【詳しく解説】100坪の土地の有効活用法8選とメリット・デメリット

100坪の土地は、その活用法に悩まれる方が多いようです。
それは、さまざまな土地活用に使えそうな広さであるものの、賃貸アパートとして活用しようとすると十分な広さの駐車場を確保するにはスペースが足りないなど、“物足りなさ”を感じることも多いからです。

この記事では、100坪の土地ならではの有効な活用法について、収支面や取り組みやすさ、転用性の高さなど、さまざまな視点から解説します。

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「うちの土地はどう活用するのが良い？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はぜひご活用ください。

1.【100坪】の土地活用 メリットとデメリット

まずはメリットとデメリットの比較表を検討の材料としてみてください。

2.【100坪土地活用】アパート・マンション経営

立地	初期費用	収益性	安定性	税金対策
都市向き	△	◎	◎	◎

土地活用で高収益、節税対策に有効な方法といえば、アパート・マンション経営が思いつく方は多いのではないでしょうか。
都市部にある100坪の土地のさらなる活用法として、集客が重要となる賃貸アパート・マンション経営も考えられます。

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2-1.100坪のアパート・マンションの規模は？

100坪の土地にアパートやマンションを建てるとなると、駐車場のありなしによってかなり部屋数が変わります。駐車場がないワンルームであれば、10部屋ほどの規模で建てられるでしょう。

エリアによっては木造3階建て共同住宅（木3共）の基準で建てて、戸数や駐車場を確保する方法もあります。

2-2.収益性が高く、節税効果も高い

都市部にある土地であれば、賃貸アパート・マンションで重要な要素となる集客を期待することができます。その場合、利用者の多い駅から近いなど、特に駅からの距離が重要なポイントです。
どのくらい大きなアパート・マンションを建てられるかということが収益に直結するため、容積率の上限が高いエリアにある土地であればさらに土地の価値は高くなります。

また、賃貸アパート・マンションは固定資産税・都市計画税や不動産取得税、相続税などさまざまな点で高い節税効果を期待できます。
固定資産税や都市計画税、不動産取得税などには、税負担を軽くする特例が用意されています。こうした特例の適用を受けるには「居住用の建物」であることが必要で、戸数が多ければ多いほど高い節税効果を得られるでしょう。
具体的な節税効果については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

2-3.競合が多い場合の対策がポイント

都心部で賃貸アパート・マンションを建てる際の注意点として、付近にたくさんの賃貸アパート・マンションが建っている場合、十分な集客が見込めない可能性があることが挙げられます。
競合の家賃設定などの情報を、事前によく精査する必要があるでしょう。

また、エリアによっては駐車場が必要になることもありますが、100坪の土地だと十分な広さの駐車場を確保することが難しいことが多いです。駐車場が必要なエリアかどうかという点も事前に確認しておいてください。

立地において優位性の高い都心部に土地を持っているということはそれだけで大きな利点となります。都心部での土地活用において賃貸アパート・マンションを選択するにあたっては、他の土地活用法と比べるとデメリットは比較的少ないと言えるでしょう。

3.【100坪土地活用】戸建て賃貸

立地	初期費用	収益性	安定性	税金対策
都市向き	○	◎	◎	◎

土地活用には戸建てを建てて賃貸経営する方法があります。
主なターゲットはファミリー層です。都心部では戸建ての数が少ないこともあり、需要が高いというところも注目したいポイントです。

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3-1.100坪の戸建て賃貸の規模は？

都市部で戸建て賃貸として利用するには100坪の土地は広すぎるため、3～4つに分割して利用するとよいでしょう。
100坪を仮に3つに分割して戸建てを建築した場合、戸建て賃貸で強みとなる駐車スペースを確保できます。

3-2.長期的な安定収入を期待できる

戸建て賃貸のメリットとしては、以下のようなことが考えられます。

1. 入居期間が長め
2. 競合が少なめ
3. 賃貸併用住宅を建てて自分が住むこともできる

戸建て賃貸の主なターゲットとなるファミリー層は、子どもが学校に通う年数や引っ越しに手間がかかることから、入居期間を長めに見ることができます。
入居者の回転が速いと、退居の度に仲介手数料や広告費が必要です。また、入居者が見つからない場合は空室期間ができ、ロスが生まれてしまいます。
また、競合が少なく入居者を見つけやすいため、家賃の値下げ競争等が起こりづらいというメリットもあります。

さらに、賃貸併用住宅であれば住宅ローンの利用が可能です。低い金利で借りられることに加え、一定の要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けられます。

3-3.全体的な需要は多くない

戸建て賃貸はファミリー層からは人気ですが、全体的に見ると需要があまり多くありません。

都市部での競合が少ないとはいえ、賃貸アパートや賃貸マンションと比べると人気がなく、一度空室ができてしまうと空室期間が長引いてしまいがちです。
このようなデメリットと、入居期間が長く仲介手数料や広告費がかかりにくいといったメリットを比較し、総合的に判断するとよいでしょう。

戸建て賃貸経営について詳しく知りたい方はこちらから。

4.【100坪土地活用】店舗・オフィス経営

立地	初期費用	収益性	安定性	税金対策
都市向き	△	◎	○	◎

都市部でも駅に近いエリアに100坪の土地があれば、アパート・マンションよりさらに収益性の高い店舗・オフィス経営も視野に入ってきます。
ビルを建設して貸しオフィスビルを経営するのもよいでしょう。
集客に有利な1階のみを店舗用にする複合ビルも考えられます。

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4-1.100坪の店舗・オフィス経営の規模は？

100坪の土地に建設するオフィスビルであれば、ワンフロア1オフィスのビルとなるのが一般的です。
オフィスビルの賃料は坪で設定されていることが多く、都心エリアであれば坪2万5,000円程度の賃料が相場です。

貸し店舗を経営する場合には駐車スペースの確保も検討します。その場合、賃料に付加価値がつけられるものの、賃貸スペースは小さくなります。

4-2.高い収益が期待できる

店舗やオフィス経営は、立地が都心部であるなど利便性が高いほど、より多くの需要が期待できます。立地にもよりますが、賃貸アパート・マンションや戸建て賃貸など個人を相手に部屋を貸すときと比べると、より高い収益が期待できるでしょう。

また、店舗・オフィスは数年～場合によっては十数年借りてくれるテナントも多く、仲介手数料や広告費などを支払う頻度を少なく抑えることができます。

4-3.転用がしづらく、空室が長く続くリスク

デメリットとしては、初期費用が高くなりやすい点や、一度空室が生じると空室期間が長くなりやすい点が挙げられます。

また、一度オフィス用や店舗用に建物を建ててしまうと、仮にうまくいかなかった場合も他の用途に転用しづらいということに注意が必要です。
オフィス用や店舗用として建物を建てる場合、よりそれらの用途に特化した外観や間取りにした方が入居者を集めやすくなりますが、万が一入居者が集まらなかった場合に備えて、アパートやマンションに転用しやすい外観や間取りにするなど検討してみてもよいでしょう。

ビル経営に興味がある方はこちらもぜひご一読ください。

5.【100坪土地活用】介護福祉施設

立地	初期費用	収益性	安定性	税金対策
地方向き	△	◎	◎	◎

高齢者向け住居や介護施設は、利便性が高くない立地でも実現可能な土地活用です。
具体的にはバス便があるエリアであれば、需要があると考えてよいでしょう。ただし、新設には自治体への届け出が必要で、エリアの需要が満たされている場合には建設を却下されることもあります。

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5-1.100坪の介護福祉施設の規模は？

介護福祉施設には、老人ホームやデイサービスセンター、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）などさまざまな形態があります。
100坪程度の土地であれば、デイサービスセンターやサ高住での土地活用が現実的でしょう。

デイサービスセンターの場合、送迎用の車両を止めておくスペースが必要です。サ高住は住居部分と介護サービスを運営するスペースを設けます。

5-2.収益性の高さと賃貸期間の長さ

介護福祉施設を経営する大きなメリットとして、店舗・オフィス経営のメリットと同じく収益性の高さと賃貸期間の長さが挙げられます。

また、介護事業など、用途によっては国や自治体から補助金を受けられる点もポイントです。

5-3.初期費用が高くなる上に転用しづらい

介護福祉施設を建設するにはバリアフリー化するだけでなく、介護に必要な設備なども導入しなければなりません。
その際、賃借人となる介護事業者の要望に対応することも多いため、一度この介護事業者が退去してしまうと次の賃借人を探すのに苦労します。

また、転用しづらいということもデメリットになるでしょう。売却するにしても解体費用がかかることもあります。
サ高住経営についてはこちらで詳しく解説しています。

6.【100坪土地活用】ロードサイド店舗経営

立地	初期費用	収益性	安定性	税金対策
地方向き	○	◎	◎	△

ロードサイド、つまり幹線道路沿いにある土地であれば、コンビニエンスストアや飲食店、衣料品店などの経営を検討できます。
土地の形状としては、間口が道路に広く取れるほうが集客力は増します。

6-1.100坪のロードサイド店舗の規模は？

例えば、コンビニエンスストアの場合、店舗面積を50坪から60坪確保するのが一般的です。100坪程度の敷地の場合、店舗面積を小さめにして、残りを駐車スペースに当てます。

ロードサイド店舗の場合、駐車スペースの確保は必須です。よって、100坪程度では、大型の店舗の設置は難しくなります。

6-2.地方の100坪でも高収益を目指せる

ロードサイド店舗は、他の地方向きの土地活用と比較すると格段に高い収益性や賃貸期間の長さがメリットになります。

また、コンビニエンスストアを経営する場合、店舗を建てて貸し出す方法もありますが、建てたコンビニを自分で経営し、より高い収益を目指すことも可能です。

6-3.100坪の広さでは店舗規模が限られる

デメリットとしては、100坪では十分な広さの駐車場を確保しづらいことが挙げられます。
特に地方のロードサイドでコンビニエンスストアを経営する場合、広い駐車場を確保できるかどうかが収益性を左右する重要なポイントとなります。

また、賃貸アパートやマンションなど居住用施設の場合、土地の固定資産税納税額が最大1/6となる住宅用地の特例の適用を受けられますが、コンビニエンスストアなど非居住用施設の場合、それらの適用を受けることができない点もデメリットだといえるでしょう。

コンビニで土地活用についてはこちらで注意点にも触れています。

7.【100坪土地活用】駐車場経営

立地	初期費用	収益性	安定性	税金対策
地方向き	◎	○	○	△

駐車場経営は大きく分けて月極駐車場とコインパーキングの2方式の経営方法があります。
地方の土地活用で考えられるのは、一般的に月極駐車場です。立地は選びますが、コインパーキングでも高い利回りが期待できます。

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7-1.100坪の駐車場経営の方法と規模

地方でも駐車場の不足している住宅街にある土地であれば月極駐車場として活用が期待できる他、郊外の大型ショッピングセンターの近くや病院等の大規模施設の近くであればコインパーキング経営も検討できるでしょう。

100坪では、約14台の駐車スペースを確保できると言われています。大型車両向けの場合は地形によりますが、8台程度です。
また、コインパーキングは、精算機の場所なども考慮すると多く見積もって13台といったところでしょう。

7-2.転用しやすく暫定利用に向いている

駐車場経営は、月極駐車場であればアスファルト舗装を施しタイヤ止めを設置する程度でよく、初期費用をかなり安く抑えることができます。
コインパーキング経営の場合も、これに加えて料金精算機を設置する必要があるくらいです。

こうしたことから、駐車場を辞めて他の土地活用を始めたい場合にも、建物などを取り壊したり、リフォームしたりする必要がなく、比較的容易に土地を転用できます。

7-3.他の活用法に比べると収益性は低い

駐車場経営は他の土地活用と比べると収益性は低くなります。収益性は低くとも初期費用は安く済むので、ローン返済リスクは低いと考えてよいでしょう。

住宅用地の場合、固定資産税を最大1/6にできる特例の適用を受けることができますが、駐車場では建物を建てないためこの特例の適用を受けられず、税負担が大きくなる可能性があります。
収益性は低いのに税負担は大きいという状況になり、手残りが少なくなってしまうケースも考えられます。

駐車場経営を第一歩から知りたい方はこちらから。

8.【100坪土地活用】トランクルーム経営

立地	初期費用	収益性	安定性	税金対策
地方向き	○	○	○	△

地方の土地でもトランクルームの需要はあります。
都市部では個人向けの小規模なトランクルームの需要が増えていますが、地方の場合は、企業向けのトランクルームなども考えられます。
土地に簡易的な建造物を建てて始められるため、比較的安価でスムーズに始められる土地活用です。

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8-1.100坪のトランクルームの規模は？

地方にある土地のトランクルームは多くの場合で屋外型です。少し広めのトランクルームで2坪分の広さのものを貸し出すとなると、土地の形状によりますが20部屋程度は設置できる可能性があります。

トランクルームでは、駐車スペースと通路の確保が必須です。最低でも2台分の駐車スペースと積み下ろしのスペースを確保します。

8-2.立地や形状を選ばない土地活用

トランクルーム経営は多少交通の便が悪い場所でも可能な土地活用です。
また、いびつな形状の土地や一部の土地だけを活用するのにも向いています。
初期費用が比較的安いこともメリットです。
経営が始まってからも、管理の手間が少なく、アパートよりも入居者トラブルが少なく済みます。

8-3.収益化まで時間がかかる

トランクルームは、ニーズのあるところに周知させることから始めなければなりません。よって、収益化まで多少の時間がかかることがデメリットになります。

また、収益性が高くないこともウィークポイントといえるでしょう。このことからも手間がかからない土地活用をしたい方向けの方法といえます。

トランクルーム経営の基礎知識はこちらで分かりやすく解説しています。

9.【100坪土地活用】太陽光発電事業

立地	初期費用	収益性	安定性	税金対策
地方向き	○	△	◎	△

地方の土地でも、明らかに集客が厳しい立地にある土地の場合、野立ての太陽光発電施設で土地活用する方法もあります。
太陽光発電は、土地を事業者に貸し出す経営方式と自分で施設を運営する方法とあります。自営の場合、施設で発電した電力を売ることで利益を上げる仕組みです。

9-1.100坪の太陽光発電の規模は？

野立ての太陽光発電の場合、土地に架台を設置してその上に太陽光パネルを載せます。100坪の土地では、約30kW規模の発電施設となります。30kWは産業用施設の取り扱いです。

設置時の買取価格が固定される固定価格買取制度（FIT：経済産業省資源エネルギー庁『固定価格買取制度』）の適用を受けると、産業用の場合は20年間買取価格が固定されますが、その分買取単価は住宅用に比べると安価になります。

9-2.他の土地活用が不可能でもできる可能性がある

土地活用の場合、賃借契約をもとに収益を上げる方法が多いため、立地によって向き不向きがあります。しかし、人里離れた場所ではどの活用法でも集客が期待できない場合もあります。そうしたときに考えられるのが太陽光発電による土地活用です。

自然災害リスクが高い、地盤が緩いなどの不向きな土地もあるものの、集客性を求めないため田舎の土地でも収益を得られます。また、地目が農地となっており、実際に田畑として使用している場合にはソーラーシェアリングといって太陽光発電と営農を両立できる方法もあります。

9-3.収益性は高くなく、定期的なメンテナンスが必要

集客を気にしないでよいとはいえ、まったく手がかからないわけではありません。維持管理のため現地に足を運ぶ必要があります。
そのため、あまり遠いと現地に訪れるための時間や費用が多くかかってしまいます。

太陽光発電の維持管理をしてくれる会社もありますが、こうした会社に委託するにしても、遠い場合は別料金がかかってしまうこともあります。それだけでなく、定期的に現地に足を運び、きちんと維持管理されているかをご自身の目で確認する必要もあるでしょう。

その他、太陽光発電の売電価格は年々下がっており、以前は収益性が高かったものの、これから始めるには十分な収益を期待できない可能性があります。

太陽光発電についてはこちらで分かりやすく解説しています。

10.【100坪】の土地活用はエリアによって適性がある

土地を100坪持っていたら、さまざまな土地活用方法が選択肢として挙げられます。多くの選択肢の中から、立地や周辺環境に応じて最適な土地活用法を選んでいくことが大切です。

なお、100坪という広さの土地に対する有効な活用法は、エリアによって異なるのが一般的です。

例えば、都市部に100坪の土地を持つ場合は、比較的広い土地として考えられます。戸建を建てるのであれば、3等分して1区画33坪程度、4等分して1区画25坪程度とすることも可能です。
一方、郊外では100坪の広さの土地は、特別大きな土地とは言えないでしょう。

土地の広さの考え方はエリアによって異なります。土地活用方法を決める際に決め手となるのは

• 土地のあるエリア
• 土地の特性
• 地目
• 需要と供給のバランス

です。

特に地目に関して、田・畑（農地）には住宅が建てられないなど、規制がある場合があります。土地活用方法の候補を挙げる前にその候補が実現できる土地かどうかを確認することをおススメします。

地目（土地の種類）について詳しく解説している記事はこちら。

11.【100坪】の土地の可能性を相談できる土地活用会社の選び方

同じ100坪の土地であっても、都市部の土地と地方の土地とでは有効な活用法が大きく異なります。エリアに応じて、その土地に適した活用法を選んでください。

とはいえ、エリアに適した土地の活用方法は一般の方には判断しづらいものです。土地活用会社やハウスメーカーといった専門家がそろう企業に相談し、適切なアドバイスを受けるのが成功の近道と言えるでしょう。
相談先企業を選ぶにもコツがあります。

• 大手である
• 地元密着型で実績がある
• 節税対策を相談できる
• さまざまな活用方法に対応できる
• 提示するシミュレーションが現実的である

などです。自分の希望をしっかり整理したうえで、上記の基準をもとに相談先を選んでください。その時に活用したいのが「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。
「HOME4U 土地活用」では、各エリアの特徴を知り尽くした土地活用専門会社の紹介を受けることが可能です。