【港区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、港区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.港区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

港区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.港区の家賃相場の目安

港区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜港区の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	12.9万円
1K	12.3万円
1DK	17.3万円
1LDK	23.5万円
2K	14.6万円
2DK	23.3万円
2LDK	35万円
3DK	33.1万円
3LDK	57.8万円
4LDK	182.9万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.港区の建築規制の概要

港区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は区役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、港区で単身者向け共同住宅等を建築する際に関連のありそうな規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞

1. 単身者向け共同住宅
   住戸専用面積37㎡未満の住戸が7以上（バルコニー、パイプスペース、メーターボックス等は除く）（建物用途を併用する場合は、合計して7戸以上）
2. 計画変更をすることにより、1に定義する「単身者向け共同住宅等」に該当するもの。
3. 増築等（増築、改築若しくは用途変更）をすることにより、1に定義する「単身者向け共同住宅等」に該当するもの。

上記の条件に該当する建築物は事前協議が必要になり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜港区単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：「港区単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例」

港区の建築規制について詳細は「3-2. 【詳細版・参考資料】港区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.港区のアパート建築に使える補助金

ここでは、港区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

●港区で申請可能な補助金一覧
港区では、新規のアパート建築に関する補助金はありません。一方で、相続後のアパートに対しては使用可能な補助金もあります。

港区内の補助金・助成金の詳細については「港区 民間住宅等の支援」をご確認ください。

アパート建築を考えた場合、建築費と諸経費の総額がどれくらいになるのかを、しっかり理解することが重要になるため、補助金や助成金の活用も視野に入れてください。

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2.港区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、港区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選し、紹介します。

港区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき港区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、港区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.港区の人口増減

港区の人口増減について解説します。

令和5年1月1日現在で、港区の総人口は261,615人を記録しています。
人口が最も多い世代は男性、女性ともに45歳〜49歳です。

また、生産年齢人口（15〜64歳）の割合が安定しており、今後も増加していくことが予測されています。

さらに、15歳未満の年少人口は現在ほぼ横ばいですが、将来的には増加する見込みです

内閣府の調査によると、東京圏全体で生産年齢人口が減少傾向にあることが判明しています。東京都全体の傾向と比較すると、港区は働く世代や子育て世代が比較的多い地域と言えるでしょう。

※参考：

• 港区人口推計（令和５年３月）について
• 港区「各年１月１日現在の人口・世帯数（昭和29年～令和5年）」
• 港区「2023年（令和5年）1月」
• 内閣府「中長期的な地域の課題と対応の方向性」

3-2.【詳細版・参考資料】港区の建築規制について

冒頭で説明した港区の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】港区単身者向け共同住宅等に関わる建築規制について

ここでは、港区で単身者向け共同住宅等を建築する際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 単身者向け共同住宅
   住戸専用面積37㎡未満の住戸が7以上（バルコニー、パイプスペース、メーターボックス等は除く）（建物用途を併用する場合は、合計して7戸以上）
2. 計画変更をすることにより、1に定義する「単身者向け共同住宅等」に該当するもの。
3. 増築等（増築、改築若しくは用途変更）をすることにより、1に定義する「単身者向け共同住宅等」に該当するもの。

上記の条件に該当する建築物は事前協議が必要になり、下記の「港区単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例」に準じた建築をする必要があります。

＜港区単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例＞

建築に関する基準
最低住戸専用面積	住戸の専用面積は25㎡以上。ただし、商業地域では総戸数の2分の1未満の戸数を20㎡以上とすることができる。
管理人室の設置	建物出入口付近の見通しの良い場所に管理人室を設置。室名表示、受付小窓、管理人室内便所を整備。
駐車施設の設置	緊急自動車や運送自動車が停留できる幅2.5m×奥行き6m以上の広さを確保。ピロティ等に設ける場合、高さは梁下（はりした）で概ね3m。
駐輪施設の設置	住戸数と同数以上の自転車置場（バイク置場）を避難階に設置。1台の広さを幅0.5m×奥行き2.0m以上。それより狭い場合はラックを設置。
廃棄物保管施設の設置	閉鎖された構造で、臭気や汚水等の流出を防止。適切な位置に設置するため、あらかじめみなとリサイクル清掃事務所と協議すること。
緑化	敷地内を緑化し、周辺の景観に配慮した形態・意匠に努める。
周辺の生活環境への配慮	建築物の外壁から隣地境界線までの距離は50cm以上。 廊下等を設置する場合は視線を遮る措置を講ずること。 廊各住戸の玄関扉、屋外階段及び開放廊下の床面は、防音措置を設置。 廊排気口の位置は、隣家に直接吹き付けないよう調整する。
家族向け住戸の設置	総戸数が30戸以上の場合、専用面積が50㎡以上の家族向け住戸を設置すること。商業地域では29戸を超えた数の1割（端数切り上げ）に1を加えた数、その他の地域では2割（端数切り上げ）に1を加えた数が必要となる。
管理に関する基準
管理人の配置等	総戸数が30戸以上の場合は週5日以上、日中8時間以上の駐在。30戸未満の場合は週5日以上、日中4時間以上の駐在が原則。ただし、区長から特別に認められる場合もあり。
使用規則等の作成	次の入居者遵守事項を定めた建築物使用規則等を作成するとともに、あらかじめ、入居者へ説明する。 騒音、ごみの投棄、違法な駐車、危険物の持ち込みなどについての禁止規定 転入、転居の届出に関すること 町会等の地域活動に関すること 使用規則違反者の措置など
近隣住民との協議	管理上の問題について、近隣住民からの協議に応じるよう努める。
維持管理	維持保全計画を作成し、長期にわたり建築物を適正に維持管理する。

※参照：「港区単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例」

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、港区『単身者向け共同住宅等の建築及び管理に関する条例』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、港区の「建築物の用途・高さ等の規制についてのご案内」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-3.港区の利便性

港区の利便性について解説します。

港区はビジネスエリアと高級住宅地が融合したエリアです。主要駅である田町駅、三田駅、六本木駅からは東京駅や品川駅、渋谷駅へのアクセスが非常に便利です。

また、多くの国際企業や大使館が集まるため、国際色豊かな環境での生活が可能です。高級ブランドショップや美食のレストランが集まる商業施設、文化・芸術が楽しめる施設も多く、多様なライフスタイルに対応しています。通勤・通学に便利なだけでなく、ショッピングや文化活動も充実していて、利便性が高い地域です。

3-4.港区の開発予定

港区の開発予定について解説します。

港区ではさまざまなエリアで再開発が進んでいます。例えば、神宮外苑地区においては明治神宮野球場や秩父宮ラグビー場などのスポーツ施設の立て替えを促進して、国内外のスポーツ拠点としての地位を目指しています。

また、新橋・虎ノ門地区では、新橋駅西口の小規模な飲食店が集まるエリアを中心に再開発を実施。住民などがより利用しやすい街になるようなまちづくりに取り組んでいます。

そのほかにも多くの地域で再開発が進められており、さらに活気ある街として人を集めていくことでしょう。

※参考：

• 「港区の街づくり 令和３年度（2021 年度）版 事業概要」
• 港区「3-2 都市計画決定による街づくり地区一覧」
• 港区「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業」

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4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に港区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先：
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先：
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先：
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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