【品川区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、品川区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.品川区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

品川区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.品川区の家賃相場の目安

品川区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜品川区の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	8.8万円
1K	9万円
1DK	11.5万円
1LDK	16.6万円
2K	12.6万円
2DK	16.6万円
2LDK	23.8万円
3K	19.8万円
3DK	21.5万円
3LDK	31.9万円
4K	30.1万円
4DK	34万円
4LDK	86.9万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.品川区の建築規制について

品川区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は区役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、品川区でワンルーム形式等集合建築物を建設する際に関連のある規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞

1. 主として一の居室からなる住戸形式で、その床面積が30㎡未満の住戸（店舗、事務所等を含む）
2. 居室のある階数が3以上の集合住宅で、ワンルーム形式等の住戸の数が15以上で、かつ、その数が住戸の総戸数の1/3以上の建築物

●中高層建築物

1. 共同住宅、寄宿舎、下宿、寮、長屋その他複数の住戸を有する建築物（集合住宅等）のうち、住戸の数が20以上の建築物

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参考：品川区『品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱』

品川区では他にも「品川区中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱」等があります。

品川区の建築規制について詳細は「3-2.【詳細版・参考資料】品川区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.品川区のアパート建築に使える補助金

ここでは、品川区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

品川区内の補助金・助成金の詳細については「品川区 都市防災不燃化促進事業の助成」をご確認ください。

品川区の「建築規制・補助金」等を熟知した大手メーカーをご紹介します！！
分かりづらい建設規制についてや当て嵌まる補助金はどれか等を、その地域に詳しい「アパート経営のプロ」に無料で相談できます！

アパート経営のプロに相談する（無料）

2.品川区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、品川区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選して紹介します。

品川区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき品川区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、品川区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.品川区の人口増減

品川区の人口増減について解説します。

令和5年10月1日現在で、品川区の総人口は407,538人を記録しています。
人口が最も多い世代は男性は25歳〜29歳、女性は45歳〜49歳です。

日本人人口は昭和39年の415,728人をピークに30年あまりで25%近く減少してきましたが、平成10年以降増加に転じています。
年齢階層別に見てみると、年少人口（0〜14歳）は昭和39年以来減少を続けてきましたが、平成16年に前年比較僧となり、その後も増加しています。

都市開発も進み、家族連れが住みやすい町が増えていることからも、品川区は今後も人口増加が続くエリアといえるでしょう。

※参考：

• 品川区『今月の世帯と人口』
• 品川区『人口のあらまし』

3-2.【詳細版・参考資料】品川区の建築規制について

冒頭で説明した品川区の建築規制について、更に細かく解説します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】品川区のワンルーム形式等集合建築物に関わる建築規制について

ここでは、品川区でワンルーム形式等集合建築物を建設する際に関連のある規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 主として一の居室からなる住戸形式で、その床面積が30㎡未満の住戸（店舗、事務所等を含む）
2. 居室のある階数が3以上の集合住宅で、ワンルーム形式等の住戸の数が15以上で、かつ、その数が住戸の総戸数の1/3以上の建築物

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱」に準じた建築をする必要があります。

＜品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱＞

ファミリータイプ住戸の設置	ワンルーム形式等の住戸数に応じた数のファミリータイプ住戸指導要領で定める基準に準じて、床面積が40㎡以上の住戸を設置
住戸の専用面積	ワンルームタイプ形式の各住戸の床面積は基本的に25㎡以上とする
要配慮者の居住に配慮した住戸の設置	住戸数の1/10以上を要配慮者の居住に配慮した住戸とし、要配慮者を入居させるよう努める
店舗整備を伴う建築物	店舗整備を伴う場合は、区と協議する
隣地からの壁面後退	都市計画法に規定する近隣商業地域および商業地域を除く用途地域において建築する場合は、外壁またはこれに代わる柱の面等から隣地境界線までの距離を50cm以上確保する
空地の確保および緑化の推進	指導要領で定める基準に従い空地を確保するとともに、緑化を促進する必要がある 敷地内に空地を確保し、緑化を促進する
プライバシーの保護	近隣関係住民のプライバシーを確保するために必要な措置を講じ、隣地に近接する屋外階段または開放廊下を設けるときは、防音に配慮した床面の仕上げにする
停車スペースおよび自転車等駐車場の設置	建築物またはその敷地内に、停車スペースおよび自転車等駐車場を設置する
管理人の設置	必要整備を備えた管理人室を設置する。建築物の適切な維持および管理を行うため、管理人を設置する
緊急時の連絡先表示等	緊急時の連絡先の表示板を設置する 近隣関係住民から苦情等があったときは、誠意をもって速やかに対応が図れる体制を確立する 各戸の出入り口に表札等を設置する
細街路の整備	敷地が幅員4m未満の道路に接する場合は、当該接する部分の土地を拡幅整備する
街並みの保全および景観の創出	街並みの保全および景観の創出に配慮するよう努め、建築計画について区と協議する

※参照：品川区『品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱』

3-2-2.【詳細版・参考資料】品川区の中高層建築物に関わる建築規制について

ここでは、品川区で中高層建築物を建設する際に関連のある規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 共同住宅、寄宿舎、下宿、寮、長屋その他複数の住戸を有する建築物（集合住宅等）のうち、住戸の数が20以上の建築物

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「品川区中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱」に準じた建築をする必要があります。

＜品川区中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱＞

共有スペース	景観計画による重点地区、まちづくりビジョン等策定地区、その他の地区に応じて共有スペースを整備する
緑化の促進	敷地面積が300㎡以上の場合は「品川区みどりの条例」に基づき、緑化を促進する
憩いの場	住戸面積55㎡以上の住戸が20以上かつ敷地面積1,000㎡以上の場合は、憩いの場を設置する
集いの場	住戸面積55㎡以上の住戸が75以上の場合は、集いの場を設置する
自動車駐車場の設置	停車スペース、障害者用駐車スペースをそれぞれ1台分以上設置する
自転車等駐車場の設置	住戸面積に応じた台数（計画戸数×0.5〜20）以上を設置する
廃棄物等の保管場所の設置	「品川区廃棄物の処理および再利用に関する条例」および「品川区事業用建築物および集合住宅における再利用対象物および廃棄物等の保管場所の設置に関する指導要綱」に基づき、必要な施設を整備する

※参照：品川区『品川区中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱』

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、品川区『品川区ワンルーム形式等集合建築物に関する指導要綱』『品川区中高層建築物等の建設に関する開発環境指導要綱』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-3.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、品川区の「用途地域等指定図」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-2-4.建築協定について

建築協定とは、地域住民にとって「住みよいまちづくり」を推進する為に、建築基準法で定められている内容以上の「建築基準」を、土地所有者を中心とした地域住民が「協定（契約）」として結んだものの事を指します。
お互いに協定を守り合うために、併せて「運営委員会」を地域住民で立ち上げ、運営していく事になります。

建築協定の内容は地域毎に変わります。詳しい内容については、インターネットでの検索、又は役所で確認することができます。

品川区で建築協定がある地域は以下のとおりです。

• 品川区東品川二丁目

※参考：品川区『建築協定について』

3-3.品川区の利便性

品川区の利便性について解説します。

品川区の品川駅（港区にもまたがる）にはJR東海道新幹線・JR東海道本線・JR山手線・JR京浜東北・根岸線・JR横須賀線・京急本線と数多くの路線が乗り入れています。
また成田エクスプレスなどの複数の特急が停車する駅でもあります。
そのため、都心部だけでなく、日本国内どこに移動するにも非常に便利です。
渋谷駅・池袋駅・新宿駅といった主要駅には山手線で乗り換えなしでアクセスできます。

品川駅の高輪口には高速バスの停留所があり、バスでも地方に移動しやすくなっています。

3-4.品川区の開発予定

品川区の開発予定について解説します。

品川駅は羽田空港への利便性の高さに加え、リニア中央新幹線始発駅に選定された事で、交通結節の拠点としての役割が高まりました。

これを受けて、品川駅・田町駅周辺地域は特定都市再生緊急整備地域に指定され、今後も都市基盤整備や開発が予定されています。

天王洲地区では、東京モノレールやりんかい線の天王洲アイル駅の開設に合わせた民間による開発プロジェクトがほぼ完遂されており、個性豊かで魅力ある複合市街地が形成されています。

※参考：品川区『品川地区まちづくりの整備方針』

品川区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に品川区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
品川区のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

最大10社のプラン比較はこちら（無料）

4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

品川区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

アパート経営のプロに相談する（無料）