【台東区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、台東区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.台東区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

台東区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.台東区の家賃相場の目安

台東区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜台東区の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	9.2万円
1K	9.7万円
1DK	11.3万円
1LDK	15.7万円
2K	11.9万円
2DK	16.8万円
2LDK	21.0万円
3K	19.6万円
3DK	21.8万円
3LDK	26.5万円
4K	28.0万円
4DK	25.5万円
4LDK	34.4万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.台東区の建築規制について

台東区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は区役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、台東区で一定規模以上の集合住宅を建築する際に関連のありそうな規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞

• 総戸数が10戸以上の集合住宅（共同住宅・寄宿舎・下宿）の建築（増改築や用途変更を含む）

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜台東区『集合住宅の建築及び管理に関する条例』でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：台東区「集合住宅の建築及び管理に関する条例」

台東区の建築規制について詳細は「3-2.【詳細版・参考資料】台東区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.台東区のアパート建築に使える補助金

ここでは、台東区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

台東区の「建築規制・補助金」等を熟知した大手メーカーをご紹介します！！

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2.台東区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、台東区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選して紹介します。

台東区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき台東区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、台東区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.台東区の人口増減

台東区の人口増減について解説します。

令和5年10月1日現在で、台東区の総人口は211,483人を記録しています。
人口が最も多い世代は男性が30歳〜34歳、女性は25歳〜29歳です。

台東区の人口は戦後から増加を続け、昭和35年にピークとなる約32万人に達しました。
その後は緩やかに減少を続け、平成7年頃から約40年ぶりに増加に転じました。

外国人人口は中国人、韓国・朝鮮人を中心にほぼ一貫して増加傾向にあり、平成27年には総人口の7%を占めるまでになりました。

※参考：

• 台東区『世帯・人口』
• 台東区『台東区人口ビジョン』

3-2.【詳細版・参考資料】台東区の建築規制について

冒頭で説明した台東区の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】集合住宅に関わる建築規制について

ここでは、台東区で集合住宅を建築する際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

• 総戸数が10戸以上の集合住宅（共同住宅・寄宿舎・下宿）の建築（増改築や用途変更を含む）

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「台東区『集合住宅の建築及び管理に関する条例』」に準じた建築をする必要があります。

●総戸数が10戸以上の集合住宅の場合

＜台東区『集合住宅の建築及び管理に関する条例』　総戸数が10戸以上の集合住宅の場合＞

住戸専用面積	25㎡以上
駐車場の設置	最低1台以上設置し、そのうち1台は幅3.5m×奥行6mとする
駐輪場の設置	総戸数と同数以上を設置（バイク置き場の台数は駐輪場の台数として参入できる）
バイク置き場の設置	総戸数の20分の1以上を敷地内に設置し、幅0.7m以上×奥行2m以上とする
廃棄物保管場所の設置	閉鎖型の構造とする 給排水設備の設置 資源ごみ保管場所の設置
管理人室の設置	主に使用する出入り口を見通すことができる場所に設置 管理人室である旨を表示 受付窓、便所その他管理業務に必要な設備
表示板の設置	管理人の駐在時間や緊急時の連絡先等を記載した表示板を、主に使用する出入口等の外部から見やすい場所に設置

●総戸数が15戸以上の集合住宅の場合

＜台東区『集合住宅の建築及び管理に関する条例』　総戸数が15戸以上の集合住宅の場合＞

家族向け住戸の設置	総戸数が15戸〜49戸（高さが40m以下）：総戸数の1/3以上を40㎡以上の住戸とする 総戸数が50戸〜99戸または高さが40～50mのもの：総戸数の1/3以上を40㎡以上の住戸とし、そのうち総戸数の1/9以上を50㎡以上の住戸とする 総戸数が100戸以上または高さが50mを超えるもの：総戸数の1/2以上を40㎡以上の住戸とし、かつ、そのうち総戸数の1/4以上を50㎡以上の住戸とし、そのうち総戸数の1/20以上の住戸を75㎡以上の住戸とする
高齢者の利用に配慮した住戸の設置	総戸数の1/5以上の住戸に、次に掲げる措置を講じる 管理人室への連絡のための通報設備を設置 玄関、廊下に手すりを設置（または、手すり下地を設置する） 便所、浴室に手すりを設置 住戸内（浴室等含む）の床面を段差のない構造とする（ただし、玄関の上がりかまちは除く） 玄関の出入口、廊下の有効幅を80cm以上とする

※参考：台東区『集合住宅の建築及び管理に関する条例』

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、台東区『集合住宅の建築及び管理に関する条例』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、台東区の「たいとうマップのご案内」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-2-3.建築協定について

建築協定とは、地域住民にとって「住みよいまちづくり」を推進する為に、建築基準法で定められている内容以上の「建築基準」を、土地所有者を中心とした地域住民が「協定（契約）」として結んだものの事を指します。
お互いに協定を守り合うために、併せて「運営委員会」を地域住民で立ち上げ、運営していく事になります。

建築協定の内容は地域毎に変わります。詳しい内容については、インターネットでの検索、又は役所で確認することができます。

台東区で建築協定がある地域は以下のとおりです。

• 台東区谷中四丁目の一部、五丁目の一部

※参考：台東区『建築協定制度』

3-3.台東区の利便性

台東区の利便性について解説します。

台東区の上野駅は9路線も通っており、渋谷駅・池袋駅・新宿駅といった主要駅まではすべて30分以内でアクセスできます。
新幹線の停車駅でもあるので、地方への移動にも便利です。
台東区を循環するコミュニティバス「めぐりん」も運行しており、料金は大人から子供まで一律100円。
ちょっとしたお出かけに重宝します。

丸の内や大手町のオフィス街に近いので、ベッドタウンとしても人気があります。

3-4.台東区の開発予定

台東区の開発予定について解説します。

台東区では、JR御徒町駅を中心とした上野広小路駅、仲御徒町、上野御徒町駅を中心に地区開発が進んでいます。元々歩行者天国として知られる御徒町駅近辺の商業地区をさらに発展させるため、歩行者に優しいまちづくり計画が遂行されているのです。
例えば御徒町南口駅前広場では、広場に面する建物の1階部分を飲食店や物販店に規制。歩行者が買い物を楽しめる空間が今後実現することでしょう。また歩行を楽しめるように、建物は必ず道路境界から2m壁面後退が義務付けられます。

※参考：台東区『御徒町周辺地区都市計画』

台東区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に台東区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
台東区のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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