グループホーム経営の始め方。初期費用と収益の目安は？

グループホームとは、主に認知症の高齢者や障がいを持つ方など、生活上に何かしらの困難を抱えている方を対象に、介護・養護サポートがついた共同住宅です。

グループホーム経営は、一般的には賃貸経営には適していないと言われる土地でも、有効活用しやすいという特徴があり、また地域への貢献性が高いことから、昨今土地オーナーから人気を集めています。

グループホームを建築するためには、国や自治体の福祉建物としての基準をクリアしている必要があり、補助金を適用することができます。

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1.土地活用としてのグループホーム経営とは

グループホームとは、地域に密着した福祉サービス施設の1つです。
主に認知症の高齢者や障がいを持つ方など、生活上に何かしらの困難を抱えている方を対象に、介護・養護サポートがついた共同住宅です。

グループホームは介護保険法で定められた「地域密着型サービス」の属し、利用者は、今まで暮らしてきたエリアにあるグループホームに入居します。

利用者にとっては見知った地域での共同生活のため、社会的・精神的な孤立を遠ざけ、生活への不安を軽減し、身体や精神が安定した状態で暮らせるという特徴があります。

グループホームは、ケア施設としての機能は持っていますが、住宅に近いため、普通の「家」として生活する側面も強く、アパート・マンション・一戸建てなどと同様、新しい土地活用の方法としても注目されています。

1-1.グループホームには2種類ある

グループホームには、主に以下の2種類があります。
比較的、グループホーム施設の多いエリアでの土地活用の場合、どちらのグループホームを経営するかなどは、自治体の管理している施設数などに応じて決まります。

障がい者グループホーム

知的または精神障がいがある方の自立支援を目的としたグループホームです。他の施設利用者との食事や交流というコミュニケーションをとることを前提とした、1棟（ユニット）に2～10人単位での共同住宅タイプが基本です。

認知症高齢者グループホーム

軽度の認知症の高齢者を対象にしたグループホームで、「認知症対応型共同生活介護」をするための施設です。１棟（ユニット）に５～９人という、小規模なグループで共同生活を送ります。

スタッフから必要なサポートを受けながら、入居者同士で助け合って共同生活を続けることにより、認知症の進行を抑えつつ、自立した生活をすることが目的です。

2.グループホーム経営に向いている3大土地条件

グループホームは基本的には共同住宅ですので、見た目は戸建て・アパート・マンションとよく似ています。しかし、ケア施設としての要素も必要なため、一般的には賃貸経営には適していないと言われる土地でも、有効活用しやすいという特徴があります。

以下は、グループホーム経営に向いている土地の条件3つです。すべてが揃っている必要はなく、どれかに該当していれば適していると言えます。

2-1.住宅地にある

グループホームはサポートが必要な入居者がいるという性質上、地域参加による地域コミュニケーションがある場所で運営することが推奨されています。
例えば、東京都では、住宅街であるか、住宅地と同程度に家族や地域住民との交流が確保される地域にあることを条件付けています。

特に、認知症高齢者のためのグループホームは、国策※として、地域密着型ケアをすることが前提となっているため、入居者は基本的に住民票がある市区町村で施設を探すことになります。

住宅街には、決まった場所に決まった人物が長期にわたって住み続けているため、エリア全体の人が、誰がどこの家の人で、どのあたりに住んでいる人物かを、お互いに理解しています。

そのため、例えば、グループホームの入居者が迷子になってしまった場合でも、地域住民の方が適切な場所へ道案内をしてあげるなど、エリア全体でサポートをすることができるため、住宅地はグループホーム経営に適した土地と言えます。
【参照：東京都　認知症高齢者グループホーム施設整備審査基準】
【参照：※　厚生労働省　地域包括ケアシステム】

2-2.駅歩があっても静かに暮らせる場所

グループホームは「入居者が、安定した状態で静かに暮らせる環境」が適していますので、駅から20分以上歩くような場所であっても、問題ありません。

一般的な土地活用としてのアパート経営などを想定した場合、安定して入居者確保をするためには、駅からの距離が近いことや、駅周辺のアクセスの良さなどの「集客力」の高さが重要視されます。

しかし、グループホーム経営をするのであれば、駅歩のあるエリア、主要都市へのアクセスがあまり良く無い郊外のエリアであっても、そのことが、かえってグループホームの長所となる傾向があります。

極端に言えば、駅からバスや車で移動したほうが良いような、通勤通学には不便な場所であっても、入居者が通勤通学をしないのであれば問題はありません。
または、すぐ目の前に田畑や川があるなどの買い物や生活不便があるような場所であっても、入居者が１人では出歩かないことが前提なのであれば、あまり問題にはなりません。

それよりも、駅歩があることで「静かで暮らしやすい」「入居者にとって健全で良好な環境」ということになり、入居者の家族にとっても、安心して家族を預けられる場所となります。

2-3.60～100坪くらいの土地（自治体によって違う）

グループホームは、基本がユニット単位（1棟単位）での運営になり、1ユニットには、自治体によって多少の違いはありますが、平均で60～100坪ほどの広さが必要になります。だいたい、小中規模なアパートを1棟建てる広さのイメージです。

アパートやマンションなどと違うのは、グループホームは共同生活をするための建物ですので、入居者が共同で使うキッチン・食堂・バストイレ・廊下・レクリエーションルーム・エントランスなどが必要です。それ以外に、5～9人分の自室と、職員のための部屋を用意することになります。

また、ユニットは、適切な広さを確保できるのであれば、数を増やすこと自体には問題がありません。例えば、1だけではなく、2ユニット3ユニットと、ご所有の土地に複数棟を建てていくこともできます。
そのため、アパート・マンション経営をするには広すぎるような土地でも、土地活用の幅が広がります。

つまり、アパート運営をするには駅歩もあるし不便である、または、アパートやマンションを建てるには広すぎるような土地であっても、福祉事業者と協力していけば、所有地で複数のユニットを建てて運営していくことができます。

3.グループホーム経営の初期費用めやす

本章では、グループホーム経営をするときに、必要となる費用のめやすについてまとめています。
実際のグループホーム経営には、ご自身ですべての運営をするタイプ・土地を事業者に貸すタイプ・建物だけ建てて事業者に賃貸をするタイプがあり、どの経営タイプを選ぶかによって、土地オーナーが実際に負担する初期費用は変わってきます。

そのため、本章での金額めやすは「グループホームの建築には、全部でこのくらいかかるのだな」という理解をしていただき、そのうえで、7章の経営タイプを参考にしながら、グループホーム経営の建築プランの比較にお役立てください。

3-1.ゼロからの建築は1棟約1億円

更地にゼロから設計をしてグループホームを建てた場合の金額めやすは、約1億円です。
グループホームは、個室のある小規模な共同生活をする場所です。この共同生活をする建物を「1ユニット」と数えます。

1つのユニットには、5～9人の入居者がいて、それぞれ個室があります。そのうえで、共同生活をするために必要な、キッチン・食堂・風呂・トイレ・レクリエーション室・教室・エントランス・スタッフルームなどが必要です。

そのため、建築される建物は、アパートというよりも、学生寮などに近いイメージです。また、建物の造りも少し特殊に出来ており、サポートが必要な入居者が、万が一にも、１人で外出などをして迷子になってしまうことなどを防ぐための、注意深い配慮のある設計がしてあります。

そのうえで、介護ケアサポートや、高齢者がいる施設に必要な家具類・設備類など（スロープ・バリアフリー・転倒防止柵・見守り監視など）が必要となるため、総工費は、とても手の込んだアパートやマンションの建築費と同じくらいが相場です。

前出した平均的なグループホームに必要な敷地の広さは60～100坪ですので、平均木造坪単価77～100万で計算した場合、60坪であれば約4,600万、100坪であれば1億円が必要ということになります。

ただし、これらの費用概算は、通常のアパート建築プランと同様に、様々な建具・設備・内装などをシンプルにすることでコストダウンできます。
また、グループホーム経営は福祉施設であるため、次項で説明のある補助金や助成金が導入できます。

3-2.補助金がある

グループホームを建てる時に使える補助金制度があります。
自治体によって制度にバラつきがあるのですが、基本的に、グループホームのような福祉施設を建てるための費用には補助金、運営するための費用には助成金が給付されます。

厚生労働省ホームページ「社会福祉施設の整備・運営」によれば、国からは施設整備費の50％、地方自治体からは25％の補助があります。

【参照例として：埼玉県　社会福祉施設等施設整備費県費補助金交付要綱】

上記以外にも、活用予定地に建っていた建物を解体する費用など、グループホームなどの福祉施設を建設するためにかかる費用に対しては、基本的に補助金の適用があります。

また、グループホームの建築をするために借り入れるお金に関しても、国や地方公共団体による助成があります。
土地オーナーが福祉社会法人などの運営者になる場合には、独立行政法人福祉医療機構が福祉買い付け事業として融資を行い、それ以外の経営方法の場合でも、社会福祉振興助成事業などの福祉貸付の制度を利用できます。

ただし、補助金や給付金の内容は、自治体によって少しずつ違いがありますので、資料などを比較検討する段階で、活用予定地の自治体に確認をしておく必要があります。

3-3.既存の建物をリフォームしても良い

グループホームは、アパートやマンション、戸建てなどをグループホーム経営に適した仕様にリフォームして運営することもできます。ただし、福祉施設としての基準を満たす必要があります。

費用めやすとしては、ワンルームの平均的な広さ25平米、5～9室の一棟アパートの全面リフォームの金額と同程度になります。以下の表は、修理代金を最も高い相場で計算したときの、アパート一棟にかかるリフォーム代金めやすです。

【関連記事：アパート修繕費の目安はいくら？修繕費を抑える3つの方法の修繕代金を参考に編集部まとめ】

上記を参考にすると、ひと部屋あたりのリフォーム費用のめやすは100万円ほどになりますが、建物が老朽化していた場合や、より大がかりな改修が必要なケースなどは、上記に加え、外壁補修・外壁塗装・間取り変更などの大きな工事も追加になります。このリフォーム金額に対しても、前項で解説をした補助金が適用できます。

現在ご所有の土地に、どのくらいの規模のグループホームが建設できるのか、またはお持ちのアパート、マンション、戸建てをグループホーム仕様にして運営するためには、どのくらいのリフォーム代金が必要なのかは、不動産のプロフェッショナルによる正確な事前調査が必要です。

4.グループホーム経営をする8つのメリット

本章では、土地活用としてグループホーム経営をするメリットを8つにまとめています。

4-1.節税対策になる

一般的な土地活用と同様の節税効果が期待できます。
ご所有の土地で、グループホーム経営をしていると、事業として土地を人に賃貸していることになりますので貸家建付地となり、建物は小規模宅地等の特例が適用されるため、どちらも、相続税課税対象額の軽減ができます。
これは、すでに運営中のアパートなどをグループホーム仕様に変更する場合でも、同様に適用されます。

グループホーム経営をするために融資を受けた金額は、マイナスの資産として課税対象額から差し引かれますが、運営をしているグループホーム経営からの収入は課税対象外になります。また、グループホーム経営は公益性の高い事業ですので、事業内容や規模によっては、相続の際に優遇されることもあります。

事業の公共性に関しては、専門的な判断が必要になりますので、相続を前提でグループホーム経営をお考えの場合は、建築プラン比較と同時に、税理士などの専門家への相談もすすめて下さい。

4-2.同エリアにライバルが発生しにくい

グループホーム経営をするために建てる施設は、地域包括ケアシステムという国策に則って、自治体によってバランスの良いエリア配分と建設管理がされています。

地域包括ケアシステムとは、そのエリアに住む人が、高齢になる・病気で人の助けが必要になるなど、なんらかのサポートが必要な状態になっても、その人にとってなじみのある地域を離れることなく、自然な暮らし方のまま、最後まで自立した生活ができる様にするという、日本の福祉制度の充実をテーマにした国策です。

そのため、地域ケアが必要とされるエリアに、必要十分な数を配置するというルールがあるため、民間業者のように、同エリアに競合が発生しにくいという特徴があります。
少子高齢化社会になっている現在の日本では、このような地域ケア施設は、今後も必要不可欠とされているため、どのエリアにもバランスよく入居者が配分される仕組みができつつあります。
【参照：厚生労働省　地域包括ケアシステム】

4-3.長期安定収益が見込める

グループホーム経営をスタートする方の多くは、福祉事業に関しては素人ですので、グループホーム運営そのものは、専門の福祉事業者に委託をします。

アパート経営の場合は、頑張れば大家業をしながら自力で運営することも可能ですが、グループホーム経営の場合は、入居者にケアとサポートが必要なため、未経験の方がはじめから自分で事業参入するのは難しいでしょう。

そのため、土地活用によるグループホーム経営は、土地オーナーと福祉事業所との10年単位の長期契約となり、一棟丸ごとの長期借り上げになります。

サポートが必要になっている入居者の「自立支援」のための住居であることから、退去率が低く、長期安定した収益が見込めます。一般のアパート経営と比べると、契約更新が10年単位になりますので、かなりの長期安定収入になります。

4-4.管理の手間がほとんどない

グループホーム経営は、ユニット単位（一棟単位）で事業者に丸ごと貸し出すため、アパートやマンションのような賃貸管理や建物管理などの手間がほとんどかかりません。貸し出している施設のメンテナンスは、大規模修繕以外は、建物の借主である福祉事業者が行います。

また、契約内容によっては、大規模修繕に関したことも事業者が管理することもあります。

4-5.大規模修繕も必要ない

土地オーナー自身が福祉施設の事業者であるケース以外では、契約内容によって、大規模修繕の心配も不要になります。建物が老朽化していくと、一般のアパート経営では大規模修繕の計画や積立、または建て替えの計画などが必要となりますが、福祉事業者との契約方法によっては、この大規模修繕も事業者が行うようにすることもできます。

福祉事業者が良好な経営状態を維持していくためには、時代やエリアのニーズに沿った設備・サービスなどに随時更新していく必要があります。福祉事業者の立場からすると、このような経営判断を適切なタイミングでするためには、修繕の許諾をいちいち土地オーナーに打診するよりも、現場のことを熟知している事業者として、一任してもらえる方が、経営がうまくいくという利点もあります。

4-6.賃料が下落しにくい

一般的な不動産経営は、築年が古くなると賃料が下がっていくものです。しかし、グループホーム経営は、一般の賃貸経営とは違い、共同住宅に付属している「ケアとサポート」に対してお金を支払う側面が大きいため、経年劣化をしていても、グループホームとして必要とされている機能が下がらなければ、家賃下落が起きにくい賃貸経営方法です。

そのため、10年20年という長期の運営をしても、新築時と比較して、大きな家賃下落がないタイプの不動産経営です。
賃料下落をしない土地活用を成功させるためには、適切な経営ができる、優良な事業者探しが必要不可欠です。

4-7.立地やエリア条件が不利でもできる

グループホームは、ケアやサポートを必要としている方の「自立支援」が目的の住居ですので、一般的な不動産経営のような、好立地のエリア条件などの利便性の高さは必要ありません。

利便性に関しては、最寄りのバス停まで歩いて5分程度であればよく、それよりも、入居者が安定した状態で生活できる、平和で安全なエリアであるほうが良いとされる傾向にあります。

また、同じ福祉施設でも、専門的な介護や医療を目的とした施設の場合には、必要な医療設備やスタッフの動作を確保するために、十分な建物の広さなどが必要になりますが、グループホームの入居者は、普段の生活にサポートが必要なだけですので、一般的なアパートやマンションが建てられる広さがあれば、十分と言えます。

4-8.地域の社会貢献にもなる

グループホーム経営は、国が支援をする、地域密着型のケアサポート施設ですので、ご所有の土地の周辺エリアにお住まいの方々にとって、有意義な使われ方をする土地となります。そのため、地域への社会貢献ができるという側面もあります。

土地活用をお考えの方の中には、今まで忙しく働き続けてきたシニア世代の方も多く、セカンドライフでは、お金を稼ぐことだけではなく、自分にもできる社会貢献につながることをしたいというお考えの方もいらっしゃいます。

そのような方にとっては、ご自身がお持ちの土地が、その地域に住む人たちにとって価値のある使われ方をすることになり、その対価としての収益になりますので、精神的な満足度の高い土地活用になります。

5.グループホーム経営をする4つのデメリット

本章では、土地活用としてグループホーム経営をする際の、気になるデメリットを4つにまとめています。

5-1.建物を他の用途に転用しにくい

グループホームのために作った建物は、入居者が共同生活をするために安全な配慮がされた、独特の間取りです。一般的な住居としての機能は備えていますが、寮に近い作りになっています。そのため、グループホームから、一般の賃貸住宅などに用途への変更がしにくいというデメリットがあります。

特に、グループホームで「共同」の物は、一般のアパート経営では「個別」で使うものが多いため、配管や間取りもやり直しをする必要があり、用途変更には、大きな出費が必要になることもあります。

グループホーム経営は10年単の長期契約で家賃下落もしにくいため、利益確保はしやすいタイプの土地活用です。しかし、将来的に、アパート経営やマンション経営などに戻す予定があるのならば、土地活用としてのグループホーム経営は選択肢から外しておいた方が良いでしょう。

5-2.良質な福祉事業者が必要

グループホーム経営を成功させるカギは、良質な福祉事業者に、グループホーム事業を任せられるかどうかで決まります。出来るだけ、事業歴の長い、良質な事業者を探してください。

グループホームの家賃は、同じエリアにある一般の家賃よりも低価格なことが多いのですが、代わりに、10年単位での安定的な収入が期待できます。福祉事業であるため、入居者にも保険や助成金が適用され、事業者にも運営のための助成金が支給されますので、両者が安定的に長く利用できることが前提に作られています。

しかし、福祉事業者の報酬体系は、保険診療のような形で行政に管理されており、常に経営努力がそのまま収益につながるわけではありません。報酬体系は今まで何度も改定があり、突然、値下げされることもあります。

事業歴の長い福祉事業者は、このような値下げに適宜な対応をしながら、福祉事業として効率の良い経営方法を身に着けており、盤石な経営基盤があります。

5-3.長期契約であることが前提

基本的に、グループホーム経営は長期契約をします。事業者との契約は10～20年単位の長期契約が多いのですが、中には3～5年などの中期契約を提案してくる事業者もいます。特に、経験の浅い福祉事業者と短い期間の契約をしてしまうと、最悪の場合は事業者が撤退する可能性もあります。

グループホームの建物は、一旦建ててしまうと、アパート経営やマンション経営などの一般的な賃貸経営には転用しにくいため、長期ではない契約を結んで事業の更新契約がなかった場合は、新たに事業の継承者を探してグループホーム経営を再スタートする、または転用のための工事が必要になるなど、多くの手間と費用が発生してしまいます。

また、グループホーム経営が始まってから相続が起きた場合は、一般のアパート経営の相続と同様に、経営もそのまま相続されます。経歴の長い優良事業者と、長期契約をしておけば安心ですが、相続の前後で事業者による経営破綻や撤退があるケースでは、大きなマイナスの財産を引き継いでしまうことにもなりかねません。

契約内容には（事業者が）途中解約をするケースのペナルティも盛り込み、それをのんでくれる福祉事業者とのみ契約をするようにしてください。これらの契約内容は専門性が必要なため、必ず、弁護士などに相談のうえで契約書の作成を行ってください。

5-4.将来の需要低迷の可能性がある

2022年の時点では、国政である「包括ケアシステム」は現在進化中ですので、グループホームも現在進行形でニーズが増えていく状態です。しかし、政府はすでに始まっている少子高齢化社会への対策として、包括ケアシステムの完成に力を入れていますので、将来には、必要十分な量に達することになります。

その場合、入居者には自由な選択肢ができますので、福祉事業といえども、経営悪化をする可能性はあります。特に、グループホームとしての経営内容が良質なものではなかった場合、自然な競争原理として、撤退を余儀なくされる可能性があるのは、賃貸経営としてはどれも同じです。

今後も、行政による地域管理はされますが、大手企業や私企業が介護機能のある施設として、近隣エリアにグループホームのような形態をとった大型施設を作ることも十分に考えられます。

このような将来のケースも想定したうえで、エリアニーズと土地条件のバランスを見て、グループホーム経営を選択するかどうかを、慎重に判断していく必要があります。
【参照：厚生労働省　市町村における地域包括ケアシステム構築のプロセス（概念図）】

6.グループホームの経営方法3タイプ

本章では、3つのグループホームの経営方法についてまとめています。グループホーム経営への参入はさまざまな形がありますが、土地活用の場合は、1と2がおすすめです。

6-1.土地オーナーが建物を用意するタイプ

ご所有の土地に、グループホームを建築するまでをオーナーが行い、完成した建物を事業者などにサブリースする形で運営をする方法です。

サブリース契約の方法には会社によって様々なパターンがあります。基本的には、以下のイラストのように、土地オーナーと福祉事業者の間に、ハウスメーカーの関連会社である不動産管理会社が入り、賃貸管理などをします。

6-2.事業者に土地だけ貸すタイプ

土地オーナーが、土地を福祉事業者に土地を丸ごと貸与し、施設の建築～運営のすべてを、福祉事業者に任せるタイプの経営方法です。３タイプの中でも、最も簡単で手間のかからない方法です。

6-3.自主経営タイプ

土地オーナーがグループホームの建物を建て、それをご自身が事業者となって運営する方法です。土地建物のオーナーであり、同時に社長でもあるため、最も収益が期待できる経営方法です。

しかし、実際のグループホーム経営は、入居者募集やクレーム処理など、物理的・精神的に負担が大きい面がありますので、土地活用が目的の場合はおすすめできません。

グループホームをはじめとした福祉事業は、過去に補助金などを目当てにした会社が乱立したことから、現在では、審査・設立基準においても厳しくなっています。

また、個人での経営を許可していないため、自主経営をするのであれば、収益の大小に関係なく、最初から事業主として会社を設立しておく必要があります。

そのため、スタート前から会社設立費用が発生するなど、かなりハードルは高めです。将来、事業参画をする意気込みがあったとしても、最初は前出1.2.のどちらかのパターンでスタートし、経験を積んでから自主経営に切り替えるなど、長期的な準備や計画が必要になります。

7.グループホーム経営を始めるまでのカンタンな流れ

本章では、グループホーム経営を始めるまでのカンタンな流れをまとめています。前出のとおり複数の経営方法がありますが、今回は、最も一般的な、「オーナーが建物を建てて、グループホーム事業は福祉業者に委託する」パターンで解説をします。

以下のイラスト図のように、おおよそ８つの手順があります。このうち、土地オーナーがメインで関わるのは、4.の福祉事業者探しのところまでです。それ以後は、ハウスメーカーの担当者が主体となって動くようになります。

1. 「HOME4U 土地活用」などの不動産経営の一括プラン請求サイトを利用して、複数のハウスメーカーへ福祉施設の建築プラン請求をします。HOME4Uでは、申込時に「高齢者住宅」などの福祉施設を選択できる項目があります。
   

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2. 複数の資料が手元に届きますので、ご所有の土地に、どのような規模でどのような建物ができるのかなど、資金面を含めて比較検討をします。
3. 良さそうなハウスメーカーを複数ピックアップしたら、活用予定地に現地調査に来てもらいます。この時、担当者に疑問点などを質問できます。
   また、ご所有の土地条件がグループホーム経営には合わないという回答が出た場合には、他の活用方法も提案してもらい、複数のプランの中から、最適なものを選択します。
4. 福祉施設の運営をする場合は、不動産会社から良質な福祉事業者のあっせんがあるかも確認します。福祉系施設の建築プランがある、または過去に福祉施設の建築を請け負ったことがあるハウスメーカーでは、福祉事業者の紹介もする傾向があります。
   ない場合は、ご自身で資料を集めていき、ハウスメーカー担当者のサポートを受けながら、適切な事業者を選択します。福祉事業者の資料は、活用予定地エリアにある地域包括支援センターに相談に行くと、あっせん事業者の資料一覧がもらえます。
5. 良いと思ったハウスメーカーと建築に関した契約後、建築プランをもとに、ハウスメーカーが福祉事業者候補と具体的なプラン設計に関した話を進めます。
   それぞれの事業者との調整で出来上がった施設のプランを比較しながら、ハウスメーカーが土地オーナーの意向を汲みながら、福祉事業者を審査していきます。
6. 土地オーナー・ハウスメーカー・福祉事業者の３者合意の上で、事業契約を締結します。土地オーナーとハウスメーカーとは、運営開始後の管理に関しての契約をすることもあります。
   福祉事業に関する申請や審査のタイミングは、自治体によって違いがありますので、窓口で指示された通りにします。
7. 福祉事業者との契約締結後、はじめて工事が着工します。事業者は完成日時にタイミングに合わせ運営準備や広報活動をしていきます。
8. 建物が完成したら、竣工・引渡です。福祉事業者による、グループホーム運営が開始されると、契約時に決めた内容に沿って、収益がオーナーに振り込まれます。

8.グループホーム経営3つの注意点

これからグループホーム経営を検討する土地オーナー向けに、始める前に知っておいた方が良い注意点を４つにまとめています。

8-1.自治体の許認可制度などを確認しておく

グループホーム経営は、国策である地域包括ケアシステムの一環であることから、地域に密着したケアをすることが基本です。そのため、自治体の状態に合わせた施設が要求されるため、グループホームを経営するエリアによって、少しずつ許認可の制度や背景が違います。

例えば、福祉施設の設立数は、競争原理による賃料格差などが発生しないよう、行政によって管理されています。もし、同エリアにすでに必要十分な施設がある場合には、どれほど建築条件の良い土地であっても、グループホーム経営の許可自体が下りないことも考えられます。

そのため、グループホーム経営をご検討の際には、活用予定地のある自治体での許認可制度を確認しておく必要があります。一括資料請求などをした際、ハウスメーカーに福祉施設の建築プランをお願いすれば、ある程度のことまでは調べてくれます。しかし、福祉施設事業の担当経験がある、またはエリアに詳しい担当者ではない場合、得られる情報が少ない可能性があります。

特に、エリアに関する福祉の情報は、地域の包括支援センターの窓口で情報公開をしているため、ハウスメーカーとの契約が決まっていない状態だと、申込者本人（土地所有者）以外には多くの資料が渡されないこともあります。

そのため、グループホーム経営をお考えの際には、土地オーナーご自身が積極的に福祉事業に関した情報収集をしたうえで、ハウスメーカーからの建築プランと比較をしていくほうが、よりスムーズに計画が進行します。

8-2.補助金などの確認をしておく

グループホームなどの福祉施設の経営をスタートさせる際、施設の開設に関した補助金が受けられます。しかし、施設建築に関したこと、設備に関したこと、その他福祉に関したことは、それぞれ申込先も・申し込み期間もバラバラであるケースが多く、タイミングによっては、申請から受給までにかなり時間がかかることがあります。

また、地域によって支給額や支給割合に少しずつ違いがあり、ネットや本で調べた内容が、そのまま活用予定地に該当するとは限りません。特に、施設設立のために補助金は高額になりますので、グループホーム経営の検討段階で調べておく必要があります。

これらの問題は、実績のある福祉事業者に事業委託をすると、その事業者のノウハウによって、申請漏れのないスムーズな進行が期待できます。事業者選びの際には、経験に基づいたノウハウがあるかも確認してください。

8-3.複数のプラン比較をする

土地活用でグループホーム経営のような福祉事業をご検討なのであれば、まずは、複数の土地活用プランを比較するところからスタートします。

ご所有の土地で、本当に福祉事業経営ができるのか、またはアパート経営やマンション経営などのほうが適切なのか、もしくは、店舗経営や駐車場経営などのほうが収益性は良いのかなど、不動産のプロによる厳しい判断が必要です。

これらのことを、おひとりで一つひとつ調べるのは、膨大な資料と時間が必要です。複数のハウスメーカーに福祉施設と一般のアパート・マンション経営のプランなど、土地活用ができる可能性のあるものすべての建築プランを請求することができます。

福祉施設の建築や管理運営に実績のある企業の中から、信頼できるハウスメーカーを選ぶのであれば、「HOME4U 土地活用」を利用してみて下さい。

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まとめ

土地活用でグループホーム経営をご検討の際に、理解しておいた方が良いことをまとめました。土地活用でのグループホーム経営は、基本的には、アパート経営やマンション経営のサブリースによる、一棟貸しの経営スタイルに似ていることがご理解いただけたと思います。

アパートやマンション経営と違うのは、建設や経営のための補助金や助成金などが豊富にあり、ご自身が福祉事業者にならなくても、経営ができることもお分かりいただけたと思います。

基本的には、どの場所でもグループホーム経営はできますが、ご所有の土地に最も良い活用方法を知るためには、まずは、複数の建築プランを取り寄せ、現地訪問での精査の上で判断することをおすすめします。