需要も高まっています。 高齢者施設で土地活用するには、社会福祉法人や医療法人など、福祉事業者と賃貸契約を結んで、賃料収入を得ていくかたちが一般的です。ハウスメーカーに相談すると、事業者との橋渡しも買って出てくれることもあります。

メリット

• 長期的安定的な収入を得られる
• 空室リスクがない

デメリット

• 初期費用が高額
• 転用が難しい

向いている土地

• 比較的どんな立地でも向いている
• 約50坪～（サ高住）

節税効果

さまざまな税目に節税効果が期待できる。

収支例

敷地面積：300坪
延べ床面積：200坪（2階建て）＋駐車スペース
建築費：2億円（アパートローン：8,000万円、自己資金：2,000万円）
年間家賃収入：4,800万円（一括借り上げ方式、400万円×12ヶ月）
年間経費：480万円（経費率：10％）
年間ローン返済額：485.6万円（金利：2％、返済期間：20年）
年額利益：3,834.4万円（税引き前：減価償却考慮せず）

2-13.保育園

保育園としての土地活用は少子化時代にあっても需要が見込まれる活用方法です。保育園事業をオーナー自ら経営する方法と保育園事業者に一括で貸し出す方法があります。 保育園での土地活用は、開園までに長期間の準備が必要です。手続きも多く、さまざまな規制もあることから、自営であってもフランチャイズ経営などで第三者の力を借りることをおすすめします。

メリット

• 社会貢献ができる
• 長期安定収入が期待できる

デメリット

• 審査が厳しい
• 転用が難しい
• 経営時にトラブルがあると回避が難しい

向いている土地

• 住宅街や公園のそばの立地など
• 約50坪～

節税効果

固定資産税・都市計画税や相続税の節税効果が期待できる。

収支例

敷地面積：200坪
延べ床面積：50坪（平屋建て）
建築費：4,500万円（アパートローン：4,000万円、自己資金：500万円）
年間家賃収入：2,400万円（一括借り上げ方式、200万円×12ヶ月）
年間経費：240万円（経費率：10％）
年間ローン返済額：242.8万円（金利：2％、返済期間：20年）
年額利益：1,917.2万円（税引き前：減価償却考慮せず）

2-14.医療施設

医療施設には20床以上の病院と19床以下の診療所があり、医療法人など事業者に用意した建物ごと貸し出す土地活用方法です。最近は対象を医療施設に特化したテナントビルを用意するケースもあります。
新築前に医療法人等と賃借契約をして、経営者からの要望を建物に反映するケースが主流です。
通常の貸しテナント料より高額になる傾向で、長期的に高収益が期待できます。

メリット

• 社会貢献ができる
• 長期安定収入が期待できる

デメリット

• 事業者探しが難しい
• 転用が難しい

向いている土地

• 交通の便が良い場所、住宅街など
• 約50坪～

節税効果

固定資産税・都市計画税や相続税の節税効果が期待できる。

収支例

敷地面積：80坪
延べ床面積：40坪（平屋建て）
建築費：4,500万円（アパートローン：4,000万円、自己資金：500万円）
年間家賃収入：3,600万円（一括借り上げ方式、300万円×12ヶ月）
年間経費：360万円（経費率：10％）
年間ローン返済額：242.8万円（金利：2％、返済期間：20年）
年額利益：2,997.2万円（税引き前：減価償却考慮せず

2-15. トランクルーム

住宅地として向かない土地でもできる土地活用として注目を集めているのがトランクルーム経営です。経営方式は専用のユニットをオーナーの自費で設置して経営するケースと土地をトランクルーム事業者に貸し出す方式があります。
住宅系の土地活用より初期費用が安く済み、入居者トラブルも少ないことから、建物を活用する方法の中では手軽な土地活用です。

メリット

• アパート経営に向いていない土地でできる
• 修繕費があまりかからない
• 入居者トラブルが少ない

デメリット

• 住宅系の土地活用より収益は劣る
• 節税効果は低い

向いている土地

• 大規模集合住宅地の近く、オフィス街、幹線道路沿いなど
• 約20坪～

節税効果

あまりない。

収支例

敷地面積：50坪
整地費用：30万円（開業時にオーナー負担）
年間収入：50万円（固定賃料、借地料）
ランニングコストは固定資産税・都市計画税だけ（ユニット設置・管理費用はトランクルーム運営会社が負担）

2-16.倉庫

幹線道路沿いや高速道路のインターチェンジ近くのまとまった土地は倉庫としての土地活用が向いています。物流の拠点となることから、通信販売市場が拡大している現状で高い需要が見込まれるでしょう。
事業用定期借地として事業者に貸し出す方法と、倉庫を土地オーナーが新築して土地ごと貸し出す方法があります。トランクルームと大きく異なるのは、借り主が複数になり、不特定多数が敷地に入るトランクルームに対し、倉庫の借り主は1事業者になる点です。

メリット

• アパート経営に向いていない土地でできる
• 修繕費があまりかからない
• 初期費用が安く済むことが多い

デメリット

• 住宅系の土地活用より収益は劣る
• 節税効果は低い
• 近隣からクレームがつくケースがある

向いている土地

• 幹線道路沿いなど大きな通りに面した土地、インターチェンジからすぐの立地など
• 約80坪～

節税効果

あまりない。

収支例

敷地面積：200坪
整地費用：50万円（開業時にオーナー負担）
年間収入：240万円（固定賃料、事業用定期借地）

2-17.資材置場

建物が建てられなかったり、賃貸住宅需要のないエリアにあったりしても資材置場としての土地活用であれば、借り手がつくことがあります。
資材置き場として土地活用する際には事業用定期借地権を用いて賃貸契約するのが鉄則です。事業用定期借地権とは更新のない賃貸契約のことで、決められた期間の契約が満了すると、更地になってオーナーのもとに土地が戻ってくる契約のことをいいます。契約を続けるには、新たに契約を結ぶ形をとります。

メリット

• 建物が建たない土地でも活用できる
• 管理の手間がない
• 初期費用はかからない

デメリット

• 収益性は高くない
• 節税効果は低い
• 近隣からクレームがつくケースがある

向いている土地

• 幹線道路沿いなど大きな通りに面した土地、間口が大きくとれる土地など
• 約10坪～

節税効果

あまりない。

収支例

敷地面積：80坪
整地費用：20万円（開業時にオーナー負担）
年間収入：200万円（固定賃料、事業用定期借地）

2-18.シェアハウス

シェアハウスは、ターゲットを単身者に限定した「寄宿舎」です。共用部分（リビングやキッチン）はオーナー側が設置し、それらの使用料が各部屋の賃料に含まれます。
入居者の専有面積が少ないシェアハウスでは、アパート経営よりも高収益が期待できます。ただし、駅から徒歩圏である都市部といった立地が限定される傾向です。

メリット

• 収益性が高い
• 空室が発生しにくい
• 差別化がしやすい

デメリット

• 需要が都市部に限定される
• 管理の難易度が高い
• 共用部分の修繕費用が高い

向いている土地

• 駅から徒歩圏のエリア、都市部など
• 約30坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：80坪
延べ床面積：60坪（入居者数10人）
建築費：5,000万円（アパートローン：4,000万円、自己資金：1,000万円）（LTV=80％）
年間家賃収入：840万円（満室を想定 7万円×10戸×12ヶ月）
年間経費：210万円（経費率：25％）
年間ローン返済額：224万円（金利：2％、返済期間：木造の場合22年）
年額利益：406万円（税引き前：減価償却費考慮せず）

2-19.寮

寮での土地活用では、賃貸契約で法人契約を結ぶケースと個人契約を結ぶケースがあります。
寮の形態はシェアハウスのような共用部分（娯楽ルームやダイニングキッチン等）がある単身者向けや共用部分のないアパート、マンションのような形態などさまざまです。共用部分のない建物の場合、一部を寮として活用するケースもあります。
法人契約の場合は入居者がいない状態でも一括借り上げ方式によって賃料は一定です。一方、個人契約の場合は空室リスクが発生します。

メリット

• 家賃滞納リスクが少ない
• 入居審査の手間が少ない
• 賃貸住宅用としては難がある場合でも経営できる

デメリット

• まとまった土地が必要
• 景気の影響を受けやすい
• 一般賃貸住宅へは転用しにくい

向いている土地

• 住宅街など
• 約100坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：150坪
延べ床面積：160坪（入居者数24人）
建築費：1億5,000万円（アパートローン：1億円、自己資金：5,000万円）
年間家賃収入：1,500万円（一括借り上げ方式）
年間経費：300万円（経費率：20％）
年間ローン返済額：607万円（金利：2％、返済期間：20年）
年額利益：593万円（税引き前：減価償却費考慮せず）

2-20.ガレージハウス

ガレージハウスは長屋形式の集合住宅の各戸に車庫がついている形態をしています。近年需要が拡大しており、ファミリー向け賃貸住宅の差別化などにも効果的です。
ガレージハウスは通常のアパートに比べ、賃料を高めに設定できます。また、車の利用を前提とした賃貸物件のため、駅近が有利ということもありません。

メリット

• アパートと差別化が図れる
• 車庫部分にあたる部分が固定資産税の節税効果が期待できる

デメリット

• 初期費用がそれなりにかかる
• 戸数を確保しづらい
• うなぎの寝床状の敷地では活用しづらい

向いている土地

• 住宅街、道路との間口が広い敷地など
• 約50坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：80坪
延べ床面積：80坪（4戸）
建築費：6,500万円（アパートローン：5,000万円、自己資金：1,500万円）（LTV=70％）
年間家賃収入：672万円（満室を想定 14万円×4戸×12ヶ月）
年間経費：134.4万円（経費率：20％）
年間ローン返済額：303.5万円（金利：2％、返済期間：20年）
年額利益：234.1万円（税引き前：減価償却費考慮せず）

2-21.コインランドリー経営

住宅街などでの店舗経営にはコインランドリーでの土地活用が考えられます。大物や特殊な衣類の洗濯など、多様なニーズからさまざまなコインランドリーが生まれ、コインランドリー事業を展開するフランチャイズ本部も多く存在します。
コインランドリー経営は無人で経営できるため、管理の手間が少ない不動産経営です。ただし、機材の購入などの初期投資は必要になってきます。また、経営が軌道に乗るまでに時間を要する可能性もあります。

メリット

• 狭小地でも立地がよければ収益が上がる
• 副業として経営できる

デメリット

• 初期費用がそれなりにかかる
• 経営の要素が強すぎる
• 売り上げが不安定
• 立地を選ぶ

向いている土地

• ファミリー層の多い住宅街、食品スーパーの近く、人目につきやすい場所など
• 約10坪～

節税効果

あまりない。

収支例

敷地面積：15坪
延べ床面積：10坪
初期費用：4,000万円（ローン：1,000万円、自己資金：3,000万円）
年間収入：360万円（売上）
年間経費：180万円（経費率：50％）
年間ローン返済額：110.4万円（金利：2％、返済期間：10年）
年額利益：69.6万円（税引き前：減価償却費考慮せず）

2-22.自動販売機設置

自動販売機設置はほかの土地活用のデッドスペースなど、ごく小さな空間を収益化できる土地活用方法です。
自動販売機の管理などを行う企業から設置を持ち掛けられることもあります。こうした場合はほとんど管理の手間はありません。ただし、場所と電気の提供が必要です。
自動販売機設置での土地活用は多くが、売り上げの一部を収入とします。あまり、収益性は高くありませんが、ほかの土地活用との併用もできるなどメリットもあります。

メリット

• 狭小地でも立地がよければ収益が上がる
• 初期費用がほとんどかからない
• 管理はベンダーに任せられる
• ほかの土地活用と併用できる

デメリット

• 収益性が低い
• 電気代がかかる
• 盗難リスクがある

向いている土地

• 人通りの多い場所、人目につきやすい場所など
• 約0.5坪～

節税効果

あまりない。

収支例

敷地面積：0.5坪
年間収入：7万円（売上）
年間経費：2万4,000円
年額利益：4万6,000円（税引き前：減価償却費考慮せず）

2-23.墓地

墓地での土地活用は、集客力がないような活用しづらい土地を収益化する方法のひとつです。多くが周りに住宅がないような土地を開発して始めるため、多額の初期費用がかかります。
墓地での土地活用は、公益法人に土地を貸して収入を得るのが一般的です。墓地の経営許可を得るには公益法人や宗教法人である必要がありますが、オーナー自身が法人化する場合、オーナーは法人から役員報酬を得て収入とします。

メリット

• 超長期的安定収入を得られる
• ほかの土地活用が難しい場所でもできる

デメリット

• 転用はできない
• 近隣トラブルが発生する可能性がある
• 土地の資産価値が下がる

向いている土地

• 近隣に住宅がない土地、田舎の土地など
• 約300坪～

節税効果

さまざまな税目で節税効果が期待できる。

収支例

敷地面積：300坪
年間収入：4,000万円（一括借り上げ方式）

2-24.貸し農園

貸し農園には市民農園型、体験農園型、貸し農地の３種があります。
市民農園型は、農地を区画化して市民に貸し出すかたちで、農地のまま土地活用ができます。オーナーが営農をできない場合の農地活用の手段ですが、最低限の農地管理、機材管理が必要です。

体験農園型は果樹園などで果物狩りをサービスとして提供するかたちの農地活用です。

貸し農地はほかの営農者に土地を貸し出します。この場合、営農者の登録の書き換えが必要です。

メリット

• 農地のまま土地活用できる
• 田舎で土地活用できる

デメリット

• 収益性が低い
• 利用者トラブルの対応が必要な場合がある
• 管理の手間がかかる

向いている土地

• 農地、田舎の土地、まとまった平らな土地など
• 約20坪～

節税効果

あまりない。

収支例

敷地面積：200坪
年間収入：200万円（市民農園型貸し農園、利用料等）
年間経費：30万円
年額利益：170万円

2-25.太陽光発電

ソーラーパネルを設置して売電収入を得る「太陽光発電」は、田舎の土地で人気の高い土地活用です。
多くの土地活用は借り主と賃貸契約を結んで、賃料を得ることで収益を得ますが、太陽光発電での土地活用は売電収入が収益となります。空室リスクがないだけでなく、対人トラブルもありません。太陽光発電は年間を通じて一定の売電収入が得られるため、安定経営が可能です。

太陽光発電装置はオーナーが自費で設置する方式の他に、広い土地であれば事業者に土地を貸して発電装置を設置してもらう方式もあります。

メリット

• 農地のまま土地活用できる
• 田舎で土地活用できる

デメリット

• 収益性が低い
• 利用者トラブルの対応が必要な場合がある
• 管理の手間がかかる
• メガソーラー発電所の初期費用はローンが借りにくい

向いている土地

• 農地、田舎の土地、まとまった平らな土地など
• 約100坪～

節税効果

ない。

収支例

敷地面積：500坪
年間収入：300万円（売電収入）
初期費用：4,000万円（ローン1,000万円、自己資金3,000万円）
年間経費：2万円
年間ローン返済額：115.8万円（金利：3％、返済期間：10年）
年額利益：182.2万円

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3.初期投資を抑えて土地活用をするアイデア3選

「土地は有効活用したいけれど、なるべく融資や自己資金を使いたくない」と思っている方もいらっしゃるでしょう。

ここでは「貸地」「等価交換」「売却」について紹介します。

3-1. 貸地

土地を貸して、借主に建物を建ててもらう方法です。
用途は様々で、幹線道路沿いのコンビニやスーパー、マンション、老人ホーム等々幅広い可能性があります。

土地を「定期借地契約」で貸せば、契約期間中は地代収入が得られ、契約期間終了後は確実に土地が返ってきます。

自分で建築費を負担せずに土地を収益化できるというメリットがありますが、その分、収益性は相対的に低くなります。
貸地の利用は建物建設目的だけでなく、郊外なら資材置場としての需要もあります。
将来的に別の土地活用を検討することも可能です。

3-2. 等価交換

等価交換とは、土地（の一部）と建物の一部を交換する方法です。
等価交換では、土地所有者が土地を提供し、建築会社の費用負担でその土地の上に建物を建てます。

建物完成後に、土地（の一部）の所有権が建築会社のものになり、代わりに、これと等価となるように建物の一部を土地所有者が取得します。

交換で取得したマンションなどの一部屋にオーナー自身が住むことも可能ですし、その部屋を賃貸に出して収益を得ることも可能です。

例えば、時価1億円の土地の上に賃貸マンションを建ててもらって、土地の半分の所有権（時価5,000万円）と、建物の2階部分の区分所有権（時価5,000万円）を交換する、というような方法です。

等価交換では、土地所有者は建築費を負担せずに土地活用が可能になるのがメリットです。
思い入れのある場所に住み続けたり、先祖代々の土地を建物に交換して所有し続けることができます。
立地の良い場所や広い土地の活用方法として選ばれることが多く、郊外より都市部に向いています。
多くは、オフィスやマンションなどの建物を建築できる、利便性の高い土地で活用されています。

3-3. リースバック

土地活用でのリースバックは建設協力金制度を利用して建物を建てて行う不動産賃貸事業です。不動産資産のやりとりは発生しません。
借り主となる事業者から建設に必要な資金を調達して建物を建て、借り入れた額を月々の賃料と相殺して返済します。
土地のリースバックを利用することで、土地活用に利用できる建物を建築することができ、土地の資産価値を高めることにもつながります。また、事業用定期借地としての活用より結果的に収益性も高められ、長期安定収入が得られるようになるでしょう。
大型商業施設や福祉施設などの土地活用でみられる土地活用アイデアです。

4. 土地を有効活用するときに失敗しないための6つのコツ

土地の有効活用で失敗しないためには、6つのコツをおさえておく必要があります。
どれもスタートラインに立った時に必要な知識です。事前に把握しておくことで、スムーズなスタートが切れるでしょう

4-1. 土地の建築規制等を確認する

土地は建築基準法や都市計画法によって、建てられる規模や用途に制限が生じることがあります。土地活用を検討する際はまず、立地条件や、建築基準法・都市計画法などの法規制を確認することが大切です。
土地の使い道が定められている用途地域や建ぺい率・容積率はオーナー自身で調べられます。ある程度所有地の条件を確認したうえで検討を始めると相談の際もスムーズに進むでしょう。

4-2. 立地に最適な方法を検討する

土地活用はエリアによって最適な方法が大きく異なります。
田舎の土地活用と都市部の土地活用の違いをまとめてみました。

田舎の土地活用		都市部の土地活用
賃貸住宅需要が高いエリアは限られる 一度軌道に乗ると安定させやすい 造成や手続きに手間がかかりがち	特徴	賃貸住宅需要が高い 景気の影響を受けやすい 競合が多い
駐車場経営 倉庫 太陽光発電 事業用定期借地	おすすめ土地活用	アパート経営 マンション経営 コインパーキング

一般的に都市部にある土地は土地活用することで大きく収益化することができるといわれています。
一方、田舎の土地では、多くの手続きが必要なケースが見られます。収益化するための工夫も必要なことが多いため、土地柄に精通したプロに最初から相談するとよいでしょう。

4-3. 初期投資だけでなく長期的な収益性を見て選ぶ

例えば、賃貸アパートを建設する場合、どんな建物を建てるかによって建築費は変わります。
建物のグレードを上げたり設備を充実させたりすれば建築費は高くなりますが、その代わりに高めの家賃水準を長く維持できるかもしれません。
また、屋根や外壁などの素材によって長期的な修繕コストにも違いがあります。
初期投資を抑えることも大切ですが、長持ちする素材やメンテナンス費用の安い素材を選んだ方が、長い目で見るとトクになる可能性もあります。
どんな建物でも10～20年経てば少しずつ劣化します。
長期的な収支計画や修繕計画も作成の上、長期的な視点で相談に乗ってくれる建築会社を選んでください。

4-4. 節税効果について確認する

土地活用を始める動機づけの多いのが税金対策です。

土地は所有しているだけで固定資産税が毎年かかります。土地の固定資産税は建物が建っていたり、借地として利用していたりすると評価額が下がる仕組みのため、節税目的での土地活用は、ハウスメーカーに相談してみるとよいでしょう。

また、土地の相続税の節税対策としても土地活用は効果的です。

4-5. 自分に合った経営方法を選ぶ

土地を有効活用するとき、オーナー自らが管理する方法もあれば、専門の会社に全て任せる経営方法もあります。

自分で管理したほうが経費は節約できますが、やはり手間はかかりますし、最適な状態を常にキープできるとは限りません。

意識しておきたいのは、「管理状態によって、稼働率や建物寿命が左右される」ということ。
管理状態が良好でなければ、入居者が定着しにくくなります。

また、屋上や外壁の定期的な防水処理を行わないと、建物内部のさびや腐食の原因となり、建物の寿命を縮めます。

他に仕事を持っている場合など、土地活用について十分に時間と手間をかけられない可能性があるときには、できるだけプロの力を借りた経営方法を選ぶほうが安心です。

10～20年先を見据えた修繕計画や管理体制など、建てた後のサポートも比較し、アフターフォローが万全な会社を選ぶと安心です。

4-6. さまざまな土地活用プランを比較検討する

最も大切なことは、その土地の個性に合った最適な土地活用を選ぶことです。
つまり、立地条件や、法規制、土地の形状・面積に合わせて計画することが大切です。

何十種類もある土地活用の中から、あなたの土地にベストな土地活用を選び、最適な用途・建物の大きさ・グレード等を決定していくのは難しいと思われます。

土地活用について、最初から1社だけに絞って相談すると、その企業が得意としているタイプだけを勧められる可能性もあります。

納得のいく決断をするコツは、できるだけ多くの企業の提案を聞いて、比較してから選ぶことです。
活用プランを比較してみると、初期投資や収益性の違い、メリットとデメリットが明確になります。
「信頼のおける複数の企業の意見を聞いてみたい」というときに便利なのが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」のプラン請求サービスです。

HOME4U土地活用を利用すると、所在地を入力するだけで、複数の大手優良企業から提案を受けられます。

• うちの土地を最大限活用するには？
• 周辺地域の状況を考えて最適な提案をしてほしい
• 収益と節税の想定額を教えてほしい

など、複数の企業から土地活用の提案を受け、その中から、希望に合うものを選べば失敗を回避できます。