【渋谷区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、渋谷区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.渋谷区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

渋谷区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.渋谷区の家賃相場の目安

渋谷区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

間取り	家賃相場
ワンルーム	11.6万円
1K	11.3万円
1DK	15.9万円
1LDK	22.0万円
2K	16.1万円
2DK	17.1万円
2LDK	37.0万円
3K	29.3万円
3DK	15.8万円
3LDK	59.7万円
4K	35.7万円
4DK	32.0万円
4LDK	118.0万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3. 渋谷区の建築規制について

渋谷区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は区役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、渋谷区でワンルームマンションを建築する際に関連のありそうな規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞
次の1～3の条件すべてに該当する共同住宅又は、寄宿舎等が対象

1. 地階を除く階数が3以上又は居室を有する階数が3以上のもの
2. 専用面積が33㎡未満の住戸（寄宿舎等の住室を含む）の数が15戸以上のもの（「専用面積」の算出は、壁芯を基準に行うものとし、ベランダ、バルコニー、パイプスペース、メーターボックス等の面積は含めない）
3. 専用面積33㎡未満の住戸の数が総戸数の3分の1以上のもの

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：渋谷区『渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例』

渋谷区の建築規制について詳細は「3-2.【詳細版・参考資料】渋谷区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.渋谷区のアパート建築に使える補助金

ここでは、渋谷区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。
申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

渋谷区内の補助金・助成金の詳細については「渋谷区 防災・安全」をご確認ください。

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2.渋谷区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、渋谷区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選し、紹介します。

渋谷区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき渋谷区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、渋谷区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.渋谷区の人口増減

渋谷区の人口増減について解説します。

令和5年10月1日現在で、渋谷区の総人口は230,758人を記録しています。
人口が最も多い世代は男性が40歳〜44歳、女性は45歳〜49歳です。

渋谷区の年少人口（15歳未満人口）および生産年齢人口（15〜64歳人口）は、1980年頃から1995年頃にかけて減少しました。しかし、その後は現在に至るまで一貫して増加しています。
また、日本人の平均寿命が延びたことにより、高齢者人口（65歳以上人口）は一貫して増加していましたが、2015年頃から微減傾向にあります。

このようなことから、渋谷区は若齢化が進んでいると言えるでしょう。

また、渋谷区の特徴として、自然増（出生－死亡）よりも社会増が多いことも挙げられます。

※参考：

• 渋谷区『人口・世帯』
• 渋谷区『渋谷区人口ビジョン令和2年度改訂版』

3-2. 【詳細版・参考資料】渋谷区の建築規制について

冒頭で説明した渋谷区の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1. 【詳細版・参考資料】ワンルームマンション等に関わる建築規制について

ここでは、渋谷区でワンルームマンションを建築する際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞
次の1～3の条件すべてに該当する共同住宅又は、寄宿舎等が対象

1. 地階を除く階数が3以上又は居室を有する階数が3以上のもの
2. 専用面積が33㎡未満の住戸（寄宿舎等の住室を含む）の数が15戸以上のもの（「専用面積」の算出は、壁芯を基準に行うものとし、ベランダ、バルコニー、パイプスペース、メーターボックス等の面積は含めない）
3. 専用面積33㎡未満の住戸の数が総戸数の3分の1以上のもの

上記に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」に準じた建築をする必要となります。

＜渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例＞

住戸の専用面積（33㎡未満）	共同住宅：28㎡以上 寄宿舎等：15㎡以上
駐車施設の附置	自動車：幅2.5m以上、奥行き6.0m以上のスペースを設置（緊急自動車、引越、宅配車等や一時的な車両等の停留を含む） 自動二輪車及び原動機付自転車：計画戸数の1/10以上の台数（小数点以下の端数は切上げ）を設置 自転車：ファミリー向け住戸（専用面積50㎡以上）は戸数の2倍以上、その他の住戸は戸数以上の台数分を設置
廃棄物保管場所の設置	事前協議が必要
隣地（外壁、柱、屋外階段、出窓、バルコニー）からの壁面後退	50cm以上（努力義務） 延べ面積3,000㎡以上については、別途、「渋谷区土地利用調整条例」における壁面後退の基準あり
空地確保及び緑化推進	建築敷地300㎡以上は、 建築物及びその敷地の緑化が必要
周辺の生活環境への配慮（防音、防振、防臭及びプライバシー保護の措置）	開放廊下、屋外階段の床面、玄関ドア：防音措置 設備機器類：防音、防振、排気方向の配慮した防臭対策 隣地に面する窓、廊下等：視線を遮る等のプライバシー保護
ファミリー向け住戸の設置（専用面積：50㎡以上） ※寄宿舎等に該当するのは除く	商業地域：（総戸数−15）×1/3以上 商業地域以外：（総戸数−15）×1/2以上
管理人室の設置	管理人が来訪者等の出入りを見通せる場所に設置するとともに、管理人室である旨の表示 受付窓、便所その他必要な設備を設置 ※オートロックのドアがある場合は、受付窓は当該ドアより外部側に面して設置（努力義務）

※参照：渋谷区『渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例』

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、参考の渋谷区『渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例』のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、渋谷区の「都市計画情報の閲覧」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-3.渋谷区の利便性

渋谷区の利便性について解説します。

渋谷区には、池袋駅・新宿駅と並んで東京の三大ターミナルである渋谷駅があります。
そのため、東京都内のどこに移動するにも非常に便利です。

また、路線バスの本数やシェアサイクリングのポートも多く、バスや自転車での移動もしやすいエリアです。
マイカーがなくても交通に不便に感じることはありません。

3-4.渋谷区の開発予定

渋谷区の開発予定について解説します。

東京都はより快適に人々が過ごせる街をつくるために、道玄坂二丁目地区を「街並み再生地区」に指定しました。

同地区において、隔地・地域荷捌き駐車場、シェアサイクルポートの整備、最先端のエンタテインメント等多様な文化の発信・育成に資する施設の誘致等が進められています。

渋谷区の他のエリアでもまちづくりが盛んに行われており、今までよりも利便性がよく、活気に満ちた場所になると期待されています。

※参考：東京都『東京のしゃれた街並みづくり推進条例に基づく街並み再生地区の指定等について』

渋谷区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に渋谷区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
渋谷区のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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