【東村山市版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、東村山市でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.東村山市でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

東村山市でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.東村山市の家賃相場の目安

東村山市の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜東村山市の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	5.5万円
1K	6.0万円
1DK	8.0万円
1LDK	8.9万円
2K	7.7万円
2DK	7.1万円
2LDK	11.7万円
3K	9.2万円
3DK	8.8万円
3LDK	9.7万円
4K	10.0万円
4DK	11.8万円
4LDK	18.6万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.東村山市の建築規制について

東村山市の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は市役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、東村山市で宅地開発及び建築物を建築する際に関連のありそうな規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 都市計画法第29条に規定する開発行為で500㎡以上のもの
2. 建築物の建築で敷地面積が1,000㎡以上のもの
3. 建築物の建築で延べ面積が1,000㎡以上のもの
4. 建築物の建築で戸数16戸以上のもの
5. 建築物の建築で高さ10m以上のもの

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜東村山市宅地開発及び建築物の建築に関する指導要綱でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：東村山市『東村山市宅地開発及び建築物の建築に関する指導要綱』

東村山市の建築規制について詳細は「3-2. 【詳細版・参考資料】東村山市の建築規制について」をご確認ください。

1-4.東村山市のアパート建築に使える補助金

ここでは、東村山市でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

東村山市の補助金・助成金の詳細については「東村山市 補助・助成など」をご確認ください。

東村山市の「建築規制・補助金」等を熟知した大手メーカーをご紹介します！！

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2.東村山市でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、東村山市でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選して紹介します。

東村山市でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき東村山市のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、東村山市のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.東村山市の人口増減

東村山市の人口増減について解説します。

令和5年8月31日時点で、東村山市の総人口は151,710人を記録しています。
人口が最も多い世代は男性、女性ともに50歳〜54歳です。

平成12年（2000年）以降の推移を見ると、年少人口及び生産年齢人口（15歳〜64歳）は平成22年（2010年）から減少傾向が続いています。

一方、65歳以上の老年人口は一貫して増え続けており、令和4年（2022年）では平成12年（2000年）の約1.8 倍増加。 さらに75 歳以上の高齢者が、平成12年（2000年）の8,292人から令和3年（2024年）の22,293人と約2.7倍に増えています。

以上のように高齢化が進んでいる現状を踏まえ、市は身体機能の維持と向上を図る「元気アップ体操」を推進したり、地域包括支援センターの見回りを強化したりと、高齢者の介護予防施策を展開。増え続けるシニア世代が住みやすい街となるように、さまざまな取り組みが行われています。

※参考：

• 東村山市『年齢別人口調べ』
• 東村山市『東村山市の現況について』
• 東村山市『商工業振興基本方針（案）』
• 東村山市『地域包括ケア推進計画』

3-2. 【詳細版・参考資料】東村山市の建築規制について

冒頭で説明した東村山市の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1. 【詳細版・参考資料】東村山市宅地開発及び建築物に関わる建築規制について

ここでは、東村山市で宅地開発及び建築物を建築する際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 都市計画法第29条に規定する開発行為で500㎡以上のもの
2. 建築物の建築で敷地面積が1,000㎡以上のもの
3. 建築物の建築で延べ面積が1,000㎡以上のもの
4. 建築物の建築で戸数16戸以上のもの
5. 建築物の建築で高さ10m以上のもの

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「東村山市宅地開発及び建築物の建築に関する指導要綱」に準じた建築をする必要があります。

＜東村山市宅地開発及び建築物の建築に関する指導要綱＞

適用範囲	事業面積が1,000㎡以上のもの 延べ面積が1,000㎡以上のもの 戸数16戸以上（ワンルームを含む）のもの 建築物の高さが10m以上のもの
接続先（前面）道路	原則として道路中心から3.0mまで後退し、道路整備後に市に無償譲渡
区画内道路・隅切	東京都基準
雨水浸透処理	雨水浸透施設（市指導）
駐車場	商業系地域：事業主の算定 商業系以外の地域：戸数の3分の1以上（端数切上げ）
駐輪場	共同住宅：戸数分 店舗・事務所：事業主の算定
清掃施設	1区画（1戸）につき0.15㎡、最低面積は1.0㎡以上
防火貯水槽	（延べ面積）3,000㎡以上6,000㎡未満：40トン以上1基 （延べ面積）6,000㎡以上：別途協議
公園緑地	（事業面積）1,000㎡以上：都条例 （事業面積）1,000㎡未満：市条例
福祉のまちづくり	計画内容により協議対象
道路安全施設	水銀灯・防犯灯・その他
近隣住民等への周知	事業区域の敷地境界線から建築物の高さの2倍の水平距離の範囲
文化財	埋蔵及び指定文化財
集会所	100戸以上
公益的施設	規定あり
公共施設整備協力金	（計画戸数－50戸）×20万円

※参照：東村山市『東村山市宅地開発及び建築物の建築に関する指導要綱』

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、東村山市『東村山市宅地開発及び建築物の建築に関する指導要綱』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、東村山市の「都市計画図の閲覧」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-2-3.建築協定について

建築協定とは、地域住民にとって「住みよいまちづくり」を推進する為に、建築基準法で定められている内容以上の「建築基準」を、土地所有者を中心とした地域住民が「協定（契約）」として結んだものの事を指します。
お互いに協定を守り合うために、併せて「運営委員会」を地域住民で立ち上げ、運営していく事になります。

建築協定の内容は地域毎に変わります。詳しい内容については、インターネットでの検索、又は役所で確認することができます。

東村山市で建築協定がある地域は以下のとおりです。

• 東村山市富士見町一丁目14番5から同番38まで

※参考：東村山市　建築協定

3-3.東村山市の利便性

東村山市の利便性について解説します。

東村山市は西武新宿線が通じており、東村山駅から新宿駅までは急行で約30分とアクセスしやすいのが特徴。さらに、多摩地域へのアクセスも良好であり、近隣の武蔵村山市や小平市との間でバス交通も発展しています。

都心への通勤やショッピングに便利な立地である一方で、自然豊かな環境も魅力です。
地域内には公園や緑地が多く、ゆったりとした住環境を楽しめます。東村山市は都心へのアクセスと自然環境の両立が魅力的なエリアで、通勤・通学に適しているといえます。

3-4.東村山市の開発予定

東村山市の開発予定について解説します。

東村山市では、現在東村山駅東口地区の再開発が進んでいます。地区名では本町2丁目の一部の約6ha（ヘクタール）が対象区域となっています。線路部分には高架橋を建設し、高架橋下のエリアの新たな空間の創出を進めています。

駅北エリアは道路の整備や賑わいを生み出す施設の配置、駅頭エリアは商業系やオフィス系などの整備を目指しています。駅南エリアは大型商業施設や住宅などの整備を目指し、地域の活性化を図ります。

再開発によって、駅周辺が利用しやすく住みやすくなるでしょう。

※参考：東村山市『東村山駅東口地区 市街地総合再生基本計画』

東村山市でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に東村山市でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
東村山市のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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