【練馬区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、練馬区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.練馬区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

練馬区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.練馬区の家賃相場の目安

練馬区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

間取り	家賃相場
ワンルーム	6.8万円
1K	7.7万円
1DK	9.1万円
1LDK	12万円
2K	9.7万円
2DK	11.3万円
2LDK	14.7万円
3K	13.6万円
3DK	11.6万円
3LDK	12.3万円
4K	18.4万円
4DK	19.3万円
4LDK	28.5万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.練馬区の建築規制について

練馬区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は区役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、練馬区でワンルーム形式の集合住宅を建設する際に関連のある規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞

1. 床面積500～1,000未満の集客施設の建築、増築、用途変更
2. 床面積1,000平方メートル未満の葬祭場等の建築、増築、用途変更
3. 大規模長屋等の建築

＜ワンルーム形式の集合住宅の定義＞

• ワンルーム住戸が15戸以上の集合住宅

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜ワンルーム形式の集合住宅の建築の手引きでルールがある項目（一部抜粋）＞

※参考：

• 練馬区「まちづくり条例」
• 練馬区「ワンルーム形式の集合住宅の建築の手引き」

練馬区では他にも「寄宿舎の建築の手引き」等があります。

練馬区の建築規制について詳細は「3-2.【詳細版・参考資料】練馬区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.練馬区のアパート建築・リフォームに使える補助金

ここでは、練馬区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

※参考：練馬区「住宅に係わる助成制度等のご案内」

練馬区内の補助金・助成金の詳細については「練馬区 住宅施策ガイド」をご確認ください。

アパート建築を考えた場合、建築費と諸経費の総額がどれくらいになるのかを、しっかり理解することが重要になります。また、各自治体で活用できる補助金や助成金などを確認し、積極的に利用してください。

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2.練馬区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、練馬区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選して紹介します。

練馬区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき練馬区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、練馬区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.練馬区の人口増減

練馬区の人口増減について解説します。

令和5年10月1日現在で、練馬区の総人口は740,595人を記録しています。
人口が最も多い世代で男性は50歳〜54歳、女性も同じく50歳〜54歳です。

また、人口は一貫して増加していますが、そのなかでも増加が著しいのは75歳以上の後期高齢者です。平成5年に37.81歳だった平均年齢は平成30年には44.34歳になり、25年間で6.53歳上昇しました。

その一方で総務省「令和2年国勢調査」によると、東京都のほかの自治体の総世帯に占める「15歳未満世帯員のいる世帯」の比率は10～13％程度が平均なのに対し、練馬区の比率は14.8%と比較的高い値となっています。

日本全体として少子高齢化は進んでいるものの、練馬区は子育て世帯が比較的多い自治体と言えます。

※参考：

• 練馬区「世帯と人口（人口統計）」
• 練馬区「練馬区の人口の推移」
• 総務省統計局「令和2年国勢調査」

3-2.【詳細版・参考資料】練馬区の建築規制について

冒頭で説明した練馬区の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1. 【詳細版・参考資料】練馬区でワンルーム形式の集合住宅に関わる建築規制について

ここでは、練馬区でワンルーム形式の集合住宅を建設する際に関連のある規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 床面積500～1,000未満の集客施設の建築、増築、用途変更
2. 床面積1,000平方メートル未満の葬祭場等の建築、増築、用途変更
3. 大規模長屋等の建築

＜ワンルーム形式の集合住宅の定義＞

• ワンルーム住戸が15戸以上の集合住宅

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「練馬区まちづくり条例」に準じた建築をする必要があります。

＜ワンルーム形式の集合住宅の建築の手引き＞

居住水準	住戸の専用床面積の最低面積は、25㎡とすること 住戸の居室の天井の高さは、2.3m以上とすること
ファミリー住戸の設置	ワンルーム住戸の数が30戸以上のワンルーム形式の集合住宅は、つぎに掲げる基準に従い、ファミリー住戸(2室以上の居室を備えた専用床面積が55㎡以上の住戸をいう。以下同じ。)を設置すること ファミリー住戸を10戸設置すること 総戸数が41戸以上の場合にあっては、前号の規定により設置するファミリー住戸に加え、当該建築物の総戸数の数から40を減じた数に2分の1を乗じて得た数以上のファミリー住戸を設置すること
隣地からの壁面後退	建築物の外壁またはこれに代わる柱の面等から隣地境界線までの距離は、別に定めるものを除き、50cm以上とすること。ただし、商業地域または近隣商業地域の区域内に建築するものおよび規則で定めるものについては、この限りでない
周辺環境への配慮	規則で定める基準に従い、周辺の環境との調和を図ること 規則で定める基準に従い、当該建築物の出入口付近に車寄せを設置すること。ただし、規則で定めるものについては、この限りでない
駐車施設	自転車駐車場は、規則で定める基準に従い、当該建築物の総戸数と同じ台数以上を設置すること 前項の規定により設置する自転車駐車場のうち、当該自転車駐車場の台数に10分の1を乗じて得た台数以上を、規則で定める基準に従い、原動機付自転車駐車場とすること ファミリー住戸の設置の項の規定によりファミリー住戸を設置する場合は、設置する自転車駐車場のうち、ファミリー住戸の数に5分の1を乗じて得た台数以上の自転車駐車場を規則で定める基準を満たすものとすること 敷地に接する道路の境界線から自転車駐車場および原動機付自転車駐車場に至るまでの経路の路面および床面には、規則で定める基準に従い、傾斜路等を設置すること
廃棄物保管場所等	廃棄物の保管場所および保管設備は、練馬区廃棄物の処理および清掃に関する条例および練馬区廃棄物の処理および清掃に関する規則で定める基準により設置すること
管理に関する基準	規則で定める基準に従い、建築物の管理方法等について管理に関する計画を提出すること 規則で定める基準に従い、管理人室等を設置すること 規則で定める基準に従い、管理人の不在時および緊急時の連絡先等を記載した表示板を設置すること

※参考：

• 練馬区「まちづくり条例」
• 練馬区「ワンルーム形式の集合住宅の建築の手引き」

3-2-2. 【詳細版・参考資料】練馬区で寄宿舎に関わる建築規制について

ここでは、練馬区で寄宿舎を建設する際に関連のある規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 床面積500～1,000未満の集客施設の建築、増築、用途変更
2. 床面積1,000平方メートル未満の葬祭場等の建築、増築、用途変更
3. 大規模長屋等の建築

＜寄宿舎の定義＞

• 専用床面積40平方メートル未満の住室が2室以上のもの

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「練馬区まちづくり条例」に準じた建築をする必要があります。

＜寄宿舎の建築の手引き＞

居住水準	住室の専用床面積の最低面積は、12㎡とすること 住室の居室の天井の高さは、2.3m以上とすること 共用部分は、規則で定める基準によること
隣地からの壁面後退	建築物の外壁またはこれに代わる柱の面等から隣地境界線までの距離は、別に定めるものを除き、50cm以上とすること。ただし、商業地域または近隣商業地域の区域内に建築するものおよび規則で定めるものについては、この限りでない
周辺環境への配慮	規則で定める基準に従い、周辺の環境との調和を図ること 規則で定める基準に従い、当該建築物の出入口付近に車寄せを設置すること。ただし、規則で定めるものについては、この限りでない
駐車施設	自転車駐車場は、規則で定める基準に従い、建築物の住室数と同じ台数以上を設置すること 設置する自転車駐車場のうち、当該自転車駐車場の台数に 10 分の 1を乗じて得た台数以上を、規則で定める基準に従い、 原動機付自転車駐車場とすること
廃棄物保管場所等	廃棄物の保管場所および保管設備は、練馬区廃棄物の処理および清掃に関する条例および練馬区廃棄物の処理および清掃に関する規則で定める基準により設置すること
集積場所	練馬区廃棄物の処理および清掃に関する条例で定めるところにより設置すること
管理に関する基準	規則で定める基準に従い、建築物の管理方法等について管理に関する計画を提出すること 規則で定める基準に従い、管理人室等を設置すること。ただし、小規模寄宿舎(住室数が15室未満の寄宿舎をいう。)については、この限りでない 規則で定める基準に従い、管理人の不在時および緊急時の連絡先等を記載した表示板を設置すること

※参考：

• 練馬区「まちづくり条例」
• 練馬区「寄宿舎の建築の手引き」

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、練馬区『まちづくり条例』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-3.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、練馬区の「都市計画図（用途地域等・都市施設等）」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-2-4.建築協定について

建築協定とは、地域住民にとって「住みよいまちづくり」を推進する為に、建築基準法で定められている内容以上の「建築基準」を、土地所有者を中心とした地域住民が「協定（契約）」として結んだものの事を指します。
お互いに協定を守り合うために、併せて「運営委員会」を地域住民で立ち上げ、運営していく事になります。

建築協定の内容は地域毎に変わります。詳しい内容については、インターネットでの検索、又は役所で確認することができます。

練⾺区で建築協定がある地域は以下のとおりです。

• 練⾺区関町北三丁⽬215番、同219番、同224番、同225番および同513番
• 練馬区春日町五丁目3020番13～50、59、60

※参考：練馬区「建築協定」

3-3.練馬区の利便性

練馬区の利便性について解説します。

練馬区は池袋駅、新宿駅、渋谷駅にアクセスしやすい位置にあります。特に練馬駅は池袋線・西武有楽町線・豊島線・都営大江戸線の4路線が乗り入れており、池袋駅までは池袋線で10分と乗り換えなしで行くことができます。

練馬区は治安の良さでも知られており、発生する犯罪も年々減少傾向にあります。令和4年中の犯罪認知件数は2,923件で3.4%増加したものの、前年の令和3年は2,828件、令和2年は3,391件と犯罪は直近3年でみると減少しています。また、練馬駅付近には警察署もあるので、女性のひとり暮らしや小さな子供のいる世帯も安心です。

※参考：練馬区「区内の公共機関」

3-4.練馬区の開発予定

練馬区の開発予定について解説します。

練馬区では、目標とするまちの将来像を示し、実現に向けた考え方等を明らかにする「練馬区都市計画マスタープラン」が策定されました。このプランに基づいて、各エリアの都市基盤の整備などが進められています。

都営地下鉄大江戸線の延伸、都市計画道路の整備、西武新宿線の連続立体交差化なども進められており、交通の利便性のさらなる向上が期待されます。

※参考：練馬区「練馬区都市計画マスタープラン」

練馬区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に練馬区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
練馬区のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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