【八王子市版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、八王子市でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.八王子市でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

王子市でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.八王子市の家賃相場の目安

八王子市の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜八王子市の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	5.7万円
1K	6.3万円
1DK	8万円
1LDK	10.7万円
2K	8.5万円
2DK	7.3万円
2LDK	13.7万円
3K	13.9万円
3DK	9.1万円
3LDK	15.1万円
4K	18.3万円
4DK	14.3万円
4LDK	15.6万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.八王子市の建築規制について

八王子市の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は市役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、八王子市で集合住宅等を建設する際に関連のある規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞

• 第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域においては、建築物の高さが10mを超える建築物又は軒の高さが7mを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物の建築。
• 第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域以外の地域（用途地域の指定のない区域を 含む）においては、建築物の高さが10mを超える建築物又は地階を除く階数が4以上の建築物の建築。
• 計画戸数が10戸以上の集合住宅の建築。

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜八王子市集合住宅等建築指導要綱細則でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：八王子市集合住宅等建築指導要綱細則

八王子市の建築規制について詳細は「3-2. 【詳細版・参考資料】八王子市の建築規制について」をご確認ください。

1-4.八王子市のアパート建築に使える補助金

ここでは、八王子市でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

八王子市の補助金・助成金の詳細については「八王子市居住環境整備補助金のご案内」をご確認ください。

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2.八王子市でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、八王子市でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選して紹介します。

八王子区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき八王子市のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、八王子市のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.八王子市の人口増減

八王子市の人口増減について解説します。

令和5年9月末現在で、八王子市区の総人口は560,913人を記録しています。
人口が最も多い世代は男女共には50歳〜54歳でした。

市の調査では定住意向の市民が市全体で81%を占めており、市としても住み続けたい地域づくりを目指しています。
また、八王子市は出生率の低下などにより人口が微減傾向にあります。今後は、人口が最も多い50歳〜54歳の上昇とともに高齢者人口がますます増えてくると考えられます。

※参考：

• 八王子市 八王子市年齢別人口（令和5年）
• 総務省『住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数』

3-2.【詳細版・参考資料】八王子市の建築規制について

冒頭で説明した八王子市の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】八王子市の集合住宅等に関わる建築規制について

ここでは、八王子市で集合住宅等を建築する際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

• 第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域においては、建築物の高さが10mを超える建築物又は軒の高さが7mを超える建築物又は地階を除く階数が3以上の建築物の建築。
• 第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域以外の地域（用途地域の指定のない区域を 含む）においては、建築物の高さが10mを超える建築物又は地階を除く階数が4以上の建築物の建築。
• 計画戸数が10戸以上の集合住宅の建築。

上記の条件に該当する建築物は自治体との事前協議が必要になり、下記の「八王子市集合住宅等建築指導要綱」に準じた建築をする必要があります。

＜八王子市集合住宅等建築指導要綱細則＞

最低住戸専用床面積	25㎡以上
自転車駐車場施設	集合住宅 計画戸数×100% 以上 駐車台数1台につき1m²以上とする。ただし、特殊な装置を用いる場合はこの限りではない。
自動車駐車場施設	中心市街地環境整備区域 世帯向け 計画戸数×50%以上 単身者向け 計画戸数×30%以上 中心市街地環境整備区域以外 世帯向け 計画戸数×50%以上 単身者向け 計画戸数×40%以上 車1台の面積は、原則として11.5m²（長さ5m×幅2.3m）
廃棄物保管所の整備	屋根を設ける場合は、高さを2m以上確保すること。 ごみ集積所出入口の幅を2m以上確保すること。 ごみ集積所内に他の構造物を設置しないこと。 収集車が停車し、作業する場所を確保するため、必要に応じて、進入経路及び収集作業場所に駐停車禁止の表示看板を設置する等の措置を講ずること。 ごみ集積所の間口は奥行きより広くすること。 計画戸数10戸以上の場合は、強風又は鳥獣害対策として、可燃ごみ用、不燃ごみ用及び資源物用のうち容器包装プラスチックについて、ダストボックス等のごみ容器を使用し、床面に固定するものとする。

※参考：

• 八王子市集合住宅等建築指導要綱細則
• 八王子市集合住宅ごみ集積所設置等に関する手引

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、八王子市『八王子市集合住宅等建築指導要綱』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、八王子市の「日影規制値、斜線制限、高度地区について」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-2-3.建築協定について

建築協定とは、地域住民にとって「住みよいまちづくり」を推進する為に、建築基準法で定められている内容以上の「建築基準」を、土地所有者を中心とした地域住民が「協定（契約）」として結んだものの事を指します。
お互いに協定を守り合うために、併せて「運営委員会」を地域住民で立ち上げ、運営していく事になります。

建築協定の内容は地域毎に変わります。詳しい内容については、インターネットでの検索、又は役所で確認することができます。

八王子市で建築協定がある地域は以下のとおりです。

• 絹ヶ丘三丁目1971－1
• 下柚木字十五号1983－2外
• 南大沢四丁目21－2～21－29
• 堀之内三丁目22－19、－20及び22－26～22－55
• 別所二丁目53－1～53－18及び54－2～54－13
• 七国三丁目1－1～1－34、2－1～2－26、3－1～3－18
• 七国三丁目33－1～33－6、33－7～33－46、33－49、33－50
• 七国三丁目4－1～4－17、5－1～5－17、8－1～8－23、13－1～13－14、14－1～14－17
• 子安町一丁目385－9～385－20
• 七国三丁目9－1～9－57、15－1～15－5
• 子安町一丁目385－3、385－24～77
• 七国三丁目18－1～60、18－67～147、17－1～6
• 子安町一丁目376－3、376－24、376－25、376－29～376－56

※参考：八王子市　建築協定について

3-3.八王子市の利便性

八王子市の利便性について解説します。

八王子市はJR中央本線、横浜線、八高線、京王線の4つの電車が通っており、東京や新宿へ乗り換え無しの一本で行くことができます。また、都内だけではなく横浜方面、埼玉方面、山梨や長野方面へも乗り換えなしで行くことができ、通勤通学に適した地域といえるでしょう。

また、八王子インターチェンジもあるため車での利便性も高いエリアといえます。

3-4八王子市の開発予定

八王子市ではイオンモールが2025年春に第1期、2026年に第2期の次世代複合型商業施設を現在開発中です。イオンモールとしては敷地面積が都内最大で「暮らしの選択肢をもっと豊かに。 彩りのある新たなライフスタイルの発信拠点 」というコンセプトを掲げ高齢化や子育て支援、災害対策、労働者不足などの課題を解決に繋げる開発が進められています。

場所は八王子駅から北に3キロほど先で、八王子インターチェンジからも近く、利便性も高いです。
今後の市民の生活の質の向上や、人口増加に繋がりそうな開発となるでしょう。

※参考：（仮称）八王子インターチェンジ北 出店計画について – イオンモール

八王子市でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に八王子市でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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