【墨田区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、墨田区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.墨田区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

墨田区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.墨田区の家賃相場の目安

墨田区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

間取り	家賃相場
ワンルーム	8.7万円
1K	9.0万円
1DK	10.7万円
1LDK	15万円
2K	11.3万円
2DK	15.8万円
2LDK	20.7万円
3K	16.4万円
3DK	18.8万円
3LDK	20.3万円
4K	23.8万円
4DK	31.2万円
4LDK	25.3万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.墨田区の建築規制について

墨田区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は市役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、墨田区で集合住宅、寄宿舎、長屋を建設する際に関連のある規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞

1. 総住戸数15戸以上
2. 地上3階建て以上かつ総住戸数10戸以上

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜墨田区集合住宅条例＞

※参照：墨田区「墨田区集合住宅条例」

墨田区の建築規制について詳細は「3-2.【詳細版・参考資料】墨田区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.墨田区のアパート建築に使える補助金

ここでは、墨田区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

墨田区内の補助金・助成金の詳細については「墨田区 住宅に関する助成制度」をご確認ください。

墨田区の「建築規制・補助金」等を熟知した大手メーカーをご紹介します！！

分かりづらい建設規制についてや当て嵌まる補助金はどれか等を、その地域に詳しい「アパート経営のプロ」に無料で相談できます！

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2.墨田区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、墨田区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選し、紹介します。

墨田区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき墨田区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、墨田区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.墨田区の人口増減

墨田区の人口増減について解説します。

令和5年10月1日現在で、墨田区の総人口は283,931人を記録しています。人口が最も多い世代は男女ともに25歳〜29歳と、若い世代が中心です。

墨田区の若年層の人口増加が続いている主な要因は転入によるものです。その理由として考えられているのは、子育て支援の充実。墨田区では、既存の保育所のほかに、定員5人以下の子どもを対象とした「小規模保育事業」を拡大させるなど、地域保育事業に対し、区を挙げて推進しており、待機児童問題の解消に力を入れています。

以上のことから、墨田区は子育て世代が住みやすい街と言えるでしょう。

※参考：

• 墨田区「人口・世帯」
• 墨田区「区の人口が28万人を突破」
• 墨田区「子ども子育て新制度」

3-2.【詳細版・参考資料】墨田区の建築規制について

冒頭で説明した墨田区の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】墨田区の集合住宅、寄宿舎、長屋に関わる建築規制について

ここでは、墨田区で集合住宅、寄宿舎、長屋を建設する際に関連のある規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 総住戸数15戸以上
2. 地上3階建て以上かつ総住戸数10戸以上

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「墨田区集合住宅条例」に準じた建築をする必要があります。

＜墨田区集合住宅条例＞

住戸の専用床面積	25㎡以上（パイプスペース、バルコニー、メーターボックス等の面積は除く）
居室の天井高	2.3m以上（高さの違うものは、平均で2.3m以上とする）
多様な世帯向けの住戸整備	総住戸数が25戸以上50戸未満の場合：総住戸数の30%以上の住戸について専用床面積40㎡以上 総住戸数が50戸以上100戸未満かつ過半数を40㎡未満の住戸が占める場合：総住戸数の30%以上の住戸について専用床面積40㎡以上 総住戸数が50戸以上100戸未満かつ半数以上を40㎡以上の住戸が占める場合：総住戸数の20%以上の住戸について専用床面積70㎡以上　ただし、全住戸の専用床面積が40㎡以上の場合はこの限りではない 総住戸数が100戸以上の場合：総住戸数の50%以上の住戸について専用床面積40㎡以上とし、かつ総住戸数の20%以上の住戸について専用床面積70㎡以上
バリアフリーに配慮した住戸整備	各住戸の玄関、廊下、便所及び浴室に手すりの設置又は設置可能な構造（下地補強等） 各住戸の玄関の出入り口及び廊下の有効幅80cm以上（扉の厚みや引き残し除く。玄関扉については、全開にした際に扉の内側から枠内まで有効幅80cm以上確保する） 各住戸の床は滑りにくいものとし、床面には段差なし。ただし、傾斜路又は適切な位置に手すりを設置する場合は、この限りではない 総住戸数が100戸以上の場合：全住戸に管理人室等への通報設備の整備に努める
バリアフリーに配慮した各住戸に至る主要な経路	全面道路から各住戸に至る主要な経路についてバリアフリーに配慮
複数箇所の備蓄倉庫の整備	総住戸数が100以上の場合：避難階に整備するほか、総住戸数100ごと及びいずれの階からも5を超えない階に整備し、1箇所あたり床面積5㎡以上かつ2m以上確保するものとし、備蓄倉庫である旨を表示
災害時に利用可能な仮設便所用のマンホール等の整備	総住戸数が100以上の場合：計画居住人数100人あたり1箇所以上の整備
雨水貯留槽の整備	総住戸数が100以上の場合：計画居住人数100人あたり8t以上の整備
住戸の安全対策	高さ31mを超える集合住宅の場合 居室の壁に家具等の転倒防止対策 造付家具の扉の開閉防止対策 住戸内のガラス飛散防止対策 玄関扉における住戸閉じ込め防止対策
駐車場の整備	敷地面積が300㎡未満の場合：整備に努める 敷地面積が300㎡以上500㎡未満の場合：1台以上 敷地面積が500㎡以上1,000㎡未満の場合：2台以上 敷地面積が1,000㎡以上の場合：4台以上 住戸数が100以上の場合：運送自動車、緊急自動車等を停留させるために日常的に利用する出入口付近に共用の駐車場（幅3m、奥行7.7m、高さ3m）を設置
駐輪場の整備	1住戸40㎡未満につき1台以上の駐輪場 1住戸40㎡以上70㎡未満につき1.5台以上の駐輪場（小数点以下は切上げ） 1住戸70㎡以上につき2台以上の駐輪場 集合住宅に事務所や店舗等を設ける場合には、入居者用駐輪場とは別に、その部分の駐輪場の整備が必要
バイク置き場の整備（駐輪場とは別に整備が必要）	総住戸数の10%以上のバイク置き場（バイク1台あたりの規模は幅1m、奥行2m、ただし、困難な場合は幅0.6m、奥行1.8mでも可）を整備（小数点以下は切上げ）
集会室等の整備	総住戸数が20未満の場合：整備に努める 総住戸数が20以上50未満の場合：床面積20㎡以上 総住戸数が50以上100未満の場合：床面積40㎡以上 総住戸数が100以上の場合：床面積60㎡以上
緑地の整備	敷地面積が1,000㎡未満の場合：敷地面積の5%以上の緑地 敷地面積が1,000㎡以上3,000㎡未満の場合：敷地面積の（2.5+敷地面積（㎡）/400）%以上の緑地 敷地面積が3,000㎡以上の場合：敷地面積の10%以上の緑地
屋上緑化の整備	敷地面積が300㎡以上の場合：屋上面積の20%以上の緑地を屋上に整備
雨水の地下浸透	透水性ブロック又は浸透舗装による整備を行う等、雨水の地下浸透
雨水の積極的な利用	敷地面積が500㎡以上の場合：雨水を貯水する設備の設置等、雨水の積極的な利用
廃棄物保管施設の整備	敷地内に廃棄物を保管する施設を設置
壁面の後退	隣地境界線から建築物の各部分まで有効50cm以上確保
防災水利	本所消防署管内において敷地面積が1,000㎡以上の場合：有効貯水量40t以上の防火水槽を設置 向島消防署管内において敷地面積が500㎡以上の場合：有効貯水量40t以上の防火水槽を設置
落下物防止の措置	外壁（複層ガラスは外部側のガラス）に取り付ける全てのガラスは、いずれかのもの 網入りガラス/合わせガラス/強化ガラス 飛散防止フィルムを装着したガラス 上記に掲げたものと同等の効力を有するもの
防災行政無線放送の音響効果の弊害の解消	弊害の解消について防災課と協議
防災対策の備蓄倉庫の整備	下記のとおり備蓄倉庫を整備し、備蓄倉庫である旨を表示 総住戸数が20未満の場合：整備に努める 総住戸数が20以上50未満の場合：床面積3㎡以上かつ高さ2m以上 総住戸数が50以上100未満の場合：床面積5㎡以上かつ高さ2m以上
都市型ケーブルテレビの整備	ケーブルテレビの整備に努める
都市計画道路内における施設整備	敷地が都市計画道路に面している場合：道路拡幅後における当該施設の機能の確保に配慮
建築基準法第42条第2項道路における整備	敷地が建築基準法第42条第2項道路に面している場合：道路中心線から2mの後退部分について、道路として幅員の確保等に考慮して整備 敷地に面する建築基準法第42条第2項道路が区で管理する道路である場合：道路後退部分の権原について、土木管理課用地調査担当と事前に協議
その他の道路整備	敷地に接する道路は、区の計画（主要生活道路）に整合させ、当該計画に示す幅員の確保に努める 新設した道路及び拡幅した道路の境界を明確化
防犯	防犯について、安全安心まちづくりチェックシートを基に警察署と協議
良質な集合住宅への適用	「すみだ良質な集合住宅認定制度要網」の認定基準に適合するよう努める
管理責任者の選任	管理責任者を選任し、日常的に利用する出入り口から読める位置に緊急連絡先を掲示
管理人室の設置	日常的に利用する出入り口から見える位置（オートロック等設置の場合は、第三者が管理人室を訪れることができる位置）に管理人室を設置し、管理人室である旨を明示 総住戸数が20戸以上30戸未満の場合：床面積5㎡以上 総住戸数が30戸以上の場合：床面積10㎡以上
管理体制	総住戸数が20戸未満の場合：週5日以上の巡回管理 総住戸数が20戸以上50戸未満の場合：週5日以上かつ1日4時間以上の駐在管理 総住戸数が50戸以上100戸未満の場合：週5日以上かつ1日8時間以上の駐在管理

※参照：墨田区「墨田区集合住宅条例」

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、墨田区「墨田区集合住宅条例」等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2. 斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、墨田区の「用途地域等の概要」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-3.墨田区の利便性

墨田区の利便性について解説します。

墨田区は東京都の東側に位置しています。
押上駅は東京メトロ半蔵門線で大手町駅まで14分と乗り換えなしで行くことができ、東京中心部への移動にも便利です。
また、錦糸町駅から羽田空港までは連絡バスが運行しており、約30分で移動できます。

区内循環バス「すみだ百景　すみまるくん、すみりんちゃん」等、路線バスが多いのもこのエリアの特徴です。

3-4.墨田区の開発予定

墨田区の開発予定について解説します。

押上・とうきょうスカイツリー駅周辺地区は、とうきょうスカイツリーを活かした区内各所への観光の入り口として、商業・業務・文化・住宅の複合開発による拠点形成を目指したまちづくりが展開されています。

東武鉄道伊勢崎線（東武スカイツリーライン）とうきょうスカイツリー駅付近の約0.9kmの区間について鉄道を高架化する事業も進められています。
これにより、鉄道によって隔てられていた南北の市街地の行き来が容易になり、より快適な環境の中で過ごせるようになるでしょう。

※参考：墨田区「まちづくりの推進」

墨田区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

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4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に墨田区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
墨田区のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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