【国立市版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、国立市でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.国立市でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

国立市でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.国立市の家賃相場の目安

国立市の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜国立市の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	6.3万円
1K	6.9万円
1DK	8.5万円
1LDK	12.7万円
2K	7.4万円
2DK	8.5万円
2LDK	16.4万円
3K	13.2万円
3DK	12.1万円
3LDK	20.3万円
4K	18.1万円
4DK	22.6万円
4LDK	24.3万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.国立市の建築規制について

国立市の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は市役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、国立市で一定の大きさを超える建築物を建設する「開発事業」を行う際に関連のある規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞

1. 開発行為のうち法第 29 条第 1 項の許可を受けなければならないもの
2. 建築基準法第 42 条第 1 項第 5 号の道路位置指定行為
3. 延べ面積が 1,000 ㎡以上の建築物の建築
4. 第 1 種・第 2 種低層住居専用地域における 10 戸以上、
   その他の地域における 16 戸以上の集合住宅の建築
5. 建築物の高さが 10ｍ以上の建築物の建築
   （自己の居住の用に供する住宅で地階を除く階数が３階以下のものを除く。）
   ※ 3、4については、同一の土地又は隣接する土地において行われる複数の事業が一連の事業であるときは、当該複数の事業を一の事業とみなして適用を判断します。

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜国立市まちづくり条例 事業者向けガイドでルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：国立市『国立市まちづくり条例 事業者向けガイド』

国立市の建築規制について詳細は「3-2. 【詳細版・参考資料】国立市の建築規制ついて」をご確認ください。

1-4.国立市のアパート建築に使える補助金

ここでは、国立市でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

国立市内の補助金・助成金の詳細については「市が実施する各種補助事業の紹介」をご確認ください。

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2.国立市でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、国立市でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選してご紹介します。

国立市でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき国立市のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、国立市のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

3-1.国立市の人口増減

国立市の人口増減について解説します。

令和5年10月1日現在で、国立市の総人口は75,992人を記録しています。
人口が最も多い世代は男性は55歳〜59歳、女性は50歳〜54歳です。

また、平成26年（2014年）以降、微増ながら人口が増えています。令和4年は前年よりも微減（-0.19％）でしたが、大幅な人口減少は見られません。

一方、令和5年10月1日現在の人口割合では、65歳以上の人口が全体の24.1％でした。東京都全体の高齢化率（人口に対して65歳以上が占める割合）が23.5％であることを踏まえると、やや高い傾向にあると言えるでしょう。

そこで、国立市では運動指導員と一緒に運動を行う取り組みや高齢者の心身機能を測定する会などを実施。その他にも、シニア世代が健やかに暮らしていけるようなサポートが充実しています。

以上のことから、国立市は65歳以上の人が暮らしやすいエリアと言えます。

※参考：

• 国立市「国立市の最新の人口」
• 「国立市の人口推移」
• 東京都国立市「年齢別人口表（全地域）」

3-2. 【詳細版・参考資料】国立市の建築規制について

冒頭で説明した国立市の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】国立市の開発事業に関わる建築規制について

ここでは、国立市で一定の大きさを超える建築物を建設する「開発事業」を行う際に関連のある規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

1. 開発行為のうち法第 29 条第 1 項の許可を受けなければならないもの
2. 建築基準法第 42 条第 1 項第 5 号の道路位置指定行為
3. 延べ面積が 1,000 ㎡以上の建築物の建築
4. 第 1 種・第 2 種低層住居専用地域における 10 戸以上、
   その他の地域における 16 戸以上の集合住宅の建築
5. 建築物の高さが 10ｍ以上の建築物の建築
   （自己の居住の用に供する住宅で地階を除く階数が３階以下のものを除く。）
   ※ 3、4については、同一の土地又は隣接する土地において行われる複数の事業が一連の事業であるときは、当該複数の事業を一の事業とみなして適用を判断します。

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「国立市まちづくり条例 事業者向けガイド」に準じた建築をする必要があります。

＜国立市まちづくり条例 事業者向けガイド＞

名称	内容
緑地	事業区域の面積に応じて緑地が必要。 500 ㎡未満：当該区域面積の3％以上 500 ㎡以上〜1,000 ㎡未満：当該区域面積の5％以上 1,000 ㎡以上：当該区域面積の8％以上
防火水槽、水利標識	規定の容量以上の防火水槽等の設置が必要。 30戸以上50戸未満：40㎥ 50戸以上80戸未満：60 ㎥ 80戸以上：100 ㎥
下水道施設の整備	開発事業に伴う下水道施設の整備で下水道課工務係と協議。
雨水の流出の抑制	敷地内に雨水浸透施設の整備が必要で下水道課工務係と協議。
自動車駐車場	必要な駐車台数分を整備する。 ワンルームタイプ住戸：戸数×1/6（切上げ） ファミリータイプ住戸：戸数×1/3（切上げ）
自転車駐車場	必要な駐輪台数分を整備する。 ワンルームタイプ住戸：戸数×１ ファミリータイプ住戸：戸数×２
廃棄物の処理等・廃棄物保管場所	ワンルームタイプ住戸：0.1 ㎡/戸 ファミリータイプ住戸：0.2 ㎡/戸 ※事業所等と集合住宅を併設する場合、集合住宅用とは別で事業所等専用の廃棄物保管場所を設置する。
防災備蓄倉庫	30 戸以上の集合住宅を建築する場合は、防災備蓄倉庫の設置が必要。 30戸以上80戸未満：協議により決定 80 戸以上：5㎡
集会施設	80 戸以上の集合住宅を建築する場合、集会施設の設置が必要（ワンルームマンションを除く）
浸水被害の対策	建築物は、床面の位置を周囲の地面または道路面より高くすることにより、豪雨等による当該建築物への浸水を未然に防止するよう努める。 事業区域内から雨水等の表面排水が市道側へ流出しないよう必要な措置を行う。
最低居住面積水準の確保	住宅を建築する場合、各住戸面積は住生活基本法に基づく全国計画に定められた最低居住面積水準を確保するように努める。 単身者：25 ㎡ 2人以上の世帯：10 ㎡×世帯人数＋10 ㎡

※参照：国立市『国立市まちづくり条例 事業者向けガイド』

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、国立市『国立市まちづくり条例 事業者向けガイド』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、国立市の「国立市用途地域等に関する指定方針 及び指定基準」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-2-3.建築協定について

建築協定とは、地域住民にとって「住みよいまちづくり」を推進する為に、建築基準法で定められている内容以上の「建築基準」を、土地所有者を中心とした地域住民が「協定（契約）」として結んだものの事を指します。
お互いに協定を守り合うために、併せて「運営委員会」を地域住民で立ち上げ、運営していく事になります。

建築協定の内容は地域毎に変わります。詳しい内容については、インターネットでの検索、又は役所で確認することができます。

国立市で建築協定がある地域は以下のとおりです。

• 国立市中一丁目（グランツオーベル国立）

3-3.国立市の利便性

国立市の利便性について解説します。

国立市はJR中央線の国立駅が主要な交通拠点です。新宿駅まで約30分、渋谷駅まで約40分と、都心へのアクセスが非常に便利です。また、国立駅周辺は緑豊かで、一橋大学が近くにあり、静かな雰囲気が漂っています。

交通以外にも、国立市は生活に便利な施設が充実しています。小型スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどが多数あり、買い物には困りません。さらに、多くの飲食店や商業施設が駅周辺に集まっているため、食事やショッピングも楽しめます。

警視庁の発表によると、国立市は東京都のほかの地域に比べて犯罪件数が少なく、治安が良好なエリア。また、国立駅から新宿駅まで中央線一本で行けるのも特徴で、静かな環境でありながら都心へのアクセスも良好です。

これらの要素から、国立市は通勤や通学にも適したエリアと言えるでしょう。

※参考：警視庁 区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数

3-4.国立市の開発予定

国立市の開発予定について解説します。

国立市では、現在、国立富士見台団地マンション建替事業が進んでいます。同マンションは老朽化が進み、2023年現在では解体工事に着手されており、2026年に竣工が予定されています。竣工後は戸数が現在の約2倍まで増えます。

また、国立駅南口の再開発も進んでおり、市とJR東日本が駅前の土地交換に合意しました。国立市は駅前広場の整備、JRは低層ビルなどを順次開業していく予定です。

集合住宅の建替え、さらには主要駅である国立駅付近の再開発が進むことで、より住みやすく、利便性の高いエリアになるでしょう。

※参考：

• 国立富士見台団地マンション建替組合『国立富士見台団地マンション建替え事業」権利変換計画認可のお知らせ』
• 国立駅周辺整備事業の現在
• JR東日本八王子支社『国立市と JR 東日本が国立駅南口駅前の土地交換契約を締結 国立駅周辺の魅力あるまちづくりを連携して進めます』

国立市でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に国立市でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
国立市のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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