グループホーム経営の始め方。初期費用と収益の目安は？

グループホームとは、主に認知症の高齢者や障がい者といった生活面での支援を必要とする方向けの、介護・養護サポートがついた共同住宅です。

グループホーム経営は、一般的には賃貸経営には適していないと言われる土地でも、有効活用しやすいという特徴があり、また地域への貢献性が高いことから、昨今土地オーナーから注目を集めています。

そこで本記事では、グループホーム経営の始め方を収益性の特徴などとともに解説します。

グループホーム経営について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。建てたい土地や予算から、どんなハウスメーカーに依頼すればいいのかが複数社一括で比較できます。

1.土地活用としてのグループホーム経営とは

グループホームは介護保険法で定められた「地域密着型サービス」の属す、生活に支援が必要な人を対象とした共同住宅です。利用者は、今まで暮らしてきたエリアにあるグループホームに入居します。

グループホームは、ケア機能をもつ住宅です。普通の「家」として生活する側面も強く、賃貸住宅と同様、新しい土地活用の方法としても注目されています。

1-1.グループホームには2種類ある

グループホームには、主に以下の2種類があります。
比較的、グループホーム施設の多いエリアでの土地活用の場合、どちらのグループホームを経営するかなどは、自治体の管理している施設数などに応じて決まります。

障がい者グループホーム

知的または精神障がいがある方の自立支援を目的としたグループホームです。他の施設利用者との食事や交流というコミュニケーションをとることを前提とした、1棟（ユニット）に2～10人単位での共同住宅タイプが基本です。

認知症高齢者グループホーム

軽度の認知症の高齢者を対象にしたグループホームで、「認知症対応型共同生活介護」をするための施設です。１棟（ユニット）に５～９人という、小規模なグループで共同生活を送ります。

スタッフから必要なサポートを受けながら、共同生活を送る場であるため、福祉サービスを行う事業者が運営にかかわります。

1-2.グループホーム経営に向いている土地

グループホームは、一般的に賃貸経営には適していないといわれる土地でも、有効活用しやすいという特徴があります。

以下は、グループホーム経営に向いている土地の条件3つです。どれかに該当していれば適していると判断してよいでしょう。

1. 住宅地にある
2. 駅歩があっても静かに暮らせる場所
3. 60～100坪くらいの土地

グループホームは、地域参加による地域コミュニケーションがある場所で運営することが推奨されています。例えば、東京都では、住宅街であるか、住宅地と同程度に家族や地域住民との交流が確保される地域にあることが開業の条件です。
また、「入居者が、安定した状態で静かに暮らせる環境」が適していますので、駅から20分以上歩くような場所であっても、問題ありません。

広さの面では、平均で60～100坪ほどの広さが必要になります。だいたい、小中規模なアパートを1棟建てる広さのイメージです。

アパートやマンションなどと違うのは、グループホームは共同生活をするための建物ですので、入居者が共同で使うキッチン・食堂・バストイレ・廊下・レクリエーションルーム・エントランスなどが必要です。それ以外に、5～9人分の自室と、職員のための部屋を用意することになります。これが1ユニットという単位です。
ユニットは、適切な広さを確保できるのであれば、数を増やすこと自体には問題がありません。広い敷地に複数棟を建てていくこともできます。

2.グループホーム経営は儲かるか

土地活用としてグループホーム経営を選択する場合、経営形態は主に二通りとなります。

• 土地を福祉事業者へ貸し出して収益を得る
• 施設をオーナーが建てて事業者へ貸し出す

このほか、オーナー自らが事業者としての資格を得て経営する方法もあります。ここでは、施設を建設して事業者へ貸し出す形態と自営形態の収支シミュレーションを通して、グループホーム経営が儲かるか検証します。

2-1.グループホーム経営の収支内訳

福祉事業者に土地と建物を貸し出す場合、経営時は土地の管理にかかる費用と税金、ローンの利息返済分などの支出のみです。一方、自営となると、人件費、施設管理費、光熱費などの負担があります。以下に主な収支の内訳をまとめました。

建物を貸し出すタイプの経営形態では、建物内の管理は借主である事業者が受け持つため、オーナーの費用負担は発生しないことが多いと考えてよいでしょう。ただし、災害による外壁の損傷などの場合は、オーナー負担で修繕を行います。

2-2.グループホーム経営の年収

施設を建設して事業者へ貸し出す形態と自営形態で、収支シミュレーションを行い、年収の目安を算出します。

上記の年収目安に所得税や減価償却費は考慮していません。次に自営のケースを試算します。

社会福祉系などのグループホームでは補助金を活用することで、収益性が増します。アパート経営では、このような補助金はありませんので、その分収益性に差が出ます。100坪の賃貸住宅もグループ会社も、そこそこ大きなサイズの物件で、建築費も大きくなりますが、入居者を集めることができれば、収益性は確保できます。ただし、グループホームの周辺地域の市場性を調べた上での検討が必要となります。

不動産エコノミスト・吉崎誠二

3.グループホーム経営の初期費用

グループホーム経営は、どの経営タイプを選ぶかによって、土地オーナーが実際に負担する初期費用は変わってきます。

更地にゼロから設計をしてグループホームを建てた場合の金額目安は、約1億円です。
グループホームは、個室のある小規模な共同生活をする場所です。この共同生活をする建物を「1ユニット」と数えます。

1つのユニットには、5～9人の入居者がいて、それぞれ個室があります。そのうえで、共同生活をするために必要な、キッチンや食堂などの設備を導入します。

また、建物の造りも、サポートが必要な入居者が迷子になってしまうことなどを防ぐための、注意深い配慮のある設計がしてあります。
そのうえで、介護ケアサポートや、高齢者がいる施設に必要な家具類・設備類など（スロープ・バリアフリー・転倒防止柵・見守り監視など）が必要となるため、総工費は、とても手の込んだアパートやマンションの建築費と同じくらいが相場です。平均木造坪単価77～100万で計算した場合、60坪であれば約4,600万、100坪であれば1億円が必要ということになります。
また、グループホーム経営は福祉施設であるため、次項で説明のある補助金や助成金が導入できます。

4.グループホーム経営で活用できる補助金・助成金

グループホーム経営は社会貢献度の高い土地活用、事業であるため、さまざまな補助金や助成金制度を利用できます。ここでは、グループホーム経営で活用できる補助金について解説します。

4-1.グループホーム経営開始時に使える補助金

グループホームを建てる時に使える補助金制度があります。
自治体によって制度にバラつきがあるものの、多くの自治体でグループホームのような福祉施設を建てるための費用には補助金、運営するための費用には助成金が給付されます。
厚生労働省ホームページ「社会福祉施設の整備・運営」によれば、国からは施設整備費の50％、地方自治体からは25％の補助があります。

【参照例として：埼玉県　社会福祉施設等施設整備費県費補助金交付要綱】

上記以外にも、活用予定地に建っていた建物を解体する費用など、グループホームなどの福祉施設を建設するためにかかる費用に対しては、基本的に補助金の適用があります。

また、グループホームの建築をするために借り入れるお金に関しても、国や地方公共団体による助成があります。
土地オーナーが福祉社会法人などの運営者になる場合には、独立行政法人福祉医療機構が福祉買い付け事業として融資を行い、それ以外の経営方法の場合でも、社会福祉振興助成事業などの福祉貸付の制度を利用できます。

4-2.グループホーム経営時に使える補助金と減税措置

グループホーム経営は、高齢者向けの福祉サービスを行うタイプと障がい者向けの福祉サービスを行うタイプがあり、運営時に受けられる補助金や助成金は種類が異なります。
例えば、障がい者向けのグループホームの場合、小規模事業者を対象とした経営安定化を図るための事業費補助金を設けている自治体があります。リフォームを行う際に利用できる補助金は運営時に利用できる補助金の代表格です。
そのほか、グループホームを対象にしている税制の優遇措置もあります。
グループホームを運営している社会福祉法人の場合、所有の固定資産は非課税です。また、都道府県によっては社会福祉法人でなくとも減免措置を受けられる場合があります。

5.グループホーム経営をする8つのメリット

本章では、土地活用としてグループホーム経営をするメリットを8つにまとめています。

5-1.節税対策になる

グループホーム経営のために土地の賃貸契約をしていると「貸家建付地」となり、建物は小規模宅地等の特例が適用されます。土地も建物も、相続税課税対象額の軽減ができます。
すでに運営中のアパートなどをグループホーム仕様に変更する場合でも、同様に適用されます。
グループホーム経営をするために融資を受けた金額は、相続税においてマイナスの資産として課税対象額から差し引かれますが、公共性の高いグループホーム経営からの収入は課税対象外です。

事業の公共性に関しては、専門的な判断が必要になります。相続を前提にしてグループホーム経営を検討する場合は、専門家への相談も進めてください。

5-2.同エリアにライバルが発生しにくい

グループホーム経営をするための施設は、地域包括ケアシステムという国策にのっとり、自治体によってバランスの良いエリア配分と建設管理がされています。
地域包括ケアシステムとは、そのエリアに住む人が、なんらかのサポートが必要な状態になっても、なじみのある地域を離れることなく、最後まで自立した生活ができる環境と整える、日本の福祉制度の充実をテーマにした国策です。
エリアごとに必要十分な数を配置するというルールがあるため、エリア内に競合が発生しにくいという特徴があります。

【参照：厚生労働省　地域包括ケアシステム】

5-3.長期安定収益が見込める

グループホーム経営をスタートする方の多くは、運営を専門の福祉事業者に委託します。

高齢者向けグループホーム経営を自営とする場合、高齢者介護の職に従事した実績が必要となります。また、福祉事業は給付金の取り扱いなど複雑な面も多く、未経験で始めるには難しいものです。

土地活用によるグループホーム経営は、土地オーナーと福祉事業所との10年単位の長期契約となり、一棟丸ごとの長期借り上げになります。サポートが必要になっている入居者の「自立支援」のための住居であることから、退去率が低く、長期安定した収益が見込めます。

5-4.管理の手間がほとんどない

グループホーム経営は、ユニット単位（一棟単位）で事業者に丸ごと貸し出すため、アパートやマンションのような賃貸管理や建物管理などの手間がほとんどかかりません。貸し出している施設のメンテナンスは、大規模修繕以外は、建物の借主である福祉事業者が行います。

また、契約内容によっては、大規模修繕に関したことも事業者が管理することもあります。

5-5.大規模修繕も必要ない

土地オーナー自身が福祉施設の事業者であるケース以外では、契約内容によって、大規模修繕の心配も不要になります。建物が老朽化していくと、一般のアパート経営では大規模修繕の計画や積立、または建て替えの計画などが必要となり、費用負担も生まれます。
福祉事業者が良好な経営状態を維持していくためには、時代やエリアのニーズに沿った設備・サービスなどに随時更新していくことが必要です。
福祉事業者の立場からすると、機器導入を伴う修繕などの経営判断を適切なタイミングでするためには、現場を熟知した事業者として一任してもらえるほうが、うまくいくという利点もあります。

5-6.賃料が下落しにくい

一般的な不動産経営は、築年が古くなると賃料が下がっていくものです。しかし、グループホーム経営は、共同住宅に付属している「ケアとサポート」に対してお金を支払う側面が大きいため、経年劣化をしていても、必要とされている機能が下がらなければ、家賃下落が起きにくくなります。
10年20年という長期の運営をしても、新築時と比較して、大きな家賃下落がないタイプの不動産経営です。
賃料下落をしない土地活用とするには、優良な事業者探しが必要不可欠です。

5-7.立地やエリア条件が不利でもできる

グループホームは、ケアやサポートを必要としている方の「自立支援」が目的の住居ですので、一般的な不動産経営のような、立地の利便性の高さは必要ありません。
利便性に関しては、最寄りのバス停まで歩いて5分程度であればよく、入居者が安定した状態で生活できる、平和で安全な環境であるほうが好まれます。
また、グループホームでのサービスは、日常生活のサポートが必要なだけですので、一般的なアパートやマンションが建てられる広さがあれば、十分といえます。

5-8.地域の社会貢献にもなる

グループホーム経営は、国が支援をする地域密着型のケアサポート施設ですので、地域社会にとって、有意義な使われ方をする土地となります。そのため、地域への社会貢献ができるという側面もあります。

土地活用を検討中の方にはシニア世代の方も多く、セカンドライフでは自分にもできる社会貢献につながることをしたいというお考えの方もいます。
そのような方にとっては、所有地が価値のある使われ方をすることになり、その対価としての収益になりますので、精神的な満足度の高い土地活用になります。

6.グループホーム経営をする4つのデメリット

本章では、土地活用としてグループホーム経営をする際の、気になるデメリットを4つにまとめています。

1. 建物を他の用途に転用しにくい
2. 良質な福祉事業者が必要
3. 長期契約であることが前提
4. 将来の需要低迷の可能性がある

6-1.建物を他の用途に転用しにくい

グループホームの建物は、入居者が共同生活をするために安全性に配慮された、独特の間取りで、寮に近い作りになっています。そのため、グループホームから、一般の賃貸住宅などに用途への変更がしにくいという点がデメリットです。

特に、グループホームで「共同」の設備は、一般のアパート経営では「個別」で使うものが多いため、配管や間取りもやり直しをする必要があります。用途変更には、大きな出費が必要になることもあるでしょう。

6-2.良質な福祉事業者を探す必要がある

グループホーム経営を成功させるカギは、良質な福祉事業者にグループホーム事業を任せられるかどうかで決まります。

グループホームの家賃は賃貸住宅事業より安い相場ですが、10年単位での安定的な収入が期待できます。福祉事業であるため、入居者にも保険や助成金が適用され、事業者にも運営のための助成金が支給されますので、両者が安定的に長く利用できることが前提に作られています。

しかし、福祉事業者の報酬体系は保険診療のような形で行政に管理されており、経営努力がそのまま収益につながるわけではありません。報酬体系は今まで何度も改定があり、突然、値下げされることもあります。

事業歴の長い福祉事業者は、このような値下げに適宜な対応をしながら、福祉事業として効率の良い経営方法を実践しており、盤石な経営基盤を持っています。

6-3.長期契約であることが前提

基本的に、グループホーム経営は長期契約をします。事業者との契約は10～20年単位の長期契約が多いのですが、中には3～5年などの中期契約を提案してくる事業者もいます。特に、経験の浅い福祉事業者と短い期間の契約をしてしまうと、最悪の場合は事業者が撤退する可能性もあります。

グループホームの建物は一旦建ててしまうと転用しにくいため、長期ではない契約を結んで事業の更新契約がなかった場合は、新たに事業の継承者を探す、または転用のための工事が必要になるなど、多くの手間と費用が発生してしまいます。

また、グループホーム経営が始まってから相続が起きた場合は、一般のアパート経営の相続と同様に、経営もそのまま相続されます。長期契約をしておけば安心ですが、相続の前後で事業者による経営破綻や撤退があるケースでは、大きなマイナスの財産を引き継いでしまうことにもなりかねません。

契約内容には（事業者が）途中解約をするケースのペナルティも盛り込み、それをのんでくれる福祉事業者とのみ契約をするようにしてください。これらの契約内容は専門性が必要なため、必ず、弁護士などに相談のうえで契約書の作成を行ってください。

6-4.将来の需要低迷の可能性がある

2023年の時点では、国政である「包括ケアシステム」は現在進化中で、グループホームもニーズが増える見込みです。しかし、将来には必要十分な量に達することになります。
その場合、入居希望者にとって選択の幅が広がります。福祉事業といえども、経営悪化をする可能性はあるでしょう。

今後も、行政による地域管理はされますが、大手企業や私企業が介護機能のある施設として、近隣エリアにグループホームのような形態をとった大型施設を作ることも考えられます。

このような将来のケースも想定したうえで、エリアニーズと土地条件のバランスを見て、グループホーム経営を選択するかどうかを、慎重に判断してください。

【参照：厚生労働省　市町村における地域包括ケアシステム構築のプロセス（概念図）】

7.グループホーム経営の始め方

グループホーム経営への参入はさまざまな形がありますが、土地活用の場合は、1と2がおすすめです。

1. 土地オーナーが建物を用意するタイプ
2. 土地だけを福祉事業者に貸すタイプ
3. 自主経営をするタイプ

7-1.土地オーナーが建物を用意するタイプ

ご所有の土地に、グループホームを建築するまでをオーナーが行い、完成した建物を事業者などにサブリースする形で運営をする方法です。

サブリース契約の方法には会社によってさまざまなパターンがあります。基本的には、以下のイラストのように、土地オーナーと福祉事業者の間に、ハウスメーカーの関連会社である不動産管理会社が入り、賃貸管理などをします。

＜収益目安＞

建物の規模と、サブリースの契約方法によって収益が変わってきます。賃料固定タイプは、グループホームの運営状況に関係なく、契約期間中はずっと、支払われる賃料が一定に保障されます。

もう一つは、実績連動タイプで、グループホームの運営状況が良いと高収入が期待できますが、実績が低迷しているとオーナーの手取りも減るタイプです。これらは、土地オーナー・不動産会社・福祉事業者の契約時に、取り決めをすることになります。

どちらの場合でも、土地オーナーが負担をしたグループホームの建築代金は、福祉事業者への施設の賃貸料金の中から、ローン返済と同じように支払われることになります。

7-2.事業者に土地だけ貸すタイプ

土地オーナーが、土地を福祉事業者に土地を丸ごと貸与し、施設の建築～運営のすべてを、福祉事業者に任せるタイプの経営方法です。３タイプの中でも、最も簡単で手間のかからない方法です。

＜収益目安＞

福祉事業者との間で取り決めをした、土地の賃料が毎月支払われます。土地を貸与すること以外に、何もしなくてもよいので、土地オーナーにとっては最も手間のかからない方法です。

ただし、土地代だけしか収益になりませんので、福祉事業者が儲かっても、土地オーナーの手取り額は変わりません。

7-3.自主経営タイプ

土地オーナーがグループホームの建物を建て、ご自身が事業者となって運営する方法です。土地建物のオーナーであり、同時に社長でもあるため、最も収益が期待できる経営方法です。

グループホームをはじめとした福祉事業は、過去に補助金などを目当てにした会社が乱立したことから、現在では、審査・設立基準においても厳しくなっています。

また、個人での経営を許可していないため、自主経営をするのであれば、収益の大小に関係なく、最初から事業主として会社を設立しておく必要があります。
そのため、スタート前から会社設立費用が発生するなど、かなりハードルは高めです。将来、事業参画をする意気込みがあったとしても、最初は前出のどちらかのパターンでスタートし、経験を積んでから自主経営に切り替えるなど、長期的な準備や計画が必要になります。

＜収益目安＞

運営が順調にいけば、長期的な入居者の確保と同時に、家賃下落の起きにくい経営方法となるため、長期安定の収入が期待できます。運営そのものにも、複数の助成金を使えます。

ただし、グループホーム経営は居室の運営以外にも、職員の採用や入居者や家族への対応など、福祉事業としてのノウハウが必要です。

空室や人材が確保できない場合、最悪の場合はグループホーム経営からの撤退もあり得ます。自主経営の場合は、土地活用というよりは、事業経営としての手腕が必要になります。

8.グループホーム経営を始めるまでのカンタンな流れ

本章では、最も一般的な、「オーナーが建物を建てて、グループホーム事業は福祉業者に委託する」パターンで開業までの流れを解説します。

おおよそ８つの手順があります。このうち、土地オーナーがメインで関わるのは、4.の福祉事業者探しのところまでです。それ以後は、ハウスメーカーの担当者が主体となって動くようになります。

1. 「HOME4U 土地活用 」などの不動産経営の一括プラン請求サイトを利用して、複数のハウスメーカーへ福祉施設の建築プラン請求をします。HOME4Uでは、申込時に「高齢者住宅」などの福祉施設を選択できる項目があります。

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2. 複数の資料が手元に届きますので、どのような規模でどのような建物ができるのかなど、資金面を含めて比較検討をします。
3. 良さそうなハウスメーカーを複数ピックアップしたら、現地調査に来てもらいます。この時、担当者に疑問点などを質問できます。
   土地条件がグループホーム経営には合わないという回答が出た場合には、他の活用方法も提案してもらい、複数のプランの中から、最適なものを選択します。
4. 福祉施設の運営をする場合は、不動産会社から良質な福祉事業者のあっせんがあるかも確認します。福祉系施設の建築プランがある、または過去に福祉施設の建築を請け負ったことがあるハウスメーカーでは、福祉事業者の紹介も可能なケースがあります。
   ない場合はご自身で資料を集め、ハウスメーカー担当者のサポートを受けながら、適切な事業者を選択します。福祉事業者の資料は、活用予定地エリアにある地域包括支援センターに相談に行くと、あっせん事業者の資料一覧がもらえます。
5. ハウスメーカーと建築に関した契約後、建築プランをもとに、ハウスメーカーが福祉事業者候補と具体的なプラン設計を進めます。
   それぞれの事業者との調整で出来上がった施設のプランを比較しながら、ハウスメーカーが土地オーナーの意向を汲みながら、福祉事業者を審査します。
6. 土地オーナー・ハウスメーカー・福祉事業者の３者合意の上で、事業契約を締結します。土地オーナーとハウスメーカーとは、運営開始後の管理に関しての契約をすることもあります。
   福祉事業に関する申請や審査のタイミングは、自治体によって違いがありますので、窓口で指示された通りにします。
7. 福祉事業者との契約締結後、はじめて工事が着工します。事業者は完成日時にタイミングに合わせ運営準備や広報活動をしていきます。
8. 建物が完成したら、竣工・引渡です。福祉事業者による、グループホーム運営が開始されると、契約時に決めた内容に沿って、収益がオーナーに振り込まれます。

9.グループホーム経営3つの注意点

これからグループホーム経営を検討する土地オーナー向けに、始める前に知っておいた方が良い注意点を４つにまとめています。

1. 自治体の許認可制度などを確認しておく
2. 補助金などの確認をしておく
3. 実績のある優良な事業者を選ぶ
4. 複数のプラン比較をする

9-1.自治体の許認可制度などを確認しておく

グループホーム経営は、国策である地域包括ケアシステムの一環であることから、地域に密着したケアをすることが基本です。そのため、自治体の状態に合わせた施設が要求されるため、グループホームを経営するエリアによって、少しずつ許認可の制度や背景が違います。

例えば、福祉施設の設立数は、競争原理による賃料格差などが発生しないよう、行政によって管理されています。もし、同エリアにすでに必要十分な施設がある場合には、どれほど建築条件の良い土地であっても、グループホーム経営の許可自体が下りないことも考えられます。

そのため、グループホーム経営をご検討の際には、活用予定地のある自治体での許認可制度を確認しておく必要があります。

エリア情報は、地域の包括支援センターが情報公開しているため、ハウスメーカーとの契約が決まっていないと、申込者本人（土地所有者）以外には多くの資料が渡されないこともあります。そのため、土地オーナーご自身が積極的に福祉事業に関した情報収集をしたうえで、ハウスメーカーからの建築プランと比較をしていくほうが、よりスムーズに計画が進行します。

9-2.補助金などの確認をしておく

グループホームなどの福祉施設の経営をスタートさせる際、施設の開設に関した補助金が受けられます。
施設建築費助成、設備助成、その他福祉に関する助成は、申込先も・申し込み期間もバラバラであるケースが多く、タイミングによっては、申請から受給までにかなり時間がかかることがあります。

また、地域によって支給額や支給割合に少しずつ違います。したがって、グループホーム経営の検討段階で調べておく必要があります。

これらの問題は、実績のある福祉事業者に事業委託をすると、その事業者のノウハウによって、申請漏れのないスムーズな進行が期待できます。事業者選びの際には、経験に基づいたノウハウがあるかも確認してください。

9-3.複数のプラン比較をする

土地活用でグループホーム経営のような福祉事業をご検討なのであれば、まずは、複数の土地活用プランを比較するところからスタートします。

ご所有の土地で、本当に福祉事業経営ができるのか、またはアパート経営やマンション経営などのほうが適切なのか、もしくは、店舗経営や駐車場経営などのほうが収益性は良いのかなど、不動産のプロによる厳しい判断が必要です。

これらのことを、おひとりで一つひとつ調べるのは、膨大な資料と時間が必要です。簡単な方法で、福祉施設の建築や管理運営に実績のある企業の中から、信頼できるハウスメーカーを選ぶのであれば、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用してみて下さい。