【文京区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、文京区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.文京区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

文京区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.文京区の家賃相場の目安

文京区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

間取り	家賃相場
ワンルーム	9.2万円
1K	9.9万円
1DK	13.0万円
1LDK	18.1万円
2K	12.7万円
2DK	20.0万円
2LDK	24.0万円
3K	25.0万円
3DK	23.5万円
3LDK	29.5万円
4K	26.9万円
4DK	35.0万円
4LDK	33.63万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.文京区の建築規制について

文京区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は区役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、文京区でワンルームマンション等を建設する際に関連のある規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. ワンルーム形式の住戸で専用面積（ベランダ、バルコニー等の面積を除く。以下同じ。） が 40 平方メートル未満の住戸
2. ワンルームマンション等共同住宅、寄宿舎又は長屋で、ワンルーム形式の住戸を 10 戸以上有する建築物

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参考：

• 文京区「再利用対象物保管場所設置届 兼廃棄物保管場所等設置届の提出時期及び作成要領」
• 文京区「文京区ワンルームマンション等の 建築及び管理に関する条例」

文京区の建築規制について詳細は「3-2.【詳細版・参考資料】文京区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.文京区のアパート建築に使える補助金

ここでは、文京区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

文京区内の補助金・助成金の詳細については「文京区の助成等一覧」をご確認ください。

文京区の「建築規制・補助金」等を熟知した大手メーカーをご紹介します！！

分かりづらい建設規制についてや当て嵌まる補助金はどれか等を、その地域に詳しい「アパート経営のプロ」に無料で相談できます！

アパート経営のプロに相談する（無料）

2.文京区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、文京区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選し、紹介します。

文京区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき文京区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、文京区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.文京区の人口増減

文京区の人口増減について解説します。

令和5年10月1日現在で、文京区の総人口は231,685人を記録しています。
人口が最も多い世代は男性は45〜49歳、女性は45歳〜49歳です。

近年増加傾向にあった文京区の人口は、令和3年に一度減少しましたが、令和4年には再び増加。年少人口（0～14歳）についても、微量ながら増加が続いています。

文京区では、区独自に所得制限で児童手当の対象外になった人にも給付金を支給するなど子育て支援が充実。そうした手厚い支援なども、人口増加の後押しになっていると考えられます。

※参考：

• 文京区「文京区人口統計資料」
• 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」
• 文京区「文京区子どもの貧困対策計画第2章」
• 文京区「文京区児童手当対象外世帯独自給付金」

3-2.【詳細版・参考資料】文京区の建築規制について

冒頭で説明した文京区の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】文京区のワンルームマンション等に関わる建築規制について

ここでは、文京区でワンルームマンション等を建設する際に関連のある規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. ワンルーム形式の住戸で専用面積（ベランダ、バルコニー等の面積を除く。以下同じ。） が 40 平方メートル未満の住戸
2. ワンルームマンション等共同住宅、寄宿舎又は長屋で、ワンルーム形式の住戸を 10 戸以上有する建築物

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」に準じた建築をする必要があります。

＜文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例＞

最低住戸専用床面積	25㎡以上
居住水準	居室の天井高2.3ｍ以上
二輪車置場（自転車、原動機付自転車、自動二輪車）の整備	自転車、自動二輪車及び原動機付自転車のための駐車施設は、住戸総数と同数以上の台数が駐車できるよう設置すること。この場合において、自動二輪車又は原動機付自転車のための駐車施設は、住戸総数の10パーセント以上の台数が駐車できるよう設置すること。
自動車駐車場等の設置	入居者の駐車施設は、必要に応じた台数分の駐車施設を建築敷地内に設置すること。ただし、建築敷地以外に専用駐車施設を設置している場合はこの限りでない。 外来者の利用のための駐車施設は、自動車が１台以上駐車できるよう設置すること。ただし、建築物の構造又は敷地の状況により、建築敷地内に設置することが困難なときは、建築敷地外に設置することができる。
廃棄物保管施設の整備	条例第9条第3項第3号に規定する廃棄物保管場所及び再利用対象物保管場所は、文京区大規模建築物の廃棄物保管場所等の設置基準に準じて設置するものとする。 大規模建築物の廃棄物保管場所等の設置基準： 運搬車両が直接かつ安全に進入できる敷地内に設置し、作業の安全性及び効率性に十分配慮すること。また、敷地内への出入口は、接する道路の交通量、交通規制等を十分考慮して設置する。 引火性、爆発性の物の保管場所等に近接する場所に設置しない。 屋外に設置する場合は、再利用対象物の飛散及び雨水の流入等を防止するため、屋根及び囲いを設ける。 再利用対象物の選別、収集及び運搬車への積み込み作業等に必要な作業場所を確保する。ただし、保管場所を廃棄物保管場所と隣接して設置する場合は、廃棄物保管場所の作業場所と兼用することができる。 耐久性を考慮した構造とする。 廃棄物保管場所と隣接して設置する場合は、廃棄物の混入及び廃棄物から生じる汚水等を防止するため、壁等により区分する。 再利用対象物の種類及び使用上の注意事項を表示するとともに、棚、仕切板等により、再利用対象物の種類が区別できるようにする。 保管場所の換気、採光に十分配慮し、必要な設備を備える。
周辺の生活環境への配慮	外側、廊下側、各住戸間の壁の厚さ並びに床の厚さは、12cm以上の遮音構造とすること。 隣家を見下ろすことができる開口部には、目隠し等の施設を設けるよう努めること。 屋外階段、開放廊下等の床面は、防音を考慮した材料で仕上げること。 玄関等のドアは、開閉時の衝撃音を和らげる工夫を施すこと。 冷暖房器具、換気扇等(設備配管を含む。)を設置する場合は、隣家の開口部の位置を考慮し、防音、防熱、防臭等の対策を講ずるよう努めること。

※参考：

• 文京区「再利用対象物保管場所設置届 兼廃棄物保管場所等設置届の提出時期及び作成要領」
• 文京区「文京区ワンルームマンション等の 建築及び管理に関する条例」

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、文京区『ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、文京区の「文京区の都市計画」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-3.文京区の利便性

文京区の利便性について解説します。

文京区内を通っている路線はJR中央線、総武線、東京メトロ丸ノ内線、東京メトロ千代田線、東京メトロ南北線、東京メトロ有楽町線、都営三田線、都営大江戸線です。

池袋や新宿、東京など、都内の主要エリアへ行きやすい路線が充実。都内のさまざまな場所に電車でアクセスできるため、便利で快適な暮らしを実現できるのが魅力です。

3-4.文京区の開発予定

文京区の開発予定について解説していきます。

現在、春日・後楽園駅前の地区で、再開発が進められています。

これまでに、多数のショッピング施設や飲食店、保育所を併設した高層住宅を建設してきました。大規模な開発事業もあと連絡通路と地下部分を残すのみとなり、令和5年の11月末に竣工予定です。

※参考：春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合「まちづくりニュース（令和5年8月号）」

文京区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に文京区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
文京区のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

最大10社のプラン比較はこちら（無料）

4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

文京区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

アパート経営のプロに相談する（無料）