目黒区のアパート建築費は？補助金や建築規制について

目黒区は、東京23区の城南エリアに位置し、渋谷区、品川区、世田谷区、大田区と隣接しています。JR目黒駅と渋谷駅が主要ターミナル駅ですが、それ以外にも、恵比寿・代官山・自由が丘などの、レジャーやファッションの人気スポットがあります。

今回は、目黒区に不動産をお持ちの方・これから目黒区にあるアパートの相続を受ける方向けに、アパート建築やアパート経営をするにあたって、知っておくべき情報をまとめています。

目黒区でのアパート建築について不安や悩みがある方は、まずは目黒区に実績のある建築会社に相談してみましょう。
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1.目黒区でのアパート建築費めやす

アパート建築を目黒区ではじめた場合、建築費はいくらになるかのめやすです。

1-1.アパート建築費のめやす

アパート建築費は「構造坪単価　×　延べ床面積の坪数」で計算します。アパートの場合、木造か鉄骨造になることがほとんどですので、以下の表にある坪単価をめやすに、アパート全体の広さをかけたものが、建築費となります。

例えば、延べ床面積が330平米のアパートの坪数は約100坪ですから、以下のような計算になります。延べ床面積とは、アパート全体の床面積をすべて合計した広さのことです。

上記の費用は「アパート建物を建てるだけの金額」ですので、ここからさらに、各種手数料や税金などが発生します。これらの金額は諸費用と呼ばれ、建築費の5～10％程度です。建築費と諸費用を合わせた金額が、アパートの総工費となります。

そのため、まずはアパートの建築費がわからないと、その他の金額もはっきりしません。目黒区でのアパート建築をご検討の方は、まずは、アパート建築プランの請求をして建築費のめやすをつけておくことで、総工費も把握できるようになります。

アパート建築全体でかかるお金の詳細は、関連記事もあわせて参考にしてください。

1-2.使える補助金を探してみよう

アパートの建築費を少しでも抑えるために、行政の補助金や助成金の利用も検討してください。2023年現在、目黒区でのアパート建築に使える補助金には、以下のようなものがあります。

補助金・助成金は、申し込み締め切りがあり、年度によって予算や補助内容が変わります。ある程度のスケジュールのめどが立ってから、必要なものを探すようにしてください。

アパート建築を検討したら、まずはアパート建築プランを請求して、建築費を確認してください。建築費がわかれば、諸費用などを加えた総工費も把握できます。

プラン請求の際には、なるべく数多くのハウスメーカーや建設会社に請求をして、たくさんの候補の中から選ぶようにしてください。それぞれの会社には独自の工法や構造、経営プランなどがあります。

はじめから少ない候補数にしてしまうと、最適なプランに巡り合えないままで、土地活用をスタートすることになってしまいます。NTTデータグループが運営する日本で最老舗の土地活用プランの一括請求サイト「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求であれば、一回の入力で最大10社にまで一度に請求できて、大変に便利です。

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2.目黒区でアパート建築に信頼と実績のある厳選10社

目黒区でアパート建築を予定している方向けに、ハウスメーカーや建築会社を10社に絞り込みました。すべてHOME4U土地活用でのプラン請求が可能であり、厳正な審査基準をクリアした、アパート建築と経営に信頼と実績のあるハウスメーカーや建築会社になります。

なお、以下のボタンから土地情報を入力すると、これから紹介する建築会社10社からまとめて「アパート建築プラン」を取り寄せることができます。

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2-1.住友不動産株式会社

住友不動産株式会社は、高層分譲マンションから商業ビルなどの大掛かりな建物から、個人経営のアパートマンション経営までを手掛ける不動産ディベロッパーです。賃貸経営においては、木造アパート経営に強いという特徴があります。自社の独自技術として木造ウッドパネル工法、および2×4工法を駆使し、どのような広さ・形状の土地にも自在に建物が建てられます。

住友不動産が木造アパート経営にこだわる理由は、坪単価を抑えた良質なアパートを建てることで、早期の資金回収を目指し、長期間・利益率の高い経営をするという、リスクを最小にしたアパート経営を目指しているためです。メーカー純正保障として60年の延長保証システムがあり、長期にわたるアパート経営の建物の維持管理対策も万全です。

2-2.旭化成ホームズ株式

旭化成ホームズ株式会社では、一般の戸建はヘーベルハウス、アパートなどの集合住宅はヘーベルメゾンという2大ブランドになっており、どちらも自社開発した軽くて・強くて・燃えないへーベル壁を使った重量鉄骨構造です。

一般的な広さのアパート建築から、大規模な施設・マンション型の土地活用にまで幅広く対応できます。基礎のコンクリートには60年以上の耐用年数と無料点検サービスがあり、長期間にわたる不動産経営中にも、建物の安全性が保障されています。

2階建てまでと、3～4階建てでは採用する工法が変わりますが、どちらでも高い耐火性能と免震耐震性能を誇る、安全かつ頑健な建物になります。建物の階数とは関係なく、振動や音が伝わりにくい構造をしているため、アパートでも分譲マンションなみの静かな暮らしが実現可能です。

エリアニーズに合ったアパート建築プランの用意があり、ペット共生型・子育て共感型など、カスタマイズ性の高い高品質なアパート建築と経営にも応えられる、幅広い提案力があります。

2-3.パナソニック ホームズ株式会社 東京支社

パナソニックホームズは、家電で有名なパナソニックの系列会社としてIoTという、離れた場所から家の中や、家電を操作できる家づくりに定評があります。社名から家電メーカーとしてのイメージが強いですが、創業55年以上の歴史がある、実績の高い建築会社です。

独自の鉄骨躯体構造を複数パターン持っているため、一般的な2～4階建ての建物以外にも、最高で9階建てまで対応可能です。高さのある建物でも、荷重をしっかり受け止めて分散させる独自技術があるため、高い耐震免震機能を持ちます。

初期保証は35年間で、点検・診断に基づく保証延長工事により最長60年まで保証があります。都心部で土地面積が狭い場合に、その土地からの利益を最大化する際には、特に適しています。

2-4.東京セキスイハイム株式会社

セキスイハイムは、工場でアパート建物のほとんどの部分を造り上げてから、工事現場で組み立てをするという独自工法を使っています。1970年から採用されたこの工法は、現場で起きるあらゆる品質劣化を最小限にすることが目的であるため、セキスイハイムの建物は、エリアや施工者による品質のばらつきが起きにくくなっています。

多彩なデザイン・間取りパターンにも対応していますので、都心部の狭小地や、建て替えによる土地条件の変更などにも、自在に対応できます。数百年に一度の大きな地震にも耐えうる構造を持ち、過去の統計でも、地震そのものの影響による倒壊がゼロ※という実績があります。5年ごとの定期健診を60年間無料で行いますので、長期のアパート経営での、建物の安全性を保障しています。

※（2016年6月25日セキスイハイム調べ）

2-5.東建コーポレーション株式会社

東建コーポレーションは土地活用をトータルサポートする不動産会社です。アパートの場合は、建築プランから、経営管理までを担当しています。

建築建材と住宅機器のすべては自社生産、高耐震鉄骨造を中心に、小規模アパートから高層マンションまで、あらゆる賃貸住宅に対応できます。

不動産経営のトータルサポートが強みですので、経営開始後の賃貸管理・建物管理まで安心してお任せできます。「ホームメイト」のCN放送・ネット広告・賃貸物件検索サイト運営などメディアを駆使した、スピード感のある入居者確保が特徴です。仕事が忙しい・アパート経営に不安がある方は、最長35年間の一括借上げ制度がありますので、空室や家賃滞納の有無に関わらず、長期安定した収入を得ることも可能です。

2-6.三井ホーム株式会社

三井ホームは2×4（ツーバイフォー・枠組壁工法）の「プレミアム・モノコック構法」という独自の木造建築技術を得意とするハウスメーカーです。注文住宅を中心に、低層賃貸住宅も手掛けるほか、住宅系施設建造物の実績があります。

最近は、サスティナビリティな時代に沿った次世代型賃貸ブランド「MOCXION［モクシオン］」という、木造でありながらマンションレベルの高い気密性と耐震免震性を持つブランドをリリースしています。

アパート建物は木造３階建てまでに対応し、木造ならではの自由度の高い設計に対応できるため、都心の住宅密集地や、狭小地や不整形地でも、ご所有の土地条件を最大限に生かしたアパート建築ができます。

2-7.大東建託株式会社

大東建託は土地活用の提案から経営サポートまでを得意とする建築会社です。賃貸住宅を得意としており、「いい部屋ネット」「DK SELECT」などのCM放送と、支店ネットワークを駆使した、入居希望者が物件を探しやすく、成約につながりやすい仕組み作りが強みです。

大東建託では自社で設計・施工・部材調達・完成検査まで一貫した直接施工体制があり、徹底した品質管理とコストカットにも成功しています。木造・鉄骨・重量鉄骨などから自由に工法を選択できますが、木造アパートでは「DK SELECT」が特に人気があります。

関連会社に不動産管理会社を置き、グループでのトータルサポートを徹底します。大東建託が直接借り上げをする「35年一括借り上げ」制度により、建築プラン作成から、長期にわたる経営までをすべてお任せすることも可能です。プラン請求には、経営シミュレーションに加え、目黒区エリアの市場調査をまとめた「エリアマーケティングレポート」も付いています。

2-8.ミサワホーム株式会社

ミサワホームは、戸建て住宅の施工実績が豊富な住宅メーカーです。「南極昭和基地」の建物を手掛けた実績とノウハウをもとに生まれた「木質パネル接着工法」を採用しており、耐震性・気密性・耐久性のすべてにおいて高品質な建物を実現しています。

1995年（平成7年）の阪神淡路大震災では住宅倒壊ゼロの実績のある耐震性能とともに、木材だけでできた躯体構造でも建物が腐食しにくい高性能な建築物になります。構造躯体には30年保証をする以外に、防水・シロアリ対策など、木造で問題の出やすい項目に初期保証がついています。

ミサワホームには、推奨する10の土地活用方法があり、ご所有の土地条件をもとに、土地活用が成功しやすいプラン提案をしてくれます。建物のデザイン性も高く、見た目がマンションのような、センスの良いアパートなど、数多くのデザイン部門での受賞歴があります。

2-9.株式会社アヴェントハウス

アヴェントハウスは、都内で独立系管理会社として賃貸経営をサポートしてきた、40年の歴史を持つ「タウングループ」の建築会社です。鉄骨構造をメインにしており、どのような土地からでも、広さを最大元に引き出せる設計技術があります。

さらに、鉄骨ならではの空間を有効利用するアイデアにもたけており、例えば、階段下やデッドスペースを棚やクローゼットとして有効利用し、限られた居室のスペースを最大化するノウハウがあります。

経営母体が不動産管理会社ですので、アパート経営開始後の、賃貸管理と建物管理に関しては、全面的にお任せできます。

2-10.株式会社ファミリーコーポレーション

ファミリーコーポレーションは不動産投資事業の一つとして、土地活用も手掛けています。不動産は、土地の形状や広さ、エリア条件によって個性があるため、すべての建築プランは、個別カスタマイズされた注文住宅のようなアパート建築プランとなります。工法は制震ダンパーを使ったツインフレーム構造を採択し、安全性と耐久性を追求しています。

既存プランを当てはめる必要がないため、ご所有の土地から利益を最大化するために、最良と思えるプランを提案してくれます。また、不動産の価値を現在だけではなく、近未来から数十年後の未来にまで及ぶ価値創造を見据え、エリアの景観・環境・間取り・デザインなどを含め、経年をしても不動産価値が落ちない、または不動産価値がプラスされるようなプラン提案をします。

もちろん、賃貸経営でキャッシュフローが安定することをゴールに、不動産投資事業のプロならではの視点で経営シミュレーションをし、資産の拡大のための提案とプロデュースをしています。

3.アパート建築のスタート前に知っておくべき目黒区の5データ

目黒区でのアパート建築をスタートさせる前に、知っておくべきデータを5つにまとめています。

3-1.目黒区の人口増減

人口増減とは、他府県や区から目黒区に転勤などで引っ越してきた、または出ていった人数のことです。転入が多ければ目黒区全体の人口が増えますので、アパート経営の安定化につながる可能性があります。反対に、何年も連続で転出が多いていれば、将来的に賃貸需要が低下してしまう可能性があります。

以下のグラフは、2017-2021年の、目黒区への転入者と転出者の推移です。

【参照：住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査より編集部まとめ】

年度によって動きの差はあるものの、全体的には転入超過の傾向にあり、目黒区の人口は年々増えていることがわかります。

目黒区の町名別の世帯数は以下の通りです。以下のグラフによれば、目黒区は上目黒・下目黒の東急東横線中目黒駅エリアと、学芸大学駅エリアの目黒本町、自由が丘エリアに近い大岡山などに人が多く集まっていることがわかります。

【参照：目黒区　町丁別世帯数および人口表　令和５年版より編集部まとめ】※100以下は表示なし

3-2.目黒区の建築規制

ご自分の土地だからと言ってどんな建物でも建ててよいわけではなく、建築基準法の「用途地域」沿った建物しか建てられません。アパートを建てたい場合は、ご所有の土地がアパートのような共同住宅が建てられる土地である必要があります。

用途地域は「めぐろ地図情報サービス（都市計画情報）」を使い、ご所有地の住所を入れるとかんたんに確認できます。

【参照：めぐろ地図情報サービス（都市計画情報）】

上記サービスで確認できる内容は、都市計画の決定事項ではないものも掲載されています。詳細は、目黒区の建築課建築指導係に電話、または直接行けば確認できます。

目黒区でアパート建築をする場合「目黒区大規模建築物等の建築に係る住環境の整備に関する条例」の中の「ワンルーム形式集合建築物」に沿う必要があります。この条例は東京都に増え続けるワンルーム型の部屋に対する規制のことです。別名、ワンルーム条例とも呼ばれており、ワンルームの定義は区によって違いがあります。

目黒区でワンルーム型に相当するのは、構造に関係なく、1部屋の床面積が25平米以上40平米未満の部屋のことです。そのうえで、部屋数が10以上・階数3階建て以上の共同住宅を建てる場合は、管理人室と管理人の設置・公道からの後退（セットバック）をす・・天井高の確保、自転車駐車スペース確保など、アパート建築に関して順守すべきルールが詳細に義務付けれています。

建てるアパートの規模によってそれぞれ条例があり、建築プランは目黒区に申請したうえで、許認可が必要です。これらの申請と許認可は、ケースによっては時間が必要となることもあり、早めの確認、早めの届け出が必要です。

「HOME4U土地活用」の一括プラン請求でアパート建築プランを請求すると、ハウスメーカーや建築会社が用途地域など、その他の建築条件などもすべて調べたうえで、必ず建てられるアパート建物のプラン作成をしてくれます。

【参照：目黒区　建築物を計画する場合　協議・問い合わせの窓口一覧（PDF：1,139KB）】

【参照：目黒区のワンルーム条例　住環境整備条例のあらまし（PDF：989KB）】

3-3.目黒区の利便性

目黒区は、都内の城南エリアにある、緑豊かで文化的な街というイメー ジが定着しています。目黒区からは徒歩圏内に渋谷・恵比寿・代官山エリアがあり、芸能人が多く住んでいることからも「オシャレ」で「都会的」な印象を持つ方も多いでしょう。

交通利便性が高く、特に人の昇降が多い路線はJR目黒駅・東急東横線　中目黒駅・学芸大学駅・自由が丘駅などがあります。レジャーやショッピングなどの昇降客も多いので商店街はにぎわい、行政と住民によるまちづくりにも積極的なエリアです。そのほか、東京メトロ南北線、都営三田線・東急目黒線・東急大井町線、京王井之頭線・東急田園都市線が走っており、都内のどこにでもアクセス可能です。

近年は東急東横線から東京目メトロ副都心線・東武東上線、有楽町線・池袋線がつながり、埼玉・横浜間を1時間程度で移動できるようになりました。さらに、目黒区には区の北東から南西方向に玉川通り・駒沢通り・目黒通り、北西から南東方向に山手通りや環七通りなどの幹線道路があり、城南地区全域をカバーする東急バス路線が走っているため、活用予定地が駅から離れていても、アクセスに不便を感じにくいエリアです。

3-4.目黒区の開発予定

アパート建築をする場合は、今後に計画されている、目黒区の都市計画について確認しておく必要があります。都市計画とは、例えば駅前再開発や、道路の拡張や整備などのことです。

このような工事は計画からの進行期間が10～20年と長いため、アパート経営をしている途中で、再開発により周辺環境が変わる可能性があります。例えば、接道が広くなる、全面道路が緑道や遊歩道になるなど、アパート経営にとってメリットになる変化が起きる可能性があります。

再開発計画は、審議中のもの・決定済みのものなどが目黒区のホームページで公示されています。また、目黒区はまちづくりに積極的なエリアであるため、都市計画法による再開発や整備のみでは、街の景観作りがむつかしい場合には、「地区計画」という公民連携したまちづくりのためのルールを適用することがあります。

ルール詳細はエリアに一任されますが、目黒区全体で共通しているのは、新築・改築問わず建物にエリアのテーマカラーを積極的に取り入れる、エリア全体の景観を損ねるような形や色を採用しない、緑多い目黒区にするために緑化計画に沿って建築するなど、目黒区全体に統一感が出るようにする必要があります。

ハウスメーカーや建築会社へアパート建築プラン請求をすれば、エリアに必要な情報を確認したうえで、適切なプラン提案をしてもらえます。

【参照：目黒区の地区計画・各地区のまちづくり】

3-5.目黒区の家賃相場

アパート経営を検討するのであれば、まずはご所有の土地のエリアでの家賃相場を把握しておきましょう。家賃相場の調べ方は、以下の3種類があります。

上記の3つをすべて行えば、目黒区エリアの家賃相場はかなり確度の良いものになります。ご自身で調べる時間がない方は、アパート建築プラン請求をして、複数社分の建築プランを比較することで、相場観がわかってきます。

4.アパート建築から経営開始までの7SETP

目黒区でアパート建築を検討し始めたら、完成までのスケジュール感をつかんでおきましょう。土地活用プランを請求するところからスタートし、実際にアパート経営が始まるまでには、おおよそ6か月程度かかることを前提にしてください。

4-1.土地活用の相談とアパート建築プランの請求をする

まずは、ご所有の土地にどのようなアパートが建てられるのかを知るために、アパート建築プランを請求します。この時、なるべく数多くのハウスメーカーや建設会社にプラン請求をしてください。

プラン請求にはNTTデータグループが運営する日本で最老舗のアパート建築プランの一括請求サイト「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。一回の入力で最大10社にまで一度に請求できますので、たくさんのアパート建築プランが入手でき、とても便利です。

アパート建築プラン以外にも、マンションや賃貸併用住宅など、複数の土地活用の可能性についても相談ができます。サイトで提案されたハウスメーカーや建築会社のうち、ご自身でチェックを入れた会社以外からは一切の連絡が来ませんので、安心してご利用いただけます。

4-2.プランの比較検討をする

プラン請求後、各社からメールで案内が届きます。この時に大切なのが、なるべく早い段階で現地訪問をしてもらったうえでプラン作成をしてもらうことです。

ハウスメーカーや建築会社が提案してくるプランには、簡易プランと現地訪問プランの2種類があります。簡易プランとは、エリアのビッグデータをもとに作ったものですので、活用予定地にピッタリのプランではありません。

しかし、現地訪問をしたうえで作ったプランは、土地の実測・周辺環境・エリア環境などすべての面において、ご所有の土地のために作るプランですので、カスタマイズ性が高く、より適切な内容になります。現地訪問は無料ですので、現地訪問でプロが調査をしたうえで作ったアパート建築プランを比較してください。

プランを比較しているときに気になることがあれば、ハウスメーカーや建築会社の担当者に確認・相談をすると、会社主催する展示会・現地見学・セミナーでわからないところを、具体的な建造物を見ながら解説してもらえます。腰を据えて比較をしていると、1～2か月くらいはあっという間に過ぎてしまいますので、プラン比較のための時間は十分に取っておいてください。

4-3.「ここだ！」と思う一社に決める

十分な調査をしたうえで、建築費・デザイン・間取り・工法・アフターサービスなど、様々な面において比較検討をし、ここだと思える会社に候補を2～3社までに絞ります。アパート建築プランは、作成されたものをそのまま利用するのではなく、土地オーナーの希望や予算に合わせて変更できます。

会社の絞り込みができたら、候補となっているアパート建築プランと所有地の情報を持参して、金融機関の無料相談に行ってみることをおすすめします。金融機関の目から見たときに、そのプランが妥当なものかどうかを客観的に判断するための材料にもなります。

融資に関しては、ハウスメーカーや建築会社によっては提携金融機関とのパッケージプランなどもありますので、担当者に確認をしてください。ハウスメーカーや建築会社のプランは、何度でも内容の変更が可能です。何度でも確認をして、「ここだ」と思える一社を探し出してください。

4-4.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

契約するハウスメーカーや建築会社が決まったら、申し込みをします。プラン内容を確認して、契約をしてください。契約をした後に金融機関に申請し、融資が下りたら着工になります。

工事がスタートすると、土地オーナーは竣工まではすることがなくなりますが、そこで長期間、アパート経営をすることが前提です。近隣住民への工事概要説明に立ち会う、普段から挨拶をするなど、オーナーとしてエリア住民に対する配慮は必要です。

工事中も、施工会社に任せっきりにはせず、定期的に工事現場に足を運んで挨拶をするなどをしておくと、現場とのコミュニケーションがスムーズになり、進行の遅れやトラブル防止につながります。

4-5.管理会社と契約・入居者募集開始

工事が着工したら、アパートが完成して経営スタートした後に管理などを委託する、不動産管理会社を探し始めます。不動産管理とは、建物の管理・清掃・美化などをする「建物管理」と、入居者募集や賃料振り込みの管理、入居者への対応などを受け持つ「賃貸管理」があります。

入居者募集は賃貸管理ですので、まずは、賃貸管理をしてくれる不動産管理会社を探します。建築を依頼したハウスメーカーや建築会社の関連会社も含め、アパート建築プランを比較したときと同じように、複数の賃貸管理プランを比較して、良質な管理会社を探し出してください。

賃貸管理会社が決まったら、建築中であっても、入居者募集の依頼ができます。実際の募集開始や案内などは竣工からですが、情報が早い方が、入居者も付きやすくなります。

【参照：賃貸経営HOME4U】

4-6.竣工・経営開始

アパート建物が竣工したら、引き渡しをしてアパート経営開始です。賃貸管理を委託した不動産管理会社に入居者募集をしてもらい、内見案内や契約をしてもらいます。入居者の候補は、不動産管理会社である程度の審査をしたうえで、問題のなさそうな方をオーナーにメールなどで送付されてきます。

内容をよく精査したうえで、良さそうな方であればOKの返事をすれば、あとは不動産管理会社が契約から入居案内、賃料の振り込みなどをすべて行ってくれます。また、アパート建築はできても、経営そのものが不安な方は、アパート経営のすべてをお任せできる、サブリースも合わせて検討してください。

プラン請求をして、アパート建築が始まり、アパート経営が始まるまでのスケジュールは半年くらいです。このスケジュールは、すべてがスムーズに進んだら、の前提ですので、これからアパート建築に向けて動き始めるのであれば1年くらいを予定して、早めはやめに動いておく方が良いと言えます。

まずは、たくさんのアパート建築プランを請求し、ご所有の土地にどのようなアパートが建てられるのか、費用はいくらかかるのかなどの情報を集めておいてください。アパート建築プランの請求には、一回の請求で最大10社にまで請求ができる「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

日本全国のアパート建築に信頼と実績のあるハウスメーカーや建築会社のみが提携登録されていますので、目黒区でのアパート経営に相性の良い企業を提案できます。

まとめ

目黒区でアパート経営をご検討中の方向けに、目黒区エリアについての情報と、アパート建築についてまとめました。目黒区は都内でも恵比寿・代官山・中目黒・自由が丘など、都内でもオシャレでセンスの良い人が集まり、多くの芸能人が住むエリアです。

当然、多くの人が「住んでみたい憧れの場所」でもありますので、多少の条件が悪い場所であっても、アパート経営はうまくいきやすい傾向にあります。まずは、複数のハウスメーカーや建設会社にアパート建築プランの請求をし、ご所有の土地でどのようなアパート経営が最適なのかを見極めてください。

多くのプランを比較していく中で、目黒区エリアでの相場感もつかめるようになります。プラン請求にはNTTデータグループが運営する「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

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