専門家コラム

土地活用=アパート建設だけではない!
土地活用の種類とその解説

不動産コンサルタント 寺岡孝
監 修不動産コンサルタント│寺岡 孝プロフィール
土地活用=アパート建設だけではない!土地活用の種類とその解説

土地活用といえばすぐにアパート建設が思い浮かびます。

「税金ばかり払って収益を生まない土地がある」また、「親の土地を相続することになるが使う予定がない」

そんな方向けに、建設会社や銀行の主催や協賛による「土地活用セミナー」が頻繁に開催されています。

しかし、土地を働かせて収益を生むようにする「土地活用」には様々な手法があります。

あなたの土地の立地や、投下できる資金の多寡、そして土地活用する目的によって適している活用法は変わります。

土地活用を始めるなら、まずはどんな種類があるかしっかり把握しましょう。

土地活用=アパート建設だけではない!土地活用の種類とその解説

1. 土地活用の種類は3つ

土地活用には様々な方法がありますが、あなた(地主)が、どのように関わっていくのかという視点で整理すると分かりやすいです。

それは、「自ら活用する」「プロと共同で活用する」「土地を貸すだけ」という3つの視点です。
具体的に言いますと、

① 自ら活用するとは
あなた(地主)が、所有している土地に建物を建設したり、整地したりして収益を生み出すようにする方法。

② プロと共同で活用するとは
デベロッパーや信託銀行等のプロの資金とノウハウを活用して土地を収益化す方法。

③ 土地を貸すだけとは
あなた(地主)は、所有する土地をそのまま貸して地代を得るという方法。

の3つの方法になります。

2. 自ら土地を活用する8つの方法

まず、①の「自ら活用する」方法から説明していきます。

2-1. 8種類の活用法のメリットと注意点を解説

その方法は8つあります。

手軽なものから、多額の初期投資が必要なもの、高収益を期待できる反面、ハイリスクなもの、長期安定した収入の見込めるものなど、それぞれメリットと注意点があります。

① 賃貸住宅(アパート・マンション)

土地活用の王道ともいえるのが賃貸住宅経営です。あなた(地主)が、所有している土地に、アパート・マンション1棟を建設して、入居者へ賃貸することで収入を得る方法です。あなた(地主)が「大家さん」になるといえばわかりやすいでしょう。

マンションとアパートの違いには、明確な決まりはありません。一般的には、アパートは2階建ての木造建築を指すことが多いです。ハウスメーカーや、地場の工務店などが建設しています。

マンションは3階建て以上で、構造は、重量鉄骨(S)、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)や鉄筋コンクリート(RC)で造られているものを指します。大手ハウスメーカーや、建設会社が建設しています。

賃貸住宅(アパート・マンション)のメリット
  • 法律上の建設可能地域が多いため、比較的土地の場所を選ばずに適応できる
  • 税制面で大きな優遇措置を受けることができる
    具体的には、更地にアパートを立てると、更地の土地に課せられる固定資産税が6分の1に、都市計画税も3分の1に軽減されます。
  • 相続税の節税対策になる
    土地や建物の相続税は現金や有価証券などの金融資産とは異なり、それぞれの評価額に対して課税されます。そのうえ貸している住宅に対しては評価額から一定の割合で減額してもらえるため、相続税の負担を大きく減らす効果があります。
  • 金融機関にはアパートローンという定型商品があり、建設費の融資を受けることも可能
  • アパートローン借入で「団体信用生命保険」加入の場合、相続人にローンが残らない
    金融機関からアパートローンを借り入れた場合には、「団体信用生命保険」への加入を義務付けられることが多いです。この場合、債務者が死亡すると保険金によりアパートローンが完済されますので、相続人にはローンが残りません。
  • 物価上昇によるインフレリスクに強い
    不動産は現物資産ですので貨幣価値の下落に左右されません。
  • 安定した不労収入が得られる
    毎月賃料収入が得られますので、生活資金の不安が少しでも解消されます。
賃貸住宅(アパート・マンション)の注意点

メリットの多い賃貸住宅の活用法ですが、注意すべき点もあります。それは、

  • 空室のリスク
  • 賃料滞納のリスク
  • 入居者とのトラブルのリスク
  • 建物の不具合のリスク

が挙げられます。

これは管理運営の問題です。管理運営には、全て自分で行う自己管理がありますが、自己負担を減らすために、管理会社へ委託する一般管理や全て任せてしまう一括借上(サブリース)もあります。

また、

  • 建物の老朽化による改修コストのリスク
  • 金利の変動によるローン返済額の増額リスク

もあります。

これらについては、賃貸住宅経営に着手する前の計画段階で長期シミュレーションを行っておく必要があります。専門的な長期シミュレーションは個人では対処することは難しいので、賃貸住宅経営は、どの建築業者と行うのか、そのパートナー選びが重要になります。

②駐車場経営

駐車場は、あなた(地主)が、土地を車が駐車できるよう整地し区画割りし、利用者へ賃貸する方法です。

駐車場には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。コインパーキングの場合は、設備(精算機やロック板)が必要になります。

そのため専門の会社に運営や管理を委託することになります。また、駐車場に空きがあってもなくても、毎月一定の金額を得る一括借上方式もあります。

駐車場のメリットと注意点

立体駐車場のような建物を建てる場合でなければ、初期投資が少なく活用開始までの期間も短期で済み、しかも比較的狭い場所でも行えるのが1番のメリットです。

将来的に売却をする土地の場合であれば有効な活用方法で、売却までの期間、収入を得ることができます。また、更地に戻すことが簡単なので他に転用することが容易です。手軽に始められ、短期間であっても収益を上げることができます。

注意点としては、駐車料金なので家賃とは違い、高い収益性は期待できないことです。また、建物を建設しませんので、税制の優遇を受けられず、節税効果も期待できません。

③介護系施設(老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅・デイサービス・グループホーム等)

介護系施設は、あなた(地主)が、老人ホームやデイサービスなどの介護施設を建設し、介護事業者と共同で施設開設をする方法です。共同で行うといっても、あなた(地主)は建物を建築し、その建物を一括借り上げ方式(リースバック方式)で貸すことだけです。

介護系施設には多くの種類が存在します。その種類によって提供されるサービスが異なるので、条件に合う建物の規模や設備内容、施設供給の総量規制(行政による建築規制)等が違ってきます。

メリットは、少子高齢化社会の我が国のニーズにマッチしていること、そしてまだ施設が足りていない状況であるため、安定した収益を見込めることです。また、「サービス付き高齢者向け住宅」建設には補助金・助成金が出ることもあります。

その場合は初期投資額が少なくなることもメリットの1つです。立地面でも、賃貸住宅と異なり、比較的駅から遠い場所でも賃貸住宅と変わらない収益性が期待できることがメリットになります。

注意点は、基本的に比較的大きな土地が必要なこと、投資規模も多額になることです。

④オフィスビル

オフィスビルは、あなた(地主)が所有する土地にオフィスビルを建築し企業等のテナントへ賃貸する方法です。オフィスビルは、管理・運営に専門性が必要なため、専門管理会社に委託するか、一括借上(サブリース)の2種類になります。

メリットは、賃貸住宅より高額な賃料がとれるため高収入が期待できること、日当たりなどの住環境が良くない土地でも可能なことです。

注意点は、駅近やオフィス街などの需要があるエリアでなければならず、適した立地が少ないことです。また、建設費などの初期投資額も高額になりやすいです。

⑤医療系施設(クリニック・病院)

医療施設は、あなた(地主)が土地に開業医や医療法人、医療コンサルティング会社等と共同でクリニックや病院、総合医療ビル(各種病院・クリニック、調剤薬局を集約)を建設し開設する方法です。

具体的には、開業したい個人医院や医療法人または、そのような人を抱える医療コンサルティング会社と提携し、その要望を満たす建物を建築し、一括借り上げ(リースバック方式)で賃貸することになります。

メリットは、賃貸住宅で飽和状態の地域の土地でも活用できることと、住宅の賃料よりも高額になるので高収入が期待できることです。

注意点は、開業医や医療法人等の開設希望のある立地でなければ誘致できないこと、比較的大きな土地が必要になることです。

⑥商業系施設(コンビニ・ロードサイド店舗)

商業系施設は、あなた(地主)が所有する土地にコンビニエンスストアやファミリーレストラン等の事業者と、出店に必要な設備、外観を備えた建物を建設し、出店希望の事業者に一括借り上げ(リースバック方式)で貸し出す方法です。

メリットは、これから始めようとしている店舗の建物及び、内装全てを事業者の要望通りに建ててから始めるため、初期投資は高額になりますが、事業者が建設協力金(保証金)として建築費を無利子で貸付けしたり、建設費の分を賃料に上乗せして早期回収を補助してくれる高額家賃方式で借り上げてくれたりすることです。加えて、賃料自体も賃貸住宅より高かく高収益が期待できます。

注意点は、人通りの多い場所や、主要道路沿い等、店舗に適した土地は限定されることと、撤退リスクです。撤退リスクとは、ロードサイド店舗は競争が激しく、競合店舗の出現により事業者の収益が悪化し、事業者が契約途中で撤退する場合あることです。事業者のオーダーメイドで建てた建物なので転用が難しいです。

⑦トランクルーム

トランクルームとは、土地にコンテナを設置したり、建物の一部を小さく区画割し、収納スペースとして貸し出したりする方法です。具体的には、土地所有者は、コンテナ施設を設置したり、建物を建築し、トランクルーム業者へ貸し出したりする一括借上方式(リースバック)と、集客や管理のみを委託する業務委託方式があります。

メリットは、初期費用が低く、工事期間も短くて済むこと、住環境の良くない「アクセスが悪い」土地、賃貸住宅は飽和している立地でも可能なことです。また、埋まらない駐車場を転用することもできます。初期投資額が低いことにより、需要次第では高収益が期待できます。

注意点は、建築基準法の用途制限などで実現できない場合があること、アパートやマンションに比べてニーズの把握が難しいので、パートナーとなるトランクルーム業者の選定が大事となることです。

3. プロと共同で活用する2つの方法

自分で資金調達をして建物を建設することに不安がある方には、デベロッパーや信託銀行等のプロの資金とノウハウを活用して土地を収益化する<こともできます。

3-1. 等価交換のメリットと注意点

等価交換とは、デベロッパー(マンション開発業者等)との共同事業をいいます。あなた(地主)は土地を出資するだけで、デベロッパーが区分所有建物(分譲マンション等)を建設します。あなた(地主)は土地の評価額に見合うマンション等の区分所有権を得ることができます。

メリットは、あなた(地主)は建設費の負担なく、マンションの一部(区分所有権)を得ることができること。例えば、完成した総戸数50戸の分譲マンションうち10戸はあなた(地主)の所有という具合です。取得したマンションは、区分所有権のため相続時に分割しやすいこともメリットです。

注意点は、土地が区分所有との共有地になってしまうこと。土地の立地や面積に一定の条件(分譲マンションが建設できる規模や、分譲可能な立地)が必要なこと。取得したマンションをすぐに売却した場合に短期譲渡の税金がかかることです。

3-2. 土地信託のメリットと注意点

土地信託とは、委託者(土地所有者)が土地を受託者(信託銀行等の信託会社)へ信託(預ける)して、信託会社に管理・運用(代わりに事業化)してもらう方法です。

メリットは、等価交換と違い土地は預けるだけなので所有権は失いません。そのため、建物建設による相続税節税のメリットも享受できます。また、事業化するための初期費用も必要ありません

注意点は、受託者(信託会社)の経費が高額であることです。それは、建築費を償却したり、建物の管理、運営経費、信託会社へ手数料を支払ったりする必要があるためです。そのため収益は少なくなってしまいます。

4. あなたは土地を貸すだけ 定期借地

使っていないけど手放したくない土地は、貸して地代を得るという方法があります。以前は、借地してしまうと土地は戻ってこないと言われていましたが、借地借家法の改正により、「定期借地」が導入されたため、一定期間経過後に土地は戻ってくることなりました。

4-1. 定期借地のメリットと注意点

定期借地には3種類ありますが、よく使われる方法としては、土地をファミレスやコンビニ、介護系施設の事業者に10—30年期間定期で貸し出す方法です。

他にも、オフィスビル、医療系施設、太陽光発電、コインパーキング、トランクルームの事業者も定期借地の手法を使い事業化することもあります。

メリットは、自分では資金を拠出せずに収益化できることです。多様な業者が取り組んでいるので沿道の土地に限らず事業化できます。そして、10—30年に渡って長期の収入が見込めることもメリットです。

注意点は、事業者の選定です。土地の上に事業者専用の建物(事業者の所有)が建設されるため、事業者の経営不振による撤退や倒産の場合に、地代の回収や、土地の転用が難しくなります

5. 活用以外の方法

5-1. 売却

土地活用の視点で忘れてしまいがちなのが、単純売却するという方法です。現在も将来にわたっても、自分で住んだり、貸したりする予定のないものは、売却することも検討してみましょう

売却することのメリットは、まず、現金が入ってくる事になりますから、相続税の納税資金調達や、有価証券等の他の資産の購入にも使えます。使い道自由の資金が増えることになります。そして、これまで負担であった固定資産税出費や空き地・空き家の管理から解放されます

注意点としては、売却益に譲渡所得税がかかってしまうことです。所有期間によって売却益の約20—40%の税金がかかることです。

これまでは、すでに所有している土地をいかに活用するかを中心に見てきました。しかし、今ある土地に固執すると視野が狭くなることもあります。無理にアパート・マンションを建設することはありません。

5-2. 資産の組み換え、買換え

また、保有中の不動産だけでなく、金融資産も含めた資産全体を把握して、あなたの現在の状況や将来の希望等に合わせて資産の組み換え、買換えを検討する視点も必要<です。

資産内容が、預貯金や株式等の有価証券に偏っている場合や、収益を生まない不動産ばかり保有している場合、また相続時に分割しにくい不動産しか所有していない場合などは、新たに土地・建物を購入して資産を組み替えるという考え方もあることも忘れないようしましょう。

今の資産内容を見直して、金融資産と不動産のバランスを調整したり、税金ばかり支払って収益を産まない不(負)動産を、収益を生む不動産に持ち替えたりすることです。

資産組み替えのメリットは、あなたの資産内容を金融資産と不動産のバランスの良いものに変えることによって、老後の収入アップや、相続税対策、相続税の納税資金の手当、遺産分割等の効果が得られることです。

購入候補の不動産としては、

  • ワンルームマンション等の区分所有マンション
  • アパート・マンションの一棟収益物件
  • オフィス・商業ビル
  • 別の土地に買い替えて賃貸アパートを建てる

というものが考えられます。

注意点は、新たに購入するのは不動産投資になりますので、投資に見合う収益性があるのかをチェックする必要があることです。

前述の土地を売却する方法と合わせて活用することもできます。その場合、「譲渡所得の特例」など税制の有利な扱いを受けることができる場合もあります。

まとめ

考える上での3つの考え方とその手法の概要を解説しました。「自ら活用する」「プロと共同で活用する」「土地を貸すだけ」の3つの視点です。

そしてもう1つ、あなたの資産のバランスを考え「資産組替え」を目的にした「新たに購入する」という考え方も忘れないようにしてください。

注意していただきたいポイントは、成功例やシミュレーションを鵜呑みにして、飛びついてしまわないことです。具体的には、収益性を重視するのか、安定性を重視なのか、初期投資額の大小を重視するのか、または節税対策を重視するのか明確にしましょう。

そして土地活用は、後からの計画の変更が難しく、専門的な知識も必要です。実際に土地活用に着手する場合には、デベロッパー、建築会社、税理士等の多数の会社や専門家の協力を得ることになります。

それらの会社等や担当者によって提案内容や条件に大きな差が出てきます。それらの内容の良し悪しや、自分に合っているのかを時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。

そのためには、土地活用の基本的な知識が必要です。早めにまずは事前情報収集から始めて行きましょう。

この記事を監修│専門家プロフィール

  • 不動産コンサルタント 寺岡孝
  • 寺岡 孝
    不動産コンサルタント
    アネシスプランニング株式会社 代表取締役

大手ハウスメーカーに20数年勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行っている。生涯に一度とも言われる住宅建築や不動産購入において、「納得」や「安心」を実感できるようにしていただくためには、「中立的な立場の専門家によるアドバイスが必要」と考え、関東近郊を中心に住宅建築や不動産購入など、住まいにまつわること全般のコンサルティングを行う。

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