専門家コラム

あなたにもできるアパート経営!
その手順と注意点とは?

不動産コンサルタント 寺岡孝
監 修不動産コンサルタント│寺岡 孝プロフィール
あなたにもできるアパート経営!その手順と注意点とは?

土地は有益な資産です。しかし持っているだけでは維持管理や固定資産税等の負担が多くなるばかりです。

特に、土地の固定資産税評価額が高い場合は税負担も大きくなります。そのため土地の有効活用を考えている方も多いことでしょう。

いろいろな土地活用のやり方がありますが、おすすめの1つはアパート経営です。特に初心者にはふさわしい活用法といえるでしょう。

あなたにもできるアパート経営!その手順と注意点とは?

なぜアパート経営がおすすめなのか、この記事では、そのメリットおよび実際に経営する上で役立つ情報をお伝えします。これから土地活用をしようと考えている方は、この記事を参考にして大切な土地資産をより価値あるものにしてください。

1.収益性が高い土地活用ならアパート経営がおすすめ

土地活用の方法にはマンション経営やアパート経営、駐車場経営などがあります。初めての方でも経営がし易く、資産形成ができるのがアパート経営です。なぜそうなのかについて、具体的にご説明しましょう。

1-1.土地活用をしないとこんなに損をする

土地を有効活用しないで放置しておくと、最低でも維持管理の費用、固定資産税等の税金がかかります。維持管理の費用とは雑草を刈ったり、無断立ち入りを防ぐために塀や有刺鉄線を張り巡らせたりする費用です。

最も大きな出費が固定資産税や都市計画税といった税金で、これは毎年支払うことになります。例えば、どのくらいの固定資産税を支払うのか、例として計算してみましょう。固定資産税の税率は一律で1.4パーセントです。土地の評価額が1,000万円の場合、1年で約14万円となります。

土地の固定資産税評価額は市区町村が3年ごとに評価替えしており、商業地や地価が上昇している地域ではその評価額も高くなり、固定資産税の負担が増えてしまいます。ただし、アパートの敷地として土地活用する場合は、固定資産税の大幅な減税措置が設けられています。例えば小規模住宅用地なら6分の1、一般住宅用地なら3分の1の特例措置が適されるのでかなり負担が軽くなります。

1-2.初期投資が少なく始めやすいアパート経営

アパート経営を行う場合、最も気になるのが建築費用です。土地の広さにもよりますが、木造アパートの場合の一般的な坪単価は40万円から60万円ぐらい、鉄骨造では50万円から80万円ぐらいが相場です。

マンションの場合は高層になると鉄筋コンクリート造なので坪単価が100万近くなります。アパートの場合はほとんどが2階建てなので、木造にすれば建築費用を抑えることができます。

銀行などから融資を受ける場合も、アパートなら高くても数千万円程度なので融資がおりやすくなっています。

2.アパート経営のメリットとデメリットとは

アパート経営に踏み切る前に多くの人が迷うのは、果たして成功するだろうかという不安があるからです。ここではなぜアパート経営がおすすめなのか、そのメリットについてお伝えしたいと思います。

同時にデメリットの部分も知っていただき、成功への踏み台にしていただければと思います。

2-1.メリット

アパート経営のメリットをわかりやすく箇条書きにしてみると、主に4つの点を上げることができます。リスク、管理、節税、生命保険の4つについて具体的に説明します。

他の投資に比べてリスクが小さい

アパート経営は不動産投資の1つですが、不動産は経済変動に強いのでインフレ対策にも効果的です。また複数の戸数を所有して運用するので、空室リスクが低減されます。もし空室が出た場合でも、他の部屋の収入で補うことができます。

複数の戸数で運用するため毎月安定した家賃収入を得ることができますし、長期的な生活設計も立てやすくなります。老後の生活を支えるにはふさわしい投資法です。

管理がしやすい

アパート経営のオーナーになると管理が大変だと考える方もいるでしょう。マンションも同じですが、管理会社に管理委託することによって管理業務から開放されます。管理料を支払う必要はありますが、何もせずに毎月決まった日に家賃が振り込まれるのを待つだけでいいのです。

サラリーマンをしながら大家をする場合、世帯数が4戸以上になると自主管理は大変なので、管理を委託することをおすすめします。

節税対策

すでに説明しましたが、土地の固定資産税を節税することができます。それ以外にも、万一相続が発生した場合、相続税の軽減があります。

例えば、1億円の現金資産がある場合、銀行に預けてあれば1億円の相続財産という評価で相続税が発生します。しかし、現金資産の1億円をアパートと土地に資産入れ替えをして所有した場合、相続財産の評価で軽減を受けることができます。

また土地を更地で持っているよりも、その土地にアパートを建てた方が相続財産の評価減がなされるので節税効果が高いわけです。

生命保険の代わり

アパートを建設する時にローンを利用した場合、契約時に団体信用生命保険(団信)に加入することが多いです。これによって、もしも契約者が死亡したり高度障害者になったりした時に住宅ローンの残りが保険で支払われます。残された遺族はローンの支払いをすることなく、引き続き家賃収入を得られるので生活が安定します。

つまり、アパート経営は生命保険のような役割も果たしており、家族にとっても生活が保障されるという安心感が得られるのです。ローンによっては、団信がないものもあるので注意が必要です。

2-2.デメリット

物事には必ずメリットとデメリットがあります。アパート経営の場合のデメリットは主に2つの点が上げられます。

空室のリスク

アパート経営はリスクが小さいと説明しましたが、唯一リスクといえるのは空室が出てしまうことです。空室が出るとその部屋の家賃収入がなくなります。1室なら他の部屋の収入で賄えますが、2部屋以上出てしまうと毎月の家賃収入が大きく減ってしまいます。

建物の老朽化

アパートに限らず建物の経年劣化は避けられません。定期的なメンテナンスが必要ですし、入居者を確保するためにはリフォームなども行うことになります。アパート経営をする前に、管理費や修繕費などのランニングコストも含めて計画を立てる必要があります。

3.アパート経営をするために必要な準備

実際にアパート経営をしようと考えた時、どのような準備をしたらよいのでしょうか。具体的には書類上の手続きなど様々ありますが、ここではアパート経営に欠かせない基本的なことについて説明します。

3-1.準備で最も大切なのはリサーチ

アパート経営に限らず、顧客を対象とする商売にリサーチは付きものです。アパート経営をする場合、どのような入居者を見込めるかを事前に調査します。例えば近くに大学があれば学生向け、企業があれば独身サラリーマンやOL、住宅地ならファミリー向けなどが想定されます。

このように周辺をリサーチすることによって、どのようなアパートにするか、部屋数をどのくらいにするか、間取りはワンルームかファミリータイプかなどが決まってきます。もし駅や商店街から離れている不便な立地の場合は、リサーチの結果により家賃を安くする、間取りを広くする、建物のデザインにこだわるなどの対策が必要になります。

3-2.アパートのコンセプトを決める

リサーチの結果によってアパートのコンセプトが決まってきます。コンセプトというのは、どのような建物にするのか、何をウリにするのか、など入居者を惹き付けるための立案です。

4.アパート経営に踏み出すための具体的な手順

アパート経営を始める前にリサーチなど基本的な準備を終えたら、具体的に前に進めるためには何が必要なのか。「プラン」「資金」「設計」の3つの点について説明していきましょう。アパート経営にとって非常に重要な項目です。

4-1.プランの提案

具体的にアパート経営に向けて動き出すには、まずコンセプトに基づいたプランの作成が必要です。プランの作成で大事なのは、いかに収益を上げるかを基本にすることです。つまり集客できるプラン作りです。外観が立派でも入居者が集まらなければ何にもなりません。集客率の高いプランを作成するためには周辺環境なども考慮する必要があります。

でも、それを全て自分ひとりで作り上げるのは、現実的にほぼ無理ですよね。そうなると、実績と提案力のあるハウスメーカーを見つけることが非常に重要になります。ハウスメーカー色々あり、どの会社が自分の土地に一番良い提案をしてくれそうかは名前だけではわかりません。

そんな方に便利なのが、 NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」です。

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所有する土地の所在地や広さなど、簡単な入力をするだけで、アパート・マンション経営から大規模施設、駐車場まで、実績豊富な幅広い複数の企業に、まとめて土地活用の相談ができます

しかも「HOME4U土地活用」は信頼できる業界大手企業と提携していますので、安心してご利用いただけます。

4-2.建築資金の確保

アパート経営に躊躇する方の多くが口にするのが、資金の問題です。実際に、土地活用したいがアパートの建設資金が用意できないという方々がほとんどです。

基本的にアパートの建設資金は銀行などの融資を受けて、調達します。不動産担保ローンを利用すれば低金利で長期の返済が可能になります。さらに今は超低金利の時代なので、ローンの返済額を抑えられます。また、公的ローンを使える場合もあります。

融資を受けた場合にローンの返済に不安を抱く方が多いですが、アパートの家賃収入を返済に当てることができます。ハウスメーカーでも相談に乗ってくれますし、自分で銀行へ問い合わせてみる事も可能です。

相談すれば、融資額や毎月の返済額などを教えてくれます。不安だからやめるのではなく、まずは具体的に計算してみることが必要です。

4-3.アパートの設計を作成

資金の調達をする時点で、アパートの設計(デザインや間取り)はできているのが普通です。デザインや間取りによって建設資金も変わってくるからです。ただ、融資の関係で設計変更が必要になる場合もあります

その時は鉄骨造を木造にするなど、コストを抑える設計に変更します。ただし建築基準法に照らし合わせて問題がないか確認する必要がありますので注意しましょう。

5.アパート経営を行うにあたっての注意点

アパート経営をするにあたって、基本的な準備、重要なポイントなどに触れてきましたが、最後に注意すべき点について説明しておきます。

5-1.手続について

すべてをハウスメーカーに委託すればオーナーの負担はなくなりますが、アパート経営をするなら必要な諸手続についてのポイントは知っておくべきでしょう。主な手続きについて箇条書きでわかりやすく説明します。

アパート建設に関する手続き

一般の住宅を建てる時と同様の手続きが必要です。

1着工前に「建築確認申請」を市区町村に提出します。

2「建築工事届」を都道府県知事に提出します。

3審査に合格して「確認通知書」が届けば着工できます。

4工事が完了したら「完了検査の申請」を出し、適法と認められたら「検査済証」が発行されます。

5最後に所轄の法務局に建物の「表示登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」を行います。

これらの手続きは、ハウスメーカー委託しておけば対応してくれるので、オーナーは大体の流れを把握しておけば十分です。

個人事業届け

建物が完成して経営を行う段階で必要となるのが「個人事業届」です。アパート経営のオーナーは個人事業主として青色申告や白色申告をすることになります。特に課税の控除額が大きい青色申告をする場合は、税務署に「個人事業届」を提出します。

青色申告は節税効果が高いのでおすすめですが、開業日からきちんとかかった経費などを帳簿につけておく必要があります

税金対策

アパート経営の場合は個人事業主となるため、所得税は青色申告にすれば節税効果が上がります。青色申告をする場合は次の3つの書類を期限内に提出する必要があります。

青色申告承認申請 開業後2ヶ月以内
青色事業専従者給与に関する届出 開業後2ヶ月以内
減価償却資産の償却方法の届出書 開業した翌年の3月15日まで

 

5-2.経営にかかる経費

アパート経営をするには様々な費用がかかります。どのような経費がかかるかを知ることは、節税にも役立ちますので把握しておいてください。主な経費として5つを挙げておきます。

管理費

これは管理会社に管理を委託する場合の毎月の管理費です。この中には建物設備の保守管理業務、共有部の清掃、賃貸管理代行手数料などが含まれます。賃貸管理代行手数料とは家賃の集金、入居者の募集、入居者のトラブル対応などが含まれます。

損害保険料

アパートに火災保険や地震保険を掛ける場合、これらも経費になります。

修繕費

修繕積立金とは別に、入居者が退居した後の内装工事やエアコンなどの設備交換費用などです。

まとめ

土地の有効活用として、アパート経営について説明してきました。メリットだけでなくデメリットやリスクについても触れたのは、初めてアパート経営する方にも役立つからです。

実際にアパート経営を始める時はプランの提案がとても重要になります。節税したい、不労所得をあげたいなど、すべてはプランに従って動き出すので、いかに収益を上げるプラン作りができるかが鍵となります。

プランによってアパートの規模や必要な費用も変わってくるため、プランが明確でないアパート経営は上手くいかない可能性が高いです。そのためには実績のある良きハウスメーカーをHOME4Uで見つけてください。

この記事を監修│専門家プロフィール

  • 不動産コンサルタント 寺岡孝
  • 寺岡 孝
    不動産コンサルタント
    アネシスプランニング株式会社 代表取締役

大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。生涯に一度とも言われる住宅建築や不動産購入において、「納得」や「安心」を実感できるようにしていただくためには、「中立的な立場の専門家によるアドバイスが必要」と考え、関東近郊を中心に住宅建築や不動産購入など、住まいにまつわること全般のコンサルティングを行う。

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