【狛江市版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、狛江市でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.狛江市でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

狛江市でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.狛江市の家賃相場の目安

狛江市の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜狛江市の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	5.7万円
1K	7.0万円
1DK	7.6万円
1LDK	11.8万円
2K	8.5万円
2DK	10.7万円
2LDK	16.5万円
3K	19.9万円
3DK	13.4万円
3LDK	18.7万円
4K	20.3万円
4DK	22.4万円
4LDK	28.6万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.狛江市の建築規制について

狛江市の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は市役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、狛江市で集合住宅（共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿等）を建築する「小規模開発等事業」を行う際に関連のありそうな規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜小規模開発等事業の定義＞

• 開発等事業に該当しない全ての共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿、その他これらに類するものの建築（※3戸以下の長屋を除く）
  【留意点】
  • 集合住宅（共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿等）を建築する場合、規模に関わらず条例（開発等事業又は小規模開発等事業）の手続が必要となります。
  • 開発等事業に該当する共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿等の建築とは、以下のいずれかに該当するものをいいます。
    1. 部屋の数が15戸以上の建築
    2. 高さが10メートルを越える建築
    3. 階数が地上4階建て以上の建築
    4. 床面積の合計が500㎡以上の建築

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜狛江市まちづくり条例でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：「狛江市まちづくり条例～まちづくり案件手続編～」

狛江市の建築規制について詳細は「3-2. 【詳細版・参考資料】狛江市の建築規制について」をご確認ください。

1-4.狛江市のアパート建築に使える補助金

ここでは、狛江市でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

狛江市の補助金・助成金の詳細については「狛江市：令和5年度狛江市地球温暖化対策用設備導入助成」をご確認ください。

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2.狛江市でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、狛江市でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選して紹介します。

狛江市でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき狛江市のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、狛江市のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.狛江市の人口増減

狛江市の人口増減について解説します。

令和5年10月1日現在で、狛江市の総人口は82,395人を記録しています。
人口が最も多い世代は男女共に50歳〜54歳です。

高齢化が進む中で、狛江市は2030年をピークに人口が減少していくと発表。高齢率は2015年の24.1%に対し、2040年には30.4%になると予想されています。

老年人口も2015年の約1.3倍まで増加する見込みです。駅から離れた地域を中心に、高齢化率は高まる傾向があるため、アパート建築の際には「誰を居住者の対象とするのか」を考えてから地域を決めるのがよさそうです。

※参考：

• 狛江市令和5年人口と世帯数 – 狛江市役所
• 総務省『住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数』

3-2.【詳細版・参考資料】狛江市の建築規制について

冒頭で説明した狛江市の建築規制について解説します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】狛江市の集合住宅に関わる建築規制について

ここでは、狛江市で集合住宅（共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿等）を建築する「小規模開発等事業」を行う際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜小規模開発等事業の定義＞

• 開発等事業に該当しない全ての共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿、その他これらに類するものの建築（※3戸以下の長屋を除く）
  【留意点】
  • 集合住宅（共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿等）を建築する場合、規模に関わらず条例（開発等事業又は小規模開発等事業）の手続が必要となります。
  • 開発等事業に該当する共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿等の建築とは、以下のいずれかに該当するものをいいます。
    1. 部屋の数が15戸以上の建築
    2. 高さが10メートルを越える建築
    3. 階数が地上4階建て以上の建築
    4. 床面積の合計が500㎡以上の建築

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「狛江市まちづくり条例」に準じた建築をする必要があります。

＜狛江市まちづくり条例＞

住戸の専用床面積	単身者向け住戸の最低専用床面積は、25㎡以上とすること
管理及び使用	緊急連絡先の名称、住所、電話番号を明示した表示板を玄関ホール等の外部から見やすい場所に設置し、速やかに苦情や緊急時に対応できるよう管理体制を確立すること。 原則として管理人を置くこと。ただし、確実な管理業務を行うことができる場合は、この限りでない。 集合住宅を使用するに当たって、次の事項を明記した管理規約又は使用細則（以下「管理規約等」という。）を定め、入居者を指導すること。 ごみ収集日以外の日のごみ集積場所への搬入禁止に関すること。 自動車、自転車等の所有者に対する周辺路上への駐車及び放置禁止に関すること。 騒音、振動及び電波等による近隣住民に対する迷惑行為又は不快行為の禁止に関すること。 危険物及び悪臭のある物品等の持込の禁止に関すること。 管理規約等に違反した入居者に対する指導措置及び排除に関すること。 集合住宅を区分所有する場合は、建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）第３条の規定による管理を行うための団体を構成し、規約を定めること。
廃棄物保管場所	事業区域内に廃棄物保管場所を設置すること
駐輪場	事業区域内に駐輪場を設置すること
緑化の推進	事業区域内の緑化の推進を図ること
側溝の整備	事業区域に隣接する道路に側溝を整備すること
雨水流出抑制施設設置	事業区域内の雨水流出抑制施設設置の推進を図ること

※参照：狛江市まちづくり条例～まちづくり案件手続編～

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、狛江市『まちづくり条例』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：狛江市まちづくり条例～まちづくり案件手続編～

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、狛江市の「都市計画図」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-3.狛江市の利便性

狛江市は全国の市のなかでも2番目に小さい市です。
面積は6.39k㎡で、東京都のなかで最も大きな区である大田区のおよそ1/10のサイズしかありません。そのコンパクトさゆえか、駅の周辺には衣料品店、100均、スーパーなど生活に必要になるお店が揃っており、買い物で困ることはありません。ベーカリーやカフェなど個人で経営されている店舗も多く、大変魅力的なまちです。

狛江駅には小田急線が走っており、新宿までは乗り換え1回で約20分。渋谷も同様25分でアクセス可能のため、都内への通勤・通学もしやすい地域です。

3-4.狛江市の開発予定

狛江市の開発予定について解説します。

狛江市は水と緑に溢れたコンパクトな市として知られています。一方で人口は今後は減少し、それに伴い少子高齢化も進んでいく予想です。

そうした現状を見据え、狛江市では鉄道駅と、市内の拠点を「公共交通・緑道・自動車ネットワーク・歩行者利便増進道路・都市計画道路」で繋ぐ「コンパクト・プラス・ネットワーク」の都市づくりを目指す予定です。

具体的には狛江駅周辺では小田急線の高下空間と周辺の歩行空間を整備。狛江駅付近を通過する「調3・4・5号線（世田谷通り）や「調3・4・18 号線（狛江通り）」では、交通量の緩和のため、狛江駅へ直線的につながる機能的な道路を確保する試みが行われる予定です。

その他の主要駅においても開発が予定されており、今までよりも交通の便がよくなることが想定されます。

※参考：狛江市『都市計画マスタープラン』

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4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に狛江市でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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