【荒川区版】アパート建築・経営の基礎知識|建築規制・補助金・おすすめメーカーまで解説

本記事では、荒川区でアパートの建築・経営をお考えの方向けに、知っておくべき建築規制・補助金・おすすめのハウスメーカー等について紹介します。また併せて、リフォームに使える補助金の情報も参考までに紹介しています。

1.荒川区でのアパート建築について「最低限知っておきたい事」

荒川区でアパート建設する際に最低限知っておきたいことは以下の4つです。

1-1.荒川区の家賃相場の目安

荒川区の間取り別の家賃相場は下記の通りです。

＜荒川区の間取り別家賃相場＞

間取り	家賃相場
ワンルーム	7.3万円
1K	8.1万円
1DK	10.0万円
1LDK	13.4万円
2K	9.7万円
2DK	12.5万円
2LDK	19.2万円
3K	17.7万円
3DK	14.6万円
3LDK	22.5万円
4K	20.5万円
4DK	24.7万円
4LDK	31.2万円

※弊社独自調査により算出した家賃相場の目安です。市場環境、地域や築年数によって変化しますので、あくまでも目安としてご参照ください。

家賃相場を知ることで、実際にアパートを建てたあと、どれくらいの収入が見込めるのか計算しやすくなります。

1-2.アパート建築費の目安

ここでは、アパート建築費と諸経費について解説します。

1-2-1.東京都のアパート建築費の目安

東京都内の建築費平均単価は下記の通りです。

●東京都内の建築費平均単価

構造	㎡単価	坪単価
木造	21万円	69.3万円
鉄骨造	29万円	95.7万円

※参考：国土交通省「e-Stat 建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年」

全国的な平均単価と比べ、

• 木造
  ㎡単価7万円増（全国平均14万円）、坪単価23.1万円増（全国平均46.2万円）
• 鉄骨造
  ㎡単価4万円増（全国平均25万円）、坪単価13.2万円増（全国平均82.5万円）

と、高い水準になっていることがわかります。

使用する素材や依頼するハウスメーカーによっても価格は異なるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

1-2-2.諸経費

アパートを建てる際は建築費の他に「諸経費」がかかります。
諸経費に含まれるものは、主に税金や保険料、登記費用、地鎮祭費用などが該当します。
諸経費は建築費の10%を準備しておきましょう。

例えば、建築費の総額が4,000万円の場合は、建築費の他に400万円を準備しておくと安心です。

1-3.荒川区の建築規制について

荒川区の建築規制についてご参考までに紹介します。
規制は随時変更等が掛かりますので、詳細は区役所等のホームページ等で直接ご確認ください。

ここでは、荒川区で集合住宅、その他施設を建築する際に関連のありそうな規制について一部紹介します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制がある項目

＜条件＞

• 15 戸以上の共同住宅・寄宿舎・長屋の建築(増築等、複合用途を含む)
• 一団の土地を 6 区画以上に分割する一戸建ての住宅･長屋の建築
• 土地 350 ㎡以上の区画形質の変更(道路の新設等)を伴う一戸建ての住宅の建築
• 敷地 350 ㎡以上の長屋の建築

上記の条件に該当する建築物は、自治体による所定の審査・申請が必要であり、下記項目等に関してはルールに準じた建築・管理をする必要があります。

＜荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例でルールがある項目（一部抜粋）＞

※参照：荒川区「荒川区住宅等の建築にかかる住環境の整備に関する条例」

荒川区の建築規制について詳細は「3-2. 【詳細版・参考資料】荒川区の建築規制について」をご確認ください。

1-4.荒川区のアパート建築に使える補助金

ここでは、荒川区でアパートを建設する際に使える補助金を紹介します。また併せて、新築とリフォームを迷っている方向けに、リフォームで使える補助金も紹介しています。

申請の時期によっては、申し込みが終了している可能性もありますので、詳細は各補助金の公式サイト等をご確認ください。

住宅リフォームの支援制度一覧については「国土交通省 住宅リフォームの支援制度」をご確認ください。

荒川区内の補助金・助成金の詳細については「不燃化特区内で古い木造建物を建替えたい方へ – 荒川区」「エコ助成」をご確認ください。

荒川区の「建築規制・補助金」等を熟知した大手メーカーをご紹介します！！
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2.荒川区でアパート建築に実績のある厳選10社

ここでは、荒川区でアパート建築に実績のあるハウスメーカー10社を厳選して紹介します。

荒川区でのアパート建築が得意な大手メーカーを複数社ご紹介します！

3.アパート建築前に知っておくべき荒川区のデータ

次に、アパートを建築する前に知っておきたい、荒川区のデータについて簡潔に説明します。

アパートに向いた地域はここ！！

※参考：区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数 – 警視庁

3-1.荒川区の人口増減

荒川区の人口増減について解説します。

令和5年9月1日現在で、荒川区の総人口は218,703人を記録しています。
人口が最も多い世代は男性45歳〜49歳、女性50歳〜54歳と働き盛りの人が多い傾向です。また、男女ともに25〜29歳の比較的若い世代の人口も多く、子育て世代・働き世代から支持を集めていることがわかります。

さらに、平成14年と令和4年の年齢別人口構成を比較してみると、15歳未満の年少人口も含め、ほぼすべての世代で人口が増加傾向です。幅広い世代に人気のエリアだと言えます。

※参考：

• 荒川区『令和5年9月1日現在の世帯数及び人口一覧表』
• 総務省『住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数』
• 荒川区「令和4年 荒川区区勢概要」

3-2.【詳細版・参考資料】荒川区の建築規制について

冒頭で説明した荒川区の建築規制について、更に細かく紹介します。

3-2-1.【詳細版・参考資料】荒川区の集合住宅、その他施設に関わる建築規制について

ここでは、荒川区で集合住宅、その他施設を建築する際に関連のありそうな規制について解説します。

●建築規制が適用される建物の条件と規制の内容

＜条件＞

• 15 戸以上の共同住宅・寄宿舎・長屋の建築(増築等、複合用途を含む)
• 一団の土地を 6 区画以上に分割する一戸建ての住宅･長屋の建築
• 土地 350 ㎡以上の区画形質の変更(道路の新設等)を伴う一戸建ての住宅の建築
• 敷地 350 ㎡以上の長屋の建築

上記の条件に該当する建築物は自治体による所定の審査・申請が必要になり、下記の「荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例」に準じた建築をする必要があります。

＜荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例＞

名称	内容
事前協議書の届出 (条例第6条の2) (規則第3条の2)	50戸以上 子育て支援施設設置等の協議。 事前協議書の届出。 （子育て支援施設の例：保育施設、子育て交流サロン、授乳室・オムツ交換等スペース）
近隣関係住民への周知 (条例第7条)	近隣関係住民(建物高さの2倍の範囲の土地・建物に関して権利を有する者、居住者)への計画内容の説明
住戸の専用床面積 (条例第11条)	専用床面積(バルコニー、MB 等を除く)25 m²以上、家族向け住戸50m²以上 15戸以上30戸未満 総戸数の3分の1以上を50m²以上 30戸以上 総戸数の2分の1以上を50m²以上
駐車施設等の設置 (条例第12条) (規則第9条)	商業系以外の用途地域：戸数の30%以上(端数切上げ、原則敷地内)
防災対策 (条例第13条第1項) (規則第10条)	30戸以上 防火水槽設置(消防署・区協議) 雨水いっ水対策 囲障(生け垣又はフェンス) 防災対策「防災対策チェックシート」
管理人室の設置 (条例第14条) (規則第11条)	主要な出入口を見通せる位置に設置 受付窓 便所等の設備を確保
集会室の設置 (条例第15条) (規則第12条)	50戸以上：床面積50m²程度
道路等の整備 (条例第16条) (規則第13条)	「主要道路」:駐車施設等の出入口が面する道路 敷地面積1,000m²以上3,000m²未満 主要道路を幅員6m以上に拡幅 敷地面積3,000m²以上 主要道路を幅員9m以上に拡幅
景観への配慮 (条例第18条) (規則第15条)	「景観形成チェックシート」の提出
管理の基準 (条例第20条第1～2項) (規則第16条第1～2項)	建物名称、管理人氏名、緊急時連絡先を外部から見やすいところに表示 管理人駐在日数 30戸未満 必要に応じ定期的に駐在 30戸以上50戸未満 週5日以上、日中4時間以上の駐在 50戸以上100戸未満 週5日以上、日中8時間以上の駐在 100戸以上 原則常駐 近隣住民への迷惑行為の禁止、入居者の遵守事項の書面化 など
その他の協議事項 (条例第22条) (規則第18条)	土壌汚染調査(環境課協議) 埋蔵文化財調査(ふるさと文化館協議) 環境への配慮「建築物環境配慮チェックシート」 災害時地域貢献建築物 周辺の店舗及び工場との調整 など

※参照：荒川区「荒川区住宅等の建築にかかる住環境の整備に関する条例」

上記規定の他にも細かな規定事項や、随時内容の変更や追加があり、条例はその適応や運用に関して複雑な要素も多いので、あくまでも編集部調べの参考資料となります。

実際に建築検討をなさる際には、専門家への相談や、荒川区『荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例』等の公的な情報のご確認をおすすめします。

3-2-2.斜線制限・外壁後退について

斜線制限とは、道路及び隣地の境界線からの距離に応じて、建物の高さを制限する規制を指します。
これにより、隣地への圧迫感を緩和し、採光や通風を確保します。

以下が規制の概要になります。

また、これらの規制は、その土地がどの用途地域に指定されているかによって、適用される、されないといった違いがあります。

＜用途地域別　斜線制限・外壁後退の適用一覧＞

用途地域	道路斜線制限	隣地斜線制限	北側斜線制限	外壁後退
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 田園住居地域	あり	なし	あり	一部あり
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	あり	あり	あり	なし
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	あり	あり	なし	なし
近隣商業地域 商業地域 準工業地域 工業地域 工業専用地域	あり	あり	なし	なし

※参考：東京都都市整備局「 用途地域と高さの制限」

上記を踏まえ、建築予定地がどの用途地域に該当するのかを、荒川区の「都市計画情報(用途地域等)」でご確認ください。

地区計画等で別途制限や制限の緩和が定められている場合があるので、都市計画の有無についてもあわせて確認をしておくと安心です。

3-3.荒川区の利便性

荒川区の利便性について解説します。

小さな面積の荒川区ですが、区内には10もの路線が走っているので各方面へのアクセスは良好です。
日暮里駅や南千住駅に出れば都心へスムーズにアクセスでき、千葉や茨城、埼玉にも出かけやすい位置にあります。

平成22年には成田新高速鉄道「成田スカイアクセス」が開通したため、現在は京成日暮里駅〜成田空港（空港第2ビル）の間を最速36分で移動可能。海外出張が多い方や、空港関係者にも住みやすい街となっています。

荒川区内にはコミュニティバス「さくら」が走っているのも大きな特長です。荒川総合スポーツセンターや荒川区役所、汐入公園などにも停車するため、地元の人々に幅広く役立てられているそうです。

3-4.荒川区の開発予定

荒川区の開発予定について解説します。

荒川区は駅前にふさわしい土地の有効活用を図るため、JR三河島駅の周辺地域において、商業・業務・公益施設（多目的アリーナ）等の都市機能の集積を図る複合施設の建築を予定しています。

良好な都市型住宅も増え、今以上に活気のある複合市街地が開発される予定です。
また、JR三河島駅の北地区は今後、約1.5ヘクタールにわたって再開発が行われる予定があります。複合施設は、令和11年に竣工予定です。今後はさらに便利な地域となるでしょう。

※参考：三島駅前北地区再開発

荒川区でのアパート建築を、地域に詳しいアパート経営のプロに無料で相談！

4.アパート建築から経営開始までの7STEP

実際に荒川区でアパートを建てるとなった場合の、スケジュール感をつかみましょう。
アパート建築・経営の詳細については「これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】」でも紹介しています。

4-1.土地活用の相談をはじめる

まずは土地活用について相談をしましょう。
土地活用の相談の内容には、アパート建築・経営の方法や融資などの資金面のこと、法律面のことが含まれます。それぞれ相談先が異なります。主な相談先は下記の通りです。

• アパート建築・経営の相談先
  ハウスメーカー、工務店
• 資金面の相談先
  金融機関、ファイナンシャルプランナー、税理士
• 法律面の相談先
  司法書士、弁護士

土地探しから始める場合、4ヵ月～12ヵ月程かかるケースがあります。

4-2.たくさんの会社にプラン請求をする

アパート建築・経営については、複数のハウスメーカーや工務店にプランの請求をしましょう。
土地の形や広さ、木造・鉄骨造などの構造の違いなど、得意・不得意があるためです。

「自分で依頼先を選ぶのは大変」「プロに任せたい」という場合は、ぜひ『HOME4U 土地活用』にお問い合わせください！
荒川区のアパート建築・運営に詳しいプロに無料で相談＆複数のプランを取り寄せることができます。

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4-3.プランの比較検討をする

取り寄せた複数のプランを比較検討しましょう。
主に注目する場所は下記の通りです。

• 自分の理想にあったアパート建築・経営プランを作成してもらえているかどうか
• 予算内で収まるかどうか
• 工期はどうか

わからない項目があれば、都度しっかりと確認をとることが大切です。

4-4.「ここだ！」と思う一社に決める

複数のプランから実際に依頼するハウスメーカーや工務店を決めましょう。

4-5.ハウスメーカーとの契約・融資・着工

アパートの建築・経営プランから依頼先を選び、請負工事契約（工事をお願いする契約）と金融機関との融資契約を取り決めます。融資の審査には1週間～1ヵ月程かかります。

その後、アパートの着工にはいります。
一般的に、アパート建築の工期は3ヵ月～6ヵ月程かかります。

アパートの階数や構造によっても異なりますが、工期の目安として「建てる階数＋1ヵ月」を考えておくとよいでしょう。
引っ越しシーズンの2月～3月にあわせて完成をさせたい場合、着工前にスケジュールを練っておくと安心です。

4-6.管理会社と契約・入居者募集開始

管理会社は実績や口コミなどの情報を参考にしたり、依頼するハウスメーカーや工務店から紹介してもらったりするなど、信頼できる会社を選びましょう。

その後、入居者の募集を開始します。
一般的にハウスメーカーに依頼をする場合は、着工と同時に入居者募集をかけているケースが多いです。それ以外の場合は入居者募集及び実際の入居までの予想スケジュールをたてておく必要があります。

4-7.竣工・経営開始

アパートが完成したら、いよいよ経営開始です。
アパートの建物の管理や入居者の管理など、収益計画含め把握しておきましょう。

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