【江東区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、江東区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.江東区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

江東区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.江東区の家賃相場の目安

江東区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜江東区の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	9.3万円
1K	9.3万円
1DK	11.1万円
1LDK	15.5万円
2K	10.9万円
2DK	13.4万円
2LDK	22.1万円
3K	21.0万円
3DK	12.5万円
3LDK	28.4万円
4K	23.4万円
4DK	24.6万円
4LDK	28.0万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造：㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造：㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.江東区の建築規制について

江東区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は区役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、江東区でファミリーマンションを建築する際に関連のありそうな規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜ファミリーマンションの定義＞

1. 地階を除く階数が3以上
2. 住戸の数が15戸以上
3. 住戸の数の半数以上がファミリー住戸（専用面積が 40 ㎡以上の住戸）

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜江東区　マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引きでルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：江東区『マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き』

他にも江東区には「小規模マンションを建築する際に関連がある規制」等があります。

江東区の建築規制について詳細は「3-2.【詳細版・参考資料】江東区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.江東区のアパート建築に使える補助金

ここでは、江東区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

アパート建築を考えた場合、建築費と諸経費の総額がどれくらいになるのかを、しっかり理解することが重要になります。

江東区の「建築規制・補助金」等を熟知した大手メーカーをご紹介します！！
分かりづらい建設規制についてや当て嵌まる補助金はどれか等を、その地域に詳しい「アパート経営のプロ」に無料で相談できます！

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2.江東区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、江東区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選して紹介します。

江東区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき江東区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、江東区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.江東区の人口増減

江東区の人口増減について解説します。

令和5年1月1日現在で、江東区の総人口は538,571人を記録しています。
人口が最も多い世代は男女ともに50歳〜54歳です。

江東区の人口は昭和62年から減少の一途を辿っておりましたが、平成9年を境に人口は増加しました。平成9年から令和5年までに人口は約17万人強増加。一貫して外国人人口が多いことも、人口増の要因となっています。

元々は工業地帯として有名でしたが、工場の移転跡にタワーマンションなどが増えたことが人口増加の要因とされます。

江東区は日本人だけでなく、富裕層の外国人にも人気の高いエリアです。

※参考：

• 江東区『世帯と人口（毎月1日現在）』
• 江東区『人口統計』

3-2.【詳細版・参考資料】江東区の建築規制について

冒頭で説明した江東区の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】ファミリーマンションに関わる建築規制について

ここでは、江東区でファミリーマンションを建築する際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜ファミリーマンションの定義＞

1. 地階を除く階数が3以上
2. 住戸の数が15戸以上
3. 住戸の数の半数以上がファミリー住戸（専用面積が 40 ㎡以上の住戸）

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「江東区『マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き』」に準じた建築をする必要があります。

＜江東区『マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き』　ファミリーマンションについて＞

公開スペースの整備	次のとおり、敷地内に公開スペースを整備 500㎡：不要 500㎡以上1,000㎡未満：敷地面積×(1−建ぺい率)×0.1以上 1,000㎡以上3,000㎡未満：敷地面積×(1-建ぺい率)×0.15以上 3,000㎡以上5,000㎡未満：敷地面積×(1-建ぺい率)×0.2以上 5,000㎡以上10,000㎡未満：敷地面積×（1-建ぺい率)×0.25以上 10,000㎡以上：敷地面積×(1-建ぺい率)×0.3以上
緑化	敷地面積が250㎡の計画においては、都市計画課と協議のうえ緑地を整備
地球温暖化対策設備の設置	太陽光・太陽熱利用設備、エネルギーの消費効率の高い給湯設備、空気調和設備及び照明設備、その他地球温暖化対策に資する設備を温暖化対策課環境調整係と協議の上、1種類以上設置
壁面等の後退	外壁面又はこれに代わる柱の面から隣接する土地との境界線までの距離を50cm以上となるよう努める
自動車駐車場の設置	住戸数20戸未満：不要 住戸数20戸以上100戸未満：住戸数の1/10の数と延べ面積を350で除して得た数のいずれか少ない数以上 住戸数100戸以上200戸未満：住戸数の2/10の数と延べ面積を350で除して得た数のいずれか少ない数以上 住戸数200戸以上：住戸数の3/10の数と延べ面積を350で除して得た数のいずれか少ない額以上
一時駐車スペースの設置	自動車駐車場を設置するときは、宅配車両や在宅サービス、来訪車両等を停留させるための一時駐輪スペース（幅2.3m以上、奥行き5m以上、白線等にて区画必要）を設置
電気自動車等充電設備の設置	電気自動車等が充電可能な外部電源設備を温暖化対策課環境調整係と協議の上、駐車場収容台数（一時駐車スペースの収容台数を除く）の1割以上設置
自転車駐車場の設置	ファミリー住戸：1戸当たり2台以上 ワンルーム住戸：1戸当たり1台以上
自動二輪車駐車場の設置	敷地面積500㎡未満：住戸数の1/20以上の台数 敷地面積500㎡以上：住戸数の1/10以上の台数
廃棄物の集積場の設置	清掃事務所と協議して設置するよう努める
安全対策	道路、通路及び主要出入り口に面する窓ガラス及び壁面取付物の落下防止 室内における家具等の転倒防止、移動防止及び落下防止 敷地境界部分の生け垣設置
浸水対策	建築物内への浸水を防止する止水板、防水扉の設置 建物の出入口や受変電設備のかさ上げ 建築物内や受変電設備への浸水を防止できる分の土のう、水のうの設備 浸水リスクの低い場所への受変電設備の設置
防犯対策	防犯対策（条例第 17条の 3、規則第14 条） 所轄警察署に事前に電話連絡した上で、案内図及び平面図をもって、防犯対策について協議
雨水流出抑制施設の設置	敷地面積300㎡以上の場合、土木部管理下CIG推進課と協議の上、設置
災害用格納庫の設置	住戸数40戸未満：3㎡以上及び高さ2m以上の災害用格納庫を設置 住戸数40戸以上：5㎡以上及び高さ2m以上の災害用格納庫を設置
防火水槽の設置	消防署と協議し、必要に応じて設置するよう努める
住戸の専用面積	ワンルーム住戸を含むファミリーマンションを建設する場合のワンルーム住戸の専用面積は25㎡以上
集会所の設置	次の基準により算出される面積の集会所を設置 ファミリー住戸数40戸未満：不要 ファミリー住戸数40戸以上100戸未満：36㎡ +(ファミリー住戸数-40戸)×0.5㎡以上 ファミリー住戸数100戸以上300戸未満：70㎡以上 ファミリー住戸数300戸以上600戸未満：100㎡以上 ファミリー住戸数600戸以上1,000戸未満：150㎡以上 ファミリー住戸数1,000戸以上：150㎡にファミリー住戸数を1,000で除した数を乗じて得た面積に、ファミリー住戸の数の1,000戸未満の端数にこの基準に定める面積を加えた面積以上
コミュニティースペースの設置	集会所の設置をしない規模のファミリーマンションは、コミュニティースペースを設置
宅配ボックスの設置	住戸数の1割以上設置
郵便受けの設置	マンション監理を行う者宛て専用の郵便受けを住戸の郵便受け設置場所と同位置に設置
管理人室の設置	次の基準に従って管理人室を設置 主に使用する出入口を見通すことができる場所に設置 管理人室である旨を表示 受付窓、便所、その他監理業務に必要な設備を設置

3-2-2.【詳細版・参考資料】小規模マンションに関わる建築規制について

ここでは、江東区で小規模マンションを建築する際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜小規模マンションの定義＞

1. 地階を除く階数が3以上
2. 住戸の数が10戸以上15戸未満

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「江東区『マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き』」に準じた建築をする必要があります。

＜江東区『マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き』　小規模マンションについて＞

公開スペースの整備	次のとおり、敷地内に公開スペースを整備 500㎡：不要 500㎡以上1,000㎡未満：敷地面積×(1−建ぺい率)×0.1以上 1,000㎡以上3,000㎡未満：敷地面積×(1-建ぺい率)×0.15以上 3,000㎡以上5,000㎡未満：敷地面積×(1-建ぺい率)×0.2以上 5,000㎡以上10,000㎡未満：敷地面積×（1-建ぺい率)×0.25以上 10,000㎡以上：敷地面積×(1-建ぺい率)×0.3以上
緑化	敷地面積が250㎡以上：計画においては、管理課 CIG 推進係と協議のうえ緑地を整備。 敷地面積が250㎡未満：都市計画課と協議都市計画課と協議のうえ緑地を整備
地球温暖化対策設備の設置	太陽光・太陽熱利用設備、エネルギーの消費効率の高い給湯設備、空気調和設備及び照明設備、その他地球温暖化対策に資する設備を温暖化対策課環境調整係と協議の上、1種類以上設置
壁面等の後退	外壁面又はこれに代わる柱の面から隣接する土地との境界線までの距離を50cm以上となるよう努める
自動車駐車場の設置	ファミリー住戸：1 戸当たり 2 台以上 ワンルーム住戸：1 戸当たり 1 台以上 東京都駐車場条例に定める基準による
一時駐車スペースの設置	自動車駐車場を設置するときは、宅配車両や在宅サービス、来訪車両等を停留させるための一時駐輪スペース（幅2.3m以上、奥行き5m以上、白線等にて区画必要）を設置
電気自動車等充電設備の設置	電気自動車等が充電可能な外部電源設備を温暖化対策課環境調整係と協議の上、駐車場収容台数（一時駐車スペースの収容台数を除く）の1割以上設置
自転車駐車場の設置	ファミリー住戸：1戸当たり2台以上 ワンルーム住戸：1戸当たり1台以上
自動二輪車駐車場の設置	1台以上を設置
廃棄物の集積場の設置	清掃事務所と協議して設置するよう努める
安全対策	道路、通路及び主要出入り口に面する窓ガラス及び壁面取付物の落下防止 室内における家具等の転倒防止、移動防止及び落下防止 敷地境界部分の生け垣設置
浸水対策	建築物内への浸水を防止する止水板、防水扉の設置 建物の出入口や受変電設備のかさ上げ 建築物内や受変電設備への浸水を防止できる分の土のう、水のうの設備 浸水リスクの低い場所への受変電設備の設置
防犯対策	防犯対策（条例第 17条の 3、規則第14 条） 所轄警察署に事前に電話連絡した上で、案内図及び平面図をもって、防犯対策について協議
雨水流出抑制施設の設置	敷地面積300㎡以上の場合、土木部管理下CIG推進課と協議の上、設置
災害用格納庫の設置	照明器具、金槌、パール等の物資が入る面積を確保した災害用格納庫を設置
防火水槽の設置	消防署と協議し、必要に応じて設置するよう努める
住戸の専用面積	ワンルームを含む小規模マンションベランダ、 バルコニー、住戸の外部に開口部を設けたパイプスペース、メーターボックスの面積を除き 、25㎡以上
宅配ボックスの設置	住戸数の1割以上設置
郵便受けの設置	マンション監理を行う者宛て専用の郵便受けを住戸の郵便受け設置場所と同位置に設置

※参照：江東区『マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き』

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、江東区『マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-3.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、江東区の「都市計画図（用途地域等指定図）の閲覧」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-3.江東区の利便性

江東区の利便性について解説します。

江東区は東京の東部に位置しており、電車はJRや東京メトロ等、全部で10路線が開通しています。江東区の亀戸駅から新宿駅までは約21分、渋谷駅までは約33分、池袋駅までは約35分でアクセスできるのが特徴で、区内にはコミュニティバス「しおかぜ」をはじめ、路線バスも多く運行しています。

区内と区外どちらの移動にも便利なのが江東区です。

3-4.江東区の開発予定

江東区の開発予定について解説します。

江東区では、区の南北を結ぶ交通の利便性を高めるため、地下鉄8号線（有楽町線）の延伸（豊洲〜住吉間）が検討されています。
これが実現すれば、周辺路線の混雑が緩和され、新駅を拠点にした新たなまちづくりが可能になります。

このほか「ゼロカーボンシティ江東区」の実現を目指すため、区民と事業者が一丸となって温室効果ガスの排出量を実質0にする試みにも力を入れると発表しています。今後は、環境に配慮した補助金の導入も期待されます。

※参考：江東区『江東区長期計画の展開2023』

江東区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に江東区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先：
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先：
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先：
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
江東区のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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